Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen? Hier erfahren Sie, was es beim Verkauf einer Eigentumswohnung zu beachten gilt. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Verkaufsprozess und geben Ihnen eine Checkliste für den reibungslosen Wohnungsverkauf an die Hand!
Das Wichtigste in Kürze – Wohnung verkaufen Checkliste
Ein Wohnungsverkauf ist ein großes Vorhaben, bei dem es einiges zu beachten gilt. Unsere Checkliste unterstützt Sie dabei, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, und bietet einen klaren Fahrplan von der Vorbereitung bis zum Abschluss:
- Verkauf vorbereiten: Renovieren Sie die Wohnung. Löschen Sie Belastungen aus dem Grundbuch. Stellen Sie die Verkaufsunterlagen zusammen.
- Lassen Sie den Verkehrswert ermitteln.
- Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé mit guten Tageslicht-Bildern.
- Inserieren Sie Ihre Wohnung über verschiedene Kanäle.
- Vereinbaren Sie Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten und führen Sie diese gut vorbereitet durch.
- Verhandeln Sie mit Kaufinteressenten und kommen Sie diesen steuerlich entgegen.
- Setzen Sie den Kaufvertrag auf und vereinbaren Sie einen Notartermin.
- Informieren Sie alle nötigen Stellen über den Eigentümerwechsel (Hausverwaltung, Stadt, Finanzamt) und wickeln Sie letzte Zahlungsströme ab.
Natürlich können Sie Ihre Wohnung privat verkaufen, allerdings kostet dies nicht nur viel Zeit, sondern häufig auch zahlreiche Nerven. Ein Makler unterstützt Sie bei den Schritten 3 bis 7, ein Immobiliensachverständiger der Heid Immobilien GmbH sogar ab Schritt 2 mit der Erstellung eines Kurzgutachtens.
Vorgehensweise beim Wohnungsverkauf
Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar gemeinsam mit dem Käufer Ihrer Wohnung unterzeichnen, durchlaufen Sie zahlreiche kleine und große Schritte von der Verkaufsvorbereitung über Besichtigungen bis hin zu den Kaufpreisverhandlungen. Im Folgenden gehen wir darauf ein, was zu beachten ist, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen wollen. Die Checkliste zum Download hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten. So stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Aspekte berücksichtigt werden und Sie Ihre Wohnung erfolgreich verkaufen.
Erste Schritte der Verkaufsvorbereitung
Bevor Sie Ihre Eigentumswohnung zum Verkauf anbieten, sollten Sie folgende Aufgaben erledigen.
Renovierungen und Modernisierungen
Steigern Sie den Wert Ihrer Wohnung durch Renovierungen und Modernisierungen! Die Heizungsanlage sollte nicht aus dem vorigen Jahrtausend sein, die Elektrik nicht aus den 1970ern. Mit neuen Fenstern, Türen und Böden sowie weiß gestrichenen Wänden punkten Sie bei Kaufinteressenten ebenfalls. Bestenfalls haben Sie sich über die Jahre hinweg kontinuierlich um Instandhaltungsmaßnahmen gekümmert. Sofern Sie die Wohnung nicht vollmöbliert verkaufen, ist es bei den Schönheitsreparaturen und Modernisierungsmaßnahmen nicht sinnvoll, Nass- und Arbeitsräume neu auszustatten. Neue Eigentümer haben meistens eigene Vorstellungen davon, wie Bad und Küche eingerichtet sein sollen.
Belastungen löschen
Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und optimieren Sie den Grundbucheintrag. Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, sollten Hindernisse möglichst beseitigt sein. Eine Wohnung verkauft sich schwer und zu einem deutlich niedrigeren Preis, wenn der Eigentümer aufgrund von Nießbrauch nicht einziehen kann, noch eine Hypothek darauf liegt oder eine Grunddienstbarkeit seine Verfügungsgewalt einschränkt.
Verkaufsunterlagen zusammenstellen
Die wichtigsten Unterlagen, die Sie benötigen, wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, sind:
- Baubeschreibung, Baugenehmigung, Baupläne, Grundriss, Schnitte und Ansichten
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- Jahreswirtschaftspläne der Hausverwaltung sowie die letzten drei Neben- und Betriebskostenabrechnungen (einschließlich Höhe des Hausgeldes)
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (einschließlich Höhe der Rücklagen)
- Teilungserklärung
- Übersicht über wesentliche Schäden, Instandsetzungen und Modernisierungen der letzten 30 Jahre sowie Sanierungsnachweise.
- Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung
- Gebäudeversicherungsnachweis
- Bei vermieteter Wohnung: Kopie des Mietvertrags und Nebenkostenabrechnung
Auch der Makler braucht diese Infos und Dokumente zur Erstellung des Exposés und um den Kaufinteressenten zuverlässige Auskünfte zu erteilen. Eine vollständige Liste, wer welche Unterlagen benötigt und wo Sie diese erhalten, haben wir als Checkliste zum Download zusammengestellt.
Verkaufspreis ermitteln
Um einen vernünftigen Verkaufspreis für Ihre Wohnung festlegen zu können, sollten Sie zuerst den genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen. Dafür lassen Sie am besten eine Immobilienbewertung durchführen, auf deren Grundlage Sie dann den Verkaufspreis definieren können.
Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH greifen auf aktuelle, reale Transaktionsdaten zurück und setzen gesetzeskonforme Bewertungsverfahren ein, um Ihren Wohnungswert zu ermitteln. Durch unser Netzwerk an erfahrenen Gutachten in ganz Deutschland können wir Ihnen einen realistischen Angebotspreis an die Hand geben, der den tatsächlichen Wert Ihrer Wohnung widerspiegelt.
So finden Sie einen Käufer für Ihre Wohnung
Wenn Sie Ihre Wohnung in Eigenregie verkaufen möchten, kommt viel auf Sie zu. Sie müssen ein ausführliches und aussagekräftiges Exposé mit gutem Bildmaterial erstellen und die richtigen Vermarktungskanäle wählen. Anschließend müssen Sie die Anfragen von Kaufinteressenten sortieren, qualifizieren und beantworten – denn auf den großen Anzeigenportalen werden Sie sehr viele wertlose Anfragen erhalten. Vor allem Makler werden Sie damit ködern, angeblich bereits Käufer zu haben oder Ihre Wohnung für 30.000 Euro mehr verkaufen zu können. Wenn Sie die Spreu vom Weizen getrennt haben, vereinbaren Sie Besichtigungstermine mit echten Interessenten und führen Sie diese durch. In den eigenen vier Wänden ist das kein Problem. Wenn Sie allerdings eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie Besichtigungstermine mit dem Mieter abstimmen – der Ihnen aufgrund des bevorstehenden Verkaufs möglicherweise nicht wohlgesonnen ist. Die Kaufinteressenten, die nach der Besichtigung noch im Rennen sind, feilschen nun am Preis.
Expertentipp: Wenn Sie, statt einer unbewohnten, eine vermietete Wohnung verkaufen, senkt dies den Kaufpreis im Schnitt um vier Prozent.
Schließlich werden die Details für den Kaufvertrag festgelegt und ein Notartermin vereinbart. Wenn der Käufer abspringt und Sie den Notartermin vereinbart haben, tragen Sie die Notarkosten von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Beauftragt der Käufer oder der Makler den Notar, kommen keine weiteren Kosten auf Sie zu.
Eigentumswohnung verkaufen mit Makler – so läuft es ab
Wenn Sie ein bisschen vom Ihrem Profit abgeben, machen Sie sich das Leben leichter. Denn ein Makler unterstützt Sie von der Beschaffung der Unterlagen über die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés, die Bespielung unterschiedlicher Marketingkanäle und die Qualifizierung von Anfragen bis zur Durchführung von Besichtigungsterminen. Wenn Sie möchten, regelt der Makler auch Komplikationen mit etwaigen Mietern, führt Kaufpreisverhandlungen mit Interessenten, prüft deren Bonität und vereinbart den Notartermin. Schon sind die paar Prozent Provision keine unnötige Ausgabe mehr.
Objektbegehung
Zunächst verschafft sich der Makler einen persönlichen Eindruck von Ihrer Wohnung. Vor Ort nimmt er alle Räume in Augenschein, prüft Fenster, Türen und inspiziert die Ausstattung.
Auftragsvergabe
Nun sollten Sie einen Vertrag abschließen. Seit 23. Dezember 2020 genügen mündliche Vereinbarungen oder ein Handschlag nicht mehr. Möchten Sie als Privatperson eine Eigentumswohnung verkaufen, müssen Sie den Makler in Textform (schriftlich oder zum Beispiel per E-Mail) beauftragen. Sie können ab diesem Zeitpunkt auch die Maklergebühren nicht mehr auf den Käufer abwälzen. Das neue Gesetz zur Regelung der Maklercourtage hat das Ziel, Käufer von Wohneigentum bei den Kaufnebenkosten zu entlasten. Es gilt:
- Haben Sie als Verkäufer den Makler beauftragt, tragen Sie dessen Kosten.
- Erlaubt Ihnen eine Vereinbarung mit dem Käufer die Weiterreichung der Maklervergütung an ihn, dürfen Sie maximal 50 Prozent der Provision an den Käufer weiterreichen.
- Sie sind zum Nachweis verpflichtet, dass Sie ihren Anteil an den Maklerkosten bereits bezahlt haben.
Was macht der Immobilienmakler, um eine Wohnung zu verkaufen?
Um eine Eigentumswohnung erfolgreich zu verkaufen und den besten Verkaufspreis zu erzielen, geht ein professioneller Immobilienmakler strategisch vor und übernimmt zahlreiche Aufgaben:
- Visuelle Präsentation: Der Makler beginnt mit professionellen Fotos Ihrer Wohnung bei Tageslicht, sowohl von innen als auch von außen. Moderne Makler setzen dabei auf 360°-Ausrüstung oder erstellen ein Video. Ist die Wohnung noch bewohnt und mit persönlichen Gegenständen gespickt, ist ein Video allerdings nicht unbedingt für die Präsentation geeignet.
- Exposé-Erstellung: Auf Basis Ihrer Informationen und Unterlagen erstellt der Makler ein ansprechendes Exposé. Darin hebt er die Vorzüge der Wohnung hervor, gibt alle wichtigen Eckdaten an und wählt die besten Fotos aus, um potenzielle Käufer zu begeistern.
- Vermarktung: Der Makler wählt die geeigneten Vermarktungskanäle, wie zum Beispiel Immobilienanzeigenportale oder Zeitungen aus und schaltet Inserate auf seine Kosten.
- Kommunikation mit Interessenten: Der Makler beantwortet Anfragen von Kaufinteressenten, filtert unqualifizierte Nachrichten aus und organisiert Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern.
- Besichtigungen: Der Makler führt die Besichtigungen selbstständig durch. Normalerweise handelt es sich dabei um individuelle Führungen, bei großem Andrang oder in Ballungsgebieten können allerdings auch Sammelbesichtigungen sinnvoll sein.
- Kaufabwicklung: Der Makler hält Sie über den aktuellen Stand des Verkaufsprozesses auf dem Laufenden, führt Verhandlungen mit potenziellen Käufern und prüft auf Wunsch deren Kaufkraft sowie Finanzierungsnachweise.
- Notartermin und Abschluss: Sind Sie mit dem Käufer, dem Preis und den Modalitäten für den Kaufvertrag einverstanden, organisiert der Makler einen Notartermin für Sie und begleitet Sie dorthin, um den Verkauf rechtsgültig zu machen. Möchten Sie selbst nicht mit dem Käufer in Kontakt treten oder können die Wohnung nicht persönlich an den neuen Eigentümer übergeben, übernimmt der Makler auch die Schlüsselübergabe.
Mit seinem Fachwissen und Engagement nimmt ein guter Immobilienmakler Ihnen nicht nur viel Arbeit ab, sondern kann oft auch einen höheren Verkaufspreis realisieren, als Sie sich ursprünglich vorgestellt hatten.
Käufer gefunden: So läuft der Verkauf der Eigentumswohnung ab
Sobald der Notartermin steht, übermitteln die am Kauf beteiligten Parteien die Vertragsdetails dem Notar. Ideal ist es, wenn nur der Verkäufer beziehungsweise derjenige, der den Notar beauftragt hat, spezielle Bedingungen, die vom Standardvertrag abweichen, durchgibt. Solche Details können sein:
- Weiterleitung der Jahresabrechnung,
- gesonderte Ablöse für die Küche oder eigens aufgeführte Preise für Inventar, Garage etc. (mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „Kaufpreisaufteilung“),
- vorzeitige Schlüsselübergabe, damit der neue Eigentümer renovieren kann.
Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und schickt ihn beiden Seiten vorab zur Ansicht zu. Beim Termin vor Ort liest er den kompletten Vertrag vor und erläutert gegebenenfalls einzelne Punkte. Anschließend unterzeichnen die Vertragsparteien und der Notar beglaubigt den Kaufvertrag mit seiner Unterschrift samt Siegel. Das Original verbleibt im Notariat, Kopien verschickt der Notar im Anschluss an die Vertragsparteien, den Makler sowie Ämter, die Kenntnis davon erhalten müssen.
Der Notar leitet die Umschreibung im Grundbuch ein, vermerkt aber eine Auflassung. Die Wohnung geht erst ins Eigentum des Käufers über, sobald der Notar grünes Licht gibt. Dies macht er, sobald der Käufer ihm den Erhalt der Kaufsumme bestätigt. Neben dem Grundbuchamt erhält auch die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts eine Kopie des Kaufvertrags. Sie stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer die Wohnung nicht erwerben kann.
Von all den Behörden, die im Hintergrund mitwirken, bekommen Sie als Verkäufer wenig mit. Für Sie hat sich der Wohnungsverkauf nach dem Notartermin, dem Erhalt der Kaufsumme, der entsprechenden Bestätigung gegenüber dem Notar, der Bezahlung der Maklercourtage sowie der abschließenden Schlüsselübergabe erledigt. Als Verkäufer müssen Sie nur noch einmal an den Wohnungsverkauf denken, nämlich bei der nächsten Steuererklärung.
Wohnungsbesichtigung vor dem Verkauf
Kaufinteressenten wollen sich vor dem Kauf selbst ein Bild von der Wohnung machen. Eigennutzer richten die Wohnung bei einer Besichtigung gedanklich bereits ein, Kapitalanleger bekommen eine Vorstellung davon, wie viel sie vor der Vermietung investieren müssen. Darüber hinaus entwickeln potenzielle Käufer bei einer Besichtigung Eindrücke, die sie auf dem Papier nicht gewinnen können – zum Beispiel Lärmquellen und die Nachbarschaft. Eine Checkliste zur Hausbesichtigung haben wir Ihnen in unserem Ratgeber zusammengestellt.
Tipp: Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, wird eine Wohnungsbesichtigung wesentlich komplizierter. Was Sie bei Besichtigungen von vermieteten Wohnungen beachten müssen und welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter gegenüber Ihrem aktuellen Mieter haben, erfahren Sie in dem verlinkten Ratgeber.
Rechte Dritter beim Wohnungsverkauf
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, müssen Sie unter Umständen die Rechte von Dritten berücksichtigen. Diese wirken sich meist wertmindernd aus und können die Verkaufsbemühungen in die Länge ziehen.
Rechte im Grundbuch
Im Grundbuch sind unterschiedliche Rechte notiert. Abteilung II im Grundbuch verschafft Ihnen einen Überblick über Lasten, Beschränkungen und Vormerkungen, während in Abteilung III finanzielle Belastungen eingetragen sind.
Rechte von Darlehensgebern
Haben Sie ein Darlehen, einen Kredit, eine Baufinanzierung oder eine Hypothek aufgenommen und die Wohnung als Sicherheit hinterlegt, sollten Sie die im Grundbuch Abteilung III eingetragene Grundschuld / Belastung löschen lassen.
Eingetragene Rechte von Dritten
Abteilung II gibt Auskunft über Rechte, Lasten, Beschränkungen und Verfügungseinschränkungen. Alle diese Rechte, Beschränkungen oder Lasten werden Sie nur sehr schwer oder gar nicht aus dem Grundbuch bekommen. Für Kaufinteressenten wirken sich entsprechende Rechte wertmindernd aus, da Sie die Wohnung nur eingeschränkt nutzen können.
Ein Sanierungsvermerk hat zwar eine Wertsteigerung nach Abschluss der städtebaulichen Maßnahme zur Folge, ist bis dahin aber mit Einschränkungen und Ausgleichszahlungen verbunden. Mit einer Baulast sind ebenfalls Einschränkungen verbunden.
In Bayern werden Baulasten im Grundbuch, Abteilung II eingetragen, in den anderen Bundesländern gibt es ein eigenes Baulastenverzeichnis.
Für Wohnungen – gerade im familiären Kontext bei Schenkung oder Erbschaft – typisch und für Käufer sehr unattraktiv ist ein eingetragenes Wohnrecht. Denn dadurch kann der Käufer die Wohnung nicht zu marktüblichen Konditionen (neu) vermieten. Noch weniger Interesse wird die Wohnung wecken, wenn ein Nießbrauch – quasi die Steigerung eines Wohnrechts – eingetragen ist. Der Kaufpreis wird um einen hohen Betrag, der die voraussichtliche Lebensdauer des Rechteinhabers in Relation zum entstandenen Mietzinsverlust setzt, reduziert. Ein Verkauf einer Eigentumswohnung mit Nießbrauch oder Wohnrecht ist nur dann ratsam, wenn Sie dringend Geld brauchen oder die Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen haben, aber kein Vermieter mit all seinen Pflichten sein wollen.
Rechte von Mietern
Mieter haben starke Rechte – unter anderem ein Vorkaufsrecht. Ohne die Kooperation Ihres Mieters wird es schwierig werden, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Es ist daher essenziell, frühzeitig und transparent mit Ihrem Mieter zu kommunizieren und sich gut mit ihm zu stellen, um seine Unterstützung für den Verkaufsprozess zu gewinnen.
Rechte der Eigentümergemeinschaft
Welche Rolle spielt die Eigentümergemeinschaft, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten? Tatsächlich spielt die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise die Hausverwaltung eine größere Rolle als Sie möglicherweise denken. Denn als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört Ihnen nicht nur Ihre Wohnung (Sondereigentum), sondern Sie besitzen auch Anteile am gemeinsamen Eigentum. Dazu gehören Keller, Dach, Heizungsanlage, Treppenhaus, Fassade, Fenster, Türen und mehr. Das bedeutet, Sie dürfen das Gemeinschaftseigentum anteilig nutzen und müssen in Form des Hausgelds auch anteilig für die Instandhaltung aufkommen.
Darüber hinaus dürfen Sie Gemeinschaftseigentum der Hausverwaltung nicht ungefragt in Eigenregie umgestalten – auch wenn dieses in direkter Verbindung mit Ihrer Wohnung steht. Beispielsweise können Sie kein Fenster mit Holzrahmen einbauen, wenn alle anderen aus Kunststoff bestehen. Sie dürfen Ihren Balkon auch nicht ohne Genehmigung blau anstreichen, wenn die Hausfassade grün ist.
Der Hausverwalter kann im Sinne der Eigentümergemeinschaft einen Käufer als neuen Eigentümer ablehnen. Dies kann passieren, wenn der Käufer
- als unseriös eingestuft wird,
- zu erwarten ist, dass er den Hausfrieden stört,
- oder der Hausverwalter berechtigte Zweifel daran hat, dass der Neue seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
Die gesetzliche Grundlage für die Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft ist § 12 Wohnungseigentumsgesetz.
Informieren Sie diese Menschen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen
Um einen zügigen und komplikationslosen Wohnungsverkauf zum besten Preis zu erreichen, sollten Sie einige Menschen zu unterschiedlichen Stadien des Verkaufsprozesses informieren.
Miteigentümer
Sprechen Sie als allererstes mit Miteigentümern, sofern Ihnen die Wohnung nicht allein gehört. Denn eine Wohnung verkauft sich wesentlich leichter als ganze Einheit anstatt als Anteil.
Mieter
Als Nächstes informieren Sie den Mieter über Ihre Verkaufsabsichten. Er wohnt darin, hat starke Rechte, kann Ihnen den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung erheblich erschweren – und ist möglicherweise Ihr erster Kaufinteressent. Falls der Mieter die Wohnung nicht kaufen will oder kann, möchte er höchstwahrscheinlich zu gleichen Konditionen darin wohnen bleiben. Unter Umständen müssen Sie ihm den Auszug schmackhaft machen. Auf jeden Fall sollten Sie sich mit ihm gut stellen, damit er Ihnen keine Steine in den Weg legt. Spätestens, wenn Sie Wohnungsbesichtigungen durchführen, brauchen Sie einen kooperativen Mieter.
Nachbarn
Anstandshalber bereiten Sie Ihre Nachbarn auf bevorstehende Besichtigungen vor. Schließlich beeinträchtigen Kaufinteressenten Ihre Nachbarn kurzzeitig. Einerseits schnappen die Besucher Ihren Nachbarn möglicherweise einen Parkplatz weg, andererseits könnten aufmerksame Nachbarn misstrauisch werden, wenn sich (vermehrt) fremde Personen im Haus aufhalten. Ihre Nachbarn über das Verkaufsgesuch zu informieren hat aber auch praktische Vorteile: Vielleicht suchen sie selbst eine Wohnung zum Kauf oder kennen potenzielle Käufer – und wohl kaum jemand kann das Viertel und die Wohnung besser empfehlen als Nachbarn, die sich hier wohlfühlen.
Makler
Beziehen Sie einen Makler möglichst früh in den Prozess mit ein, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten. Haben Sie selbst schon viel Zeit und Geld in die Erstellung eines Exposés und Inserate gesteckt, ärgern Sie sich, wenn sich Ihre Wohnung zum Beispiel mangels Verkaufstalent zum Ladenhüter entwickelt und Sie letztendlich doch professionelle Hilfe benötigen. Der Makler vermarktet Ihre Wohnung, fädelt den Kauf ein und unterstützt Sie bei allen Schritten des Verkaufsprozesses von der Definition der Zielgruppe und Festlegung des Angebotspreises bis zur Vereinbarung des Notartermins. Ist das Verhältnis zum Mieter angespannt, sollten Sie auf jeden Fall einen Makler hinzuziehen.
Hausverwaltung / Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft oder ein von ihr beauftragter Dritter (Hausverwalter) kann Käufer gemäß § 12 Wohnungseigentumsgesetz ablehnen. Dafür muss ein triftiger Grund vorliegen. Bekommt die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft den Eindruck, dass der Käufer den Hausfrieden stören wird oder seine Hausgeld-Zahlungen nicht leisten kann oder wird, legt sie ein Veto ein. Eine entsprechende Veräußerungsbeschränkung kann sogar im Grundbuch eingetragen werden. Teilen Sie der Eigentümergemeinschaft also besser frühzeitig mit, dass Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen und wen Sie als Käufer im Auge haben. Vorteil: Viele Eigentümer haben Verwandte und Bekannte, die gerne in unmittelbarer Nähe wohnen möchten.
6 häufige Fehler beim Wohnungsverkauf vermeiden
Viele Wohnungseigentümer versuchen Ihr Apartment ohne professionelle Hilfe zu verkaufen. Es kann schließlich nicht allzu schwierig sein, eine Wohnung in einem lukrativen Markt zu einem hohen Preis zu verkaufen, oder? Ein paar Fotos schießen, ein bisschen Text für die Anzeige schreiben und für einen Hunderter auf einer der großen Immobilien-Anzeigenplattformen oder Kleinanzeigenportalen im Internet veröffentlichen und schon können Sie sich den Käufer aussuchen! Nein, so einfach funktioniert der Immobilienverkauf leider nicht. Denn es gibt einiges zu beachten, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten.
Um Ihre Wohnung zu Ihrem realistischen Wunschpreis veräußern zu können, sollten Sie folgende Fehler vermeiden:
- Unter Zeitdruck verkaufen: Zu wenig Vorbereitung, eine schlampige Aufbereitung des Inserats, fehlende Dokumente, eine amateurhafte Besichtigung – ein Verkauf unter Zeitdruck wirkt sich negativ aus. Käufer werden abspringen oder den Preis drücken.
- Überzogene Preisvorstellungen: Sie vergleichen Angebotspreise im Internet und stellen Ihre Wohnung zu einem hohen Wunschpreis ein. Allerdings sind die Vergleichsobjekte in der gleichen Stadt Neubauten mit moderner Ausstattung in einem begehrten Wohnviertel, während Ihre Altbauwohnung eher renovierungsbedürftig ist sowie Küche, Bad und Böden ausgetauscht werden müssen. Zu hohe Preisvorstellungen machen Ihre Wohnung zum Ladenhüter – und dann wird es schwer, sie zu einem marktgerechten Preis zu veräußern. Denn wer bemerkt, dass die Wohnung seit Monaten erfolglos im Internet zum Verkauf angeboten wird, denkt zurecht, dass irgendwas damit nicht stimmt. Betrauen Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Marktwertgutachtens Ihrer Eigentumswohnung und beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf. Denn Makler holen als neutrale Dritte mit ihrer Erfahrung und Verkaufstaktiken eher den angestrebten Verkaufspreis heraus als der Eigentümer selbst.
- Unvollständige Unterlagen: Beschaffen Sie alle relevanten Unterlagen frühzeitig. Kaufinteressenten benötigen zur Preisakzeptanz sämtliche Dokumente. Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, ist vor allem wichtig, was in der Teilungserklärung steht.
- Immobilie in schlechtem Zustand präsentieren: Renovieren Sie. Nehmen Sie längst anstehende Instandsetzungen vor. Entrümpeln Sie die Wohnung. Machen Sie sauber. Entfernen Sie persönliche Gegenstände. Der Käufer möchte nicht wissen, wie Sie darin wohnen, sondern sich vorstellen können, wie er darin wohnt. Investieren Sie gegebenenfalls in Home Staging, um die Eigentumswohnung ansprechend zu präsentieren. Sofern Sie die Besichtigungen selbst durchführen möchten, nehmen Sie sich dafür genügend Zeit pro Kaufinteressenten und seien Sie auf bauliche oder energetische Fragen oder solche zum Gemeinschaftseigentum vorbereitet.
- Kaufpreisverhandlungen selbst führen: Ein Makler hat mehr Erfahrung und die nötige Distanz zum Wohnobjekt. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag nicht voreilig, sondern lassen Sie sich vom Notar gründlich beraten und fragen Sie Ihren Makler nach sinnvollen Klauseln, die Sie und Ihr Eigentum schützen. Überprüfen Sie außerdem die Bonität Ihres Käufers.
- Mängel verschweigen: Verschweigen Sie einen Mangel arglistig, kann Ihr Käufer Sie auch nach dem Kauf dafür haftbar machen. Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel in der Wohnung, mangelhafte Elektroinstallationen, Heizungsanlagen oder Abdichtungen, Schädlingsbefall, eine fehlende Baugenehmigung oder Ihnen bekannte Altlasten – die Liste an Sachmängeln ist lang. Eine Ausschlussklausel für Sachmängel rettet den Verkäufer nicht bei arglistiger Täuschung. Gleiches gilt für Rechtsmängel wie im Grundbuch eingetragene Belastungen, bestehende Mietverhältnisse sowie Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz oder eine kommunale Veränderungssperre. Eine Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag sollte den Zustand einschließlich etwaiger Mängel beinhalten. Bemerkt der Käufer darin nicht enthaltene Mängel erst nach dem Kauf, die aber bereits vor Vertragsabschluss bestanden, kann er vom Verkäufer Nachbesserung, Schadenersatz oder eine Minderung des Kaufpreises fordern oder komplett vom Kauf zurücktreten.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf
In diesem Abschnitt beantworten wir häufige Fragen zum Wohnungsverkauf und erläutern, was es beim Verkauf einer Eigentumswohnung zu beachten gilt.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Wohnung zu verkaufen?
Selbstverständlich können Sie Ihre Wohnung immer verkaufen bzw. zum Verkauf anbieten. Insbesondere, wenn Sie sie aufgrund einer Scheidung oder Erbschaft veräußern, haben Sie oft keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Verkaufs. Wenn Sie jedoch keinen Zeitdruck haben und sich aus freien Stücken dazu entschließen, Ihre Wohnung zu verkaufen, empfiehlt es sich, auf die folgenden zwei Aspekte zu achten:
- Marktlage: Ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch und sind die Zinsen für Immobilienkredite niedrig, kann das vorteilhaft für Ihren Verkauf sein.
- Jahreszeit: Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung zu jeder Jahreszeit verkaufen. In den hellen Monaten ist es aber in der Regel einfacher, da Sie genügend Licht für hochwertige Bilder der Immobilie sowie Besichtigungstermine haben.
Wann ist ein guter Zeitpunkt, um eine selbstbewohnte Eigentumswohnung zu verkaufen?
Bei einer selbstgenutzten Wohnung spielen viele Faktoren wie beispielsweise die persönliche Situation und die Tendenzen am Immobilienmarkt eine Rolle, um den bestmöglichen Zeitpunkt für den Verkauf einer Eigentumswohnung zu erwischen. Ideal ist es, wenn die Veräußerung steuer- und schuldenfrei erfolgt. Um Spekulationssteuer zu vermeiden, müssen Sie entweder selbst in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren (also mindestens 14 Monate) in der Wohnung gelebt haben oder die Eigentumswohnung vor mindestens zehn Jahren gekauft haben. Darüber hinaus sollte ein etwaiges Darlehen zur Finanzierung des Wohnungskaufs vollständig zurückbezahlt sein. Andernfalls fordert der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen entgangener Zinsen. Dies können teilweise mehrere 10.000 Euro sein, abhängig vom Zins und der Darlehenshöhe.
Ein denkbar schlechter Verkaufszeitpunkt ist kurz nach dem Erwerb einer Immobilie. Die Kaufnebenkosten (zirka 15 Prozent für Notar, Grundbuch, Makler und Grunderwerbssteuer) können bei einem schnellen Verkauf Ihrer Eigentumswohnung zunächst nicht über den Wert der Immobilie abgedeckt werden.
Wie erziele ich einen höheren Verkaufspreis mit einer Eigentumswohnung?
Ein guter Makler unterstützt Sie dabei, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Die Maßnahmen dazu reichen von der optimalen Präsentation im Internet durch ein aussagekräftiges Exposé mit einladenden Tageslichtfotos über eine optimal durchgeführte Besichtigung bis hin zu den Vertragsverhandlungen. Ihre angemessenen Preisvorstellungen können Sie mit dem Kurzgutachten eines Immobiliensachverständigen untermauern. Außerdem können Sie dem Käufer Ihrer Eigentumswohnung bei der Vertragsgestaltung steuerlich entgegenkommen, indem Sie seine Grunderwerbsteuer mit einigen legalen Tricks mindern.
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Im Schnitt dauert es etwas mehr als fünf Monate, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, in ländlichen Gebieten einen Monat länger. Letztendlich hängt die Dauer des Verkaufs von vielen Faktoren wie dem Zustand der Wohnung, der Lage, der Präsentation und dem Verkaufstalent, den Preisvorstellungen und der Marktsituation ab.
Was kostet der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Für die Vermarktung Ihrer Eigentumswohnung und die Beschaffung der notwendigen Dokumente werden einige Hundert Euro fällig. Allerdings kostet Sie der Verkauf einer Eigentumswohnung in Eigenregie vor allem zwei Dinge: Zeit und Nerven. Wenn Sie einen Makler mit der Vermittlung Ihrer Eigentumswohnung beauftragen, verlangt dieser üblicherweise eine länderabhängige Provision von 3,5 bis 6,5 Prozent des Verkaufspreises, die Sie sich mit dem Käufer teilen können. Vom Beginn des Verkaufsprozesses bis zum Geldeingang sollten Sie sechs Monate einkalkulieren. Welche Kosten beim Verkauf einer Immobilie anfallen, schlüsseln wir im Ratgeber „Kosten beim Hausverkauf“ auf.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn Sie noch nicht abbezahlt ist?
Sie können eine Wohnung verkaufen, wenn diese noch nicht abbezahlt ist. Mit dem Geld, das Sie vom Käufer erhalten, können Sie die ausstehenden Raten bei Ihrem Darlehensgeber mit einer Einmalzahlung begleichen. Durch den entgangenen Zins, zu dessen Entrichtung Sie sich bei Unterzeichnung des Darlehensvertrags verpflichtet haben, entsteht dem Kreditinstitut ein Schaden. Um diesen Zinsschaden auszugleichen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in nahezu frei wählbarer Höhe verlangen. Alternativ besteht die Möglichkeit, dass der Käufer den Darlehensvertrag übernimmt – wenn sich alle beteiligten Parteien darüber einig sind. Die entsprechenden Kosten, die auf den Käufer einschließlich einer späteren Löschung der Grundschuld zukommen, wird er Ihnen vom Kaufpreis abziehen.
Wer bezahlt den Makler beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat. Ein neues Gesetz zur Maklerprovision, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat, legt fest, dass bei Immobilientransaktionen unter Privatpersonen
- der Auftraggeber den Makler bezahlt,
- der Auftraggeber in einer Vereinbarung mit der anderen Vertragspartei maximal 50 Prozent der Maklercourtage auf diese abwälzen kann,
- der Auftraggeber den Nachweis erbringen muss, seinen Anteil an den Makler bezahlt zu haben, bevor die andere Partei eine Zahlung vornimmt.
Natürlich können Sie auch auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers verzichten und Ihre Wohnung privat verkaufen. Welche Aufwände Sie dann haben und wie Sie am besten beim Verkauf einer Eigentumswohnung vorgehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Haus verkaufen ohne Makler“. Dort verraten wir Ihnen außerdem, welche Kosten beim Wohnungsverkauf konkret auf Sie zukommen und wie diese zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt werden.
Was passiert mit den Rücklagen, wenn ich meine Eigentumswohnung verkaufe?
Die Rücklagen, die der bisherige Eigentümer im Rahmen seiner Hausgeld-Zahlungen gebildet hat, gehen auf den Käufer der Eigentumswohnung über.
Wer zahlt die Sonderumlage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Hat die Eigentümerversammlung vor dem Verkauf der Eigentumswohnung eine Sonderumlage beschlossen, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, trägt der Käufer die Kosten dafür. Der Fairness halber sollte der Verkäufer seinen Nachfolger auf die bevorstehende Sonderumlage hinweisen.
Bekomme ich Baukindergeld, obwohl ich meine Wohnung verkaufe?
Alle wichtigen Fragen rund ums Baukindergeld bei einem Wohnungsverkauf beantworten wir in diesem Kapitel.
Das Baukindergeld ist eine staatliche Förderung, die es Familien mit Kindern leichter machen soll, ein Eigenheim zu erwerben. Über einen Zeitraum von zehn Jahren wird der Immobilienerwerb mit 1.200 Euro pro Kind und Jahr bezuschusst. Verantwortlich ist das Bundesinnenministerium, ausbezahlt wird das Baukindergeld durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Bedingungen für den Bezug von Baukindergeld sind:
- Antragstellung erfolgt spätestens sechs Monate nach dem Einzug. Der letztmögliche Termin war der 31. Dezember 2023.
- Der Kauf (Datum Kaufvertrag) oder Bau (Datum Baugenehmigung) einer eigengenutzten Immobilie erfolgte bis 31. Dezember 2020.
- Die Einkommensgrenze für den Haushalt für eine Familie mit einem Kind liegt bei 90.000 Euro. Jedes weitere Kind erhöht diese Grenze um 15.000 Euro.
- Als Kinder gelten Jugendliche unter 18 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz im Haushalt der Eltern haben und für die ein Anspruch auf Kindergeld besteht.
- Die Familie darf zum Zeitpunkt der Baugenehmigung beziehungsweise des notariellen Kaufvertrags kein Wohneigentum haben.
- Das Baukindergeld gilt nicht für Anbau, Umbau oder Sanierung, sondern nur für Neubau oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie.
Sie kaufen eine Wohnung, in der noch Mieter wohnen? Weder eine Verzögerung des Einzugs noch eine Zwischenvermietung stellen ein Hindernis für die Beantragung des Baukindergeldes dar.
Sie verkaufen eine Wohnung und kaufen ein Haus? Achten Sie darauf, dass zwischen dem Wohnungsverkauf und dem Hauskauf – also den Terminen der Unterschrift auf dem Kaufvertrag beim Notar – ein paar Tage liegen, in denen Sie ohne Immobilieneigentum sind.
Ich möchte auswandern. Soll ich meine Wohnung verkaufen oder vermieten?
Ob Sie als Auswanderer Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollen, hängt von vielen Faktoren ab. Der wichtigste dürfte der sein, ob sie das Auswanderungsland bereits kennen, dort schon länger gelebt haben, sich mittelfristig wohlfühlen, Ihr Lebensunterhalt dort gesichert ist und Sie mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit wissen, dass Sie nicht mehr in Ihre alte Heimat zurückkehren. Wenn die „Gefahr“ besteht, dass Sie mit den Rahmenbedingungen, die im Zielland herrschen, möglicherweise nicht dauerhaft klarkommen, kann eine Vermietung die bessere Lösung sein.
So bringen Sie Ihren Wohnungsverkauf erfolgreich über die Bühne
Die eigene Wohnung zu verkaufen, ist ein großer Schritt und will gut vorbereitet sein. Überlegen Sie sich im Vorfeld, ob Sie die Wohnung auf eigene Faust oder mithilfe eines Maklers verkaufen wollen – denn ein Wohnungsverkauf bedarf durchaus einiges Know-hows. Fühlen Sie sich in der Lage dazu, Ihre Wohnung privat zu verkaufen, kann es mit dem Verkaufsprozess losgehen: Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Notartermin etc. Wir wünschen Ihnen auf jeden Fall viel Erfolg!
Benötigen Sie Hilfe beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in Form einer qualifizierten Verkaufsberatung? Unsere erfahrenen Immobiliengutachter unterstützen Sie gern bei Ihrem Wohnungsverkauf.
Nachdem unsere zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Ihre Wohnung in Augenschein genommen haben, ermitteln sie anhand persönlicher Eindrücke von Ausstattung, Zustand und Lage der Wohnung deren Marktwert. Dabei können sie auf Verkaufspreise für vergleichbare Wohnungen zurückgreifen und beziehen relevante Unterlagen wie Grundbuchauszug und Baudokumente ein. Mit einem Kurzgutachten halten Sie eine korrekte Preiseinschätzung in den Händen, mit denen Sie Ihre berechtigten Forderungen an potenzielle Käufer untermauern können.
