Die Immobilienbewertung in Kroatien ist für viele Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland ein komplexes Thema – sei es beim geplanten Verkauf eines Ferienhauses an der Adria, einer geerbten Immobilie in Istrien oder bei der steuerlichen Bewertung für das Finanzamt. Besonders bei Kroatienimmobilien zeigt sich: Regionale Unterschiede, rechtliche Besonderheiten und bautechnische Eigenheiten machen eine präzise Wertermittlung zur Herausforderung.
- EU-Bürger dürfen ohne Einschränkung Immobilien in Kroatien kaufen. Lediglich landwirtschaftlichen Flächen müssen vom Justizministerium genehmigt werden.
- Die Grunderwerbsteuer ist mit 3 % vergleichsweise niedrig, bei Neubauten vom Bauträger zahlt der Käufer stattdessen 25 % Mehrwertsteuer.
- Für junge kroatische Staatsangehörige gibt es Kaufanreize in Form von Steuererleichterungen.
- Die Eigentumsübertragung ist nur mit notariell beglaubigtem Kaufvertrag möglich. Bei unzureichenden Kroatisch-Kenntnissen muss ein Dolmetscher eingeschaltet werden.
- Das Grundbuch ist inzwischen digital, unterscheidet sich aber leider oft von den Einträgen im Liegenschaftskataster.
- Eine Kaufberatung mit Wertgutachten durch einen zertifizierten Bausachverständigen, der in kroatischen Immobilien bewandert ist, ist ratsam. Er ist neutraler und sachkundiger als ein Makler und weist auch auf illegale Anbauten hin.
Darum benötigen Sie eine Bewertung für Ihre Immobilie in Kroatien
Ob eine geerbte Immobilie in Istrien, Ferienwohnungen direkt am Meer in Rovinj, eine Villa in Pula oder eine Gewerbeeinheit in Zagreb: Eine fundierte Immobilienbewertung in Kroatien ist nahezu unverzichtbar, wenn deutsche Behörden, Banken oder Gerichte involviert sind. Die Gründe für eine Wertermittlung durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstücke und Immobilien sind vielfältig:
- Eigentümer aus Deutschland, die ihr Ferienhaus in Kroatien verkaufen oder steuerlich korrekt erfassen lassen möchten.
- Erbengemeinschaften, bei denen ein kroatisches Objekt Teil des Nachlasses ist.
- Kapitalanleger, die eine Investitionsentscheidung fundiert treffen wollen.
- Unternehmer, die im Rahmen von Compliance-Vorgaben oder Bilanzen eine objektive Bewertung benötigen.
- Paare in Trennung, bei denen eine Immobilie in Kroatien Teil der Vermögensaufteilung ist.
- Auswanderer und Rückkehrer, die Kauf oder Verkauf mit einem deutschen Immobiliensachverständigen für Kroatien absichern möchten.
- Projektentwickler, die sich eine belastbare Kalkulationsgrundlage wünschen.
Viele Kaufinteressenten und Eigentümer vertrauen auf Aussagen von Maklern oder Informationen aus dem Internet. Doch diese reichen oft nicht aus. Gerade wenn es um rechtliche oder steuerliche Belange geht, braucht es echte Experten. Denn das Finanzamt verlangt belastbare Wertgutachten, nicht grobe Schätzungen.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung prüfen jede Immobilie vor Ort und erstellen Gutachten nach den Vorgaben der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dadurch können Sie sicher sein, dass die Bank ihren Beleihungswert akzeptiert, das Finanzamt dank eines Restnutzungsdauer-Gutachtens eine schnellere Abschreibung für Abnutzung (AfA) anerkennt und Gerichte in Deutschland und Kroatien den Immobilienwert aus unseren Verkehrswertgutachten im Streitfall als Grundlage hernehmen.
Unsere Immobilienbewertung in Kroatien
In unserer Tabelle haben wir aufgeschlüsselt, welche Leistungen wir Ihnen in Kroatien anbieten und mit welchen Kosten mindestens zu rechnen sind.
| Zielgruppe | Ziel | Leistung | Preis ab |
| Eigentümer | AfA-Verkürzung (deutscher Stempel) | Restnutzungsdauer-Gutachten | 2.250 € |
| Käufer | Finanzierung via deutsche Banken | Beleihungswertgutachten | 4.150 € |
| Kapitalanleger | Kauf oder Verkauf | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Rückkehrer | Verkauf | Verkaufsberatung | 4.350 € |
| Auswanderer | Kauf | Kaufberatung | 4.350 € |
| Erben | Immobilie in Kroatien geerbt | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Paar in Scheidung | Scheidung mit Ferienhaus | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Projektentwickler | Grundstücksbewertung | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Unternehmen | Bilanzierung | Bilanzierungsgutachten | 4.350 € |
| Vermieter | Mieterhöhung | Mietwertgutachten | 4.640 € |
| Investoren | Kauf oder Investition | Portfoliobewertung | auf Anfrage |
| Unternehmen (Ankauf) | Bewertung von Gewerbeimmobilien | Due Diligence für Immobilien | auf Anfrage |
Bauspezifische Leistungen bieten wir in Kroatien nicht. Gerne beraten wir Sie umfassend beim Kauf oder Verkauf einer Kroatien-Immobilie. Ein Kurzgutachten ist inklusive und stellt die Grundlage unserer fundierten Beratung dar.
Machen Sie sich unsere Expertise zunutze, bevor Sie ein Haus in Istrien kaufen oder sich die Versprechen einer lukrativen Ferienwohnung in Split aus dem Hochglanzprospekt in eine Geldvernichtungsmaschine aus Beton entpuppt.
Festpreisgarantie: Interessenskonflikt durch Provisionen? Versteckte Kosten? Nicht mit uns! Unser Angebot, das wir Ihnen nach einem kostenlosen Erstgespräch zuschicken, enthält sogar die Kosten für Flüge und Unterkunft.
Luxuriös wohnen in Kroatien
„Luxuriös leben“ in Kroatien kann viele Formen annehmen: historische Villen mit Meerblick, moderne Architektenvillen, Inselresorts oder Apartments in Toplagen. Wir stellen Ihnen die Regionen und Orte vor, die als besonders exklusiv gelten. Darüber hinaus erläutern wir die Kriterien, die Luxus ausmachen, und für wen welche Orte besonders geeignet sind.
Was macht einen Ort luxuriös?
Damit ein Ort in Kroatien als luxuriös gilt, müssen mehrere Faktoren zusammenkommen:
- Lage: unmittelbare Küstennähe, Inseln, Panoramablick aufs Meer, Nähe zu Yachthäfen
- Infrastruktur & Service: gute Anbindung (Flughafen, Straßen), hochwertige Restaurants, Marinas, Wellness & Spas, kulturelle Angebote
- Immobilienqualität: exklusive Materialien, modernes Design, besonderes Ambiente, Privatsphäre, hochwertiger Innenausbau, Pool, große Terrassen
- Exklusivität: geringe Dichte, seltene Objekte, besondere Natur- oder Kulturlandschaften
- Anbindung & Sicherheit: gute medizinische Versorgung, exklusive Schulen, ruhige Bezirke
Exklusive Orte & Regionen in Kroatien
Unsere Tabelle zeigt, welche Orte in Kroatien momentan für Luxuswohnimmobilien besonders gefragt sind:
| Region / Ort | Besonderheiten & Luxusmerkmale | Wer passt hierher besonders gut |
| Dubrovnik & Umgebung | Wunderschöne Altstadt, spektakuläre Küstenlandschaften, exklusive Villen und Apartments, starke touristische Nachfrage. Das Wohnviertel Lapad ist besonders gefragt bei Luxusimmobilien. | Wer Prestige, Geschichte, und gleichzeitig Meerblick möchte; oft Zweitwohnsitz oder Luxusurlaub mit höchsten Standards. |
| Insel Hvar | Sehr beliebt bei Luxusresorts, exklusiven Villen, viel Privatsphäre. Natur, gute Gastronomie, hoher Lebensstil. | Wer Ruhe, Natur & gehobenes Freizeitangebot schätzt; idealer Rückzugsort mit Flair. |
| Istrien | Kombination aus mediterranem Klima, guter Infrastruktur, kulturellem Erbe, Wein & Kulinarik, hochwertige Ferien- und Wohnimmobilien. Crveni Vrh ist eine der teuersten Gegenden in Istrien. | Für Käufer, die Nähe zu Mitteleuropa wollen, gutes Essen, Wein und ein etwas gemäßigteres Klima; auch kürzere Reisezeiten und gute Straßenverbindungen. |
| Zadar & Umgebung | Lebendige Küstenstadt, gute touristische Infrastruktur, Mix aus Altstadt und Natur. Neue Luxusanlagen und Hotelimmobilien entstehen. | Wer ein Gleichgewicht zwischen Aktivität und Entspannung sucht: Kultur, Bars, Restaurants, aber auch Strände & Natur in Reichweite. |
| Split / Inseln in der Nähe | Split selbst plus Inseln wie Brač, Šolta – villenartige Anwesen mit Blick aufs Meer, moderne Neubauten, gute Versorgung. | Für Eigentümer, die gerne mobil sind – Zugang zum Flughafen, Hafen, Geschäfte etc., kombiniert mit exklusivem Inselleben. |
| Primorje-Gorski Kotar / Küstenstädtchen wie Opatija | Historische Seebäder, elegante Villen, Villenviertel auf Hügeln mit Meerblick, gute Infrastruktur. | Wer gehobenen Lebensstil mit Nähe zum Meer, aber auch Nähe zu städtischen Einrichtungen sowie zu Bergen wünscht. |
Wir haben uns bei der Zusammenstellung neben unseren eigenen Marktkenntnissen auch bei Investropa als Quelle bedient.
Welcher Wohnort in Kroatien passt zu Ihnen?
Je nachdem, ob Sie einen Rückzugsort, einen Alterswohnsitz oder eine Immobilie suchen, in der Sie ganzjährig leben, sind unterschiedliche Orte sinnvoll.
- Für Ganzjahreswohnen mit hoher Servicequalität empfehlen wir die Region Split, sowie Primorje-Gorski Kotar und Teile von Istrien.
- Für Ferienhäuser zur Vermietung beziehungsweise einen eigenen Ferienwohnsitz bieten sich Inseln (Hvar, Krk), aber auch Dubrovnik an. Diese Orte sind ideal, wenn Privatsphäre und Landschaft im Vordergrund stehen.
- Zur Kapitalanlage eigenen sich Städte mit guter Infrastruktur, hoher touristischer Nachfrage, und Zugang zu Flughäfen. Dubrovnik (ca. 43.000 Einwohner) und Zadar (ca. 73.000 Einwohner) sind für deutsche Verhältnisse zwar nicht besonders groß, haben aber jeweils einen internationalen Flughafen.
So arbeiten unsere Immobiliengutachter in Kroatien
Bei einer Immobilienbewertung in Kroatien geht es nicht nur um Zahlen, sondern vor allem um Verlässlichkeit, Rechtssicherheit und fachliche Präzision. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung vereinen fundiertes Wissen über den deutschen Bewertungsstandard mit spezifischer Markterfahrung in Kroatien.
Unsere Immobiliengutachter in Kroatien sind entweder fest vor Ort oder reisen gezielt für Ihren Auftrag an. Wir arbeiten streng nach den Vorgaben der deutschen ImmoWertV, berücksichtigen aber auch alle rechtlichen, baulichen und marktbezogenen Besonderheiten vor Ort. Selbstverständlich sind die eingesetzten Immobiliengutachter mit landestypischen Bauweisen und Gepflogenheiten von Dubrovnik über Dalmatien, Zadar und Istrien bis in Regionen nördlich und östlich von Zagreb vertraut.
Sie erhalten ein rechtssicheres Gutachten, das sowohl in Kroatien als auch in Deutschland anerkannt wird.
Anerkennung entsteht durch Qualität. Dass 99,9 % unserer Gutachten akzeptiert werden, ist das Ergebnis unserer zertifizierten Arbeitsweise und der Erfahrung aus über 5.000 Bewertungen jährlich.
Ing. André Heid M.Sc.
In 5 Schritten zu Ihrem Gutachten für Ihre Immobilie in Kroatien:
- Erstberatung & Zieldefinition
Telefonisch oder digital klären wir den Bewertungsanlass, Umfang und alle offenen Fragen. - Sichtung Ihrer Unterlagen
Wir prüfen Baupläne, den aktuellen Grundbuchauszug, Daten aus dem Kataster, Lagepläne und weitere Dokumente – auf Wunsch auch zweisprachig. - Vor-Ort-Besichtigung in Kroatien
Unsere Immobiliensachverständigen für Kroatien nehmen alle wertrelevanten Merkmale bei einer persönlichen Besichtigung auf. Je nach Objektgröße setzen wir dafür auch modernes Equipment ein. - Erstellung des Gutachtens
Sie erhalten ein Dokument, in dem Sie, die Bank, die Behörde und das Gericht den akkurat ermittelten Wert schwarz auf weiß erhalten und dank aufgeschlüsselter Methodik nachvollziehen können. Hierfür nutzen wir je nach Zweck des Gutachtens deutsche oder/und internationale Standards. - Versand des Gutachtens (PDF & Post)
Das fertige Gutachten senden wir Ihnen üblicherweise zwei Wochen nach der Besichtigung per E-Mail und als gebundene Ausfertigung zu.
Das müssen Sie vor dem Kauf über Immobilien in Kroatien wissen
Der Immobilienmarkt in Kroatien boomt seit Jahren, insbesondere an der Adriaküste und auf den Inseln. Doch neben der hohen Nachfrage birgt der Immobilienkauf vor Ort einige Risiken: unklare Eigentumsverhältnisse, abweichende Bauvorschriften, fehlende Genehmigungen und Sanierungsrückstände sind keine Seltenheit. Wer sich nicht gut vorbereitet oder auf lokale „Insider“ verlässt, riskiert hohe Folgekosten oder gar den Totalverlust.
Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Kroatien
Die Kaufnebenkosten für Grundstücke und Immobilien in Kroatien sind im europäischen Vergleich moderat.
Kaufnebenkosten in Kroatien im Überblick
| Kostenart | Höhe | Anmerkung |
| Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) | 3 % vom Kaufpreis (für Bestandsimmobilien) | Entfällt bei Neubauten, wenn bereits Mehrwertsteuer gezahlt wurde. |
| Mehrwertsteuer (PDV) | 25 %, aber nur bei Neubauten durch Unternehmen | Gilt nur, wenn Verkäufer ein Bauunternehmer ist. |
| Notarkosten (javni bilježnik) | ca. 0,5 – 1 % des Kaufpreises | Für Beglaubigung des Kaufvertrags und Einreichung ins Grundbuch. |
| Anwaltskosten (optional, empfohlen) | ca. 1 – 2 % des Kaufpreises | Für rechtliche Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Lastenfreiheit, Genehmigungen etc. |
| Maklerprovision | 3 % zzgl. 25 % MwSt. (3,75 % gesamt) | Wird oft vom Käufer und Verkäufer je zur Hälfte getragen. |
| Grundbucheintrag / Gerichtskosten | ca. 50 – 150 EUR pauschal | Für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. |
| Übersetzungs- und Dolmetscherkosten (bei Ausländern ohne Sprachkenntnisse) | ca. 300 – 800 EUR | Bei Vertrag in kroatischer Sprache verpflichtend, wenn Käufer kein Kroatisch spricht. |
| Gebühren für Katasterauszug und Eigentumsnachweis | ca. 30 – 60 EUR | Für die Due Diligence vor dem Kauf. |
| Umschreibung von Versorgungsverträgen | geringfügig (je nach Anbieter) | Nach Eigentumsübertragungen erforderlich. |
Sofern nicht anders vereinbart, trägt der Käufer alle diese Kosten. Bei den Maklergebühren kommt es darauf an, wer den Vertrag abgeschlossen hat.
Nehmen wir zur Veranschaulichung ein konkretes Beispiel, wie viel Geld Sie für den Kauf einer Immobilie tatsächlich benötigen. Gehen wir davon aus, Sie sind kein Kroate und kaufen von einer nicht mit Ihnen verwandten Privatperson eine möblierte 60 m² Ferienwohnung mit Meerblick in einem zehn Jahre alten Mehrfamilienhaus in Porec für 240.000 Euro.
| Kostenpunkt | Höhe (in €) | Notwendigkeit |
| Grunderwerbsteuer | 7.200 | ja |
| Maklerprovision | 9.000 | optional |
| Verkehrswertgutachten | 4.350 | empfohlen |
| Anwaltskosten | 3.600 | empfohlen |
| Notar | 2.400 | ja |
| Übersetzungen | 600 | gegebenenfalls |
| Grundbucheintrag & Katasterauszug | 200 | ja |
| Umschreibung von Versorgerverträgen | 150 | ja |
| Gesamt | 9.950 – 27.500 |
Je nach Versorger kommt zur fixen Bearbeitungsgebühr von zirka 20 – 50 Euro gegebenenfalls eine Ablesung oder der Einbau eines neuen Zählgeräts hinzu. Außerdem kann es je nach Bank bei der Überweisung zu Verlusten durch Transaktionsgebühren kommen.
Die Beispiel-Ferienwohnung in Porec kostet Sie letztlich 250.000 – 267.500 Euro.
Rechtliche Hindernisse bei Immobiliengeschäften in Kroatien
Wer gutgläubig ein Ferienhaus oder ein Gewerbeobjekt in Kroatien kauft, ist möglicherweise Monate oder Jahre in einen Prozess verwickelt. Häufig unterscheiden sich Einträge im Grundbuch von den Daten des Katasteramtes. Vorsicht ist auch beim Kauf ehemals staatlicher Immobilien geboten.
Erbschaften und Restitution
In Kroatien gab es nach dem Zerfall des ehemaligen Jugoslawiens zahlreiche Rückübertragungen und Unklarheiten hinsichtlich ehemaliger staatlicher Immobilien. Das betrifft besonders Immobilien, die geerbt oder von älteren Personen gekauft wurden.
Grundbuch vs. Kataster
Der Eigentumsnachweis einer Immobilie erfolgt in Kroatien nicht über notarielle Verträge, sondern über den Grundbucheintrag. Sprich: Erst mit der erfolgten Umschreibung im Grundbuch sind Sie tatsächlich Eigentümer eines Grundstücks.
In Kroatien ist das Grundbuch (Zemljišna knjiga – wörtlich: „Liegenschaftsbuch“) zwar digitalisiert, aber oft veraltet oder widersprüchlich. Zudem existieren noch immer Fälle, in denen Immobilien nicht korrekt eingetragen oder geteilte Eigentumsverhältnisse unklar sind. Die kroatischen Amtsgerichte (Općinski sud) führen das Grundbuch über ein eigenes Registersystem.
Einen aktuellen Grundbuchauszug (Izvadak iz zemljišne knjige) benötigen Sie für Transaktionen wie Kauf, Hypothek oder Erbschaft, sowie für Steuerzwecke. Sie können ihn persönlich oder online über das kroatische Justizportal beantragen. Allerdings benötigen Sie dafür eine kroatische Personen- oder Unternehmensnummer. Ein Anwalt kann die Grundbucheinsicht für Sie übernehmen.
Parallel zum Zemljišna knjiga existiert das Kataster (Katastar). Dort sind Flurstücksgrenzen, Nutzungsarten und Grundstücksflächen dokumentiert. Anders als in Deutschland sind Grundbuch und Kataster nicht immer vollständig synchronisiert. In der Praxis führt dies gelegentlich zu Problemen. Unsere Sachverständigen prüfen im Vorfeld, ob das Objekt rechtlich einwandfrei ist.
Fehlende Baugenehmigungen
Viele Ferienhäuser wurden ohne oder nur mit Teilgenehmigung errichtet. Ein Gutachter erkennt diese Schwarzbauten und bewertet sie korrekt mit Blick auf ihre Auswirkungen auf den Verkehrswert. Diese illegalen An- und Umbauten können in vielen Fällen gegen eine Gebühr legalisiert werden – sofern der Schwarzbau technisch sauber ist und geltenden Raumordnungsplänen entspricht. => So legalisieren Sie eine Immobilie in Kroatien.
Doppelbesteuerung & Compliance
Viele Eigentümer, die Immobilien in Kroatien besitzen, leben oder arbeiten in Deutschland. Dadurch unterliegen sie potenziell den Steuergesetzen beider Länder. Ohne klare Bewertung nach gesetzeskonformen Verfahren und steuerliche Dokumentation kann es schnell zur Doppelbesteuerung oder Problemen bei der Compliance kommen – etwa in folgenden Fällen:
- Privatpersonen mit Zweitwohnsitz oder Ferienhaus in Kroatien
- Erbengemeinschaften mit Immobiliennachlass im Ausland
- Kapitalanleger mit Mieteinnahmen aus Kroatien
- Unternehmer mit bilanzierter Auslandsimmobilie
- In Deutschland Steuerpflichtige, die Ihre Kroatien-Immobilie verkaufen wollen
Was bedeutet das konkret?
- Doppelbesteuerung vermeiden:
Kroatien und Deutschland haben zwar ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Dennoch verlangen beide Finanzämter genaue Angaben zum Immobilienwert und zur erzielten Rendite. Ein Gutachten nach deutschem Standard schafft hier Klarheit und verhindert ungewollte Steuerlasten. - AfA (Absetzung für Abnutzung) korrekt ansetzen:
Für die steuerliche Abschreibung einer Auslandsimmobilie ist in Deutschland eine fundierte Bewertung notwendig. Besonders vorteilhaft: Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die Abschreibung beschleunigen und Sie sparen jährlich bares Geld. - Transparenz für Betriebsprüfungen:
Unternehmer oder Investoren, die kroatische Immobilien bilanziell führen, müssen deren Verkehrswert nachvollziehbar dokumentieren. Nur ein Gutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wird von deutschen Behörden anerkannt.
Viele unserer Kunden wissen gar nicht, dass ein deutscher Immobilienwert auch für eine Ferienwohnung in Kroatien entscheidend sein kann – insbesondere, wenn das Finanzamt nachfragt oder eine Betriebsprüfung ansteht.
Ing. André Heid M.Sc.
Nutzen Sie ein unverbindliches Erstgespräch, um herauszufinden, ob Sie ein Gutachten für Ihre Kroatien-Immobilie benötigen – und welches.
Bautechnische Besonderheiten von Immobilien in Kroatien
Gebäude in Kroatien sind oft nicht auf dem Stand der Zeit. Das sind typische Überraschungen, die eine gründliche Immobilienbewertung in Kroatien ans Tageslicht bringt:
- Häufig kein Vollwärmeschutz trotz mediterranem Klima
- Fenster mit Einfachverglasung sind noch weit verbreitet
- Feuchteschutz bei älteren Objekten oft unzureichend
- Dächer speziell in Küstenregionen nicht sturmfest
- Sanitäranlagen nicht an zentrale Versorgungssysteme angeschlossen
Ein professionelles Immobiliengutachten berücksichtigt diese Faktoren und schützt Sie vor bösen Überraschungen. Denn Erschließungskosten sind auch in Kroatien kein Klacks.
Achtung: Sie müssen beim Immobilienkauf in Kroatien nachweisen, dass Ihr Grundstück an die Kanalisation angeschlossen ist.
Behörden und Institutionen mit Immobilien-Bezug in Kroatien
Die folgenden Institutionen und Behörden sollten Sie kennen, wenn Sie ein Immobilienprojekt in Kroatien haben:
| Institution | entspricht dem deutschen | Zuständigkeit |
| Zemljišna knjiga | Grundbuchamt | Eintragung von Eigentum |
| Katastar | Katasteramt | Flurstücksgrenzen, Liegenschaftsinformationen |
| Porezna uprava | Finanzamt | Steuern |
| Upravni odjel za urbanizam | Stadtverwaltung (Stadtplanung) | Flächennutzungs- und Bebauungspläne, Baugenehmigungen, Nutzungsbewilligungen |
| Javni bilježnik | Notar | Beurkundung von Kaufverträgen |
| Hrvatska komora arhitekata | Architektenkammer | Fachliche Planung & Prüfung, v. a. bei Umbauten |
| Županijski uredi | Verwaltungsbehörde auf Kreisebene | Bau-, Umwelt- und Bodenrecht |
| Državna geodetska uprava | Vermessungsbehörde | Lagepläne, Erfassung von Gebäudestrukturen in digitalen Systemen |
| Ministarstvo pravosuđa i uprave Republike Hrvatske | Justizministerium | Kaufgenehmigung für landwirtschaftliche Grundstücke |
Handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück, müssen EU-Ausländer sich ihren Kauf vom kroatischen Justiz- und Verwaltungsministerium genehmigen lassen. Für Wohnimmobilien ist keine Genehmigung erforderlich. Baugrundstücke sind ebenfalls genehmigungsfrei, solange im Flächennutzungsplan eine Bebauung zugelassen ist. Bei Ausländern außerhalb der Europäischen Union sind die Kroaten strenger: Nicht-EU-Ausländer müssen sich jegliche Grundstückstransaktion vom Justizministerium genehmigen lassen.
Bewertungstechnische Herausforderungen in Kroatien
Sachverständige für Immobilien stehen in Kroatien hauptsächlich vor drei Herausforderungen: Fehlende Vergleichspreise für Wohnungen treffen auf Ferienhäuser ohne Baugenehmigung. Hinzu kommen Baumaterialien unterschiedlicher Güteklasse, sowie unterschiedliche Verarbeitungen.
Fehlende Markttransparenz
Es gibt in Kroatien kein zentrales Immobilienpreisregister, wie es in Deutschland mit dem Gutachterausschuss besteht. Das erschwert es vor allem in ländlichen oder touristisch geprägten Regionen, das marktkonforme Vergleichswertverfahren anzuwenden.
Unterschiedliche Bauqualität
Die Bausubstanz von Immobilien in Kroatien variiert stark. Insbesondere Gebäude, die zwischen 1970 und 1995 errichtet wurden, entsprechen oft nicht den heutigen Standards. Eine genaue bautechnische Analyse ist deshalb ratsam und kann insbesondere die steuerlich relevante Restnutzungsdauer des Gebäudes verringern.
Darum Heid für eine Immobilienbewertung in Kroatien
Wer eine Immobilie in Kroatien kauft, verkauft oder erbt, sollte sich auf eine präzise und rechtssichere Wertermittlung verlassen können. Diese sollte durch einen Bausachverständigen erfolgen, der mit den rechtlichen Gegebenheiten vor Ort vertraut ist.
Gerade Käufer sollten diese Investition tätigen, da die in Deutschland übliche Rechtsberatung und Inhaltsprüfung des Kaufvertrags durch den Notar fehlen.
Ing. André Heid M.Sc.
Immobiliengutachter in Kroatien müssen sich nicht nur mit lokalen Marktmechanismen, sondern auch mit länderspezifischen Bau- und Eigentumsrechten auskennen. Gleichzeitig ist bei vielen Bewertungsanlässen – etwa für deutsche Behörden, Gerichte oder das Finanzamt – ein Gutachten nach deutschem Standard erforderlich.
Die Heid Immobilienbewertung ist auf genau solche Fälle spezialisiert: Unsere zertifizierten Sachverständigen erstellen fundierte Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauer-Gutachten oder Kaufempfehlungen – rechtssicher, objektiv und von Banken, Behörden und Gerichten anerkannt.
Sie sind noch nicht überzeugt, dass die Heid Immobilienbewertung der richtige Ansprechpartner für Ihr Anliegen ist? Im Video und auf Google erfahren Sie direkt von unseren Kunden, warum diese uns weiterempfehlen.
Sie suchen einen Gutachter für eine Immobilienbewertung im Ausland? Unsere Sachverständigen sind nicht nur an der Adria, zum Beispiel auf und in Dubrovnik, Krk, Novigrad, Opatija, Porec, Pula, Rag, Rijeka, Rovinj, Šibenik, Split, Trogir, Zadar und Zagreb, sondern in ganz Europa und darüber hinaus für Sie im Einsatz.
FAQ zur Bewertung von Kroatienimmobilien
Wer eine Wohnung, ein Ferienhaus, eine Villa, eine Gewerbe- oder Industrieimmobilie in Kroatien kauft, hat meist viele Fragen. Die erfahrenen Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung helfen Ihnen vor einem geplanten Immobilienkauf gerne weiter – sei es mit Auskünften, einem Gutachten, einem Sanierungsprotokoll oder einer Transaktionsberatung.
Wo in Kroatien haben viele Personen aus Deutschland ein Ferienhaus?
Viele Deutsche oder in Deutschland lebende Kroaten haben sich den Traum vom Ferienhaus bereits erfüllt. Vor allem in der Region Istrien kommen viele Immobilieneigentümer aus Deutschland.
In welchem Ort in Kroatien lohnt sich eine Investition für Kapitalanleger?
Kapitalanleger, die auf eine gute Vermietbarkeit im Sommer setzen, wählen touristisch stark frequentierte Orte wie Dubrovnik, Split oder Zadar für Ferienwohnungen und Ferienhäuser.
Wie hoch sind Maklerprovisionen in Kroatien?
Die Maklergebühren belaufen sich auf 3 % vom Kaufpreis. Die Mehrwertsteuer in Höhe von 25 % hinzugerechnet, müssen Käufer einer Kroatien-Immobilie mit 3,75 % für den Makler zurücklegen.
Welche Aufgabe hat der Notar bei einer Grundstückstransaktion in Kroatien?
Ein Notar (kroatisch: Javni bilježnik) spielt bei Immobilientransaktionen in Kroatien eine zentrale und rechtlich unverzichtbare Rolle. Im Unterschied zu Deutschland, wo der Notar auch rechtlich beratend tätig ist und häufig eine koordinierende Rolle im gesamten Verkaufsprozess übernimmt, ist der kroatische Notar ausschließlich für die Beurkundung und Bestätigung der Echtheit von Unterschriften zuständig. Er nimmt weder eine inhaltliche Prüfung noch eine rechtliche Beratung vor.
Der Notar beglaubigt Kaufverträge, ohne die der Grundbucheintrag nicht geändert wird. Er erstellt den sogenannten Tabularauszug (kroatisch: Tabularna izjava). In dieser erklärt der Verkäufer seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung. Ohne diese verweigert das Grundbuchamt die Eintragung.
Handelt eine Partei mit einem Vertreter, verifiziert und bestätigt der Notar dessen Vollmacht. Auf Wunsch verwahrt der Notar den Kaufpreis als Treuhänder. Dies ist in Kroatien eher unüblich und muss daher gesondert vereinbart werden.
Welche Risiken gibt es bei kroatischen Immobilien besonders häufig?
Wir stellen immer wieder fest: fehlende Baugenehmigungen, unklare Eigentumsverhältnisse im Grundbuch und Sanierungsrückstände. Diese Faktoren können den Wert erheblich mindern. Ein unabhängiges Gutachten deckt solche Risiken auf, bevor Sie kaufen oder verkaufen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Kroatien?
In Kroatien beträgt die Grunderwerbsteuer (kroatisch: Porez na promet nekretnina) 3 % des Kaufpreises beziehungsweise Marktwerts der Immobilie. Kaufen Sie einen Neubau von einem Bauträger oder einem anderen umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer, bezahlen Sie für die Eigentumsübertragung 25 % Mehrwertsteuer anstellte der Grunderwerbsteuer. Haben die Steuerbehörden den Verdacht, dass der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert der Immobilie liegt, setzen sie den Wert höher an.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer in Kroatien?
Die kroatische Regierung hat eine lange Liste an Personen und Fällen festgelegt, die von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Dazu gehören:
- Direkte Familienangehörige: Ehe- und Lebenspartner, (Adoptiv-)Kinder, (Adoptiv-)Eltern im Falle einer lebenslangen Unterhaltsvereinbarung, weitere Nachkommen und Vorfahren in direkter Linie.
- Geschützte Mieter, die ein Wohngebäude oder eine Wohnung kaufen, in der sie gemäß einem Mietvertrag wohnen.
- Personen, die Immobilien im Rahmen eines Verfahrens zur Rückgabe beschlagnahmter Vermögenswerte und zur Komasation (Wiederzusammenlegung von Grundstücken) erwerben.
- Vertriebene und Flüchtlinge, die Immobilien als Ersatz für ihre im Ausland gelegenen Immobilien erwerben.
- Personen, die Immobilien gemäß den Vorschriften über die Umwandlung von Sozialbesitz in andere Arten von Besitz erwerben
- Personen, die durch Beendigung des Miteigentums an Immobilien oder durch Aufteilung von gemeinsamem Immobilienbesitz separate Teile dieser Immobilie(n) erwerben, ungeachtet der Verhältnisse vor und nach der Beendigung des Miteigentums an Immobilien oder der Aufteilung von gemeinsamem Immobilienbesitz. Dies ist vor allem bei einer Erbengemeinschaft oder einer Scheidung mit Haus relevant.
Seit 2025 gibt es zudem steuerliche Vergünstigungen für die erste eigene Immobilie. Diese sehen die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer oder einen Teil der Mehrwertsteuer bei Neubauten vor, wenn der Käufer kroatischer Staatsbürger unter 45 Jahren ist, seinen ständigen Wohnsitz in dieser Immobilie angemeldet hat und unmittelbare Familienmitglieder dort leben. (englische Quelle: Regent, kroatische Quellen: Finacro)
Bringen Sie eine Liegenschaft in das Stammkapital einer Handelsgesellschaft ein, fällt laut der deutsch-kroatischen Rechtsanwältin Monika Tapalovic ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an.
Wie hoch ist die Grundsteuer für mein Ferienhaus in Kroatien?
Wird eine Kroatien-Immobilie weder dauerhaft bewohnt noch regelmäßig vermietet, stuft der kroatische Staat sie als Zweitwohnsitz ein. Für solche Ferienimmobilien fällt eine jährliche Grundsteuer an, deren Höhe von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Beim Nachweis einer regelmäßigen Vermietung entfällt die Grundsteuer. (Quelle: kroati.de)
Wie unterscheidet sich eine Immobilienbewertung in Kroatien von einer in Deutschland?
In Kroatien fehlen häufig transparente Vergleichswerte und verlässliche Daten aus Gutachterausschüssen. Unsere Sachverständigen gleichen dies durch lokale Marktkenntnis aus. Zudem kombinieren wir deutsche Bewertungsverfahren nach ImmoWertV mit den Gegebenheiten vor Ort.
Ich habe ein Ferienhaus in Kroatien geerbt. Benötige ich wirklich ein Verkehrswertgutachten?
Ja, wenn Sie die Immobilie steuerlich korrekt beim Finanzamt deklarieren oder unter Miterben fair aufteilen möchten. Gerade bei internationalen Nachlässen ist ein rechtssicheres Gutachten unerlässlich, um Streitigkeiten zu vermeiden und Doppelbesteuerung vorzubeugen.
Wie viel kostet eine Heid-Immobilienbewertung in Kroatien?
In einem kostenlosen Erstgespräch stecken wir Ihre Anforderungen und Bedürfnisse für unsere Dienstleistung sowie die Komplexität und Lage der Immobilie ab. Anschließend machen wir Ihnen ein Angebot zum Festpreis. Dieses richtet sich unter anderem nach der Art und Größe der Immobilie sowie dem Bewertungszweck, der über das benötigte Gutachten entscheidet. Flug und Unterkunft für unseren Gutachter sind im Festpreisangebot enthalten.
Wie viel Vorlauf benötigt Heid für eine Immobilienbewertung in Kroatien?
Idealerweise beauftragen Sie uns mit einigen Wochen Vorlauf, damit wir
- ausreichend Zeit zur Vorbereitung haben (inhaltlich, aber auch zur Reise, ggf. Visum),
- eventuell fehlende Dokumente beschaffen können,
- die Kosten für Flug und Unterkunft möglichst niedrig halten können.
Selbstverständlich versuchen wir auch kurzfristige Termine möglich zu machen.
Erkennt das deutsche Finanzamt ein Gutachten für meine Immobilie in Kroatien an?
Ja. Unsere Gutachten werden nach deutschem Standard erstellt und vom deutschen Finanzamt, Gerichten und Banken akzeptiert. Das ist besonders relevant bei Themen wie AfA, Erbschaftssteuer auf Immobilien oder der Schenkung eines Grundstücks.
Welche Unterlagen sind für eine Bewertung meiner Kroatien-Immobilie nötig?
Der Umfang der Unterlagen hängt von der Art des Gutachtens ab. Wir unterhalten uns im kostenlosen Erstgespräch darüber, welches Gutachten Sie benötigen und woher Sie die bewertungsrelevanten Dokumente dafür bekommen.
Benötige ich einen Energieausweis für meine Immobilie in Kroatien?
Ja, 2009 wurde die europakonforme Energieeffizienz durch die Einführung eines Energieausweis bei Neubauten in Kroatien eingeführt. Eine berechtigte Fachperson stellt Ihnen gegebenenfalls einen Energieausweis aus. Einige Sachverständige bei Heid sind gleichzeitig zertifizierte Energieberater und helfen Ihnen dabei gerne.
In welcher Sprache wird ein Grundstückskaufvertrag in Kroatien verfasst?
Amtssprache ist Kroatisch. Laut kroatischer Zivilprozessordnung und Notariatsgesetz müssen alle öffentlichen Urkunden, darunter auch notariell beglaubigte Kaufverträge für Grundstücke und Immobilien, in kroatischer Sprache abgefasst sein. Ein Vertrag in deutscher, englischer oder anderer Fremdsprache ist rechtlich nicht bindend, wenn er ohne Übersetzung vorgelegt wird. Für Ausländer ohne ausreichende Kenntnisse der kroatischen Sprache ist ein beeidigter Gerichtsdolmetscher vorgeschrieben. Dieser bestätigt im Protokoll, dass der Käufer den Inhalt des Vertrags verstanden hat. Auf Wunsch kann eine beglaubigte Übersetzung zur eigenen Dokumentation angefertigt werden. Die Kosten für Dolmetscher und Übersetzung trägt in der Regel der Käufer.
Wie läuft die Besichtigung meiner Immobilie in Kroatien ab, wenn ich in Deutschland lebe?
Wir organisieren die Vor-Ort-Besichtigung entweder mit einem unserer residenten Sachverständigen oder entsenden einen Gutachter aus Deutschland. Im Vorfeld prüfen wir Ihre Unterlagen digital. So sparen Sie Zeit und sind dennoch rechtlich auf der sicheren Seite.
