Abschreibung bei gemischt genutzten Gebäuden: So teilen Sie die AfA korrekt auf

Bewohnen Sie einen Teil Ihres Gebäudes selbst und vermieten oder verpachten Sie den Rest, liegt eine gemischte Nutzung vor. Nach § 7 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz (EStG) dürfen Sie dann nur den Gebäudeanteil abschreiben, welcher der Erzielung von Einkünften dient. Der selbst genutzte Teil bleibt von der Abschreibung für Abnutzung (AfA) ausgeschlossen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bun­des­fi­nanz­hofs gilt dabei jeder unterschiedlich genutzte Gebäudeteil als eigenständiges Wirtschaftsgut.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie die Kosten korrekt auf die einzelnen Gebäudeteile aufteilen und, wie Sie die Abschreibung für Ihr gemischt genutztes Gebäude berechnen.

Was ist ein gemischt genutztes Gebäude?

Ein Gebäude gilt als gemischt genutzt, wenn einzelne Gebäudeteile un­ter­schied­li­chen Zwecken dienen, etwa teilweise der Vermietung und teilweise der Selbstnutzung. Steuerlich unterscheidet die Fi­nanz­ver­wal­tung vier Nutzungsarten:

1. ei­gen­be­trieb­li­che Nutzung: Sie nutzen den Gebäudeteil für Ihren eigenen Betrieb
2. fremd­be­trieb­li­che Nutzung: Sie vermieten oder verpachten an ein fremdes Unternehmen
3. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken: Sie bewohnen den Gebäudeteil selbst
4. Nutzung zu fremden Wohnzwecken: Sie vermieten zu Wohnzwecken an Dritte

Jede dieser Nutzungsarten begründet einen eigenständigen Nutzungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang.

Rechtliche Grundlage: Aufteilung in mehrere Wirt­schafts­gü­ter

Für das Finanzamt ist Ihr Gebäude nicht automatisch ein einziges Ganzes. Nutzen Sie einzelne Teile unterschiedlich, behandelt die Fi­nanz­ver­wal­tung jeden Teil wie ein eigenes Wirtschaftsgut mit einer eigenen Berechnung. Diese Aufteilung geht auf eine grundlegende Entscheidung des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) zurück: Ein Gebäude lässt sich in so viele Wirt­schafts­gü­ter aufteilen, wie es unterschiedlich genutzte Gebäudeteile gibt (BFH, Beschluss vom 26.11.1973, GrS 5/71, BStBl 1974 II S. 132).

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Sie berechnen die Be­mes­sungs­grund­la­ge der AfA für Immobilien nach § 7 EStG für jeden Gebäudeteil einzeln, nicht für das Gebäude insgesamt.

Auch beim Wer­bungs­kos­ten­ab­zug nach § 9 Abs. 1 EStG gilt dasselbe Prinzip: Nur Kosten, die auf den vermieteten oder fremd­be­trieb­lich genutzten Teil entfallen, sind steuerlich abzugsfähig (bestätigt durch BFH, Urteil vom 4.2.2020, IX R 1/18). Für den selbst genutzten Teil bleibt der Abzug ausgeschlossen.

Welche Gebäudeteile können Sie abschreiben?

Ob und in welcher Höhe Sie einen Gebäudeteil abschreiben können, richtet sich danach, welcher der vier Nutzungsarten er zuzuordnen ist. Maßgeblich ist dabei nicht das Gebäude als Ganzes, sondern jeder einzelne Gebäudeteil für sich.

Ei­gen­be­trieb­lich genutzter Gebäudeteil

Nutzen Sie einen Teil des Gebäudes für Ihren eigenen Betrieb, etwa als Praxis, Kanzlei oder Ladengeschäft, gehört dieser Anteil zum Be­triebs­ver­mö­gen. Die Abschreibung erfolgt dann als Betriebsausgabe nach denselben Grundsätzen wie bei den übrigen Gebäudeteilen, jedoch im Rahmen Ihrer Ge­winn­ermitt­lung und nicht über die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Je nach Tätigkeit weisen Sie die Abschreibung in der Anlage G (Gewerbebetrieb) oder der Anlage S (selbstständige Arbeit) beziehungsweise in der Einnahmen-Über­schuss­rech­nung aus.

Fremd­be­trieb­lich genutzter Gebäudeteil

Verpachten Sie Räume an ein fremdes Unternehmen, etwa eine Steuerkanzlei oder eine Arztpraxis, gilt dieser Anteil ebenfalls als ab­schrei­bungs­fä­hig. Die Nutzung zählt steuerlich zur fremd­be­trieb­li­chen Nutzung.

Da Sie hierbei keinen eigenen Betrieb führen, sondern Einkünfte aus der Vermietung erzielen, tragen Sie die Abschreibung wie bei einer Wohn­raum­ver­mie­tung in der Anlage V ein.

Selbst bewohnter Gebäudeteil

Der Gebäudeteil, den Sie zu eigenen Wohnzwecken nutzen, zählt zum notwendigen Privatvermögen. Eine Abschreibung bei Eigennutzung ist für diesen Anteil dann ausgeschlossen, unabhängig davon, wie hoch der An­schaf­fungs­preis für das Gesamtgebäude war.

Vermieteter oder verpachteter Gebäudeteil

Nutzen Sie einen Teil des Gebäudes zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, können Sie den darauf entfallenden Anteil der Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten regulär nach den geltenden AfA-Sätzen abschreiben. Auch diesen Anteil geben Sie in der Anlage V unter den Werbungskosten an.

Aufteilung nach Wohnfläche oder Nutzfläche

Sie kennen die Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten für Ihr Gebäude als Gesamtsumme, abschreiben dürfen Sie aber nur den vermieteten oder betrieblich genutzten Anteil. Um herauszufinden, wie viel Prozent der Kosten auf diesen Anteil entfallen, setzen Sie die Fläche des vermieteten Teils ins Verhältnis zur Fläche des gesamten Gebäudes.

Für diese Flächenangabe stehen Ihnen zwei Maßstäbe zur Verfügung: die Wohnfläche und die Nutzfläche. Beide messen denselben Raum unterschiedlich, ein Keller zählt etwa zur Nutzfläche, nicht aber zur Wohnfläche. In sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) legen Sie fest, welchen der beiden Maßstäbe Sie verwenden.

Merk­mal	Wohn­flä­che	Nutz­flä­che
Um­fass­te Räu­me	Kü­che, Wohn- und Ess­zim­mer, Schlaf-, Kin­der- und Gäs­te­zim­mer, Bad	Wohn­flä­che zu­züg­lich Kel­ler, Dach­bo­den, La­ger-, Bü­ro- und Ver­kaufs­räu­me
Dach­schrä­gen, Bal­ko­ne, Ter­ras­sen	an­tei­lig zu 50 Pro­zent	je nach Zweck­be­stim­mung des Raums
Ty­pi­sche An­wen­dung	rei­ne Wohn­nut­zung	ge­misch­te Wohn- und Ge­wer­be­nut­zung

Ge­mein­schaft­li­che Verkehrsflächen wie ein zentrales Treppenhaus oder ein Aufzug, die mehreren Einheiten gemeinsam dienen, zählen weder zur Wohn- noch zur Nutzfläche der einzelnen Einheiten. Ihre Kosten teilen Sie stattdessen separat im Verhältnis der übrigen Nutzflächen auf.

Warum Sie nicht zwei Maßstäbe mischen dürfen

Weil Sie zwei Flächen ins Verhältnis setzen, müssen Sie beide mit demselben Maßstab gemessen haben, sonst ist der Vergleich nicht aussagekräftig. Stellen Sie sich vor, Sie würden den vermieteten Teil mit der Nutzfläche messen (Keller zählt mit) und den selbst genutzten Teil mit der Wohnfläche (Keller zählt nicht mit). Der vermietete Anteil würde dann rechnerisch größer wirken, als er tatsächlich ist, einfach weil er nach einem großzügigeren Maßstab gemessen wurde. Deshalb gilt: Sie wählen einen Maßstab und wenden ihn auf das gesamte Gebäude an, auf den vermieteten wie auf den selbst genutzten Teil gleichermaßen.

Welcher Maßstab ist für Sie günstiger?

Das hängt davon ab, wo Keller, Dachboden oder andere reine Nutzflächen in Ihrem Gebäude liegen.

Gehören diese Räume überwiegend zum vermieteten oder betrieblich genutzten Teil, führt die Nutzfläche zu einem höheren vermieteten Anteil und damit zu einer höheren Be­mes­sungs­grund­la­ge für Ihre Abschreibung.

Gehören sie dagegen überwiegend zum selbst genutzten Teil, verkleinert die Nutzfläche Ihren vermieteten Anteil eher, hier ist die Wohnfläche für Sie günstiger.

Wie teilen Sie die Kosten bei gemischter Nutzung auf?

Die Aufteilung der Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten erfolgt grundsätzlich in zwei Schritten.

1. Direkt zurechenbare Kosten: Aufwendungen, die eindeutig einem bestimmten Gebäudeteil zuzuordnen sind, etwa die individuelle In­nen­aus­stat­tung einer vermieteten Einheit, rechnen Sie diesem Gebäudeteil unmittelbar zu.
2. Ge­mein­schaft­li­che Kosten: Aufwendungen, die das gesamte Bauwerk betreffen, etwa der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil oder die Kosten einer Fassadendämmung, teilen Sie nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzfläche auf, wie im vorherigen Abschnitt beschrieben.

Führt die Flä­chen­auf­tei­lung im Einzelfall zu einem unangemessenen Ergebnis, etwa weil einzelne Bereiche deutlich höherwertig ausgestattet sind, kann ein anderer Auf­tei­lungs­maß­stab wie der umbaute Raum (das Bauvolumen der einzelnen Gebäudeteile) sachgerechter sein.

Bei­spiel­rech­nung: Abschreibung bei gemischt genutztem Gebäude

Sie erwerben ein Wohn- und Geschäftshaus, das nach dem 31.12.2023 fertiggestellt wurde. Der Gebäudeanteil des Kaufpreises beträgt 500.000 Euro. Das Erdgeschoss (55 Prozent der Nutzfläche) ist an eine Steu­er­be­ra­tungs­kanz­lei vermietet, die Ein­lie­ger­woh­nung im Obergeschoss (45 Prozent der Nutzfläche) bewohnen Sie selbst.

Da nur der fremd­be­trieb­lich genutzte Teil der Ein­künf­te­er­zie­lung dient, ergibt sich die Be­mes­sungs­grund­la­ge wie folgt:

500.000 Euro × 0,55 = 275.000 Euro

Bei einem AfA-Satz von 3 Prozent für Neubauten ab 2023 beträgt die jährliche Abschreibung:

275.000 Euro × 0,03 = 8.250 Euro pro Jahr

Auf­tei­lungs­schlüs­sel für laufende Kosten

Auch nach dem Kauf oder der Fertigstellung fallen laufende Kosten an, etwa Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen oder Haus­meis­ter­kos­ten. Diese ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Betriebskosten teilen Sie nach demselben Flä­chen­schlüs­sel auf, den Sie bereits für die Anschaffungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten verwendet haben, in unserem Beispiel also im Verhältnis 55 zu 45 Prozent.

Ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Kosten wie Strom, Gas oder Wasser ordnen Sie dagegen dem jeweiligen Gebäudeteil direkt zu, sofern eine getrennte Erfassung vorliegt, etwa durch separate Zähler. Verfügt Ihr Gebäude nur über einen gemeinsamen Zähler für beide Gebäudeteile, teilen Sie auch diese Kosten hilfsweise nach dem Flä­chen­schlüs­sel auf.

Gemischte Nutzung und verbilligte Vermietung

Vermieten Sie den ein­kunfts­re­le­van­ten Anteil Ihres Gebäudes nicht zum vollen Marktpreis, etwa an Angehörige, könnten Sie versucht sein, trotzdem die vollen Werbungskosten für diesen Anteil abzusetzen, obwohl die Mieteinnahmen viel niedriger ausfallen. Genau das begrenzt § 21 Abs. 2 EStG: Wie viel Sie absetzen dürfen, hängt davon ab, wie stark Ihre vereinbarte Miete von der ortsüblichen Miete abweicht, also von der Miete, die für eine vergleichbare Wohnung in der Umgebung marktüblich wäre. Diese ortsübliche Miete entnehmen Sie in der Regel dem örtlichen Mietspiegel.

Die Regeln zur verbilligten Vermietung betreffen dabei ausschließlich den vermieteten Anteil Ihres Gebäudes und gelten unabhängig von der Flä­chen­auf­tei­lung zwischen vermietetem und selbst genutztem Teil. Das Gesetz unterscheidet drei Stufen:

• Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, die Werbungskosten sind in voller Höhe abzugsfähig.
• 50 bis unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Der volle Abzug ist nur möglich, wenn eine To­tal­über­schuss­pro­gno­se positiv ausfällt, das heißt, wenn eine Berechnung über die vor­aus­sicht­li­che Ver­mie­tungs­dau­er zeigt, dass Ihre Mieteinnahmen die Kosten langfristig übersteigen.
• Weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Werbungskosten werden nur anteilig im Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete anerkannt.

Sonderfall: häusliches Arbeitszimmer

Auch ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb eines privat bewohnten Gebäudeteils kann eine gemischte Nutzung auslösen. Bildet das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit, sind die anteiligen Kosten in der Regel unbeschränkt abzugsfähig. Andernfalls ist der Abzug nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b und 6c EStG auf einen festen Höchstbetrag begrenzt. Ob und in welchem Umfang die Kosten in Ihrem konkreten Fall abzugsfähig sind, hängt von den Ein­zel­fall­um­stän­den ab.

Typische Fehler bei der Abschreibung gemischt genutzter Gebäude

Bei der Abschreibung gemischt genutzter Gebäude entstehen häufig dieselben Fehler, die im schlimmsten Fall zu einer nachträglichen Kürzung durch das Finanzamt führen. Die folgenden vier Punkte sollten Sie deshalb besonders im Blick behalten.

• Einheitliche Abschreibung ohne Aufteilung: Setzen Sie die AfA für das gesamte Gebäude an, ohne den selbst genutzten Anteil herauszurechnen, kürzt das Finanzamt Ihre Abschreibung entsprechend, oft rückwirkend für mehrere Jahre.
• Vermischung von Wohn- und Nutzfläche: Innerhalb desselben Gebäudes darf nur ein Flächenmaßstab verwendet werden, eine Kombination macht die gesamte Aufteilung angreifbar.
• Fehlende Dokumentation der Flä­chen­be­rech­nung: Ohne nach­voll­zieh­ba­ren Grundriss oder Aufmaß kann das Finanzamt die Aufteilung anzweifeln und eine eigene Schätzung ansetzen.
• Verbilligte Vermietung ohne Prüfung der Mietgrenzen: Wird die 66-Prozent-Grenze unterschritten, ohne dass eine To­tal­über­schuss­pro­gno­se vorliegt, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten für diesen Gebäudeteil anteilig.

Wann lohnt sich eine sachverständige Prüfung der Aufteilung?

Eine sachverständige Prüfung der Kauf­preis­auf­tei­lung kann sich vor allem dann lohnen, wenn der vertraglich vereinbarte Gebäudeanteil die tatsächlichen Wert­ver­hält­nis­se nicht abbildet oder wenn das Finanzamt eine aus Ihrer Sicht ungünstige Aufteilung zugrunde legt. Bei älteren oder nur teilweise modernisierten Gebäuden kann zusätzlich ein Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachten für den ein­kunfts­re­le­van­ten Gebäudeteil interessant sein.

Ob sich eine Prüfung für Sie wirtschaftlich lohnt, hängt von Ihren individuellen Objektdaten ab, etwa vom Anteil der vermieteten Fläche, vom verbleibenden Ab­schrei­bungs­vo­lu­men und von der vor­aus­sicht­li­chen Haltedauer. Wir helfen Ihnen gerne dabei, diese Frage für Ihr Gebäude einzuordnen.

Häufige Fragen zur Abschreibung gemischt genutzter Gebäude

Rund um die Abschreibung gemischt genutzter Gebäude tauchen in der Praxis immer wieder dieselben Fragen auf, insbesondere zur Flä­chen­auf­tei­lung und zum Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Die folgenden Antworten geben Ihnen einen ersten Überblick.