Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung greift die Abschreibung für Abnutzung (AfA) grundsätzlich nicht, da das Steuerrecht eine Einkünfteerzielung voraussetzt (Einkommensteuergesetz § 7 EStG). Dennoch lassen sich einzelne Kosten für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen, etwa Handwerkerleistungen, eine energetische Sanierung oder Aufwendungen an einem Baudenkmal.
Das Wichtigste zur selbstgenutzten Eigentumswohnung
- Bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung ist die AfA nach § 7 EStG ausgeschlossen, da keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.
- Handwerkerleistungen können Sie über § 35a EStG mit bis zu 1.200 Euro jährlich direkt von der Steuerschuld abziehen.
- Eine energetische Sanierung fördert der Staat über § 35c EStG mit bis zu 40.000 Euro je Objekt, verteilt über drei Jahre.
- Bei einem Baudenkmal ermöglicht § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug von bis zu 9 Prozent der begünstigten Aufwendungen pro Jahr über zehn Jahre.
- Die Grundsteuer und die reinen Verwaltungskosten der Hausverwaltung zählen bei ausschließlicher Eigennutzung grundsätzlich nicht zu den absetzbaren Kosten.
Warum die AfA bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung nicht greift
Die AfA verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum und mindert dadurch steuerpflichtige Einkünfte. Genau an dieser Voraussetzung fehlt es bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung: Sie erzielen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen. Das Finanzamt ordnet die Wohnkosten in diesem Fall der privaten Lebensführung zu, die nach § 12 EStG grundsätzlich nicht abziehbar ist.
Nutzen Sie einen Teil Ihrer Eigentumswohnung beruflich, etwa als häusliches Arbeitszimmer, oder vermieten Sie einzelne Räume, kann für diesen Anteil eine anteilige AfA infrage kommen.
Sie planen, Ihre bisher selbstgenutzte Wohnung zu vermieten?
Sobald Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie den Gebäudeanteil über die AfA abschreiben. Wie die Abschreibung nach einer späteren Vermietung funktioniert, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Abschreibung bei vermieteten Immobilien.
Was Sie bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen können
Auch ohne AfA bietet das Steuerrecht Eigennutzer mehrere Möglichkeiten, Kosten für die eigene Wohnung geltend zu machen. Die folgenden Instrumente unterscheiden sich in Rechtsgrundlage, Voraussetzungen und Höchstbetrag deutlich.
Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)
Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können Sie über § 35a Abs. 3 EStG geltend machen. Absetzbar sind 20 Prozent des Arbeitslohns, der Fahrt und der Maschinenkosten, begrenzt auf 6.000 Euro Aufwendungen und damit maximal 1.200 Euro Steuerermäßigung pro Jahr. Materialkosten erkennt das Finanzamt nicht an. Die Steuerermäßigung wirkt direkt auf die Steuerschuld, nicht nur auf das zu versteuernde Einkommen.
Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Rechnung sowie eine unbare Zahlung per Überweisung. Barzahlungen schließen den Abzug aus.
Getrennt davon fördert § 35a Abs. 2 EStG haushaltsnahe Dienstleistungen mit bis zu 4.000 Euro pro Jahr (20 Prozent von 20.000 Euro). Dazu zählt bei einer Eigentumswohnung insbesondere der haushaltsnahe Anteil im Hausgeld, etwa für Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung oder Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen. Reine Verwaltertätigkeiten wie Buchhaltung oder Beiratsarbeit gelten dagegen nicht als haushaltsnah. Die Hausverwaltung muss die abzugsfähigen Anteile in der Jahresabrechnung oder einer gesonderten Bescheinigung ausweisen, damit Sie sie in der Steuererklärung nachweisen können.
Diese beiden Höchstbeträge lassen sich im selben Jahr nebeneinander nutzen, sofern die Aufwendungen unterschiedlichen Leistungen zuzuordnen sind.
Energetische Sanierung (§ 35c EStG)
Seit 2020 fördert § 35c EStG energetische Maßnahmen an selbstgenutzten Wohngebäuden, etwa die Dämmung von Dach oder Fassade oder die Erneuerung der Heizungsanlage. Begünstigte Maßnahmen müssen nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. Vorausgesetzt wird außerdem, dass das Gebäude bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist und Sie es selbst zu Wohnzwecken nutzen.
Die Steuerermäßigung verteilt sich über drei Kalenderjahre:
- 7 Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme,
- weitere 7 Prozent im Folgejahr
- und 6 Prozent im übernächsten Jahr, jeweils gedeckelt auf 14.000, 14.000 und 12.000 Euro.
Insgesamt sind bis zu 40.000 Euro Steuerermäßigung je begünstigtem Objekt möglich. Für den Nachweis benötigen Sie eine Bescheinigung nach amtlichem Muster. Diese kann das ausführende Fachunternehmen oder eine nach § 88 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ausstellungsberechtigte Person erstellen.
Aus Gutachtersicht zahlt sich eine Sache schon während der Eigennutzung aus: Rechnungen und Modernisierungen von Anfang an sauber zu dokumentieren. Diese Unterlagen werden Gold wert, sobald später eine Kaufpreisaufteilung oder ein Wertgutachten ansteht.
Aus Gutachtersicht zahlt sich eine Sache schon während der Eigennutzung aus: Rechnungen und Modernisierungen von Anfang an sauber zu dokumentieren. Diese Unterlagen werden Gold wert, sobald später eine Kaufpreisaufteilung oder ein Wertgutachten ansteht.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Die Steuerermäßigung entfällt, wenn Sie für dieselbe Maßnahme bereits eine öffentliche Förderung mit zinsverbilligtem Darlehen oder einen steuerfreien Zuschuss in Anspruch genommen haben, etwa ein Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Ebenso schließen sich § 35a, § 35c und § 10f EStG für ein und dieselbe Maßnahme gegenseitig aus.
Praxisbeispiel: Sie lassen im selben Jahr die Fenster Ihrer Eigentumswohnung energetisch sanieren (Kosten 12.000 Euro) und zusätzlich das Badezimmer renovieren (Arbeitslohn 2.500 Euro). Da es sich um zwei unterschiedliche, klar abgrenzbare Maßnahmen handelt, können Sie beide Vorschriften nutzen:
- Die Fenstersanierung fördert § 35c EStG mit 7 Prozent im ersten Jahr, das sind 840 Euro.
- Für die Badrenovierung erhalten Sie zusätzlich 20 Prozent des Arbeitslohns nach § 35a EStG, also 500 Euro.
Allein im ersten Jahr mindert sich Ihre Steuerschuld damit um 1.340 Euro, in den beiden Folgejahren kommen weitere Anteile aus der Fenstersanierung hinzu.
Baudenkmal und Sanierungsgebiet bei Eigennutzung (§ 10f EStG)
Ist Ihre Eigentumswohnung eine denkmalgeschützte Immobilie oder liegt sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet beziehungsweise städtebaulichen Entwicklungsbereich, ermöglicht § 10f EStG bei Eigennutzung einen Sonderausgabenabzug von bis zu 9 Prozent der begünstigten Aufwendungen pro Jahr über einen Zeitraum von zehn Jahren, wenn die Voraussetzungen der §§ 7h oder 7i EStG vorliegen. Insgesamt können so bis zu 90 Prozent der bescheinigten Kosten steuerlich berücksichtigt werden. Eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutz- beziehungsweise Sanierungsbehörde ist Voraussetzung, ebenso die Abstimmung der Baumaßnahme mit dieser Behörde vor Beginn der Arbeiten.
Anders als § 35c EStG begrenzt § 10f EStG die Förderung grundsätzlich auf ein Gebäude. Bei zusammen veranlagten Ehegatten sind es insgesamt zwei Gebäude.
§ 10f EStG gilt ausschließlich für selbst genutzte Objekte. Bei vermieteten Baudenkmalen kommen stattdessen die erhöhten Absetzungen nach §§ 7h und 7i EStG infrage.
Lesetipp: Mehr zu den Unterschieden und zur AfA bei vermieteten Denkmalimmobilien lesen Sie in unserem Ratgeber zur Denkmal-AfA.
Teilweise berufliche oder vermietete Nutzung
Nutzen Sie ein Zimmer als häusliches Arbeitszimmer, im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung oder vermieten Sie einen Teil der Wohnung dauerhaft, können Sie für diesen Anteil unter Umständen eine anteilige AfA sowie weitere Werbungskosten geltend machen.
Lesetipp: Wie sich der abzugsfähige Anteil berechnet, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber AfA bei Eigennutzung.
Übersicht: Absetzungsmöglichkeiten bei selbstgenutztem Wohneigentum
Handwerkerleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen, energetische Sanierung und Baudenkmal unterscheiden sich deutlich in Voraussetzung und Höchstbetrag. Die folgende Tabelle stellt sie im direkten Vergleich gegenüber.
| Kostenart | Rechtsgrundlage | Wichtigste Voraussetzung | Höchstbetrag |
| Handwerkerleistungen (Arbeitslohn) | § 35a Abs. 3 EStG | Rechnung, unbare Zahlung | 1.200 Euro pro Jahr (20 % von 6.000 Euro) |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Hausmeister, Gartenpflege) | § 35a Abs. 2 EStG | Anteil im Hausgeld, Bescheinigung der Verwaltung | 4.000 Euro pro Jahr (20 % von 20.000 Euro) |
| Energetische Sanierung | § 35c EStG | Gebäude älter als 10 Jahre, Fachunternehmerbescheinigung, keine Doppelförderung | 40.000 Euro je Objekt, verteilt über 3 Jahre |
| Baudenkmal / Sanierungsgebiet bei Eigennutzung | § 10f EStG | Bescheinigung der Denkmalschutz- bzw. Sanierungsbehörde; max. 1 Gebäude (Ehegatten: 2) | bis zu 9 % der Aufwendungen pro Jahr über 10 Jahre |
| AfA auf den Gebäudeanteil | § 7 EStG | Nur bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung | Bei reiner Eigennutzung nicht anwendbar |
Lesetipp: Haben Sie Ihre Eigentumswohnung gerade erst gekauft, interessieren Sie vielleicht auch die steuerlich relevanten Kaufnebenkosten. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zu Wohnungskauf Nebenkosten.
Was Sie bei reiner Eigennutzung nicht absetzen können
Neben den beschriebenen Instrumenten gibt es einige Kosten, bei denen sich hartnäckig die Annahme hält, sie seien absetzbar, obwohl das bei reiner Eigennutzung nicht der Fall ist.
Grundsteuer
Bei einer ausschließlich selbstgenutzten Eigentumswohnung zählt die Grundsteuer zur privaten Lebensführung und ist grundsätzlich nicht absetzbar. Absetzbar ist sie nur, wenn Sie die Wohnung vermieten (als Werbungskosten) oder betrieblich nutzen.
Ein anteiliger Abzug über ein häusliches Arbeitszimmer kommt nur eingeschränkt infrage: Für den vollen Abzug der tatsächlichen Raumkosten muss das Arbeitszimmer grundsätzlich den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bilden. In anderen Fällen kann stattdessen insbesondere die Tagespauschale infrage kommen (6 Euro je Kalendertag, maximal 1.260 Euro pro Jahr), bei der die Grundsteuer nicht gesondert angesetzt wird. Prüfen Sie diese Konstellation im Zweifel mit Ihrem Steuerberater.
Verwaltungskosten der Hausverwaltung
Reine Verwaltertätigkeiten wie Buchhaltung, Erstellung der Jahresabrechnung oder Beiratskommunikation gelten nicht als haushaltsnahe Dienstleistung und sind bei Eigennutzung nicht absetzbar. Absetzbar ist ausschließlich der Anteil, der auf haushaltsnahe Leistungen wie Hausmeister, Reinigung oder Gartenpflege entfällt (siehe oben, § 35a EStG).
Instandhaltungsrücklage
Die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ist für sich genommen keine Handwerkerleistung und daher nicht absetzbar. Relevant wird der Betrag erst, wenn die Rücklage für eine konkrete, förderfähige Maßnahme verwendet wird.
Wie tragen Sie die Kosten in der Steuererklärung ein?
Für eine selbstgenutzte Eigentumswohnung nutzen Sie nicht die Anlage V, die ausschließlich für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorgesehen ist.
- Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen tragen Sie im Hauptvordruck beziehungsweise in der entsprechenden Anlage zu haushaltsnahen Aufwendungen ein.
- Energetische Maßnahmen erfassen Sie in der Anlage Energetische Maßnahmen und weisen die Angaben der Fachunternehmerbescheinigung dort aus.
- Aufwendungen nach § 10f EStG für ein Baudenkmal tragen Sie als Sonderausgaben ein.
Wichtig: Bewahren Sie sämtliche Rechnungen, Überweisungsbelege und Bescheinigungen auf. Das Finanzamt kann diese Nachweise jederzeit anfordern.
Fazit
Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung lässt sich nicht abschreiben, da die AfA die Erzielung von Einkünften voraussetzt. Dennoch stehen Ihnen mit § 35a, § 35c und gegebenenfalls § 10f EStG mehrere Instrumente zur Verfügung, um Handwerkerleistungen, energetische Sanierungen oder Aufwendungen an einem Baudenkmal steuerlich geltend zu machen. Wer die Betriebskostenabrechnung genau prüft und Rechnungen sauber trennt, nutzt diese Möglichkeiten am besten aus.
Solange Sie Ihre Eigentumswohnung dauerhaft und vollständig selbst bewohnen, spielt eine Restnutzungsdauer oder eine Kaufpreisaufteilung für die laufende Besteuerung keine Rolle, da ohnehin keine AfA anfällt. Anders sieht es aus, sobald sich die Nutzung ändert.
Vermieten Sie Ihre Wohnung künftig, wird die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück wieder relevant, da sie die Bemessungsgrundlage für die neu mögliche AfA bildet. Planen Sie dagegen einen Verkauf, steht meist ein Verkehrswertgutachten im Vordergrund, etwa zur Preisfindung oder als nachvollziehbare Grundlage gegenüber Käufern.
Ob das für Sie lohnt, hängt von den Objektdaten und Ihrer geplanten steuerlichen Situation ab. Unser bundesweit tätiges Team aus zertifizierten Sachverständigen unterstützt Sie gerne bei der passenden Prüfung für Ihre Situation.
Häufige Fragen zur selbstgenutzten Eigentumswohnung
Bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung wiederholen sich einige Fragen besonders häufig, gerade weil die AfA hier wegfällt und die Alternativen weniger bekannt sind als bei vermieteten Immobilien. Die folgenden Fragen gehen über die Grundlagen hinaus und behandeln Fälle, die im Alltag oft für Verwirrung sorgen.
Kann ich die AfA nachträglich geltend machen, wenn ich meine selbstgenutzte Eigentumswohnung später vermiete?
Ja, ab dem Zeitpunkt der Vermietung können Sie die AfA auf den Gebäudeanteil geltend machen. Maßgeblich sind dann die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und eine korrekte Kaufpreisaufteilung. Für die Zeit der Eigennutzung selbst lässt sich die AfA nicht nachholen.
Zählt die Instandhaltungsrücklage als Handwerkerleistung nach § 35a EStG?
Nein, die Einzahlung selbst ist keine Handwerkerleistung. Erst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rücklage für eine konkrete, förderfähige Maßnahme verwendet, kann der auf Sie entfallende Anteil im Jahr der Verausgabung absetzbar sein. Die Hausverwaltung muss diesen Anteil gesondert ausweisen.
Gilt die Förderung für energetische Sanierung auch für eine Zweitwohnung, die ich selbst nutze?
Ja. Anders als beim Sonderausgabenabzug für Baudenkmale nach § 10f EStG beschränkt § 35c EStG die Förderung nicht auf ein einziges Objekt. Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt je begünstigtem Objekt und kann bei mehreren selbstgenutzten Immobilien, etwa Haupt- und Zweitwohnsitz, grundsätzlich auch zeitgleich in Anspruch genommen werden, sofern jedes Objekt die Voraussetzungen von § 35c EStG eigenständig erfüllt.
Kann ich Handwerkerleistungen und die energetische Sanierung im selben Jahr für dieselbe Maßnahme absetzen?
Nein, für dieselbe Maßnahme ist entweder die Steuerermäßigung nach § 35a oder nach § 35c EStG möglich, nicht beides gleichzeitig. Betreffen die Rechnungen unterschiedliche, klar abgrenzbare Maßnahmen, können Sie beide Vorschriften im selben Jahr nutzen.
Was passiert, wenn ich meine selbstgenutzte Eigentumswohnung nur zeitweise vermiete?
Bei einer teilweisen Vermietung müssen Sie die Aufwendungen je nach Kostenart sachgerecht dem vermieteten und dem selbstgenutzten Bereich zuordnen. Häufig erfolgt die Aufteilung nach Flächenanteilen.
Bei einer nur vorübergehenden Vermietung kann zusätzlich die Nutzungsdauer der Immobilie relevant sein. Für den vermieteten Anteil kommen AfA und Werbungskosten infrage. Für den selbstgenutzten Teil können unter den jeweiligen Voraussetzungen weiterhin Steuerermäßigungen nach § 35a oder § 35c EStG möglich sein.
