Wird Ihre vermietete Immobilie durch Brand, Hochwasser oder Abriss außergewöhnlich beschädigt, mindert dieser Wertverlust häufig nicht nur den Immobilienwert, sondern auch Ihre Steuerlast. Über die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) nach § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) machen Sie diesen außergewöhnlichen Wertverlust zusätzlich zur regulären Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Voraussetzungen dafür gelten und wie Sie die AfaA berechnen.
Das Wichtigste zur außerplanmäßigen Abschreibung
- Die außerplanmäßige Abschreibung (AfaA) erfasst einen Wertverlust, der über die gewöhnliche Abnutzung eines Gebäudes hinausgeht.
- Rechtsgrundlage ist § 7 Absatz 1 Satz 7 EStG in Verbindung mit § 7 Absatz 4 Satz 3 EStG für Gebäude.
- Voraussetzung ist entweder eine Substanzeinbuße durch ein einwirkendes Ereignis (technische AfaA) oder eine dauerhaft eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit ohne Substanzschaden (wirtschaftliche AfaA).
- Die AfaA als Werbungskosten setzt voraus, dass Sie mit der Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.
- Entfällt der Grund für die AfaA später, kann eine Zuschreibung nötig werden. Als privater Vermieter betrifft Sie das in der Regel nicht.
Was ist die außerplanmäßige Abschreibung (AfaA)?
Die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA), oft auch als außerplanmäßige Abschreibung bezeichnet, ist eine zusätzliche, einmalige Abschreibung für einen außergewöhnlichen Wertverlust Ihrer vermieteten Immobilie, etwa nach einem Brand- oder Hochwasserschaden. Sie setzen die AfaA neben der regulären AfA für Immobilien an, wenn ein Ereignis Ihr Gebäude stärker entwertet, als es die planmäßige AfA abbildet.
Rechtsgrundlage ist § 7 Absatz 1 Satz 7 EStG, der die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung regelt. Für Gebäude gilt diese Vorschrift über § 7 Absatz 4 Satz 3 EStG entsprechend.
Die Finanzverwaltung unterscheidet dabei zwei Abnutzungsarten mit jeweils eigenen Voraussetzungen.
Technische Abnutzung
Eine technische Abnutzung liegt vor, wenn Ihr vermietetes Gebäude eine Substanzeinbuße erleidet, also wenn die Bausubstanz selbst beschädigt oder zerstört wird.
Für die Anerkennung müssen zwei Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen: Ein Ereignis muss unmittelbar körperlich auf das Gebäude einwirken, und die dadurch entstandene Substanzeinbuße muss dauerhaft sein.
Typische Auslöser sind:
- Überschwemmung oder Hochwasser
- Sturm- oder Erdbebenschäden
- Brandschäden
- Unfallschäden, etwa durch ein Fahrzeug
Gut zu wissen: Die AfaA ist auch dann zulässig, wenn Sie den Schaden selbst unbeabsichtigt verursacht haben. Voraussetzung ist, dass es sich um ein unbeabsichtigtes Fehlverhalten handelt.
Praxistipp: Warten Sie nach einem Katastrophenfall nicht darauf, bis die Versicherung einen Gutachter zur Bestandsaufnahme vorbeischickt. Kontaktieren Sie für einen zeitnahen Inspektionstermin unsere Gutachter für Gebäudeschäden und reichen Sie die Erkenntnisse für eine zügige Schadensregulierung bei der Gebäudeversicherung ein.
Wirtschaftliche Abnutzung
Eine wirtschaftliche Abnutzung liegt vor, wenn die Nutzungsmöglichkeit Ihres Gebäudes dauerhaft eingeschränkt ist, auch ohne Substanzschaden. Anders als bei der technischen Abnutzung ist hier keine physische Einwirkung erforderlich. Entscheidend ist ein außergewöhnlicher Umstand, der die Nutzung dauerhaft einschränkt. Eine bloße Wertminderung reicht dagegen nicht aus.
Ein typischer Fall liegt vor, wenn ein Gebäude stark auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters zugeschnitten ist und das Gebäude sich nach Ende des Mietverhältnisses nicht weiter nutzen lässt, also unter einer mangelnden Drittverwendungsfähigkeit leidet.
Ein vom Bundesfinanzhof entschiedener Fall veranschaulicht das: Ein Vermieter hatte ein Gebäude speziell nach den Vorgaben eines Lebensmittelmarktes errichtet und später nach dessen Anforderungen erweitert. Nach rund 25 Jahren kündigte der Mieter den Vertrag. Trotz ernsthafter Bemühungen um eine Anschlussvermietung, auch für andere Nutzungen, fand sich kein neuer Mieter. Der Bundesfinanzhof erkannte hier eine AfaA an, weil das Gebäude so stark auf den bisherigen Mieter zugeschnitten war, dass es wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll weiter genutzt werden konnte. (BFH Urteil v. 17.09.2008 – IX R 64/07 BStBl 2009 II S. 301)
Wann ist eine außerplanmäßige Abschreibung nicht möglich?
Nicht jede Wertminderung berechtigt zur AfaA. Das Finanzamt grenzt insbesondere folgende Fälle aus:
- Baumängel vor Fertigstellung: Mängel, die bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes entstanden sind, rechtfertigen keine AfaA. Das gilt unabhängig davon, wann die Mängel entdeckt werden.
- Mängel beim Erwerb: Kaufen Sie ein bereits mangelhaftes Gebäude, gilt dieser Zustand beim Erwerb als Maßstab. Ein vorher entstandener Mangel mindert die Nutzbarkeit nicht zusätzlich und begründet keine AfaA.
- Reine Marktwertminderung: Sinkt der Immobilienwert allein durch ein regionales Überangebot oder eine allgemeine Marktentwicklung, ohne dass die Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist, liegt keine außergewöhnliche Abnutzung vor.
- Abriss zur besseren Verwertung: Reißen Sie ein technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude ab, um das unbebaute Grundstück besser veräußern zu können, ist die AfaA ausgeschlossen.
- Selbstnutzung: Nutzen Sie die Immobilie selbst, statt sie zu vermieten, können Sie die AfaA nicht als Werbungskosten ansetzen, da keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.
Eine außerplanmäßige Abschreibung ist kein Freifahrtschein für jeden Wertverlust. Entscheidend ist immer, ob sich die Nutzungseinschränkung objektiv und dauerhaft nachweisen lässt, nicht nur, ob sie sich für den Eigentümer so anfühlt. Genau deshalb lohnt sich eine sachverständige Einschätzung möglichst früh, solange sich der Schaden noch vor Ort dokumentieren lässt.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
AfaA bei Abbruch und Umbau eines Gebäudes
Muss Ihr Gebäude aufgrund eines Schadens vollständig abgerissen werden, gilt dies als der eindeutigste Fall der außergewöhnlichen Abnutzung. Sie dürfen dann den Restwert des Gebäudes außerplanmäßig abschreiben.
Auch bei einem Umbau, Anbau oder einer Aufstockung kann eine AfaA infrage kommen, wenn dabei Teile der bisherigen Bausubstanz entfernt werden. In diesem Fall schreiben Sie den anteiligen Restwert der entfernten Gebäudeteile außerplanmäßig ab.
Lesetipp: Wird nicht das Gebäude selbst, sondern eine Nebenanlage außerordentlich beschädigt, gelten teils eigene Abschreibungsregeln. Mehr dazu erfahren Sie in unseren Ratgebern zur Abschreibung von Garagen, zur Carport-Abschreibung, zur Abschreibung von Gartenhäusern und zur Abschreibung der Heizungsanlage.
Nutzen Sie eine zuvor vermietete Immobilie später selbst und lassen sie abreißen, kommt es für die AfaA darauf an, wann der Grund für den Abriss entstanden ist. Ist er bereits während der Vermietung entstanden, bleibt die AfaA zulässig, auch wenn später ein Neubau für eigene Wohnzwecke erfolgt. Steht der Abrissentschluss dagegen unmittelbar mit dem Wunsch der Eigennutzung im Zusammenhang, ist die AfaA nicht möglich.
Lesetipp: Welche weiteren steuerlichen Folgen der Wechsel von Vermietung zur Eigennutzung hat, lesen Sie in unserem Ratgeber zur AfA bei Eigennutzung.
Praxistipp: Sichern Sie Nachweise für den Schaden, etwa Fotos, Gutachten oder Schadenmeldungen, so früh wie möglich. Das Finanzamt prüft den Zusammenhang zwischen Schadensursache und Vermietungsabsicht im Einzelfall genau.
AfaA, reguläre AfA, Restnutzungsdauer-Gutachten und Verkehrswertgutachten im Vergleich
Jetzt, wo Sie wissen, wie Sie die AfaA berechnen, stellt sich häufig die nächste Frage: Wie unterscheidet sich die AfaA von anderen Instrumenten, mit denen Sie einen Wertverlust oder eine kürzere Nutzungsdauer der Immobilie steuerlich berücksichtigen können? Die folgende Übersicht schafft Klarheit.
| Instrument | Anlass | Wirkung |
| Reguläre lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) | planmäßige Abnutzung über die Zeit | gleichmäßige jährliche Abschreibung über 33, 40 oder 50 Jahre |
| Restnutzungsdauer-Gutachten | tatsächliche Nutzungsdauer ist kürzer als typisiert | höhere jährliche AfA über einen verkürzten Zeitraum |
| Außerplanmäßige Abschreibung (AfaA) | außergewöhnliches Ereignis mit Substanzschaden oder Nutzungseinschränkung | einmalige zusätzliche Abschreibung des Restwerts |
| Verkehrswertgutachten | Ermittlung des Marktwerts, gegebenenfalls Kaufpreisaufteilung | Grundlage für die Kaufpreisaufteilung, keine eigenständige Abschreibung |
Lesetipp: Ausführliche Informationen zur regulären Abschreibung bei vermieteten Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber Abschreibung vermietete Immobilie.
Besonders häufig werden dabei das Restnutzungsdauer-Gutachten und das Verkehrswertgutachten verwechselt: Das erste weist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach und wirkt sich auf Ihre laufende jährliche AfA aus, das zweite ermittelt den Marktwert der Immobilie und kann je nach Aufgabenstellung auch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung liefern.
Kurz gecheckt:
- Ist Ihre Immobilie durch ein konkretes Ereignis wie Brand oder Hochwasser beschädigt? Dann kommt die AfaA infrage.
- Vermuten Sie, dass Ihr Gebäude insgesamt kürzer nutzbar ist, als der gesetzliche AfA-Satz unterstellt? Dann ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten der richtige Ansatzpunkt.
- Geht es um den Kaufpreis oder den Marktwert Ihrer Immobilie? Dann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten.
Ob im Einzelfall eine AfaA, ein Nutzungsdauergutachten oder beides sinnvoll ist, hängt von der konkreten Schadensursache und Ihrer steuerlichen Situation ab.
Wie berechnen Sie die außerplanmäßige Abschreibung?
Ausgangspunkt für die Berechnung der AfaA ist der steuerliche Restwert Ihres Gebäudes zum Zeitpunkt des Schadens. Er ergibt sich aus den bisherigen Abschreibungen. Formel:
Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes − bisherige Abschreibungen = steuerlicher Restwert
Wie hoch die AfaA tatsächlich ausfällt, hängt davon ab, wie stark das Gebäude betroffen ist. Bei einer vollständigen Zerstörung des Gebäudes können Sie den verbleibenden Restwert vollständig abschreiben. Bei einer Teilzerstörung betrifft die AfaA nur den anteiligen Restwert des zerstörten Gebäudeteils.
Gehört die Immobilie zu Ihrem Privatvermögen, setzen Sie den entsprechenden Betrag als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Gehört sie zum Betriebsvermögen, buchen Sie ihn erfolgswirksam aus.
Bleibt nach der AfaA noch ein Gebäudeteil bestehen, bildet dessen Restwert die neue Bemessungsgrundlage für die reguläre AfA in den Folgejahren.
Rechenbeispiel: Gebäude-Totalschaden
Ein Vermieter hat ein Mehrfamilienhaus in Sachsen-Anhalt mit Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil von 400.000 Euro erworben. Bis zum Schadenszeitpunkt wurden bereits 80.000 Euro regulär abgeschrieben. Nach einem Brandschaden muss das Gebäude vollständig abgerissen werden.
- Anschaffungskosten Gebäudeanteil: 400.000 Euro
- bisherige reguläre Abschreibung: 80.000 Euro
- Restwert zum Schadenszeitpunkt: 320.000 Euro
Der Vermieter darf die verbleibenden 320.000 Euro im Jahr des Schadens beziehungsweise der Entdeckung des Schadens als außerplanmäßige Abschreibung geltend machen, zusätzlich zur regulären AfA des betreffenden Jahres.
Rechenbeispiel: Teilschaden durch Hochwasser
Ein Vermieter hat ein Mehrfamilienhaus im niedersächsischen Heidekreis mit Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil von 600.000 Euro. Bis zum Schadenszeitpunkt wurden bereits 120.000 Euro regulär abgeschrieben. Ein Hochwasser zerstört den Kellergeschoss-Anbau des Gebäudes irreparabel, sodass dieser abgerissen werden muss. Der Anbau macht 10 Prozent der gesamten Anschaffungskosten aus.
- Anschaffungskosten Gebäude gesamt: 600.000 Euro
- davon anteilig auf den zerstörten Anbau entfallend: 60.000 Euro
- bisherige reguläre Abschreibung auf diesen Anteil: 12.000 Euro
- Restwert des zerstörten Anbaus: 48.000 Euro
Der Vermieter schreibt die 48.000 Euro im Jahr des Schadens als außerplanmäßige Abschreibung ab. Der verbleibende Restwert des übrigen Gebäudes bildet weiterhin die Grundlage für die reguläre AfA in den Folgejahren.
Genauere Wertermittlung in der Praxis
Dieses Beispiel vereinfacht die Wertermittlung, indem es den Anteil des zerstörten Gebäudeteils pauschal über den Flächen- oder Kostenanteil abbildet. In der Praxis ermitteln Sachverständige den tatsächlichen Restwert eines zerstörten Gebäudeteils meist genauer, etwa über den ursprünglichen Baukostenanteil oder eine gutachterliche Aufteilung oder Normalherstellungskosten, nicht nur über einen pauschalen Prozentsatz.
Wertaufholungsgebot: Was passiert, wenn der Grund für die AfaA entfällt?
Entfällt der Grund für die außerplanmäßige Abschreibung in einem späteren Wirtschaftsjahr, verlangt der Gesetzgeber in bestimmten Fällen eine Zuschreibung. Sie müssen den Gebäudewert dann grundsätzlich auf den Wert zuschreiben, der sich ohne die AfaA ergeben hätte.
Dieses Wertaufholungsgebot gilt für Steuerpflichtige, die ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 4 Absatz 1 oder § 5 EStG ermitteln, also im Betriebsvermögen. Erzielen Sie dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als privater Vermieter, sind Sie von dieser Zuschreibungspflicht nicht betroffen.
Beispiel: Wertaufholung nach Wegfall des Grundes
Eine GmbH hält ein speziell für ein Labor ausgebautes Gewerbegebäude im Betriebsvermögen mit einem Buchwert von 800.000 Euro. Der bisherige Mieter, ein Speziallabor, zieht aus. Da das Gebäude durch aufwendige Lüftungs- und Sicherheitstechnik ausschließlich auf diesen Mieter zugeschnitten war und sich trotz Vermietungsbemühungen kein Nachmieter findet, ermittelt ein Sachverständiger den Wertunterschied zwischen der bisherigen, spezialisierten Nutzung und der realistisch erzielbaren Nutzung. Im Beispiel ergibt sich daraus eine AfaA von 240.000 Euro.
- Buchwert vor der AfaA: 800.000 Euro
- AfaA: 240.000 Euro
- Buchwert nach der AfaA: 560.000 Euro
Zwei Jahre später findet sich doch ein neuer Mieter, der das Gebäude ohne Umbauten übernimmt. Der Grund für die AfaA entfällt damit.
Die GmbH muss den Buchwert jetzt wieder anheben. Der Zielwert für diese Zuschreibung ist nicht der ursprüngliche Buchwert von 800.000 Euro, sondern der Wert, den das Gebäude heute hätte, wenn die GmbH die AfaA nie vorgenommen und stattdessen die ganze Zeit ganz normal weiter abgeschrieben hätte.
Schritt 1: Buchwert ohne AfaA ermitteln
Ohne die AfaA hätte die GmbH weiterhin 3 Prozent auf die ursprünglichen 800.000 Euro abgeschrieben, also 24.000 Euro pro Jahr. Nach zwei Jahren wären das 48.000 Euro. Der Buchwert läge dann bei 800.000 Euro − 48.000 Euro = 752.000 Euro.
Schritt 2: Tatsächlichen Buchwert ermitteln
Mit der AfaA schreibt die GmbH stattdessen nur noch 3 Prozent auf die reduzierten 560.000 Euro ab, also 16.800 Euro pro Jahr. Nach zwei Jahren wären das 33.600 Euro. Der tatsächliche Buchwert liegt bei 560.000 Euro − 33.600 Euro = 526.400 Euro
Schritt 3: Zuschreibung berechnen
Die Zuschreibung entspricht der Differenz zwischen beiden Werten: 752.000 Euro − 526.400 Euro = 225.600 Euro. Dieser Betrag erhöht den Gewinn des Jahres, in dem der Grund für die AfaA entfällt.
Ob es um die erstmalige Anerkennung der AfaA oder um eine mögliche spätere Wertaufholung geht, in beiden Fällen zählt am Ende eine saubere, nachvollziehbare Dokumentation des Sachverhalts.
Lassen Sie Ihren Schadensfall sachverständig prüfen
Sie müssen einen außergewöhnlichen Gebäudeschaden gegenüber Ihrem Steuerberater oder Finanzamt nachvollziehbar dokumentieren? Unser bundesweit tätiges Team aus zertifizierten Sachverständigen erfasst den Zustand, den Schaden und die wertrelevanten Auswirkungen Ihrer Immobilie fachgerecht. Die steuerliche Einordnung und Geltendmachung der AfaA erfolgt anschließend mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen zur außerplanmäßigen Abschreibung
Rund um die außerplanmäßige Abschreibung tauchen bei Eigentümern und Vermietern immer wieder dieselben Fragen auf. Hier finden Sie die wichtigsten Antworten zur AfaA, zur Abgrenzung gegenüber der regulären Abschreibung und zum Vorgehen gegenüber dem Finanzamt.
Kann ich die AfaA auch bei einer degressiven Gebäude-AfA nutzen?
Bei der linearen AfA nach § 7 Absatz 4 EStG ist die AfaA grundsätzlich möglich. Bei der degressiven AfA für bestimmte Neubauten ist eine zusätzliche AfaA nach dem Gesetzeswortlaut dagegen ausgeschlossen. (§ 7 Absatz 5a EStG). Klären Sie diesen Punkt im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.
Welche Nachweise akzeptiert das Finanzamt für eine AfaA?
Ein Nachweis sollte den Schaden, den Zeitpunkt und die Ursache dokumentieren, etwa durch Fotos, eine Schadensmeldung an die Versicherung oder eine sachverständige Einschätzung. Je gravierender der Schaden, desto eher lohnt sich eine fachgerechte Dokumentation, um Rückfragen des Finanzamts vorzubeugen.
Muss ich den Schaden im Jahr des Eintritts oder im Jahr der Entdeckung abschreiben?
Die AfaA setzen Sie im Jahr des Schadenseintritts an oder spätestens im Jahr, in dem Sie den Schaden entdecken. Eine spätere rückwirkende Berücksichtigung ist nicht möglich.
Kann ich eine AfaA auch dann ansetzen, wenn ich den Schaden selbst verursacht habe?
Ja, sofern es sich um ein unbeabsichtigtes Fehlverhalten handelt, etwa durch Sie selbst oder einen Mitarbeiter. Bei vorsätzlich verursachten Schäden ist die AfaA ausgeschlossen.
Kann ich die AfaA auch für den Grundstücksanteil meiner Immobilie ansetzen?
Nein. Die AfaA betrifft, wie die reguläre AfA, ausschließlich den Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind deshalb grundsätzlich nicht abschreibungsfähig, auch nicht im Rahmen einer AfaA.
Gilt die AfaA auch im Betriebsvermögen?
Ja. § 7 Absatz 1 Satz 7 EStG gilt für Gebäude im Privatvermögen und im Betriebsvermögen gleichermaßen.
Im Betriebsvermögen kann daneben unter anderen Voraussetzungen eine Teilwertabschreibung nach § 6 EStG infrage kommen, die eine voraussichtlich dauernde Wertminderung voraussetzt, aber kein außergewöhnliches Ereignis erfordert. Die beiden Instrumente schließen sich nicht gegenseitig aus, sie haben lediglich unterschiedliche Voraussetzungen.
Ersetzt die AfaA ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Nein. Die AfaA erfasst einen einmaligen, außergewöhnlichen Wertverlust durch ein konkretes Ereignis. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist dagegen eine dauerhaft kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes nach und wirkt sich auf die laufende jährliche AfA aus. Je nach Fall kann eine sachverständige Prüfung beider Aspekte sinnvoll sein.
Wie wirkt sich eine Versicherungsleistung auf die AfaA aus?
Der Zeitpunkt der AfaA hängt nicht davon ab, ob und wann eine Versicherung den Schaden reguliert. Sie setzen die AfaA im Jahr des Schadenseintritts oder der Entdeckung an, unabhängig von einem laufenden Versicherungsverfahren. Zahlt die Versicherung später eine Entschädigung, die den bereits abgeschriebenen Wertverlust ausgleichen soll, müssen Sie diese Zahlung im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern.
