Sie möchten ein Haus kaufen oder verkaufen und wollen den Hauswert ermitteln? Wir erklären Ihnen im Folgenden, wie Sie den Hauswert berechnen, welche wertsteigernden Maßnahmen es gibt und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten, wenn es um die Wertermittlung Ihres Hauses geht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Hauswert gibt an, welchen Marktpreis Ihr Haus bei einem Verkauf erzielen könnte. Ein anderer Begriff für Hauswert ist Verkehrswert.
- Es gibt drei gesetzlich normierte Bewertungsverfahren, um den Hauswert zu berechnen: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
- Wie viel Ihr Haus genau wert ist, muss immer ein Experte ermitteln. Online-Berechnungen ermöglichen nur eine grobe Tendenz, wohingegen ein Immobiliensachverständiger den genauen Wert Ihres Hauses präzise ermitteln kann.
- Wir raten Ihnen ausdrücklich davon ab, den Hauswert selbst zu ermitteln. Denn die Berechnungen sind nicht nur aufwendig und komplex: Selbst kleinere Ungenauigkeiten können die Wertermittlung maßgeblich verfälschen. Zudem muss man bei der Ermittlung des Hauswerts auch immer die aktuelle Marktlage berücksichtigen, was ausschließlich ein Experte kann.
Diese Faktoren beeinflussen den Hauswert
Hauswert ist der umgangssprachliche Begriff dafür, welchen Marktpreis ein Haus bei einem Verkauf auf dem aktuellen Markt erzielen könnte. Der fachlich korrekte Ausdruck für diesen Wert ist Verkehrswert. Möchten Sie wissen, wie viel Ihr Haus wert ist, muss ein Immobiliengutachter die folgenden Eigenschaften Ihrer Immobilie berücksichtigen.
- Makrolage: In welcher Region oder Stadt befindet sich Ihr Haus?
Der Begriff Makrolage bezieht sich auf die Region oder Stadt, in welcher sich das Haus befindet. Eine Region wie Hamburg hat eine deutlich höhere Kaufkraft und eine weitaus bessere Infrastruktur als ein einsamer brandenburgischer Landstrich. Grundsätzlich gilt: Je stärker eine Region besiedelt ist und je größer ihre Wirtschaftskraft ist, desto höher ist der Hauswert in der Regel. - Mikrolage: Wie ist das unmittelbare Umfeld des Hauses?
Während die Makrolage sich auf die Region oder Stadt bezieht, bezeichnet man mit der Mikrolage das unmittelbare Umfeld eines Hauses, also etwa die direkte Nachbarschaft: Wie ist die Infrastruktur? Wie weit ist es zur nächsten medizinischen Versorgung? Gibt es Supermärkte in der näheren Umgebung? Wie hoch ist der Lärmpegel? Gibt es ein Problem mit Kriminalität oder handelt es sich um ein ruhiges und sicheres Wohnviertel? Alle diese Punkte wirken sich auf die Ermittlung des Hauswerts aus. - Fläche und Bebauung: Wie groß sind Haus und Grundstück?
Ein Haus, das einen großen Garten und drei Stockwerke hat, wird grundsätzlich einen höheren Hauswert erzielen als eine eingeschossige Nachbarimmobilie ohne Garten. Je größer das Grundstück ist, auf dem sich das zu bewertende Haus befindet, und je größer das Haus selbst ist, desto mehr Raum bietet es einem potenziellen Käufer. - Grundstückszuschnitt/Lageplan: Welche Maße haben Haus und Grundstück?
Haben Sie ein Haus, dessen Wohnfläche sehr günstig geschnitten ist und viel Spielraum lässt, wirkt sich das positiv auf den Hauswert aus. Je weniger Freiraum der Flächenzuschnitt bietet, desto stärker ist die Wertminderung. - Bebauungsplan und -vorschriften: Ist die Bebauung des Grundstücks eingeschränkt?
Je stärker die Bebauung für ein Haus und Grundstück beschränkt sind, desto stärker mindert das den Hauswert. Denn möchte ein potenzieller Käufer Ihr Haus erwerben und weiter ausbauen, darf es aufgrund von Baulasten oder Vorgaben des Bebauungsplans aber nicht, schränkt das seine Handlungsfreiheit ein. Deshalb kann der Hauswert in einem solchen Fall geringer ausfallen. - Erschließungsgrad: Wie gut sind Haus und Grundstück erschlossen?
Ein Haus, das keinen direkten Zugang zum öffentlichen Straßennetz hat, ist erst einmal weniger wert. Ein Wegerecht für ein anliegendes Grundstück kann diesen Makel ausgleichen. - Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Welche Eigenschaften hat der Boden?
Die Beschaffenheit des Bodens, auf dem Ihr Haus steht, kann sich auch auf den Hauswert auswirken. Das trifft zum Beispiel dann zu, wenn der Boden weich ist und die Statik des Hauses beeinträchtigen kann. Altlasten reduzieren den Grundstückswert erheblich. - Baulicher Zustand des Hauses: Wie steht es um den Sanierungsbedarf des Hauses?
Ein Haus, welches sich in einem schlechten baulichen Zustand befindet, erzielt grundsätzlich einen geringeren Wert als ein vergleichbares Objekt, das erst neu gebaut oder frisch saniert wurde. Bedenken Sie: Ein potenzieller Käufer würde mehr Geld in die Renovierungsarbeiten am Haus investieren müssen als bei dem bereits sanierten Haus. Deshalb gilt: Je schlechter der bauliche Zustand des Hauses ist, desto geringer wird der Hauswert in der Regel ausfallen. Sind Heizungs- und Sanitäranlagen auf dem aktuellen Stand? Gibt es einen Aufzug, Balkone, Solaranlagen? - Marktgeschehen: In welchem Verhältnis stehen Angebot und Nachfrage auf dem aktuellen Markt?
Neben allen sachlichen Fakten zu den Eigenschaften und Merkmalen eines Hauses, entscheiden letztlich auch die aktuelle Marktlage und der Preisspiegel vor Ort darüber, wie viel ein Haus wert ist. Grundsätzlich können Sie sich merken: Ist die Nachfrage an vergleichbaren Häusern größer als das Angebot, wirkt sich das positiv auf den Wert Ihres Hauses aus.
3 Bewertungsverfahren, um den Hauswert zu ermitteln
In Deutschland gibt es drei Bewertungsverfahren, die laut der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (§§ 15–23 ImmoWertV) gesetzlich zugelassen sind, um den Hauswert zu ermitteln:
- das Vergleichswertverfahren
- das Ertragswertverfahren
- das Sachwertverfahren
Die Besonderheiten der drei Bewertungsverfahren erläutern wir Ihnen im Folgenden.
Gut zu wissen: Ein professioneller Sachverständiger wird nie nur eines der Verfahren anwenden, sondern seine Berechnung mit einem zweiten Bewertungsverfahren stützen, um einen verlässlichen Hauswert zu ermitteln.
Hauswert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln
Beim Vergleichswertverfahren nutzen Immobiliengutachter Vergleichswerte anderer Immobilien mit ähnlichen Merkmalen, um den Hauswert zu ermitteln. Die genaue Berechnung erfolgt auf Basis tatsächlich erzielter Kaufpreise aus der näheren Vergangenheit, deren Durchschnittswert der Immobiliengutachter berechnet.
Anschließend müssen noch wertsteigernde und wertmindernde Zu- und Abschläge miteinberechnet werden. Diese dürfen den Wert von 35 % nicht überschreiten, andernfalls ist die Berechnung nicht gesetzeskonform und der Gutachter muss ein anderes Berechnungsverfahren anwenden.
Wichtig: Liegen keine passenden Vergleichsobjekte vor, muss ein Immobiliensachverständiger auf andere Weise den Immobilienwert ermitteln: entweder mittels Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.
Hauswert mit dem Ertragswertverfahren berechnen
Beim Ertragswertverfahren leiten Immobiliengutachter den Hauswert aus den Erträgen ab, welche ein vermietetes Haus oder Gebäude gemäß der aktuellen Marktlage einbringen kann. Entscheidend sind bei der Hauswertberechnung mittels Ertragswertverfahren insbesondere zwei Punkte:
- der Bodenwert
- und die baulichen Anlagen.
Für die genaue Berechnung nutzen Immobiliensachverständige in der Regel nicht die tatsächlich vom Besitzer eingenommenen Mieterträge, sondern die Jahresnettokaltmiete, welche auf dem aktuellen Immobilienmarkt üblich ist, wenn Sie einen Wohnungswert ermitteln. Dieser sogenannte Reinertrag (von dem die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie bereits abgezogen sind) wird anschließend mit dem sogenannten Liegenschaftszins verrechnet.
Anschließend addiert der Immobiliensachverständige den Bodenwert und berücksichtigt noch wertmindernde oder -steigernde Faktoren, um den endgültigen Hauswert zu ermitteln und Ihr Haus korrekt zu schätzen.
Hauswert ermitteln mit dem Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist das anspruchsvollste der drei zulässigen Bewertungsverfahren, um den Hauswert zu berechnen. Insbesondere stehen dabei die Bausubstanz und Herstellungskosten eines Hauses im Fokus. Der Sachverständige berechnet den Hauswert und den Bodenwert getrennt voneinander. Er berücksichtigt die Alterswertminderung, welche die Restnutzungsdauer des Hauses senkt. Die Werte für Boden und Haus werden abschließend addiert.
Immobiliengutachter nutzen das Sachwertverfahren insbesondere bei
- privat genutzten Häusern, die nicht vermietet werden,
- alleinstehenden Häusern in ländlichen Gegenden, bei denen Vergleichsobjekte fehlen oder rar sind,
- Industrieimmobilien,
- Infrastruktur & Bildung (zum Beispiel Schulen),
- denkmalgeschützten Immobilien.
Wann muss ich den Hauswert ermitteln?
Es gibt verschiedenste Anlässe, bei denen Sie Ihren Hauswert berechnen lassen sollten. Der Hauswert ist nicht nur bei Kauf oder Verkauf der Immobilie von Interesse, sondern auch, wenn es um angemessene Zinsraten oder korrekt berechnete Steuern geht. In diesen Fällen sollen Sie den Hauswert von einem Sachverständigen ermitteln lassen:
- Beleihung eines Hauses
- Erbangelegenheiten
- Hauskauf
- Hausverkauf
- Scheidung
- Schenkung
- Zwangsversteigerung
Expertentipp: Möchten Sie die Schenkungssteuer senken, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber „Schenkungssteuer auf Immobilien: 4 Spartipps für Ihre Schenkung“: Hier erhalten Sie handfeste Ratschläge dazu, wie Sie die Steuerzahlung bei einer Hausschenkung senken können.
So viel kostet es, den Hauswert zu ermitteln
Grundsätzlich gilt: Wählen Sie das Wertgutachten für Immobilien immer passend zu Ihrem Bedarf aus.
Online: gratis bis zirka 60 Euro
Sie benötigen aus reinem Interesse einen groben Richtwert? In diesem Fall ist ein Online-Rechner eine ausreichende Option. Ein solcher gibt Ihnen meist kostenlos an, wie hoch der grobe Marktwert Ihres Hauses ist. Ein gesondertes Gutachten benötigen Sie in diesem Fall nicht. Den Wert eines Hauses online schätzen zu lassen, ist zwar günstig, hat vor Gericht oder bei Behörden aber keinen Bestand.
Kurzgutachten: ab 1.690 Euro
Sie wollen für private Zwecke wie Kauf oder Verkauf den Hauswert ermitteln? In diesem Fall sollten Sie einen Immobiliengutachter mit einem Kurzgutachten beauftragen. Dieses ist genauso fundiert wie ein Verkehrswertgutachten, allerdings deutlich kürzer: Es umfasst zirka 30 – 45 Seiten und enthält die vom Fachmann vorgenommene Wertermittlung einer Immobilie in Kurzform. Die Erstellung dauert meist ein oder zwei Wochen und die Kosten beginnen bei 1.690 Euro.
Verkehrswertgutachten: ab 2.890 Euro
Sie benötigen den Hauswert für eine gerichtliche oder amtliche Auseinandersetzung? Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, erstellt von einem zertifizierten Gutachter, enthält eine detaillierte Ausführung der Hauswertermittlung auf 60 – 120 Seiten. Die Erstellung dauert zwei bis vier Wochen. Die genaue Höhe der Kosten hängt vom Haus ab, dessen Wert ermittelt wird.
Übrigens: Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter sind zertifizierte Sachverständige, die bundesweit Hauswerte ermitteln. Dabei gehen wir grundsätzlich bei jeder Art der Wertermittlung nach dem Vier-Augen-Prinzip vor: Das heißt, wir ziehen immer einen weiteren Experten aus unserem Team hinzu, um Ihnen ein verlässliches und solides Ergebnis zu liefern.
6 häufige Fehler bei der Hausbewertung
Der Wert eines Einfamilienhauses, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses lässt sich nicht pauschal schätzen. Jedes Objekt ist so individuell wie sein Standort.
Ing. André Heid M.Sc.
Im Folgenden erhalten Sie noch einige Expertentipps dazu, welche Fehler Sie bei der Wertermittlung Ihres Hauses vermeiden sollten.
1. Sie nehmen die Hausbewertung auf die leichte Schulter
Bei Immobilien geht es meist um beträchtliche finanzielle Summen. Leichtsinn kann Sie bei einer Hausbewertung teuer zu stehen kommen, weshalb Sie Ihre Schritte sorgfältig wählen und sich die richtige Unterstützung sichern sollten.
2. Sie verlassen sich bei ernsthaften finanziellen Entscheidungen auf Online-Rechner
Online-Rechner sind nicht per se zu verwerfen, denn sie sind hilfreich, wenn Sie eine grobe Auskunft dazu benötigen, wie viel Ihr Haus wert ist. Allerdings sollten Sie sich nie ausschließlich auf die Wertermittlung mittels Online-Rechner verlassen, denn dieser wird nie ein so präzises und verlässliches Ergebnis erzielen wie ein zertifizierter Immobiliensachverständiger.
3. Sie wollen den Hauswert selbst berechnen
Möchten Sie den Hauswert selbst berechnen, raten wir Ihnen davon ausdrücklich ab. Denn die Berechnungen selbst sind nicht nur sehr komplex, sondern verlangen auch nach fundiertem Sachwissen sowie einer präzisen Kenntnis der lokalen Marktlage. Auch gut informierte Laien, die den Immobilienmarkt aufmerksam verfolgen, sollten entsprechende Wertermittlungen nicht vornehmen.
4. Sie nehmen den erstbesten Immobiliengutachter
Die Berufsbezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Immobiliensachverständiger“ sind in Deutschland nicht geschützt. Das heißt, dass sich grundsätzlich jeder so nennen darf, unabhängig davon, ob die Person über eine entsprechende fachliche Kompetenz verfügt oder nicht.
Wir raten Ihnen dazu, sich ausschließlich für einen vereidigten und öffentlich-bestellten Immobiliensachverständigen zu entscheiden, denn ein solcher ist von der IHK geprüft und zertifiziert. Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH sind öffentlich-bestellt, vereidigt und vielfach zertifiziert. Wir sind Mitglied in Branchenvereinen und -verbänden und halten uns an Ehrenkodizes.
5. Der Gutachter nutzt nur ein Bewertungsverfahren, um den Hauswert zu berechnen
Ein korrekt arbeitender Immobiliengutachter wird grundsätzlich mindestens zwei der drei normierten Bewertungsverfahren für Immobilien nutzen. Tut er oder sie das nicht, ist das ein wichtiger Hinweis darauf, dass Sie die Leistungen eines anderen Immobiliensachverständigen in Anspruch nehmen sollten.
6. Sie beauftragen Freunde oder Bekannte damit, den Hauswert zu berechnen
Grundsätzlich gilt: Ausschließlich Fachleute sollten Ihren Hauswert ermitteln. Wir raten Ihnen davon ab, Freunde oder Bekannte darum zu bitten. Auch Makler oder Finanzmathematiker sind ohne entsprechende Weiterbildungen nicht qualifiziert, den Hauswert zu berechnen. Entscheiden Sie sich für einen professionellen und unabhängigen Sachverständigen, ist Ihnen eine solide Hauswertermittlung sicher.
Hauswert berechnen: akkurat, behördenkonform, gerichtsfest
Wenn Sie Ihren Hauswert verlässlich und genau ermitteln lassen wollen, sollten Sie einen zertifizierten Sachverständigen mit fundierter Marktkenntnis mit der Berechnung des Hauswerts beauftragen. Zudem muss der Immobiliengutachter vereidigt und öffentlich bestellt sein, wenn Sie eine gerichtsfeste Immobilienbewertung benötigen, die auch von Behörden wie dem Finanzamt akzeptiert wird.
Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH überzeugen deutschlandweit nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, DEKRA, IHK und weiteren: Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Unsere Preise sind verbindlich und transparent, es kommen also keine versteckten und zusätzlichen Kosten auf Sie zu. Daran halten wir uns auch, wenn der Aufwand für uns höher sein sollte als ursprünglich angenommen.
Sichern Sie sich direkt ein kostenloses Erstgespräch, indem Sie unser Kontaktformular abschicken und uns telefonisch kontaktieren. Wir freuen uns auf Sie!
Häufige Fragen zur Hauswertermittlung
Unsere Sachverständigen bekommen täglich Fragen gestellt, die sich um Details der Hauswertberechnung drehen. Einige davon möchten wir in diesem FAQ beantworten.
Wovon hängt der Wert meines Hauses hauptsächlich ab?
Der Hauswert ergibt sich aus Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung, Zustand und rechtlichen Rahmenbedingungen wie Erbbaurecht oder Nießbrauch. Auch Energieeffizienz und Modernisierungsstand haben einen großen Einfluss.
Wie unterscheiden sich die Bewertungsgrundlagen bei Einfamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte?
Während Einfamilienhäuser häufig auf größeren Grundstücken stehen und frei sind, teilen sich Doppelhaushälften und Reihenhäuser meist Wände mit Nachbarn. Diese Unterschiede wirken sich auf den Verkehrswert aus – etwa durch geringere Privatsphäre, eingeschränkten Lichteinfall oder kleinere Gartenflächen.
Gibt es typische Wertminderungen bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften?
Ja, einige besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wirken sich wertmindernd aus. Gemeinschaftlich genutzte Zufahrten, eingeschränkte Gestaltungsfreiheit oder baulichen Abhängigkeiten zum Nachbarhaus senken den Hauswert. Auch die eingeschränkte Erweiterbarkeit (z. B. Anbau, Garage) kann sich mindernd auswirken.
Welcher Haustyp bringt den höchsten Wiederverkaufswert?
In ländlichen Lagen sind freistehende Einfamilienhäuser meist gefragter. In urbanen Gebieten dagegen erfreuen sich Reihenhäuser und Doppelhaushälften hoher Nachfrage, weil sie oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Entscheidend ist die Kombination aus Lage, Zustand und Ausstattung.
Warum ist das baugleiche Reihenhaus meines Nachbarn wertvoller als meines?
Ein Reihenmittelhaus üblicherweise weniger wert als ein Reihenendhaus. Der Grund: Reihenendhäuser haben im Vergleich typischerweise einige Vorteile, die sich wertsteigernd auswirken:
- Mehr Licht: Durch zusätzliche Fenster an der freien Giebelseite.
- Größeres Grundstück: Oft mehr Garten- oder seitliche Außenfläche.
- Mehr Privatsphäre: Nur eine direkte Nachbarwand.
- Bessere Belüftung: Durchzugsmöglichkeiten, insbesondere im Sommer.
- Ausbaumöglichkeiten: Seitliche Anbauten sind eher möglich.
Je nach Lage und Zustand liegt der Unterschied im Verkehrswert durchschnittlich zwischen 5 und 15 Prozent. Ein fundiertes Gutachten berücksichtigt diese Faktoren individuell. Entscheidend sind nämlich auch Grundstückszuschnitt, Bebauungsrecht und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten.
