Das mediterrane Klima, die beeindruckende Architektur und das wirtschaftlich attraktive Umfeld locken jedes Jahr Tausende Interessenten nach Barcelona. Doch wer als Deutscher in Barcelona eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich bewusst sein: Der katalanische Immobilienmarkt funktioniert anders als der deutsche.
Nicht nur rechtliche Rahmenbedingungen, auch Preisstrukturen, Markttransparenz und regionale Eigentumsregelungen weichen deutlich ab. Zudem spielt die politische Besonderheit Kataloniens eine Rolle bei der Einschätzung langfristiger Entwicklungen. Immobilienpreise in guten Lagen Barcelonas haben sich in den letzten Jahren stabil bis steigend entwickelt – besonders in Stadtteilen wie Eixample, Sarrià-Sant Gervasi oder Ciutat Vella. Gleichzeitig gibt es erhebliche Unterschiede bei der Bausubstanz und bei der rechtlichen Absicherung von Altbauten.
Wer in Barcelona eine Immobilie kaufen will, braucht mehr als Bauchgefühl: fundierte Marktkenntnisse, rechtliche Klarheit und eine neutrale Wertermittlung sind unverzichtbar.
- Wohnungen in Barcelona haben oft tragende Innenwände, unzureichende Dämmung, geruchsintensive Luftschächte, hohe Decken, schmale Balkone und sind hellhörig.
- Eigentümergemeinschaften bestimmen unter anderem über Hausgeld und Nutzung der Dachterrasse.
- Eine Immobilie in Barcelona können Sie faktisch nicht mehr legal als Ferienwohnung vermieten.
- Ein Kaufvertrag für eine Barcelona-Immobilie wird beim Notar unterzeichnet. Die im Falle einer Rechtsstreitigkeit als Beweismittel sehr hilfreiche Eintragung im Registro de la Propiedad erfolgt nicht immer automatisch.
- Die Regionalregierung von Katalonien knöpft Ihnen ab einem Nettovermögen von 500.000 Euro in Barcelona Geld in Form einer Vermögensteuer ab.
- Die Grunderwerbsteuer ist an die Höhe des Kaufpreises geknüpft und beträgt mindestens 10 %.
- Die Datenlage zu Transaktionspreisen, Altlasten, Grunddienstbarkeiten und mehr ist nicht vergleichbar mit den gewissenhaft geführten Kaufpreissammlungen der deutschen Gutachterausschüsse oder Buchführung deutscher Ämter.
- Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung schließen diese Lücke, beraten Sie beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Barcelona und erstellen ein Wertgutachten für das deutsche Finanzamt und behördliche Angelegenheiten in Spanien.
Darum benötigen Sie eine Bewertung für Ihre Immobilie in Barcelona
Sie fragen sich womöglich: Wieso brauche ich einen deutschen Gutachter für mein Immobilienprojekt in Barcelona?
In Barcelona reicht es keinesfalls, sich auf die Exposé-Angaben zu verlassen. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Barcelona kaufen, benötigen Sie eine sachverständige Bewertung, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Ing. André Heid M.Sc.
Ein paar stichpunktartige Beispiele, wer von unseren Immobilienbewertungen profitiert:
- In Deutschland ansässige Eigentümer einer Spanien-Immobilie mit Verkaufsabsicht.
- Eigentümer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in Katalonien – vor allem im Zuge einer Vermietung.
- Erbengemeinschaften mit internationalem Nachlass zur Berechnung der Erbschaftsteuer auf Immobilien.
- Paare mit Ferienhaus in Barcelona, bevor sie sich trennen.
- Kapitalanleger & Projektentwickler, die in Barcelona investieren oder bauen wollen.
- Unternehmer mit Gewerbeimmobilien in Barcelona und Umland.
- Auswanderer, die eine Immobilie in Barcelona kaufen möchten.
Die Heid Immobilienbewertung bietet eine fundierte Wertermittlung in Barcelona durch zertifizierte Gutachter. Wir ermitteln den Wert Ihrer Immobilie in Barcelona rechtssicher und steuerkonform für deutsche und spanische Behörden. Zählen Sie auf unsere Sachverständigen, wenn Sie zum Beispiel eine Investment-Kaufberatung für eine Barcelona-Immobilie, den Marktwert für ein geerbtes Haus in Eixample benötigen oder die Bauqualität eine kürzere Abschreibungsdauer rechtfertigt. Ob Altbauwohnung in Gràcia, Ferienapartment in Barceloneta oder Villa im Umland – unsere Immobilienexperten liefern Ihnen international vergleichbare Bewertungen nach hohem deutschem Standard.
Unsere Leistungen in Barcelona
Die häufigsten Dienstleistungen, die unsere Kunden für Ihre (potenzielle) Immobilie in Barcelona in Anspruch nehmen, sind:
Verkehrswertgutachten
- Für Verkauf, Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Finanzamt
- Bewertung nach deutschen Methoden (Sachwertverfahren für Wohnhäuser zum Selbstbezug, Ertragswertverfahren für Renditeimmobilien, Vergleichswertverfahren nach Möglichkeit für Wohnungen)
- Wertermittlung zur Vorlage bei spanischen Behörden
Restnutzungsdauer-Gutachten
- Verkürzte Nutzungsdauer nach deutschem Steuerrecht
- AfA-Verkürzung durch Senkung der Basis, um steuerliche Vorteile zu nutzen
Kauf- & Verkaufsberatung
- Entscheidungshilfe vor persönlichen oder geschäftlichen Investitionen
- Risikoanalyse mit Standortanalyse und Marktwertspanne
In unserer Tabelle haben wir aufgeschlüsselt, welche Leistungen wir Ihnen in Barcelona anbieten und mit welchen Kosten mindestens zu rechnen ist.
| Zielgruppe | Ziel | Leistung | Preis ab |
| Eigentümer | AfA-Verkürzung (dt. Stempel) | Restnutzungsdauer-Gutachten | 2.250 € |
| Käufer | Finanzierung via deutsche Banken | Beleihungswertgutachten | 4.150 € |
| Kapitalanleger etc. | Kauf oder Verkauf | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Rückkehrer | Verkauf | Verkaufsberatung | 4.350 € |
| Auswanderer | Kauf | Kaufberatung | 4.350 € |
| Erben | Immobilie in Barcelona geerbt | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Paar | Scheidung mit Ferienhaus | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Projektentwickler | Grundstücksbewertung | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Investoren | Kauf oder Investition | Portfoliobewertung | auf Anfrage |
| Unternehmen | Bewertung von Gewerbeimmobilien | Verkehrswertgutachten oder Due Diligence für Immobilien | auf Anfrage |
Wir bieten in Barcelona keine bauspezifischen Leistungen an.
Festpreisgarantie: Unser Angebot enthält bereits die Kosten für Flüge und Unterkunft, sofern wir keinen Gutachter vor Ort haben und einen qualifizierten Sachverständigen aus Deutschland schicken.
So bewertet Heid Ihre Immobilie in Barcelona
Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung nehmen Ihre Immobilie in Barcelona persönlich in Augenschein. Unsere Sachverständigen sind mit der Gesetzgebung in Katalonien vertraut. Wir bewerten sowohl nach deutschen Maßstäben für die steuerliche Wertermittlung für das deutsche Finanzamt als auch ordnungsgemäß für spanische Behörden. Auch für Bewertungen aus Compliance-Gründen stehen wir zur Verfügung. Natürlich kennen wir auch die Tücken des Immobilienmarktes in Barcelona sowie die Gegebenheiten rund um Architektur und Bauweise.
Es sind nur 5 Schritte, bis Sie ein behörden- und gesetzeskonformes Gutachten für Ihre Barcelona-Immobilie in den Händen halten:
Schritt 1: Erstberatung & Zieldefinition (digital/telefonisch)
Schritt 2: Sichtung der Unterlagen (Bauakte, Pläne etc.)
Schritt 3: Besichtigung der Immobilie in Barcelona
Schritt 4: Erstellung des Gutachtens
Schritt 5: Versand des Gutachtens (PDF & Post)
Das müssen Sie vor dem Kauf über Immobilien in Barcelona wissen
Bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung in Barcelona kaufen, sollten Sie sich mit einigen landestypischen Besonderheiten vertraut machen. Dazu zählen nicht nur Dokumente wie die Escritura pública (notarielle Kaufurkunde) und die Nota Simple (Grundbuchauszug), sondern zudem die oft komplexen Strukturen der Eigentümergemeinschaften (Comunidad de Propietarios). Hinzu kommt: Viele Gebäude in Barcelona haben eine Bauweise, die für deutsche Käufer ungewohnt ist – von tragenden Innenwänden bis hin zu fehlender Dämmung. Eine genaue Prüfung dieser Aspekte schützt vor rechtlichen und baulichen Fallstricken.
Lesetipp: Wir reißen die spanischen Besonderheiten in diesem Ratgeber zu Barcelona-Immobilien nur an, damit sie diese schon einmal gehört haben. In unserem bald erscheinenden Ratgeber zu Spanienimmobilien werden wir näher darauf eingehen.
Bewertungstechnische Herausforderungen in Barcelona
Eine ordnungsgemäße Immobilienbewertung in Barcelona bringt einige Hürden mit sich, die unsere Sachverständigen meistern.
Lokale Markttransparenz
Herausforderung: Der Immobilienmarkt in Barcelona ist stark fragmentiert und weniger reguliert als der deutsche Markt. Es fehlen oft zentrale, verlässliche Datenquellen wie sie in Deutschland über Gutachterausschüsse oder Bodenrichtwertkarten (z. B. über BORIS) zur Verfügung stehen. Zudem sind Informationen zu realen Kaufpreisen häufig nicht öffentlich zugänglich oder nicht nachvollziehbar dokumentiert.
Lösung: Unsere Immobiliengutachter nutzen mehrere Datenquellen in Barcelona. Wir verlassen uns nicht auf einen Wert, sondern triangulieren ihn aus verschiedenen Quellen. Zusätzlich plausibilisieren wir die spanischen Marktpreise mit deutschen Bewertungsmaßstäben, um Unterschiede besser einordnen zu können.
Vergleichbarkeit mit deutschem Standard
Herausforderung: Immobilienbewertungen in Katalonien folgen anderen Richtlinien und Bewertungsstandards als in Deutschland. Begriffe wie Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und ImmoWertV oder Beleihungswert nach Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken (BelWertV) sind dort nicht gebräuchlich. Ebenso ist die Dokumentation von Bauqualität, energetischem Zustand oder Restnutzungsdauer häufig unzureichend.
Lösung: Unsere Immobiliensachverständigen erstellen für Barcelona-Immobilien ein Verkehrswertgutachten nach deutschem oder spanischen Standard. Spanische Objektinformationen werden bewertet, aber nach deutschem Maßstab strukturiert und erläutert. Landestypische Abweichungen wie Bauweise, Instandhaltungsstandards oder Nutzungskonzepte arbeiten wir für Gutachten zur Vorlage beim deutschen Finanzamt als eigene Bewertungskapitel oder mit Abschlägen/Zuschlägen ein. Besonderheiten dokumentieren wir als abweichende Sachverhaltsannahmen in unserem Gutachten.
Fehlende Baugenehmigungen, Altlasten & mehr
Herausforderung: In Barcelona fehlt insbesondere bei Altbauten meist eine Baugenehmigung. Selbst wenn eine existiert, wurden Anbauten oft ohne Genehmigung vorgenommen. Die Bauunterlagen sind meist unvollständig. Auch Altlasten oder Grunddienstbarkeiten sowie städtebauliche Restriktionen sind nicht immer vollständig dokumentiert.
Lösung: Unsere Gutachter nehmen bei Immobilien in Barcelona eine erweiterte Objektprüfung vor. Sie gleichen vorhandene Pläne im Rahmen einer Hausbesichtigung vor Ort mit der tatsächlichen baulichen Situation ab. Es werden nur genehmigte Flächen bewertet. Nicht genehmigte Erweiterungen werden als wertmindernd oder rechtlich nicht verwertbar behandelt und mit entsprechendem Hinweis im Gutachten versehen.
Falls keine abschließende Klärung erfolgt, wird dies als bewertungstechnisches Risiko dokumentiert. Daher kann es bei der Immobilienbewertung für Gebäude in Barcelona auch zu einer Wertbandbreite kommen: ein „Best Case“ (rechtlich gesichert) und ein „Worst Case“ (rechtlich eingeschränkt).
Besondere Marktbedingungen in Barcelona
Barcelona gehört zu den dynamischsten Immobilienmärkten Europas. Neben hoher Nachfrage spielt auch das spanische Immobilienrecht eine wichtige Rolle bei der Bewertung.
- Stadtteile wie Eixample, Gràcia oder Sarrià-Sant Gervasi verzeichnen stabile bis steigende Preise.
- In Küstenlagen wie Barceloneta oder Sitges ist die Feriennutzung entscheidend.
- Die Escritura ersetzt den deutschen Notarvertrag, die Nota Simple ist das zentrale Grundbuchdokument.
- Viele Immobilien sind Teil von Eigentümergemeinschaften („Comunidad de Propietarios“). Diese regeln unter anderem das Hausgeld.
- Bei Ferienwohnungen spielt die Lizenzvergabe für touristische Nutzung eine zentrale Rolle für die Markt- und Mietbewertung. Seit 2014 werden keine neuen Lizenzen mehr vergeben und die Stadtverwaltung möchte die im November 2028 auslaufenden Lizenzen nicht mehr verlängern.
- Die spanische Bewertungspraxis basiert stärker auf Vergleichspreisen und ist weniger standardisiert. Hierzu bieten wir fundierte Ergänzung mit deutschen Methoden.
- Bei grenzüberschreitender Besteuerung (z. B. Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie) gelten spezielle Doppelbesteuerungsabkommen. Wir bewerten für das deutsche Finanzamt.
Spezielle Bauweise von Barcelona-Immobilien
Einen Bausachverständigen beziehungsweise Heid-Immobiliengutachter sollten Sie in Barcelona schon allein aufgrund der landestypischen Bauweise, die für Eigentümer aus Deutschland ungewöhnlich erscheinen mag, zu Rate ziehen.
Massivbauweise mit tragenden Innenwänden
Besonders in den Vierteln Eixample, Gràcia oder El Raval wurden viele Gebäude zwischen dem späten 19. und der Mitte des 20. Jahrhunderts in Massivbauweise errichtet. Dabei sind nicht nur Außenwände, sondern oft auch Innenwände tragend. Das schränkt Umbaumaßnahmen deutlich ein und macht statische Prüfungen bei Modernisierungsplänen zwingend erforderlich.
Mangelnde Wärmedämmung
Ein Großteil der Bestandsimmobilien weist keine oder nur sehr geringe Dämmung auf. Das betrifft sowohl Außenwände als auch Fenster und Dächer. Im Sommer kann sich das Objekt stark aufheizen, im Winter bleibt es kühl. Auch Anfang dieses Jahrtausends wurden in Barcelona noch oft Gebäude ohne Dämmung errichtet. Wer Wert auf Energieeffizienz legt, sollte entweder gezielt nach Neubauten suchen oder Sanierungsmaßnahmen einkalkulieren.
Flachdächer und gemeinschaftliche Dachterrassen
In Barcelona dominieren Flachdächer, die häufig als gemeinschaftliche Dachterrasse (Azotea) genutzt werden. Diese gehören im Normalfall zur Eigentümergemeinschaft, nicht zur einzelnen Wohnung. Möchten Sie „Ihre“ Dachterrasse privat nutzen oder Ihre Wohnung baulich erweitern, kann die Azotea Ihnen einen Strich durch das Vorhaben machen.
Luftschächte und Innenhöfe
Viele Gebäude im Stadtkern von Barcelona haben einen zentralen Licht- und Luftschacht, der mehrere Wohneinheiten versorgt. Diese patios de luces sorgen für Belüftung und Licht, führen bisweilen aber auch zu Lärm- und Geruchsbelästigung in unteren Stockwerken.
Hohe Decken, schmale Balkone, wenig Schallschutz
Typisch für viele Altbauten in Barcelona sind Deckenhöhen von über drei Metern, dekorative Stuckelemente und schmale, französische Balkone. Was charmant wirkt, birgt Herausforderungen: Der Schallschutz zwischen den Einheiten ist oft schwach ausgeprägt. Besonders in beliebten Vierteln mit viel Gastronomie kann das zu einem realen Komfortproblem werden.
Strenge Vorgaben bei Altbausanierungen
Viele Häuser in Barcelona stehen unter kulturellem oder städtebaulichem Schutz. Die Fassaden dürfen nicht beliebig verändert werden. Wer Sanierungsmaßnahmen plant – etwa neue Fenster, Klimaanlagen oder energetische Verbesserungen – braucht oft die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und manchmal sogar eine Genehmigung der Stadtverwaltung. Der Erwerb einer solchen Immobilie ist in etwa vergleichbar mit dem Kauf von denkmalgeschützten Gebäuden in Deutschland.
Zuständige Behörden und Institutionen für Grundstücks-Angelegenheiten in Barcelona
Die folgenden Institutionen und Behörden sollten Sie kennen, wenn Sie ein Immobilienprojekt in Barcelona haben.
| Institution | entspricht dem deutschen | Zuständigkeit |
| Registro de la Propiedad | Grundbuchamt | Eintragung von Eigentum, Hypotheken etc. |
| Catastro Inmobiliario | Katasteramt | Flächenangaben, Nutzung, Steuerwerte |
| Agència Tributària de Catalunya | Finanzamt | Referenzwerte, Steuern |
| Ayuntamiento de Barcelona (Urbanismo) -> Instituto Municipal de Urbanismo | Stadtverwaltung (Stadtplanung) | Baugenehmigungen, Bebauungspläne, Nutzungsgenehmigung |
| Notario | Notar | Kaufabwicklung, Beurkundung |
| Colegio de Arquitectos / Aparejadores | Architektenkammer, Bausachverständige | Legalisierung von Schwarzbauten |
| Generalitat de Catalunya | Regionalregierung | Landesrechtliches wie Wohnbauförderung |
Registro de la Propiedad (Grundbuchamt)
- Das Grundbuchamt ist zuständig für die Eintragung von Eigentumsrechten, Lasten, Hypotheken oder Nießbrauchrechten.
- Die Eintragungen erfolgen nach dem Prinzip der freiwilligen Registrierung, sind aber für die Rechtssicherheit unerlässlich.
- Welches Grundbuchamt in Barcelona für Ihre Immobilie zuständig ist, entnehmen Sie der verlinkten Registradores-Übersicht.
- Einzusehen ist das Grundbuch über die sogenannte Nota Simple (Grundbuchauszug).
Achtung: Ohne aktuelle Nota Simple kann die Immobilie nicht rechtssicher bewertet werden.
Catastro Inmobiliario (Katasteramt)
- Das Katasteramt wird von den spanischen Steuerbehörden (Agència Tributària) geführt.
- Dort gibt es technische Informationen zu Grundstücken: Größe, Lageplan, Nutzungsart, Gebäudeflächen und mehr.
- Die Informationen aus dem Kataster stimmen nicht immer mit dem Grundbuch überein. Abweichungen müssen dokumentiert werden.
- Über das Kataster lässt sich auch der steuerlich relevante, sogenannte Referenzwert (valor de referencia) abrufen.
Gut zu wissen: Unsere Gutachter nutzen Katasterdaten zur Plausibilisierung der Objektangaben.
Agència Tributària de Catalunya (ATC, Steuerbehörde)
Die katalanische Steuerbehörde will selbstverständlich auch ihren Teil vom Kuchen einer Immobilientransaktion abhaben. Sie ist zuständig für die:
- Besteuerung von Immobiliengeschäften
- Festlegung von Referenzwerten zur Steuerbemessung
- Kontrolle von Schenkungen und Erbschaften mit Auslandsbezug
Hinweis: Informationen rund um die Besteuerung von Grundstücken und Immobilien gibt Ihnen ein Steuerberater oder Fachanwalt. Wir weisen Ihnen lediglich den Weg zu den Internetauftritten der katalanischen Steuerbehörde sowie der Steuerverwaltung von Barcelona.
Für deutsche Eigentümer von Barcelona-Immobilien wichtig:
Bei Erbschaften oder Schenkungen mit Immobilieneigentum in Spanien wird sowohl die spanische als auch die deutsche Steuerpflicht ausgelöst. Hierfür ist eine bewertungsrechtliche Abstimmung erforderlich.
Achtung: Spanien erhebt ab 700.000 Euro eine Vermögensteuer. Katalonien und speziell Barcelona langen hier früher zu als der Rest des Landes. Bereits ab einem Nettovermögen von 500.000 Euro müssen Residenten zwischen 0,21 und 3,48 % an die Finanzbehörden der Autonomen Gemeinschaft Katalonien abführen. Die Wertstellung erfolgt jährlich zum 31. Dezember, wird in der Steuererklärung (Formular 714) zwischen April und Juni angegeben und bis 30. Juni überwiesen oder eingezogen. Auch Nicht-Residenten müssen die Erklärung abgeben und die Vermögensteuer abführen, sofern Sie entsprechendes Nettovermögen in Katalonien haben – zum Beispiel über Immobilien. (Quelle: Barcelona International Welcome).
Ayuntamiento de Barcelona (Stadtverwaltung Barcelona)
Der Fachbereich Urbanismo der Stadtverwaltung von Barcelonaistzuständig für:
- Baugenehmigungen
- Nutzungsänderungen
- Einhaltung von Bebauungsplänen (PGM – „Pla General Metropolità“)
- Denkmalschutz
- Küstenschutz (in Kooperation mit dem Staat)
Das Instituto Municipal de Urbanismo kümmert sich um Grundstücks-Angelegenheiten im Rahmen der städtebaulichen Planung und Entwicklung im Auftrag der Stadtverwaltung Barcelona. Es handelt sich jedoch um eine dafür spezialisierte, ausgelagerte kommunale Einrichtung.
Immobiliensachverständige prüfen, ob eine Nutzung legal ist. Das ergibt sich nicht allein aus dem Ist-Zustand, sondern aus der kommunalen Bauordnung. Die Bautragfähigkeit von Grundstücken muss über die Gemeindeverwaltung geprüft werden.
Notario
Jede Immobilientransaktion in Spanien muss vor einem Notar beurkundet werden. Der Notar sorgt für:
- Prüfung der Eigentumsverhältnisse
- Kontrolle bestehender Lasten
- Information über gesetzliche Vorschriften
- Vorbereitung der Unterlagen für den Grundbucheintrag
Besonderheit:
Ein Kauf ist nicht automatisch wirksam, wenn nur der Vertrag unterschrieben wurde. Erst mit Beurkundung und Eintragung im Registro de la Propiedad entsteht das Eigentum.
Colegio de Arquitectos / Aparejadores
Regionale Kammern der Architekten und Bauleiter (technische Architekten) können:
- Gutachten zur baulichen Legalität erstellen
- Unterstützung bei der Legalisierung ungenehmigter Flächen leisten
- Zertifikate über den Zustand der Immobilie ausstellen (ähnlich wie ein Bausachverständiger in Deutschland)
Die Heid Immobilienbewertung arbeitet bei Bedarf mit solchen Experten vor Ort zusammen, um die Rechtssicherheit der Wertermittlung zu gewährleisten.
Generalitat de Catalunya (Regionalregierung von Katalonien)
Die autonome Regierung Kataloniens ist zuständig für übergeordnete Regelungen:
- Wohnbauförderung
- Mietpreisregulierung
- Katastrophenschutz
- Umweltschutzregelungen (z. B. in Naturschutzgebieten)
Wichtig für Investoren: Bei der Nutzung von Immobilien als touristische Unterkunft (Airbnb, etc.) müssen die regionalen Vorschriften eingehalten werden. Bei Verstoß drohen hohe Bußgelder.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilien in Barcelona
Wer eine Immobilie in Barcelona kauft, muss sich bewusst sein, dass sein Käuferschutz nicht so hoch ist wie in Deutschland.
Eigentum an Barcelona-Immobilien
In Spanien – und damit auch in Barcelona – existiert ein anderes System zur Sicherung von Eigentumsrechten als in Deutschland. Eigentum wird im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eingetragen. Der Schutz ist dabei nicht so umfassend wie im deutschen Grundbuchwesen.
- Es besteht keine Grundbuchbindung im Sinne eines absoluten Gutglaubensschutzes.
- Der Eintrag im Register gilt als Beweismittel, aber nicht zwingend als abschließend rechtssicher.
- Neben dem Register existieren notarielle Kaufurkunden, deren tatsächliche Umsetzung (Eintrag ins Register) teils unterbleibt.
Kaufverträge für Barcelona-Immobilien
Spanische Kaufverträge enthalten selten detaillierte Regelungen zu Mängeln, Rückabwicklung oder Gewährleistung, wie sie in Deutschland üblich sind. Bestehende Mietverträge, Hypotheken, ein Nießbrauch oder Wegerecht werden vor dem Kauf nicht unbedingt aufgehoben oder gelöscht. Es gilt: „Gekauft wie gesehen“. Auch Belastungen aus Gemeinschaftseigentum (z. B. in Urbanisationen) sind nicht immer vollständig dokumentiert.
Darum Heid für eine Immobilienbewertung in Barcelona
Sie haben in den vorangegangenen Abschnitten einige Aspekte über den Immobilienkauf in Barcelona und seine Tücken erfahren. Seien Sie vorsichtig und lassen Sie sich beraten. Egal, ob Sie eine Immobilie in Barcelona verkaufen, aufteilen oder kaufen möchten oder eine Bewertung für das deutsche Finanzamt benötigen – die renommierten Wertermittler der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen zur Verfügung. Buchen Sie direkt Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung für Ihr Immobilienprojekt in Barcelona!
Anerkennung entsteht durch Qualität. Dass 99,9 % unserer Gutachten akzeptiert werden, ist das Ergebnis unserer zertifizierten Arbeitsweise und der Erfahrung aus über 5.000 Bewertungen jährlich
Ing. André Heid M.Sc.
Profitieren Sie von:
- Zertifizierungen: Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind vielfach zertifiziert, darunter von TÜV und DEKRA.
- Erfahrung: Wir erstellen pro Jahr mehr als 5.000 Gutachten. Den Großteil machen Wohn- und Gewerbeimmobilien aus. Zudem können wir Spezialimmobilien bewerten.
- Deutscher Standard weltweit: Unser Bewertungsmaßstab ist deutsches Steuerrecht.
- Barcelona-Expertise: Wir kennen den regionalen Immobilienmarkt in und um Barcelona und sind mit der Bauweise und -qualität vertraut.
Sie vertrauen weniger auf das, was Ihnen ein Verkäufer erzählt? Dafür haben wir Verständnis. Daher haben wir einige unserer Kunden im Video interviewt und präsentieren Ihnen darunter unsere Kundenbewertungen auf Google.
Schauen Sie sich noch mehr Testimonial-Videos auf unserem Youtube-Kanal an!
Hinweis: Sie benötigen unsere Expertise nicht in Barcelona? Unsere Sachverständigen kennen sich selbstverständlich auch in anderen Teilen von Katalonien und Spanien aus. Wenn Sie also eine Bewertung für eine Immobilie in Spanien (Festland) oder auf Inseln benötigen – wir schicken unsere versierten Gutachter natürlich auch zur Immobilienbewertung auf die Balearen sowie Kanaren. Sie suchen einen Gutachter für eine Immobilienbewertung im Ausland? Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind nicht nur in Deutschland und Spanien, sondern in ganz Europa und darüber hinaus für Sie im Einsatz
FAQ zur Bewertung von Barcelona-Immobilien
Bestimmt sind noch einige Fragen rund um die Bewertungspraxis für Immobilien in Barcelona und den Prozess der Wertermittlung durch deutsche Gutachter offen. Vielleicht finden Sie die Antworten darauf hier in unseren FAQ. Falls nicht, rufen Sie uns gerne an.
Kann ich meine Barcelona-Immobilie per Airbnb als Ferienwohnung vermieten?
Um in Barcelona legal Kurzzeitvermietung anzubieten, benötigen Sie zwingend eine gültige Touristenlizenz (HUT). Seit 2014 werden in Barcelona keine neuen Lizenzen mehr ausgestellt. Nur der Erwerb eines bereits lizenzierten Objekts bleibt möglich. (Quelle u.a. BNBCalc)
Seit 1. Juli 2025 sind Vermieter dazu verpflichtet, ihre Kurzzeitvermietung im Grundbuch und im Zentralregister („Ventanilla Única Digital de Arrendamientos“) einzutragen. Sie erhalten eine offizielle Registrierungsnummer, die in allen Inseraten und Buchungen sichtbar angegeben werden muss. In Mehrfamilienhäusern müssen mindestens 60 % der Eigentümergemeinschaft der Kurzzeitvermietung zustimmen. (Quelle u.a. Calpe Magazin)
Wenn Sie also noch keine Genehmigung für eine Kurzzeitvermietung haben, werden Sie diese nur noch bekommen, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die bereits eine gültige HUT hat. Bestehende Lizenzen sind an die Immobilie gebunden und können nur mit dieser weiterverkauft werden. Aber selbst diese Lizenzen laufen spätestens im November 2028 aus – und die Bezirksregierung plant, keine neuen Lizenzen mehr auszustellen beziehungsweise zu verlängern. (Quelle u.a. Idealista)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Barcelona?
Die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ (ITP) hat sich seit dem 27. Juni 2025 aufgrund des Decreto-ley 5/2025 erhöht. Die Grunderwerbsteuer liegt in Barcelona damit weit über dem spanischen Durchschnitt. Der Prozentsatz richtet sich nach dem Kaufpreis.
| Kaufpreis der Immobilie | ITP-Satz |
| Bis 600.000 € | 10 % |
| 600.001 – 900.000 € | 11 % |
| 900.001 – 1.500.000 € | 12 % |
| > 1.500.000 € | 13 % |
Für „große Eigentümer“ gilt sogar ein Grunderwerbsteuersatz von 20 %. Zu diesen großen Eigentümern gehören gewerbliche Vermieter und institutionelle Kapitalanleger. Konkret bezahlen diesen Steuersatz Eigentümer, denen entweder mehr als 10 Wohnungen gehören oder die mindestens 1.500 m² Wohnfläche halten.
Außerdem hat die Regionalregierung von Katalonien die steuerlichen Vergünstigungen für Bauträger und kurzfristige Weiterverkäufe gestrichen, wie unter anderem Rechtsanwältin María de los Ángeles del Cuerpo Hernández informiert.
Wie viel kostet eine Heid-Immobilienbewertung in Barcelona?
Wir bieten Ihnen nach einem kostenlosen Erstgespräch, in dem wir Ihre Bedürfnisse und die Gegebenheiten Ihrer Immobilie in Barcelona geklärt haben, ein Angebot zum Festpreis an. Dieses richtet sich nach unter anderem nach der Art und Größe der Immobilie sowie dem Bewertungszweck, der über das benötigte Gutachten entscheidet. Flug und Unterkunft für unseren Gutachter sind im Festpreisangebot enthalten.
Wie viel Vorlauf benötigt Heid für eine Immobilienbewertung in Barcelona?
Idealerweise beauftragen Sie uns mit einigen Wochen Vorlauf, damit wir
- ausreichend Zeit zur Vorbereitung haben (inhaltlich, aber auch zur Reise, ggf. Visum),
- eventuell fehlende Dokumente beschaffen können,
- die Kosten für Flug und Unterkunft möglichst niedrig halten können.
Selbstverständlich versuchen wir auch kurzfristige Termine möglich zu machen.
Wie erfolgt die Inspektion vor Ort in Barcelona?
Sofern wir gerade keinen Sachverständigen vor Ort haben, reist unser Immobiliengutachter nach Barcelona, um die gewünschte Immobilie live zu inspizieren. Er besichtigt Grundstück und Gebäude von außen und innen, verschafft sich einen Eindruck von der Lage und gleicht seine Erkenntnisse vor Ort mit den vorhandenen Unterlagen ab. Er prüft die Bauausführung, die Ausstattung und die Instandhaltung. Der Sachverständige dokumentiert zudem Ausrichtung, Erschließungsgrad, Zustand des Objekts sowie der gesamten Anlage. Er fertigt bei Bedarf ein Sanierungsprotokoll an und berechnet die Wohn- und Nutzfläche.
Wird das Gutachten für meine Immobilie in Barcelona vom deutschen Finanzamt anerkannt?
Ja, die Gutachten der Heid Immobilienbewertung erfolgen nach gesetzeskonformen Bewertungsmaßstäben und werden von deutschen Behörden und Gerichten anerkannt.
Wird das Gutachten für meine Immobilie in Barcelona von lokalen Institutionen anerkannt?
Ja, in Spanien und damit auch in Barcelona, erstellt die Heid Immobilienbewertung auch behördenkonforme Gutachten, die von spanischen Institutionen anerkannt werden.
Welche Unterlagen sind für eine Bewertung meiner Barcelona-Immobilie nötig?
Der Umfang der Unterlagen hängt von der Art des Gutachtens ab. Wir unterhalten uns im kostenlosen Erstgespräch darüber, welches Gutachten Sie benötigen und woher Sie die Dokumente dafür bekommen.
Wie geht Heid in der Bewertung mit Renovierungsbedarf oder abweichender Bausubstanz einer Barcelona-Immobilie um?
Wir bewerten den technischen Zustand individuell. So wird eine notwendige Dachsanierung oder einfache Fensterqualität angemessen im Wert berücksichtigt.
Ist eine Bewertung auch ohne Anreise nach Deutschland möglich?
Ja, Sie müssen nicht nach Deutschland reisen, damit wir Ihre Immobilie bewerten. Wir kommen zu Ihnen, um die Immobilie zu bewerten. Das Gutachten erhalten Sie per E-Mail und an die Postadresse Ihrer Wahl.
