Wollen Sie Ihre Wohnung verkaufen, müssen Sie damit rechnen, dass Sie nicht nur Geld verdienen, sondern auch welches ausgeben müssen. Ein Wohnungsverkauf ist immer auch für die verkaufende Partei mit Kosten verbunden. Welche Wohnungsverkauf-Nebenkosten konkret auf Sie zukommen und wie diese zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt werden, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Nebenkosten beim Wohnungsverkauf betragen je nach Bundesland und individuellen Umständen etwa 10-15 Prozent des Kaufpreises.
- Unvermeidliche Kosten beim Wohnungsverkauf stellen unter anderem die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und die Kosten für die Erstellung des Energieausweises dar.
- Zusätzliche Kosten wie Maklerprovisionen, Renovierungsarbeiten oder ein Wertgutachten können zum Teil ausgelagert oder verhandelt werden.
Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf für Verkäufer an?
Beim Wohnungsverkauf fallen für Käufer und Verkäufer unterschiedliche Kosten an. Während der Käufer immer die Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten und die Gebühr für den Grundbucheintrag trägt, kommen auf Sie als Verkäufer ebenfalls verschiedene Ausgaben zu.
Einige Wohnungsverkauf-Kosten sind unvermeidlich, etwa für
- die Vermarktung der Wohnung und
- den Energieausweis.
Andere Aufwendungen lassen sich verschieben oder aushandeln und kommen somit nicht unbedingt (im vollen Umfang) auf Sie zu. Dazu gehören:
- Maklergebühren
- Wertgutachten
- Renovierung & Präsentation
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Löschung der Grundschuld
- Spekulationssteuer
Vermarktung der Wohnung
Nehmen Sie den Verkauf Ihrer Wohnung selbst in die Hand, müssen Sie auch die Vermarktung selbst managen. Inserate in Zeitungen und Online-Portalen können mehrere hundert Euro kosten. Diese müssen Sie als Verkäufer aus eigener Tasche bezahlen.
Energieausweis
Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, einen entsprechenden Energieausweis vorzulegen. Hierfür sollten Sie mit Kosten um die 640 € rechnen.
Maklergebühren
Legen Sie den Verkauf Ihrer Wohnung in die Hände eines Maklers, übernimmt dieser sämtliche Schritte von der Vermarktung über die Besichtigungen bis hin zum Verkauf. Die Maklerprovision liegt durchschnittlich bei 3,27 % des Verkaufspreises – wobei der endgültige Satz vom jeweiligen Bundesland abhängt. Die Maklerprovision kann bis zu 7 % betragen und wird in der Praxis meist gleichmäßig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Grundsätzlich gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler anheuert, bezahlt ihn auch.
Wertgutachten
Lassen Sie ein Wertgutachten erstellen, um für Ihre Wohnung einen marktgerechten Preis festzulegen. Beauftragen Sie einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit dem Gutachten für Ihre Wohnung, sollten Sie mit Kosten von 160 € pro Stunde rechnen.
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Renovierung & Präsentation
Wollen Sie Ihre Wohnung an den Mann oder an die Frau bringen, sollte diese in einem vorzeigbaren Zustand sein. Dafür lohnt es sich durchaus, die ein oder andere Renovierung vorzunehmen, bevor Sie die Immobilie anpreisen. In der Regel erzielen Sie mit einer frisch renovierten Wohnung einen höheren Kaufpreis als mit einer älteren Wohnung, die bereits Altersschäden aufweist. Für eine gelungene Präsentation, die den Kaufpreis in die Höhe schraubt, lohnt sich mitunter Home Staging.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie durch den Verkauf Ihrer Wohnung ein Darlehen vorzeitig – sprich vor dem Ende der Kreditlaufzeit – auflösen, müssen Sie an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Damit gleicht die Bank den Schaden aus, der ihr durch das vorzeitige Auflösen des Darlehens entstanden ist.
Löschung der Grundschuld
Übergeben Sie die Wohnung lastenfrei an den neuen Eigentümer. Besteht eine Grundschuld, muss diese daher gelöscht werden. Die Gebühren für die Löschung der Grundschuld betragen zirka 0,2 % der Grundschuldsumme und werden von Ihnen als Verkäufer getragen.
Spekulationssteuer
Verkaufen Sie Ihre Wohnung in weniger als 10 Jahren nach dem Kauf und machen damit Gewinn, wird eine sogenannte Spekulationssteuer fällig.
Wohnungsverkauf-Kosten für Verkäufer und Käufer mit Beispiel
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen zahlreiche Kosten auf Sie als Verkäufer zu. Doch auch der Käufer muss neben dem eigentlichen Verkaufspreis einige Nebenkosten tragen. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über typische Kostenarten, deren Höhe und wer für die Zahlung verantwortlich ist.
| Kostenart | Höhe der Kosten | Zahlungspflichtiger |
| Vermarktung | Ca. 900 € | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Verkaufspreises | Käufer |
| Notarkosten (mit Grundbuch) | 1,5–2 % des Verkaufspreises | Käufer |
| Energieausweis | Ca. 640 € | Verkäufer |
| Maklergebühren | 3,27–7 % des Verkaufspreises | Verkäufer und Käufer |
| Kurzgutachten | Ca. 1.690 € | Verkäufer |
| Renovierung | Variabel | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Variabel (abhängig vom Darlehen) | Verkäufer |
| Löschung der Grundschuld | Ca. 0,2 % der Grundschuldsumme | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | Variabel (bei Gewinn unter 10 Jahren) | Verkäufer |
Gut zu wissen: Wenn Sie einen Exklusivvertrag mit einem Makler abschließen, übernimmt dieser häufig die Vermarktungskosten wie Exposés und Inserate. Das spart Ihnen Zeit und erhöht die Verkaufschancen. Die Maklerprovision bleibt dabei unverändert und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Nehmen wir an, Sie möchten eine Wohnung in Bayern verkaufen. Der Verkaufspreis beträgt 500.000 Euro. Die Wohnung ist bereits vollständig abbezahlt und muss vor dem Verkauf nicht renoviert werden. In diesem Fall werden die Wohnungsverkauf-Nebenkosten für Verkäufer und Käufer wie folgt berechnet:
| Wohnungsverkauf-Nebenkosten | Kosten für den Verkäufer | Kosten für den Käufer |
| Vermarktung | 900 € | 0 € |
| Grunderwerbsteuer | 0 € | 17.500 € |
| Notarkosten (mit Grundbuch) | 0 € | 7.500 € |
| Energieausweis | 640 € | 0 € |
| Maklergebühren | 8.925 € | 8.925 € |
| Wertgutachten | Ca. 1.690 € | 0 € |
| Löschung der Grundschuld | 1.000 € | 0 € |
| Gesamt: | 13.015 € | 33.925 € |
Hinweis: Die Spekulationssteuer wurde in diesem Beispiel nicht berücksichtigt, da ihre Berechnung von verschiedenen individuellen Faktoren abhängt. So bleibt das Beispiel ohne komplexe steuerliche Berechnungen einfach nachvollziehbar.
Häufige Fragen zum Thema
Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen? In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen der Verkäufer zu den Kosten eines Wohnungsverkaufs.
Was sind laufende Nebenkosten beim Wohnungskauf?
Auch nach dem Kauf einer Wohnung fallen für Eigentümer laufende Nebenkosten an. Dazu gehören die Grundsteuer, Versicherungsbeiträge, Müllentsorgung sowie Verwaltungskosten. Diese müssen in voller Höhe vom Käufer bzw. Eigentümer übernommen werden. Bis der Eigentümerwechsel offiziell bei der Gemeinde registriert ist, kann dies jedoch etwas dauern.
Die Grundsteuer wird beispielsweise von demjenigen gezahlt, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist. Versicherungen werden in der Regel mit dem Kauf der Wohnung übertragen. Abgaben wie Müllentsorgung und Niederschlagswasser werden meist vierteljährlich von den Kommunen abgebucht. Eine Übersicht über die laufenden Nebenkosten beim Wohnungsverkauf finden Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung.
Welche Wohnungsverkauf-Nebenkosten kann ich von der Steuer absetzen?
Wenn Sie Ihre Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und der Gewinn steuerpflichtig ist, können Sie bestimmte Kosten steuermindernd geltend machen. Dazu gehören:
- Maklergebühren
- Notarkosten und Grundbuchkosten
- Vermarktungskosten (z. B. Anzeigen, Inserate)
- Fahrten zu Besichtigungen
- Kosten für ein Wertgutachten
- Renovierungskosten
Außerhalb der Spekulationsfrist sind keine Verkaufsnebenkosten absetzbar, da in diesem Fall keine Steuerpflicht besteht.
Wie kann ich die Kosten beim Wohnungsverkauf reduzieren?
Die Möglichkeiten, die Kosten beim Wohnungsverkauf zu senken, sind begrenzt. Der Verzicht auf einen Makler ist möglich, rechnet sich meist jedoch nicht, da dies oft zu einem niedrigeren Verkaufspreis und längeren Vermarktungszeiten führt. Ziehen Sie stattdessen folgende Sparmaßnahmen in Betracht:
- Spekulationssteuer vermeiden: Planen Sie den Verkauf so, dass Sie die Steuer umgehen – etwa, indem die Immobilie seit mindestens 10 Jahren in Ihrem Besitz ist oder Sie diese in den letzten 2 Jahren und im Verkaufsjahr selbst genutzt haben.
- Grundschuld übertragen statt löschen: Stimmen Sie sich mit dem Käufer ab und vereinbaren Sie eine Übertragung der Grundschuld. Das spart beiden Parteien die Gebühren für Löschung und Neueintragung.
- Kaufabwicklung ohne Notaranderkonto: Die Nutzung eines normalen Kontos statt eines Notaranderkontos spart unnötige Zusatzkosten.
- Maklerprovision verhandeln: Sprechen Sie mit Ihrem Makler über mögliche Einsparungen – oft sind hier Verhandlungsspielräume möglich.
Welche Fristen muss ich bei der Zahlung der Wohnungsverkauf-Nebenkosten beachten?
Die Fristen für die Zahlung der Nebenkosten beim Wohnungsverkauf variieren je nach Art der Kosten:
- Notarkosten: Diese sind nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Der Notar stellt die Rechnung innerhalb weniger Wochen aus.
- Grundbuchkosten: Die Gebühren für Eintragungen oder Löschungen im Grundbuch werden vom Notar abgerechnet und sind ebenfalls zeitnah nach Rechnungsstellung zu begleichen.
- Grunderwerbsteuer: Käufer müssen die Steuer innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids vom Finanzamt begleichen, da sonst Verzugszinsen anfallen.
- Maklerprovision: Verkäufer zahlen ihren Anteil meist direkt nach der notariellen Beurkundung. Der Käufer leistet seinen Teil nach Abschluss des Kaufs.
Wer trägt die Kosten für die Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf?
Die Verwalterzustimmung ist die offizielle Genehmigung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft für den Verkauf einer Wohnung. Ein Verkauf ohne die erforderliche Verwalterzustimmung ist rechtlich unwirksam.
Die Kosten für die Verwalterzustimmung werden grundsätzlich als Verwaltungskosten angesehen und nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer umgelegt. Das bedeutet, die Eigentümergemeinschaft übernimmt diese Kosten bei jedem Eigentümerwechsel.
Allerdings kann im Verwaltervertrag oder in der Teilungserklärung festgelegt sein, dass der Verkäufer diese Kosten trägt. In solchen Fällen zahlt der Verkäufer eine Pauschale, die üblicherweise zwischen 150 und 300 Euro liegt. Diese Pauschale deckt die Prüfung von Hausgeldrückständen, die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung und die Erteilung der Zustimmung ab. Die Notarkosten für die Verwalterzustimmung trägt jedoch weiterhin die Eigentümergemeinschaft.
Nebenkosten optimieren, Verkaufspreis maximieren
Ein Wohnungsverkauf bringt verschiedene Nebenkosten mit sich, die Sie als Verkäufer einplanen sollten. Einige Ausgaben, wie die Vermarktung der Wohnung oder der Energieausweis, sind unvermeidlich. Andere, etwa die Maklercourtage oder Renovierungskosten lassen sich durch kluge Entscheidungen optimieren. Wer frühzeitig den Überblick behält, kann Kosten einsparen und gleichzeitig den Verkaufsprozess effizient gestalten.
Wenn Sie einen Makler der Heid Immobilienbewertung beauftragen, legen Sie den Verkauf Ihrer Wohnung nicht nur in professionelle und erfahrene Hände, sondern erhalten außerdem ein kostenloses Kurzgutachten. Dieses bietet Ihnen eine fundierte Basis für die Preisgestaltung Ihrer Immobilie und hilft, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
