Für bestimmte neu hergestellte oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude können Sie seit dem 1. Oktober 2023 zwischen der linearen und der degressiven AfA wählen. Die degressive Abschreibung erlaubt Ihnen nach § 7 Abs. 5a Einkommensteuergesetz (EStG) jährlich 5 Prozent Abschreibung vom jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes. Dadurch fallen die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren nach der Fertigstellung besonders hoch aus und nehmen danach von Jahr zu Jahr ab. In diesem Ratgeber erfahren Sie, für welche Immobilien die degressive AfA gilt, wie Sie die jährliche Abschreibung berechnen und wann ein Wechsel zur linearen AfA sinnvoll ist.
Das Wichtigste zur degressiven AfA in Kürze
- Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a Einkommensteuergesetz (EStG) gilt für neu hergestellte oder im Fertigstellungsjahr erworbene Wohngebäude mit Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
- Der Abschreibungssatz beträgt 5 Prozent pro Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes, nicht auf die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- Eine Energieeffizienzanforderung besteht für die degressive AfA selbst nicht. Das unterscheidet sie von der separaten Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG, mit der sie sich kombinieren lässt.
- Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich, eine Rückkehr zur degressiven AfA danach jedoch nicht.
- Die degressive AfA ist nicht mit der alten degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG a. F. zu verwechseln, die für Neubauten seit 2006 nicht mehr gilt.
Was ist die degressive AfA bei Immobilien?
Die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist eine Sonderform der AfA für Immobilien, die der Gesetzgeber mit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 (BGBl I 2024, Nr. 108) eingeführt hat. Anders als bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, bei der Sie jedes Jahr denselben Prozentsatz von den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben, berechnet sich die degressive AfA jährlich neu vom restlichen Buchwert (Restbuchwert).
Der Restbuchwert entspricht den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der bereits vorgenommenen Abschreibungen. Da dieser Wert von Jahr zu Jahr sinkt, fällt auch der jeweilige Abschreibungsbetrag geringer aus. Der Abschreibungssatz selbst bleibt dabei mit 5 Prozent unverändert.
Verwechslungsgefahr: alte degressive Gebäude AfA
Eine degressive Gebäude AfA gab es bereits vor 2023 nach der alten Fassung von § 7 Abs. 5 EStG. Diese Regelung galt jedoch nur für Neubauten mit Fertigstellung oder Bauantrag bis zum 31. Dezember 2005 und ist für aktuelle Bauvorhaben nicht mehr relevant. Die aktuelle degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist eine eigenständige, neue Regelung mit einem einheitlichen Satz von 5 Prozent.
Voraussetzungen für die degressive AfA bei Gebäuden
Sie können die degressive AfA nur für neue Wohngebäude in Anspruch nehmen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Das Gebäude dient Wohnzwecken.
- Sie haben das Gebäude selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft.
- Mit der Herstellung wurde nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen, beziehungsweise der Kaufvertrag wurde in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen.
- Das Gebäude liegt in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums.
Für bereits bestehende Gebäude, die Sie gebraucht erwerben, kommt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nicht in Betracht. Hier bleibt es bei der linearen Abschreibung mit 2, 2,5 oder 3 Prozent, abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt.
Keine Energieeffizienzanforderung für die degressive AfA
Anders als die Sonderabschreibung nach § 7b EStG setzt die degressive AfA keinen bestimmten Energiestandard voraus. Entscheidend sind jedoch weiterhin sämtliche zeitlichen, räumlichen und sachlichen Voraussetzungen des § 7 Absatz 5a EStG.
Degressive AfA berechnen: Formel und Beispiel
Die Berechnung folgt einer einfachen Formel:
Restbuchwert × 5 Prozent = jährliche Abschreibung
Im ersten Jahr entspricht der Restbuchwert den vollen Herstellungskosten des Gebäudeanteils. In jedem folgenden Jahr ziehen Sie die bereits abgeschriebenen Beträge ab, bevor Sie erneut 5 Prozent berechnen.
Vereinfachtes Beispiel
Ausgangssituation: Ein Bauherr errichtet ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, Baubeginn im April 2025. Die Herstellungskosten des Gebäudeanteils betragen 1.850.000 Euro. Das Mehrfamilienhaus ist zum 1. Januar 2027 fertiggestellt und wird ab diesem Zeitpunkt vollständig vermietet.
Da die Fertigstellung genau zum Jahresbeginn erfolgt, kann im Beispiel der volle Jahresbetrag angesetzt werden. Erfolgt die Anschaffung oder Fertigstellung dagegen unterjährig, ist die AfA im ersten Jahr nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG nur zeitanteilig anzusetzen. Maßgeblich sind die Monate, in denen das Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt wird.
| Jahr | Restbuchwert zu Jahresbeginn | Degressive AfA (5 %) | Lineare AfA (3 %) zum Vergleich |
| 1 | 1.850.000,00 € | 92.500,00 € | 55.500,00 € |
| 2 | 1.757.500,00 € | 87.875,00 € | 55.500,00 € |
| 3 | 1.669.625,00 € | 83.481,25 € | 55.500,00 € |
| 4 | 1.586.143,75 € | 79.307,19 € | 55.500,00 € |
| 5 | 1.506.836,56 € | 75.341,83 € | 55.500,00 € |
| Summe nach 5 Jahren | 418.505,27 € | 277.500,00 € | |
Das Beispiel zeigt: In den ersten Jahren übersteigt die degressive Abschreibung die lineare AfA deutlich. Mit sinkendem Restbuchwert nähern sich die Beträge im Zeitverlauf einander an.
Dieses Beispiel ist eine vereinfachte Modellrechnung ohne Berücksichtigung von Baunebenkosten, zeitanteiliger Abschreibung im Jahr der Fertigstellung oder individueller steuerlicher Rahmenbedingungen.
AfA-Rechner für die degressive Abschreibung
Mit unserem AfA-Rechner ermitteln Sie Ihre degressive Abschreibung in wenigen Schritten: Geben Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Wertanteil des Grundstücks und Baudatum ein und wählen Sie „Degressive AfA für Wohnungsneubau“ aus. Der ausgewiesene Betrag gilt für ein volles Jahr. Erfolgt die Fertigstellung oder Anschaffung unterjährig, müssen Sie ihn für das erste Jahr noch zeitanteilig kürzen.
Worauf Sie bei der Berechnung achten sollten
Die Berechnung selbst ist einfach, doch drei Punkte entscheiden über die korrekte Anwendung:
- Restbuchwert statt Ursprungswert verwenden. Im ersten Jahr wenden Sie die 5 Prozent auf den vollen Gebäudeanteil an. In jedem Folgejahr wenden Sie die 5 Prozent auf den um die bisherige Abschreibung verminderten Restbuchwert an.
- Wechseloption im Blick behalten. Sie können jederzeit zur linearen AfA wechseln. Dabei wird der zu diesem Zeitpunkt verbleibende Restbuchwert über die verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie linear fortgeführt. Ein Wechsel zurück zur degressiven AfA ist danach ausgeschlossen.
- Gebäudeanteil korrekt ermitteln. Wie bei jeder Immobilien-AfA dürfen Sie nur den Gebäudeanteil abschreiben, nicht den Grundstücksanteil. Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude bildet deshalb auch bei der degressiven AfA die Grundlage jeder Berechnung.
Gebäudeanteil fachgerecht ermitteln lassen
Nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage der AfA. Unsere zertifizierten Sachverständigen ermitteln den Wert von Gebäude sowie Grund und Boden nachvollziehbar und anhand anerkannter Bewertungsverfahren.
Degressive AfA im Vergleich zur linearen Abschreibung
Die degressive AfA und die lineare AfA unterscheiden sich vor allem im zeitlichen Verlauf der Abschreibung.
- Bei der linearen AfA schreiben Sie über die gesamte Nutzungsdauer einen gleichbleibenden Betrag ab.
- Bei der degressiven AfA fällt die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher aus und sinkt danach kontinuierlich, wie das Berechnungsbeispiel oben zeigt.
| Kriterium | Degressive AfA | Lineare AfA |
| Abschreibungsbetrag | Sinkt jährlich | Bleibt gleich |
| Abschreibungswirkung | Höhere Abzüge in den ersten Jahren | Gleichmäßige Abzüge über die Nutzungsdauer |
| Anwendbar auf | Nur neue Wohngebäude (Baubeginn/Kauf 10/2023 bis 09/2029) | Bestandsgebäude und Neubauten, sofern die allgemeinen Voraussetzungen für eine Gebäude-AfA erfüllt sind |
| Wechsel möglich | Ja, zur linearen AfA | Nein, nicht zur degressiven AfA |
Wann lohnt sich die degressive AfA?
Ob sich die degressive AfA für Ihre Immobilie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Ihrem persönlichen Steuersatz,
- der geplanten Haltedauer,
- Ihrer aktuellen Einkommenssituation
- und dem Zeitpunkt, ab dem Sie Mieteinnahmen erzielen.
Sie eignet sich besonders für Eigentümer, die kurz- bis mittelfristig eine hohe Steuerlast erwarten und diese durch eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren senken möchten.
Die degressive AfA kann Ihnen in den ersten Jahren nach der Fertigstellung einen echten Liquiditätsvorteil verschaffen. Ob sich das über die gesamte Haltedauer auszahlt, hängt aber immer von der individuellen steuerlichen Situation ab und sollte nicht isoliert betrachtet werden.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Weniger sinnvoll ist sie in der Regel, wenn Sie die Immobilie über einen sehr langen Zeitraum halten und eine gleichmäßige Verteilung der Abschreibung bevorzugen, oder wenn Ihr Einkommen in den ersten Jahren nach Fertigstellung noch niedrig ist, etwa weil die Immobilie erst allmählich vermietet wird. In diesen Fällen kann der Vorteil der höheren Abschreibung in den ersten Jahren geringer ausfallen, insbesondere wenn nur geringe steuerpflichtige Einkünfte gegenüberstehen.
Lesetipp: Wie Sie den Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie realistisch ermitteln und mit einem Verkehrswertgutachten absichern, zeigen wir Ihnen in unserem Ratgeber zur Abschreibung vermieteter Immobilien.
Da die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA weitreichende Folgen für mehrere Jahre hat, empfiehlt sich vor der Entscheidung eine individuelle Prüfung der Objektdaten und der steuerlichen Situation.
Wechsel zur linearen Abschreibung
Nach § 7 Absatz 5a Satz 7 EStG können Sie während der Nutzungsdauer von der degressiven zur linearen Abschreibung wechseln. Der Wechsel erfolgt dann auf Basis des zum Wechselzeitpunkt bestehenden Restbuchwerts und der nach dem Fertigstellungsjahr verbleibenden Restnutzungsdauer. Ein Wechsel zurück zur degressiven AfA ist danach nicht mehr möglich.
Ein Wechsel ist insbesondere dann sinnvoll zu prüfen, wenn die jährliche degressive AfA rechnerisch unter den Betrag fällt, den Sie bei einer linearen Abschreibung ansetzen könnten. Da der Restbuchwert nach dem Wechsel über die verbleibende Nutzungsdauer neu verteilt wird, lohnt sich der Wechsel oft gerade dann, wenn Sie langfristig eine gleichmäßigere Abschreibung anstreben oder wenn sich Ihre Einkommenssituation in späteren Jahren stabilisiert.
Ob und wann sich ein solcher Wechsel konkret lohnt, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von Ihrem persönlichen Steuersatz, Ihrer geplanten Haltedauer und der Entwicklung Ihrer sonstigen Einkünfte.
Häufige Fragen zur degressiven AfA für Gebäude
Bei der degressiven AfA stellen sich für Eigentümer und Kapitalanleger häufig ähnliche Fragen, etwa zu Voraussetzungen, Berechnung oder der Kombination mit anderen Abschreibungsarten. Die wichtigsten Antworten finden Sie hier.
Wie wird die degressive AfA bei einem unterjährigen Kauf berechnet?
Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung wird die AfA nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG zeitanteilig berücksichtigt. Sie schreiben in diesem Jahr nur den Anteil ab, der auf die vollen Monate ab der Fertigstellung beziehungsweise Nutzung zur Einkünfteerzielung entfällt. Ab dem Folgejahr gilt wieder der volle Jahresbetrag auf Basis des dann bestehenden Restbuchwerts.
Wann lohnt sich der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA?
Ein Wechsel kann sinnvoll sein, wenn die auf Basis des verbleibenden Restbuchwerts und der Restnutzungsdauer neu berechnete lineare AfA höher ist als die degressive Jahresabschreibung.
Aus dem obigen Beispiel: Bezogen auf unser Beispiel wäre das ab dem 15. Jahr der Fall: Bei einem Restbuchwert von rund 902.199 Euro und einer verbleibenden Restnutzungsdauer von 19⅓ Jahren ergäbe die lineare AfA rund 46.665 Euro gegenüber rund 45.110 Euro bei Fortführung der degressiven AfA.
Da der Wechsel endgültig ist, sollten Sie den genauen Zeitpunkt zusammen mit Ihrem Steuerberater festlegen.
Was passiert, wenn ich zur linearen AfA wechsle?
Der zum Zeitpunkt des Wechsels verbleibende Restbuchwert wird ab dann über die verbleibende Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Ein erneuter Wechsel zurück zur degressiven AfA ist danach nicht mehr möglich.
Gilt die degressive AfA auch für einzelne Eigentumswohnungen im Neubau?
Ja, sofern die zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Auch für einzelne neu gebaute, vermietete Eigentumswohnungen kommt die degressive AfA infrage.
Was passiert, wenn ich mein Neubauprojekt verzögere und der Baubeginn erst nach dem 30. September 2029 liegt?
Dann entfällt die Möglichkeit der degressiven AfA nach aktueller Gesetzeslage. Es bleibt bei der linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG.
Ist die degressive AfA auch bei einer vermieteten Ferienimmobilie im europäischen Ausland möglich?
Das kann möglich sein, wenn die Ferienimmobilie innerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegt, der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient und sämtliche weiteren Voraussetzungen erfüllt. Bei zeitweiser Selbstnutzung oder ausländischen Einkünften sollten Sie die steuerliche Behandlung mit Ihrem Steuerberater prüfen.
Lesetipp: Erfahren Sie mehr über die Bewertung von Auslandsimmobilien.
Kann ich degressive AfA und Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gleichzeitig nutzen?
Eine Kombination ist grundsätzlich möglich. Für die Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau nach § 7b EStG müssen Sie jedoch zusätzliche Voraussetzungen erfüllen, insbesondere einen bestimmten Energieeffizienzstandard und eine Baukostenobergrenze. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede:
| Merkmal | Degressive AfA | Sonderabschreibung nach § 7b EStG |
| Abschreibung | 5 Prozent vom Restbuchwert | zusätzlich bis zu 5 Prozent |
| Zeitraum | grundsätzlich bis zum Wechsel | Jahr der Herstellung und drei Folgejahre |
| Energiestandard | keine eigene Vorgabe | zusätzliche Anforderungen |
| Kombination | mit § 7b möglich | mit § 7 Absatz 5a möglich |
Was passiert mit der degressiven AfA beim Verkauf oder bei einer unentgeltlichen Übertragung?
Bei einem Verkauf endet die Berechtigung zur degressiven AfA für den Veräußerer mit der Veräußerung. Ob auch der Erwerber degressiv abschreiben darf, hängt unter anderem davon ab, ob der Kauf noch bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgt. Bei einer vollständig unentgeltlichen Übertragung, etwa durch Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie, führt der Rechtsnachfolger die Abschreibung grundsätzlich auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und des maßgeblichen Abschreibungssatzes des Rechtsvorgängers fort (§ 11d Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, EStDV). Bei teilentgeltlichen Übertragungen ist eine gesonderte Aufteilung erforderlich. Prüfen Sie den Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.
Lesetipp: Wie die Fußstapfentheorie im Detail funktioniert und welche Besonderheiten bei unbekannten Anschaffungskosten des Erblassers gelten, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Abschreibung bei geerbten Immobilien.
