Wer eine Gewerbeimmobilie kauft, baut oder vermietet, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Bei Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen liegt der jährliche AfA-Satz häufig bei 3 Prozent, während bei Wohnimmobilien vielfach nur 2 Prozent gelten. Ob dieser höhere Satz für Ihre Immobilie greift, hängt jedoch nicht nur vom Baujahr ab.
Das Wichtigste zur Abschreibung einer Gewerbeimmobilie
- Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen schreiben Sie bei einem Bauantrag nach dem 31. März 1985 mit 3 Prozent jährlich ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG).
- Gehört die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen oder wurde der Bauantrag vor dem 31. März 1985 gestellt, gelten die allgemeinen Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG (2, 2,5 oder 3 Prozent je nach Fertigstellungsdatum).
- Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Grundstücksanteil bleibt bei der AfA außen vor.
- Eine sachverständig nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erhöht die jährliche Abschreibung.
Was bedeutet Abschreibung bei einer Gewerbeimmobilie?
Als Gewerbeimmobilie gilt ein Gebäude, das überwiegend gewerblichen, freiberuflichen oder betrieblichen Zwecken dient, etwa Büro-, Verkaufs-, Lager-, Produktions- oder Hotelgebäude.
Lesetipp: Wie sich der Wert einer solchen Immobilie grundsätzlich ermitteln lässt, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Bewertung von Gewerbeimmobilien.
Ob und wie Sie eine Gewerbeimmobilie abschreiben können, hängt vor allem davon ab, wie Sie sie halten:
- Im Betriebsvermögen: Die Abschreibung setzt voraus, dass das Gebäude als abnutzbares Anlagevermögen dauerhaft dem Betrieb dient, egal ob Sie es selbst nutzen oder vermieten. Ist das Gebäude dagegen zum Verkauf bestimmt und zählt zum Umlaufvermögen, wie bei einem Bauträger, ist es nicht laufend abschreibungsfähig.
- Im Privatvermögen: Auch privat gehaltene Gewerbeimmobilien können Sie gemäß Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) abschreiben, sofern Sie damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gelten dann die allgemeinen Sätze nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 EStG.
In beiden Fällen funktioniert die AfA für die Gewerbeimmobilie nach demselben Prinzip: Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum. Dadurch mindern Sie Ihren Gewinn oder Ihre Einkünfte und senken Ihre Steuerlast, ohne dass Ihnen dafür laufend Geld abfließt.
Wie hoch der AfA-Satz bei Gewerbeimmobilien ausfällt, entscheidet sich an drei Stellschrauben: der steuerlichen Zuordnung der Immobilie, ihrer Nutzung und, je nach Fall, dem Bauantrags- beziehungsweise Fertigstellungszeitpunkt. Wie das konkret zusammenspielt, zeigt der nächste Abschnitt.
Voraussetzungen: Welcher AfA-Satz gilt für Ihre Gewerbeimmobilie?
Ob Ihre Gewerbeimmobilie in die für Sie günstigere oder die allgemeine AfA-Gruppe fällt, entscheidet sich an drei Stellschrauben:
- Nutzung: Das Gebäude darf nicht Wohnzwecken dienen, also nicht dem dauerhaften Wohnen.
- Bauantragsdatum: Der Zeitpunkt, zu dem der Bauantrag für das Gebäude gestellt wurde. Entscheidend ist hier die Grenze 31. März 1985.
- Zuordnung: Gehört die Immobilie zu einem eigenen Betrieb, etwa einem Unternehmen oder einer Selbstständigkeit, und wird sie in dessen Buchführung ausgewiesen, zählt sie zum Betriebsvermögen. Halten Sie sie dagegen persönlich und erzielen daraus lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass ein eigener Betrieb dahintersteht, zählt sie zum Privatvermögen, auch wenn der Mieter sie gewerblich nutzt.
Das Einkommensteuergesetz (EStG) unterscheidet in § 7 Abs. 4 Satz 1 entsprechend zwischen zwei Gruppen von Gebäuden, je nachdem, ob alle drei Stellschrauben zutreffen oder nicht.
Gewerbeimmobilie im Betriebsvermögen
Für diese Gruppe müssen § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG alle drei Stellschrauben gleichzeitig passen:
- Die Immobilie gehört zu einem Betriebsvermögen.
- Sie dient nicht Wohnzwecken.
- Der Bauantrag wurde nach dem 31. März 1985 gestellt.
Sind alle drei Punkte erfüllt, wenden Sie einen AfA-Satz von 3 Prozent jährlich an, unabhängig vom tatsächlichen Baujahr. Das gilt auch, wenn Sie das Gebäude nicht selbst errichten, sondern neu oder gebraucht erwerben. Dieser sogenannte Wirtschaftsgebäude-Satz führt zu einer Abschreibungsdauer von rund 33 ⅓ Jahren.
In der Praxis wird das Bauantragsdatum häufig mit dem Baujahr verwechselt. Beide liegen selten weit auseinander, aber genau diese Verwechslung führt immer wieder zu einem falsch angesetzten AfA-Satz.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Gewerbeimmobilie im Privatvermögen oder mit früherem Bauantrag
Erfüllt Ihre Immobilie eine oder mehrere der drei Bedingungen aus § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht, greifen die allgemeinen Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2. Das betrifft vor allem zwei Fälle:
- Sie halten die Immobilie im Privatvermögen und vermieten sie.
- Der Bauantrag wurde vor dem 31. März 1985 gestellt.
In beiden Fällen richtet sich der AfA-Satz nach dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes, unabhängig von dessen gewerblicher Nutzung. Je nachdem, wann das Gebäude fertiggestellt wurde, liegt der Satz bei 2, 2,5 oder 3 Prozent jährlich.
Lesetipp: Wie die Abschreibung bei privat vermieteten Wohnimmobilien funktioniert, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Abschreibung vermieteter Immobilien.
Beispiel: Zwei Ladengeschäfte, zwei Ergebnisse:
- Ein Handwerksbetrieb kauft für den eigenen Betrieb eine Lagerhalle, Bauantrag 2015. Die Halle gehört zum Betriebsvermögen, dient nicht Wohnzwecken, und der Bauantrag liegt nach dem 31. März 1985. Der Betrieb schreibt sie mit 3 Prozent jährlich ab.
- Eine Privatperson vermietet ein Ladengeschäft ohne einen eigenen Gewerbebetrieb. Die Immobilie zählt zum Privatvermögen. Obwohl dieses Gebäude gewerblich genutzt wird, gilt hier nicht der 3-Prozent-Satz, sondern der allgemeine, fertigstellungsabhängige Satz: 2 Prozent bei einer Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei einer Fertigstellung vor 1925 oder 3 Prozent bei einer Fertigstellung ab 2023.
AfA-Sätze für Gewerbeimmobilien im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt, welcher Satz in welcher Konstellation gilt.
| Konstellation | Jährlicher AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
| Betriebsvermögen, nicht Wohnzwecken, Bauantrag nach 31.03.1985 | 3 % | rund 33 ⅓ Jahre |
| Privatvermögen oder Bauantrag vor 31.03.1985, Fertigstellung nach 31.12.2022 | 3 % | rund 33 ⅓ Jahre |
| Privatvermögen oder Bauantrag vor 31.03.1985, Fertigstellung 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| Privatvermögen oder Bauantrag vor 31.03.1985, Fertigstellung vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Das macht der Unterschied in der Praxis aus: Bei einem Gebäudeanteil von 500.000 Euro liegt die jährliche AfA bei 3 Prozent bei 15.000 Euro, bei 2 Prozent dagegen nur bei 10.000 Euro. Allein die richtige Einordnung in die passende Zeile der Tabelle kann bei diesem Beispiel also 5.000 Euro Abschreibung pro Jahr ausmachen.
Betriebsvorrichtungen: Was zählt zum Gebäude, was nicht?
Nicht jede technische Anlage in einer Gewerbeimmobilie zählt zum Gebäude. Als eigenständige Betriebsvorrichtungen gelten typischerweise:
- Lastenaufzüge und Krananlagen
- Lackierkabinen und Spritzstände
- spezielle Belüftungs-, Kühl- oder Filteranlagen
- Maschinenfundamente und fest installierte Produktionsanlagen
Der Vorteil: Betriebsvorrichtungen haben in der Regel eine deutlich kürzere Nutzungsdauer als das Gebäude und lassen sich dadurch schneller abschreiben. Anhaltspunkte für die jeweilige Nutzungsdauer bieten die amtlichen AfA-Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen.
Beispiel: Ein Produktionsbetrieb errichtet eine neue Halle mit einem Gebäudeanteil von 1.200.000 Euro. Diesen schreibt der Betrieb über rund 33 Jahre mit 3 Prozent jährlich ab, das sind 36.000 Euro pro Jahr. Für die neu eingebaute Lackierkabine im Wert von 80.000 Euro gilt dagegen eine deutlich kürzere Nutzungsdauer von beispielsweise 10 Jahren. Der Betrieb schreibt sie separat mit 8.000 Euro jährlich ab und hat sie damit bereits nach 10 Jahren vollständig abgeschrieben, statt erst nach 33 Jahren.
Ob eine Anlage als Betriebsvorrichtung oder als Gebäudebestandteil gilt, hängt von der Bauweise und der technischen Funktion im Einzelfall ab.
So berechnen Sie die Abschreibung Ihrer Gewerbeimmobilie
Die Berechnung der Abschreibung erfolgt in drei Schritten.
1. Kaufpreis aufteilen
Bevor Sie die Abschreibung berechnen, teilen Sie den Kaufpreis in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil auf. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Bei Gewerbeimmobilien empfiehlt sich zusätzlich die Prüfung, ob einzelne technische Anlagen als Betriebsvorrichtungen gesondert zu erfassen sind. Um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte die Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag festgehalten und durch ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücke belegt werden.
2. Zuordnung und Bauantragsdatum prüfen
Klären Sie, ob die Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen gehört, nicht Wohnzwecken dient und wann der Bauantrag gestellt wurde. Diese drei Angaben entscheiden über den anzuwendenden AfA-Satz aus der Tabelle oben.
3. Jährliche AfA berechnen
Stehen Gebäudeanteil und AfA-Satz fest, berechnen Sie die jährliche Abschreibung wie folgt:
Gebäudeanteil × AfA-Satz = jährliche Abschreibung
Praxisbeispiel: Abschreibung eines Bürogebäudes im Betriebsvermögen
Ausgangssituation: Ein Unternehmen erwirbt für sein Betriebsvermögen ein Bürogebäude mit 600 Quadratmetern Nutzfläche für 1.440.000 Euro. Hinzu kommen Anschaffungsnebenkosten: 86.400 Euro Grunderwerbsteuer (hier beispielhaft mit 6 Prozent angesetzt, der tatsächliche Satz hängt vom Bundesland ab) sowie 21.600 Euro für Notargebühren und Grundbucheintrag. Die Anschaffungskosten belaufen sich damit auf 1.548.000 Euro. Der Bauantrag wurde 2010 gestellt, das Gebäude dient nicht Wohnzwecken.
Ein Sachverständiger ermittelt einen Gebäudeanteil von 70 Prozent. Die Bemessungsgrundlage beträgt damit:
1.548.000 Euro × 0,70 = 1.083.600 Euro
Da das Gebäude zum Betriebsvermögen gehört, nicht Wohnzwecken dient und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, gilt ein AfA-Satz von 3 Prozent:
1.083.600 Euro × 0,03 = 32.508 Euro
Das Unternehmen kann über rund 33 Jahre jährlich 32.508 Euro als Abschreibung geltend machen.
Dies ist ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Werten. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab.
Restnutzungsdauer bei Gewerbeimmobilien
Neben dem gesetzlichen AfA-Satz aus der Tabelle oben kann auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer Ihre jährliche Abschreibung erhöhen. Die Grundidee dahinter: Lässt sich nachweisen, dass Ihre Gewerbeimmobilie schneller an wirtschaftlichem Wert verliert, als das Gesetz unterstellt, dürfen Sie diese kürzere Nutzungsdauer ansetzen und entsprechend mehr pro Jahr abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Das ist möglich, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie kürzer ist als:
- 33 Jahre bei den Sätzen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 Buchst. a EStG (also bei 3 Prozent AfA)
- 50 Jahre bei Nr. 2 Buchst. b (also bei 2 Prozent AfA)
- 40 Jahre bei Nr. 2 Buchst. c (also bei 2,5 Prozent AfA)
Gut zu wissen: Für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer gilt seit Dezember 2025 wieder ein vergleichsweise offener Maßstab: Sie dürfen jede sachverständige Methode nutzen, die im Einzelfall geeignet ist, wie es der Bundesfinanzhof bereits 2021 und 2024 entschieden hat. Frühere, strengere Formvorgaben des Bundesministeriums der Finanzen sind seit dem 01.12.2025 aufgehoben. Empfehlenswert bleibt trotzdem ein qualifiziertes, objektbezogenes Gutachten, das die Restnutzungsdauer des Gebäudes nachvollziehbar aus technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussfaktoren ableitet.
Wann lohnt sich ein Gutachten für Ihre Gewerbeimmobilie?
Ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten oder ein Verkehrswertgutachten für Ihre Gewerbeimmobilie wirtschaftlich lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Relevant sind unter anderem:
- Objekttyp, etwa Lager-, Produktions- oder Bürogebäude, da sich die tatsächliche Nutzungsdauer je nach Objektart unterscheidet
- Fertigstellungszeitpunkt und Bauantragsdatum, da sich der gesetzliche AfA-Satz genau daran orientiert
- Bauweise und bisheriger Modernisierungsgrad, da beide beeinflussen, wie viele Jahre AfA sich noch nachweisen lassen
- bereits genutztes und verbleibendes Abschreibungsvolumen
- voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, da sie mitbestimmt, wie lange sich eine höhere jährliche AfA überhaupt auszahlt
- persönlicher oder betrieblicher Steuersatz, da er den Euro-Wert einer höheren Abschreibung bestimmt
- Kosten des Gutachtens im Verhältnis zur möglichen zusätzlichen jährlichen AfA
Je mehr dieser Faktoren für eine deutlich kürzere Nutzungsdauer oder eine unklare Kaufpreisaufteilung sprechen, desto eher zahlt sich ein Gutachten aus.
Sie möchten wissen, welcher AfA-Satz für Ihre Gewerbeimmobilie gilt und ob sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer lohnt? Unsere Sachverständigen prüfen Ihr Abschreibungspotenzial individuell.
Häufige Fragen zur Abschreibung von Gewerbeimmobilien
Rund um die Abschreibung einer Gewerbeimmobilie tauchen in der Praxis immer wieder ähnliche Fragen auf. Hier finden Sie die wichtigsten Antworten zum AfA-Satz, zur Zuordnung zum Betriebsvermögen und zu Möglichkeiten, Ihre Abschreibung sachverständig prüfen zu lassen.
Gilt der 3-Prozent-Satz auch, wenn ich die Gewerbeimmobilie erst gebraucht kaufe?
Ja. Der Satz von 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt unabhängig davon, ob Sie das Gebäude selbst errichten oder neu beziehungsweise gebraucht erwerben. Voraussetzung bleibt, dass es zum Betriebsvermögen gehört, nicht Wohnzwecken dient und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde.
Brauche ich für meine Gewerbeimmobilie ein Restnutzungsdauer-Gutachten oder ein Verkehrswertgutachten?
Das hängt von Ihrem Ziel ab. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für eine höhere AfA nach. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie. Für steuerliche Zwecke kann zusätzlich eine sachverständige Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude erforderlich sein. Beide Gutachten verfolgen unterschiedliche Zwecke und lassen sich bei Bedarf preislich kombinieren.
Was passiert, wenn ich meine Gewerbeimmobilie später ins Privatvermögen überführe?
Eine Überführung ins Privatvermögen kann die steuerliche Behandlung ändern. Ob und wie sich dies auf den AfA-Satz oder den Abschreibungszeitraum auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie eine solche Überführung vorab mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich Betriebsvorrichtungen zusätzlich zur Gebäude-AfA abschreiben?
Technische Anlagen, die als eigenständige Betriebsvorrichtungen gelten, schreiben Sie in der Regel getrennt vom Gebäude über ihre jeweils maßgebliche Nutzungsdauer ab. Ob eine Anlage als Betriebsvorrichtung einzustufen ist, sollte fachkundig geprüft werden.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die Abschreibung von Heizungsanlagen sowie die Abschreibung von Carports.
Was passiert, wenn ich nicht mehr genau weiß, wann der Bauantrag für meine Gewerbeimmobilie gestellt wurde?
Ohne dokumentiertes Bauantragsdatum lässt sich der maßgebliche AfA-Satz gegenüber dem Finanzamt oft nicht sicher belegen. Prüfen Sie zunächst die Bauakte und vorhandene Bauunterlagen. Auch Unterlagen aus dem Erwerbsvorgang, etwa der Kaufvertrag, können Hinweise enthalten. Lässt sich das Datum trotzdem nicht zweifelsfrei klären, sollten Sie das weitere Vorgehen mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Benötige ich für jede Gewerbeimmobilie eines Portfolios ein eigenes Gutachten?
Nein, das ist nicht pauschal erforderlich. Ob sich für einzelne Objekte eines Portfolios ein gesondertes Gutachten lohnt, hängt von Baujahr, Zustand und Abschreibungsvolumen der jeweiligen Immobilie ab. Bei größeren Beständen prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, für welche Objekte sich eine vertiefte Prüfung anbietet.
