Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gehört zu den wichtigsten Steuervorteilen für Vermieter. Nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) schreiben Sie den Gebäudeanteil Ihrer vermieteten Immobilie mit 2, 2,5 oder 3 Prozent jährlich ab. Je nach Fertigstellungsjahr profieren Sie über einen Zeitraum von 33 bis 50 Jahren von der steuerlichen Abschreibung einer vermieteten Wohnung oder eines Miethauses. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie die AfA berechnen und wie Sie Ihre Abschreibung durch eine korrekte Kaufpreisaufteilung oder ein Restnutzungsdauer-Gutachten optimieren.
- Vermieter können den Gebäudeanteil einer Immobilie über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen.
- Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig, da sich Grund und Boden nicht abnutzen.
- Die Höhe der Abschreibung richtet sich unter anderem nach dem Fertigstellungszeitpunkt der Immobilie und dem geltenden AfA-Satz.
- Eine korrekte Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück bildet die Grundlage jeder AfA-Berechnung.
- Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen.
- Ein Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, den Gebäudeanteil marktgerecht zu ermitteln und die Kaufpreisaufteilung nachvollziehbar zu begründen.
Was bedeutet Abschreibung bei einer vermieteten Immobilie?
Vermieten Sie eine Immobilie, können Sie den Wertverlust des Gebäudes steuerlich berücksichtigen. Die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum. Dadurch mindern Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und können Ihre Steuerlast reduzieren.
Was ist die AfA?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie nicht auf einmal, sondern über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen. Da sich Gebäude mit der Zeit abnutzen, erkennt das Einkommensteuerrecht diesen Wertverlust an (§ 7 EStG). Die Höhe der jährlichen AfA für Immobilien richtet sich unter anderem nach dem Fertigstellungszeitpunkt der Immobilie und den geltenden steuerlichen Vorschriften.
Warum dürfen Vermieter Immobilien abschreiben?
Immobilien verlieren durch Alterung und Nutzung an Wert. Diesen wirtschaftlichen Wertverlust berücksichtigt der Gesetzgeber bei vermieteten Immobilien durch die AfA. Als Vermieter dürfen Sie jedoch nicht den gesamten Kaufpreis abschreiben, sondern ausschließlich den Gebäudeanteil. Der Grundstückswert bleibt von der Abschreibung ausgeschlossen, da sich Grund und Boden nicht abnutzen.
Gut zu wissen: Die AfA ist nicht mit einer sofortigen Steuererstattung gleichzusetzen. Sie mindert stattdessen die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und senkt so Ihre jährliche Steuerbelastung.
Welche vermieteten Immobilien können Sie abschreiben?
Vermietete Eigentumswohnung abschreiben
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können Sie den Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die AfA steuerlich geltend machen. Da Sie gleichzeitig Miteigentümer des Grundstücks sind, muss der Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil bildet die Grundlage für die Abschreibung.
Vermietetes Einfamilienhaus abschreiben
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus können Sie den Gebäudeanteil abschreiben. Da das gesamte Grundstück zum Objekt gehört, kommt einer realistischen Kaufpreisaufteilung eine besondere Bedeutung zu.
Mehrfamilienhaus und Mietshaus abschreiben
Für Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser gelten grundsätzlich dieselben Abschreibungsregeln wie für andere vermietete Wohnimmobilien. Maßgeblich ist der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Aufgrund des höheren Investitionsvolumens fällt auch die jährliche Abschreibung häufig entsprechend höher aus.
Vermietete Ferienwohnung abschreiben
Auch eine Ferienwohnung können Sie abschreiben, sofern sie dauerhaft zur Vermietung bestimmt ist und Einkünfte erzielt. Nutzen Sie die Immobilie überwiegend selbst, gelten andere steuerliche Regelungen.
Welche Immobilien können Sie nicht abschreiben?
Nicht jede Immobilie berechtigt zur Abschreibung. Selbst genutzte Wohnimmobilien sind grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Darüber hinaus können Sie den Grundstücksanteil einer Immobilie nicht abschreiben, da sich Grund und Boden nicht abnutzen. Die AfA bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil.
Welche Bestandteile Ihrer Immobilie sind abschreibungsfähig?
Nicht der gesamte Kaufpreis einer vermieteten Immobilie fließt in die Abschreibung ein. Steuerlich berücksichtigt wird nur der Teil, der auf abnutzbare Wirtschaftsgüter entfällt. Dazu gehört in erster Linie das Gebäude. Der Grundstücksanteil bleibt dagegen von der AfA ausgeschlossen. Je nach Ausstattung können außerdem weitere Bestandteile der Immobilie gesondert abgeschrieben werden.
- Gebäude
Das Gebäude gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB) und bildet die Grundlage der Abschreibung. Maßgeblich ist der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Auf diesen Betrag wird der jeweilige AfA-Satz angewendet. - Garage, Stellplatz und Außenanlagen
Die Abschreibung von Garagen, Stellplätzen oder Außenanlagen kann möglich sein. Wie sie steuerlich behandelt werden, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Eine pauschale Zuordnung ist daher nicht möglich. - Einbauküche und weitere Wirtschaftsgüter
Nicht jede Ausstattung gehört steuerlich zum Gebäude. Eine Einbauküche oder andere bewegliche Wirtschaftsgüter können unter bestimmten Voraussetzungen eigenständig abgeschrieben werden. Welche Regelungen gelten, hängt von der Art des Wirtschaftsguts und den steuerlichen Vorgaben ab.
Lesetipp: Auch einzelne Nebenanlagen wie Carport, Gartenhaus oder Heizungsanlage können unter bestimmten Voraussetzungen gesondert abgeschrieben werden. Mehr dazu erfahren Sie in unseren Ratgebern zur Abschreibung von Carports, zur Abschreibung von Gartenhäusern und zur Abschreibung von Heizungsanlagen.
Tipp: Die korrekte Abgrenzung zwischen Gebäude, Grundstück und weiteren Wirtschaftsgütern ist entscheidend für die Höhe Ihrer Abschreibung. Oft empfiehlt sich eine fachkundige Bewertung der Immobilie. Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter in Ihrer Nähe unterstützen Sie nicht nur mit dem passenden Wertgutachten, sondern stehen nach Abgabe kostenlos für Rückfragen bis zur Anerkennung des ermittelten Immobilienwerts durch das Finanzamt zur Verfügung.
Wie funktioniert die Abschreibung einer vermieteten Immobilie?
Wie hoch die jährliche Abschreibung ausfällt, hängt vor allem von drei Faktoren ab: der Bemessungsgrundlage, dem Abschreibungssatz und der richtigen Kaufpreisaufteilung.
1. Bemessungsgrundlage der AfA
Die Bemessungsgrundlage umfasst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Da ausschließlich der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf, bildet dieser Wert die Grundlage für die Berechnung der AfA.
2. Abschreibungssatz bestimmen
Welcher Abschreibungssatz für Ihre vermietete Immobilie gilt, richtet sich insbesondere nach dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes und den geltenden steuerlichen Vorschriften. Für die meisten Wohnimmobilien kommt die lineare Abschreibung zur Anwendung. Unter bestimmten Voraussetzungen sind auch andere Abschreibungsarten möglich.
| Fertigstellung der Immobilie | Jährlicher AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
| Bis 31.12.1924 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| Ab 01.01.2023 | 3 % | 33⅓ Jahre |
3. Kaufpreis richtig aufteilen
Damit die Abschreibung korrekt berechnet werden kann, muss der Gesamtkaufpreis einer vermieteten Immobilie in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto größer ist die Bemessungsgrundlage für die AfA.
Wie lange wird abgeschrieben?
Die Dauer der Abschreibung richtet sich auch nach dem Fertigstellungszeitpunkt der Immobilie und den jeweils geltenden steuerlichen Regelungen. Für die meisten vermieteten Wohngebäude gilt die lineare Abschreibung über mehrere Jahrzehnte. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes nachgewiesen werden.
Die passende Abschreibungsart für Ihre vermietete Immobilie
Für die meisten privaten Vermieter kommt die lineare Abschreibung zur Anwendung. Je nach Baujahr und Art der Immobilie können jedoch auch andere Abschreibungsarten oder steuerliche Vergünstigungen infrage kommen. Dazu zählen beispielsweise die degressive AfA für bestimmte Neubauten, die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) oder die Abschreibung über eine nachgewiesene verkürzte Restnutzungsdauer.
So berechnen Sie die Abschreibung Ihrer vermieteten Immobilie
Die Berechnung der Abschreibung erfolgt in drei Schritten.
1. Kaufpreis aufteilen
Bevor Sie die Abschreibung berechnen können, müssen Sie den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen. Da sich nur das Gebäude mit der Zeit abnutzt, ist ausschließlich dieser Anteil abschreibungsfähig. Der Grundstückswert bleibt bei der AfA unberücksichtigt.
Praxistipp: Die Höhe der Abschreibung hängt maßgeblich vom Gebäudeanteil ab. Fällt dieser höher aus, steigt auch die Bemessungsgrundlage der AfA. Deshalb lohnt es sich, die Kaufpreisaufteilung sorgfältig zu prüfen.
2. Gebäudeanteil ermitteln
Die Bemessungsgrundlage der AfA bildet der Gebäudeanteil einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Eine realistische Kaufpreisaufteilung ist daher für Vermieter von großer Bedeutung.
3. Jährliche AfA berechnen
Stehen Gebäudeanteil und Abschreibungssatz fest, lässt sich die jährliche AfA einfach berechnen.
Gebäudeanteil × AfA-Satz = jährliche Abschreibung
AfA-Rechner
Nutzen Sie unseren kostenlosen AfA-Rechner für Immobilien, um das steuerliche Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen. Mit nur wenigen Angaben erhalten Sie eine erste Einschätzung zur möglichen Abschreibung.
Praxisbeispiel: Abschreibung eines vermieteten Mietshauses
Ausgangssituation
Sie kaufen ein vermietetes Mietshaus, das vor 1925 fertiggestellt wurde. Der Kaufpreis beträgt 300.000 Euro. Hinzu kommen 20.000 Euro Kaufnebenkosten (zirka 4.500 Euro für Notar und Grundbucheintrag; eventuell Maklerprovision; zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro Grunderwerbsteuer je nach Bundesland), sodass sich Anschaffungskosten von 320.000 Euro ergeben.
Ein Immobiliensachverständiger ermittelt einen Gebäudeanteil von 80 Prozent. Da nur das Gebäude abgeschrieben werden darf, beträgt die Bemessungsgrundlage:
320.000 Euro × 0,8 = 256.000 Euro
Die jährliche Abschreibung bei einem Altbau macht 2,5 Prozent aus. Die Abschreibung für das Haus erstreckt sich über 40 Jahre. Daraus ergibt sich folgende jährliche Abschreibung:
256.000 Euro × 0,025 = 6.400 Euro
In den nächsten 40 Jahren können Sie als Eigentümer der vermieteten Immobiliepro Jahr 6.400 Euroabschreiben.
Renovierung nach dem Kauf
Erneuern Sie nach dem Kauf beispielsweise die Böden oder das Badezimmer, kann sich dies auf die steuerliche Behandlung der Kosten auswirken. Unter bestimmten Voraussetzungen zählen diese Aufwendungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, können die Kosten unter Umständen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Welche Regelung gilt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie größere Sanierungsmaßnahmen daher vorab steuerlich prüfen.
Lesetipp: Gerade bei so alten Gebäuden lohnt sich eine Prüfung hinsichtlich des Denkmalschutzes. Denn für Denkmäler gelten weitere Abschreibungsvorteile. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber zur Denkmal-AfA.
So können Sie die Abschreibung Ihrer vermieteten Immobilie erhöhen
Die Höhe Ihrer Abschreibung hängt nicht nur vom gesetzlichen AfA-Satz ab. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch die Bemessungsgrundlage oder die Abschreibungsdauer beeinflussen. Dafür gibt es zwei wesentliche Stellschrauben: eine realistische Kaufpreisaufteilung und den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer.
Kaufpreisaufteilung optimieren
Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. Da ausschließlich der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf, wirkt sich diese Aufteilung unmittelbar auf die Höhe Ihrer jährlichen AfA aus.
Eine pauschale Kaufpreisaufteilung bildet die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht immer zutreffend ab. Fällt der Gebäudeanteil höher aus, erhöht sich auch die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
Wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist
Ein Verkehrswertgutachten kann den Gebäude- und Grundstückswert marktgerecht ermitteln und damit eine fundierte Grundlage für die Kaufpreisaufteilung schaffen. Als Orientierung dient dabei auch die Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen zur Kaufpreisaufteilung.
Die Höhe der Abschreibung entscheidet sich häufig nicht beim AfA-Satz, sondern bereits bei der Kaufpreisaufteilung. Wer den Gebäudeanteil korrekt ermittelt, schafft die Grundlage für eine steuerlich optimale Abschreibung.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Ein Gutachten ist insbesondere sinnvoll, wenn
- im Kaufvertrag keine Kaufpreisaufteilung enthalten ist,
- die Aufteilung nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen entspricht,
- das Finanzamt eine aus Ihrer Sicht ungünstige Kaufpreisaufteilung zugrunde legt oder
- Sie den Gebäudeanteil nachvollziehbar ermitteln möchten.
Praxisbeispiel: Wird statt eines Gebäudeanteils von 300.000 Euro ein Gebäudeanteil von 340.000 Euro angesetzt, steigt die jährliche Abschreibung bei einem AfA-Satz von 2 Prozent von 6.000 Euro auf 6.800 Euro.
Abschreibung über die Restnutzungsdauer erhöhen
Neben der Kaufpreisaufteilung kann auch die Restnutzungsdauer Einfluss auf die Höhe der jährlichen AfA haben. Das Finanzamt geht grundsätzlich von einer gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer aus. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer, kann sich dadurch eine höhere jährliche Abschreibung ergeben.
Wann sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt
Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen. Wird das Gutachten anerkannt, verkürzt sich der Abschreibungszeitraum und die jährliche AfA steigt.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kommt vor allem bei älteren oder nur teilweise modernisierten Immobilien infrage.
Häufige Fehler bei der Abschreibung vermieteter Immobilien
Schon kleine Fehler bei der Abschreibung können dazu führen, dass Sie steuerliche Vorteile verschenken oder Rückfragen des Finanzamts provozieren. Mit einer sorgfältigen Planung und vollständigen Unterlagen vermeiden Sie die häufigsten Stolperfallen.
- Grundstück und Gebäude nicht getrennt bewerten: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Eine fehlerhafte Kaufpreisaufteilung kann die AfA unnötig verringern.
- Den falschen AfA-Satz anwenden: Welcher Abschreibungssatz gilt, richtet sich unter anderem nach dem Fertigstellungszeitpunkt der Immobilie. Prüfen Sie die Voraussetzungen sorgfältig.
- Abschreibungsbeginn falsch ansetzen: Die AfA beginnt nicht mit dem Kaufvertrag, sondern mit der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und der Nutzung zur Erzielung von Einkünften.
- Restnutzungsdauer nicht prüfen: Bei älteren oder nur teilweise modernisierten Immobilien ermöglicht ein Restnutzungsdauer-Gutachten meist eine beträchtlich höhere jährliche Abschreibung.
- Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten verwechseln: Nicht jede Modernisierungsmaßnahme wird steuerlich gleich behandelt. Eine falsche Zuordnung kann Auswirkungen auf den Zeitpunkt des Steuerabzugs haben.
Häufige Fragen zur Abschreibung vermieteter Immobilien
Rund um die Abschreibung einer vermieteten Immobilie tauchen immer wieder dieselben Fragen auf. Hier finden Sie die wichtigsten Antworten zur AfA, zur Kaufpreisaufteilung und zu Möglichkeiten, Ihre steuerliche Abschreibung zu optimieren.
Wie hoch ist die Abschreibung für eine vermietete Immobilie?
In der Regel beträgt die jährliche Abschreibung 2, 2,5 oder 3 Prozent des Gebäudeanteils. Welcher AfA-Satz gilt, richtet sich insbesondere nach dem Fertigstellungszeitpunkt der Immobilie. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch andere Abschreibungsarten oder eine Abschreibung über die tatsächliche Restnutzungsdauer infrage kommen.
Wie kann ich eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen?
Ja, den Gebäudeanteil. Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, können Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Darüber hinaus können Vermieter je nach Einzelfall weitere Werbungskosten, etwa für Finanzierung, Verwaltung oder Instandhaltung, steuerlich absetzen (§ 9 EStG).
Die Abschreibung tragen Sie in der Steuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ein, im Bereich der Werbungskosten. Dort weisen Sie die AfA gesondert aus.
Wie funktioniert die Abschreibung einer fremdgenutzten Immobilie?
Als fremdgenutzt gilt eine Immobilie, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt, sondern einem Dritten überlassen wird, meist durch Vermietung. Die Abschreibung funktioniert dabei grundsätzlich genauso wie bei jeder anderen vermieteten Immobilie: Sie schreiben den Gebäudeanteil über die AfA ab.
Besonderheiten gelten bei einer verbilligten Vermietung, etwa an Familienangehörige. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt das Finanzamt die volle Abschreibung sowie alle weiteren Werbungskosten an. Liegt die Miete darunter, wird die Abschreibung nur anteilig anerkannt, in Höhe des Verhältnisses von vereinbarter Miete zu ortsüblicher Miete (§ 21 Abs. 2 EStG).
Wann beginnt die Abschreibung?
Die Abschreibung beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung oder Fertigstellung der Immobilie. Voraussetzung ist, dass die Immobilie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wird. Im Jahr der Anschaffung können Sie die AfA zeitanteilig ab dem Monat geltend machen, in dem die Immobilie vermietet wird oder zur Vermietung bereitsteht.
Kann ein Verkehrswertgutachten meine Abschreibung erhöhen?
Ja, indirekt. Ein Verkehrswertgutachten kann eine realistische Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück nachweisen. Fällt der Gebäudeanteil höher aus, erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung. Für eine höhere AfA durch eine verkürzte Nutzungsdauer benötigen Sie dagegen ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
Kann ich eine denkmalgeschützte vermietete Immobilie stärker abschreiben?
Ja. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten neben der regulären AfA zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten für Modernisierungs- und Sanierungskosten. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Denkmal-AfA.
