Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei gesetzeskonformen Bewertungsmethoden für Immobilien und Grundstücke. Es bildet das Marktgeschehen am genauesten ab und eignet sich vor allem für selbstgenutztes Wohneigentum. Um den Vergleichswert einer Immobilie zu ermitteln, ziehen die Sachverständigen aktuelle Kaufpreise von vergleichbaren Objekten heran. Bei Gewerbeimmobilien sowie Luxuswohnimmobilien und jeglicher Art von Spezialimmobilien stößt das Vergleichswertverfahren hingegen schnell an seine Grenzen, da es an passenden Vergleichsobjekten mangelt.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt – marktgerecht und präzise.
- Der Vergleichswert basiert auf realen Kaufpreisen, die von den regionalen Gutachterausschüssen gesammelt werden.
- Besonders geeignet ist das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern in Groß- und Mittelstädten.
- Bei komplexen Gebäuden oder wenn Vergleichsparameter fehlen, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen. Für Renditeimmobilien (v.a. Wohnungen, Büros und andere Gewerbeobjekte) eignet sich das Ertragswertverfahren besser. Für ausgefallenere Wohngebäude oder Einfamilienhäusern in kleineren Gemeinden wenden Immobiliensachverständige meist das auf den Herstellungskosten basierende Sachwertverfahren an.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren gilt nach Immobilienwertermittlungsverordnung als präzise Methode bei der Wertermittlung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien. Weil das Vergleichswertverfahren für Immobilien auf konkreten Werten realer Transaktionen basiert, bildet es das Marktgeschehen besonders gut ab. Es kommt bei der Ermittlung des Verkehrswertes zum Einsatz und liefert als Ergebnis den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie.
Grundsätzlich sind für dieses Verfahren die Angaben und Werte der Gutachterausschüsse besonders wichtig: Dabei handelt es sich um bereits erzielte Werte für verschiedene Arten von Immobilien, welche die Gutachterausschüsse kategorisch geordnet zur Verfügung stellen.
Weitere zulässige Methoden zur Wertermittlung von Immobilien sind das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Informieren Sie sich darüber direkt in unseren Ratgebern.
Achtung: Grundsätzlich ist davon abzuraten, das Vergleichswertverfahren für Immobilien selbst anzuwenden. Denn nur Fachleute verfügen über die entsprechende Erfahrung und Marktkenntnis, die eine realistische Wertermittlung ermöglichen. Deshalb sollten Sie bestenfalls einen erfahrenen Sachverständigen mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen. Insbesondere wenn Sie den Verkehrswert im Rahmen einer steuerlichen Wertermittlung für das Finanzamt benötigen, ist das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen Ihre erste Wahl.
Direktes Vergleichswertverfahren
Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Bewertung einer Immobilie optimal, wenn die Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen, unter anderem hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung oder Zustand. Im Rahmen dieser Methode kann zum Beispiel der Wert eines kürzlich verkauften Nachbargrundstücks, das vergleichbare Eigenschaften aufweist, bei der Immobilienbewertung herangezogen werden.
| Faktor | Direktes VWV | Indirektes VWV |
| Art der Immobilie | ja | ja |
| Baujahr/Alter | ja | ja |
| Bodenbeschaffenheit | ja | nein |
| Erschließungsgrad | ja | nein |
| Grundstücksgröße | ja | nein |
| Grundstücksgestaltung/Zuschnitt | ja | nein |
| Immobiliengröße | ja | nein |
| Lage | ja | ja |
| Zustand | ja | nein |
Die Tabelle gibt an, welche Faktoren zur Anwendung des direkten beziehungsweise indirekten Vergleichswertverfahrens (VWV) für Immobilien und Grundstücke benötigt werden.
Indirektes Vergleichswertverfahren
Das indirekte Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn es keine direkten Vergleichswerte gibt. Dann bestimmen Sachverständige den Wert der Immobilie anhand von Verkäufen aus der Vergangenheit. Dafür fordern sie Datensätze zu den örtlichen Verkäufen aus den letzten Jahren kostenpflichtig bei den entsprechenden Gutachterausschüssen an.
Zusätzliche Quellen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliensachverständige als Vergleichswerte nutzen, sind:
- eigene Datensammlungen
- Marktberichte
- Fachzeitschriften
- aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte
- kommerzielle Datenbanken
- Ergebnisse aus Bieterverfahren
Aus diesen Datensätzen stellt der Sachverständige anschließend eine Vergleichsgruppe aus Objekten zusammen, die der zu bewertenden Immobilie ähneln, und ermittelt entsprechende Werte.
Anschließend nimmt der Experte noch individuelle Anpassungen vor, wenn die Immobilie wertbeeinflussende Merkmale aufweist, die sich von denen der Vergleichsobjekte unterscheiden. Der Fachmann spricht von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie beispielsweise im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter.
Damit Sie sich einen Eindruck von der Datenqualität aus diesen ergänzenden Quellen verschaffen können, stellen wir Ihnen den Grundstücksmarktbericht aus Stuttgart zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Achtung: Damit die Immobilienbewertung nicht angefochten werden kann, muss der Marktanpassungsfaktor (also die individuellen Zu- und Abschläge) unter 35 % liegen. Andernfalls sind die Vergleichsobjekte nicht zulässig für das Vergleichswertverfahren der jeweiligen Immobilie.
Rechtliche Grundlagen für das Vergleichswertverfahren
Die gesetzlichen Grundlagen des Vergleichswertverfahrens finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz (BewG).
§ 13 ImmoWertV widmet sich dem Bodenrichtwert und dem Richtwertgrundstück als Vergleichsparameter.
§ 20 ImmoWertV beschreibt die zulässigen Vergleichswerte und -parameter näher.
§ 24 ImmoWertV regelt, dass der Wert bebauter Grundstücke anhand von Vergleichsfaktoren ermittelt werden kann. Für bebaute und unbebaute Grundstücke dürfen Vergleichspreise genutzt werden, wenn ausreichend Marktinformationen vorliegen.
Nach § 179 BewG muss der Bodenwert gesondert berücksichtigt werden, falls die Vergleichswerte nur bauliche Anlagen betreffen.
§ 182 BewG legt fest, dass das Vergleichswertverfahren auch bei der Erbschaftsteuer Anwendung findet – entweder durch direkte Kaufpreisvergleiche oder mithilfe von Vergleichsfaktoren.
§ 183 BewG verpflichtet die Gutachterausschüsse dazu, Vergleichsfaktoren auf Basis relevanter Bezugsgrößen wie der Grundstücksfläche zu ermitteln.
Kriterien für das Vergleichswertverfahren
Um mittels des Vergleichswertverfahrens den realistischen Wert einer Immobilie berechnen zu können, ziehen Sachverständige zahlreiche Kriterien heran und vergleichen mehrere ähnliche Objekte anhand dieser Parameter miteinander.
Bewertung eines unbebauten Grundstücks
Bei Grundstücken spielen die folgenden Vergleichsfaktoren eine wichtige Rolle:
- Erschließungsgrad: Gibt es eine Anbindung an öffentliche Straßen, an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz? Liegen Kommunikationsleitungen vor?
- Bodenbeschaffenheit: Ist der Boden tragfähig genug, um ein Bauwerk langfristig stabil zu halten? Gibt es Altlasten aus früherer Nutzung?
- Bodenschätze: Kann etwas abgebaut werden?
- Mikrolage: Wie hoch sind Lärmbelästigung und Luftemissionen?
- Einschränkungen aus dem Bauplanungsrecht: Ist die Baufreiheit in irgendeiner Form eingeschränkt? Was steht für dieses Grundstück im Flächennutzungsplan und was ist im Bebauungsplan vorgesehen.
- Nutzungsbeschränkungen: Sind in Abteilung II des Grundbuchs Verbote bezüglich der Nutzung des Grundstücks eingetragen? Informieren Sie sich in unserem Ratgeber über Grunddienstbarkeiten, wie man einen Grundbuchauszug anfordert und eine Grundschuld löscht.
Bewertung eines Gebäudes
Bei Gebäuden kommen ergänzend zu den Grundstückskriterien noch die folgenden Aspekte hinzu:
- Art und Größe des Gebäudes: Handelt es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie? Wie groß ist sie?
- Bauweise: Ist das Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise gebaut? Handelt es sich um ein besonders energieeffizientes Haus?
- Ausstattungsqualität: Wie hochwertig und modern ist die Immobilie ausgestattet?
- Restnutzungsdauer: Wie lange lässt die Immobilie sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch nutzen?
- Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen der freien Verfügung: Steht die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz? Ist ein Wegerecht eingetragen?
- Art und Verwendung der Nachbarschaftsliegenschaften: Was zeichnet das direkte Umfeld der zu bewertenden Immobilie aus?
- (im Fall von Mietobjekten) der Ertrag durch die Vermietung: Wie hoch ist die Mietrendite?
Je besser die Vergleichsdaten, desto präziser das Ergebnis. Deshalb ist der Zugriff auf die aktuelle Kaufpreissammlung entscheidend.
Ing. André Heid M.Sc.
Beispiel: So wird der Vergleichswert berechnet
Anhand einer Beispielrechnung zeigen wir Ihnen, wie der Verkehrswert einer Immobilie anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird.
Für eine Wohnung mit den nachfolgenden Merkmalen soll der Verkehrswert berechnet werden:
- Größe: 62 m²
- Baujahr: 1999
- Geschosslage: 1. OG
- Ausstattung: mittel
- Zustand: baujahrtypisch
- Vermietung: vermietet
- Garage: nicht vorhanden
Nachdem ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger entsprechende Vergleichswerte beim Gutachterausschuss einholt, erstellt er eine Vergleichsgruppe aus Objekten in gleichwertiger Lage und ermittelt mittels Umrechnungskoeffizienten einen durchschnittlichen Wert von 2.000 €/m². Diesen multipliziert er anschließend mit der Grundfläche von 62 m²:
Kaufpreis der Vergleichsimmobilie ÷ Fläche der Vergleichsimmobilie x Fläche (Ihre Immobilie) = vorläufiger Immobilienwert
Konkret: 2.000 €/m² x 62 m² = 124.000 €
Um nun den endgültigen Immobilienwert zu ermitteln, berücksichtigt der Sachverständige noch die individuellen Merkmale der Immobilie und passt die Werte entsprechend an:
Vorläufiger Immobilienwert +/– Zu-/Abschläge = Endgültiger Immobilienwert
Da noch Reparaturen in der Wohnung anfallen, müssen diese noch vom vorläufigen Immobilienwert abgeschlagen werden. Weil die Merkmale der Immobilie diejenigen der Vergleichsobjekte nicht übertreffen, können in diesem Fall keine Zuschläge einkalkuliert werden. Die Höhe der Reparaturkosten beläuft sich auf 5.000 €. Demnach ergibt sich ein endgültiger Verkehrswert von 119.000 €:
124.000 € – 5.000 € = 119.000 €
Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren gilt als eine besonders präzise und zuverlässige Methode bei der Immobilienbewertung. Dennoch ergeben sich bei diesem Vorgehen auch Nachteile.
Vorteile des Vergleichswertverfahrens
- Einfachste und zuverlässigste Methode: Das Vergleichswertverfahren ist eine besonders zuverlässige und vom Markt bevorzugte Methode für die Ermittlung des Grundstücks- oder Immobilienwertes und wird von Sachverständigen routinemäßig eingesetzt.
- Ideal bei Standardgütern in Großstädten: Insbesondere bei privatem Wohneigentum (vor allem Wohnungen zwischen 30 und 110 m²) und unbebauten Grundstücken in Großstädten eignet sich das Vergleichswertverfahren, weil ausreichend Transaktionen für solche Standardgüter vorliegen.
- Bildet Marktniveau realistisch ab: Da das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen beruht, bildet es das aktuelle Marktgeschehen besonders authentisch ab. Dadurch ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.
Nachteile des Vergleichswertverfahrens
- Mangelnde Vergleichsobjekte: Liegen nicht ausreichend oder keine Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen. Es sollten 30 bis 50 vergleichbare Objekte vorliegen, die innerhalb von zwei Jahren verkauft wurden.
- Kann selten angewendet werden: Insbesondere bei Gebäuden, die einzigartige Merkmale aufweisen, lässt sich das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichsobjekte nur schwer anwenden.
- Kaum Gestaltungsspielraum: Der Gutachter hat wenige Möglichkeiten, die Parameter entscheidend zu beeinflussen.
- Fehleranfällig: Bewegen sich die Preise zu schnell oder werden ältere Daten einbezogen, ist der Vergleichswert nicht aktuell und somit ungenau.
- Teure Gebühren: Die Gutachterausschüsse verlangen für die Bereitstellung aktueller Vergleichswerte zwischen 300 und 1.000 Euro. Diese Gebühren muss der Sachverständige an den Kunden weiterreichen.
Ihr Vorteil: Um die Nachteile des Vergleichswertverfahrens auszuloten und den Immobilienwert verlässlich zu ermitteln, sichern unsere Sachverständigen das Vergleichswertgutachten mit einem zweiten gesetzeskonformen Bewertungsverfahren ab. Eine Anerkennungsquote von 99,9 % durch Behörden, Gerichte und Kreditinstitute spricht klar für die Gutachten unserer Sachverständigen.
Vergleichswert ermitteln lassen
Der Wert einer privaten Immobilie lässt sich grundsätzlich anhand des Kaufinteresses bestimmen. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens kommt es nicht nur auf die Baukosten, sondern vor allem darauf an, welche Summe potenzielle Käufer bereit sind, für Ihre Immobilie auszugeben.
Beispiel: Eine hochwertige Immobilie kann einen geringeren Wert erzielen, wenn kein Käufer bereit ist, den geforderten Kaufpreis zu bezahlen. Andererseits ist es auch nicht unüblich, dass eine Immobilie aufgrund reger Nachfrage für eine Summe veräußert wird, welche die Herstellungskosten weit übertreffen.
Mit dem Vergleichswertverfahren können sie marktorientiert den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen lassen und herausfinden, wie viel Ihr Wohneigentum eigentlich wert ist. Für die Berechnung sind einige Parameter sowie mindestens 30 vergleichbare Objekte, die in der jüngeren Vergangenheit im gleichen Ort den Eigentümer gewechselt haben, nötig.
Insbesondere, wenn Sie den Vergleichswert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie für steuerliche Angelegenheiten benötigen, sollten Sie den Verkehrswert professionell berechnen lassen. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen gerne ein passendes Wertgutachten für Sie, das vom Finanzamt akzeptiert wird. Übrigens nicht nur dort: Auch vor Gericht – zum Beispiel im Rahmen von Erbstreitigkeiten oder einer Scheidung mit Haus finden unsere Gutachter Gehör.
Gerne beraten wir Sie im Rahmen eines unverbindlichen Erstgesprächs kostenlos. Nutzen Sie dafür einfach unser Kontaktformular oder rufen Sie unter 0800 – 90 90 282 an.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Vergleichswertverfahren. Falls Sie noch weitere Informationen benötigen, wenden Sie sich gerne direkt an uns!
In welchem Fall benötige ich einen aussagekräftigen Vergleichswert für meine Immobilie?
Sobald es um eine Vermögensauseinandersetzung – sei es im Zuge einer Scheidung mit Zugewinnausgleich oder um den Verkauf eines geerbten Hauses durch die Erbengemeinschaft – geht, empfiehlt sich die Ermittlung des Verkehrswerts. Auch bei der Schenkung eines Grundstücks oder der Schenkung einer Immobilie an die Kinder ist ein Gutachten, bei dem der Wert bevorzugt nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt wird, mehr als ratsam. Natürlich ist der korrekt ermittelte Vergleichswert auch eine verlässliche Orientierung bei einer Immobilientransaktion (Kauf, Verkauf).
Für welche Gebäude eignet sich das Vergleichswertverfahren für Immobilien?
Prinzipiell kann das Vergleichswertverfahren für alle Grundstücke und Immobilien angewandt werden, wenn genügend Daten zu vergleichbaren Objekten vorliegen. Allerdings ist die Datenlage die Schwachstelle, sodass in der Praxis überwiegend der Vergleichswert für Wohnungen und in Städten zudem für unterschiedliche Wohnhäuser ermittelt werden kann.
Für den Verkauf von bezugsfertigen Einfamilienhäusern in einem Neubaugebiet eignet sich der Vergleichswert hervorragend als Verkehrswert. Für Einfamilienhäuser in Kleinstädten mit wenig Bewegung im Immobilienmarkt führt hingegen das Sachwertverfahren zu besseren Ergebnissen.
Wie ist das Vorgehen beim Vergleichswertverfahren?
Die Bewertung einer Immobilie mittels Vergleichswertverfahren erfolgt grundsätzlich in fünf Schritten:
- 1. Individuelle Anpassungen vornehmen (Zu- und Abschläge durch objektspezifische Grundstücksmerkmale; Marktanpassung etc.) und endgültigen Vergleichswert ermitteln
- 2. Informationen über das zu bewertende Objekt einholen
- 3. Daten über ähnliche Objekte sammeln und Vergleichsgruppe zusammenstellen
- 4. Daten analysieren und abweichende Merkmale berücksichtigen
- 5. Vorläufigen Vergleichswert ermitteln
Wann wende ich das (in)direkte Vergleichswertverfahren an?
Das direkte Vergleichswertverfahren wird angewendet, wenn direkte Vergleichswerte von Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften in vergleichbarer Lage in der Region vorliegen. Ist dies nicht der Fall, wird das indirekte Vergleichswertverfahren angewendet. Hierbei werden Verkaufsdaten aus der Vergangenheit zur Bewertung einer Immobilie herangezogen.
Was sind wertbeeinflussende Merkmale beim Vergleichswertverfahren?
Unter wertbeeinflussenden Merkmalen versteht man Eigenschaften einer Immobilie, die im Rahmen eines Vergleichswertverfahrens maßgeblichen Einfluss auf den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie haben. Dies sind unter anderem Kriterien wie Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr und Zustand des Gebäudes.
Für welche Grundstücksarten eignet sich das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für standardisierte, häufig gehandelte Grundstücke mit vielen Vergleichsverkäufen. Unbebaute Grundstücke mit klarer Lage und Erschließung sind prädestiniert zur Berechnung des Vergleichswerts, während es für Grundstücke mit seltenen oder einzigartigen Merkmalen (z. B. spezielle Bodenbeschaffenheit, ungewöhnliche Nutzung, Lage im Naturschutzgebiet oder andere Sonderlage) nicht genügend Vergleichsgrundstücke gibt.
Wer führt Vergleichswertverfahren durch?
Die Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren sollte vorzugsweise von einem qualifizierten Immobiliengutachter durchgeführt werden. Dieser arbeitet bei der Informationsbeschaffung und Datenerhebung häufig mit Gutachterausschüssen zusammen, um den Vergleichswert zu berechnen. Von einer eigenständigen Wertermittlung durch Privatpersonen ist grundsätzlich abzuraten, da diese in der Regel nicht über die erforderlichen Fach- und Marktkenntnisse verfügen.
