Sie wollen Ihre Immobilie schätzen lassen, um den Marktpreis richtig einzuordnen? Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag konkret, wie und von wem Sie Ihr Haus bewerten lassen können, wie eine professionelle und valide Schätzung des Hauswertes abläuft und welche Kosten anfallen, um ein Haus akkurat schätzen zu lassen.
Das Wichtigste in Kürze
- Sie sollten Ihr Haus schätzen lassen, bevor Sie es mit oder ohne Finanzierung kaufen.
- Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann eine kostenlose Online-Schätzung des Hauswerts womöglich ausreichen. Sinnvoller, da wesentlich genauer, ist ein Kurzgutachten eines Gutachters.
- Benötigen Sie eine genaue Schätzung des Hauswerts für das Finanzamt oder ein Gerichtsverfahren, schalten Sie einen Gutachter ein.
- Ein Verkehrswertgutachten empfehlen wir Ihnen unter anderem bei einer Scheidung mit Haus, wenn Sie eine Immobilie schenken oder in einer Erbengemeinschaft geerbt haben.
- In Deutschland stehen Gutachtern drei Bewertungsmethoden zur Verfügung, um eine Immobilie für behördliche oder juristische Zwecke zu schätzen: Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren.
- Die Schätzung des Hauswerts wird von Faktoren wie Größe, Baujahr, Lage und Modernisierungen beeinflusst.
Anlässe, um Ihr Haus schätzen zu lassen
Es gibt zahlreiche Anlässe, um eine Schätzung des Hauswerts vorzunehmen. Für ein paar davon reicht unter Umständen die Spar-Variante – ein kostenlose Online-Rechner. Diesem fehlen aber portalunabhängig immer einige oft entscheidende Details, die sich stark auf die Wertermittlung auswirken. Zudem ist das Ergebnis einer Online-Schätzung des Immobilienwerts vor Gericht und gegenüber Behörden wie dem Finanzamt nicht gültig.
Lassen Sie einen Gutachter Ihr Haus schätzen, wenn es um einen der folgenden Anlässe geht:
- Erbschaft: Sie haben ein Haus geerbt. Der Staat wird sich so viel Erbschaftsteuer wie möglich einverleiben, wenn Sie keinen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Über ein Verkehrswertgutachten, also eine gut dokumentierte und genaue Schätzung des Hauswerts durch einen zertifizierten Sachverständigen ist das meist möglich und spart hohe Beträge, die sonst beim Finanzamt landen. Ratsam ist die Schätzung durch einen Gutachter auch, wenn eine Erbengemeinschaft vor dem Hausverkauf steht, einen Pflichtteilsanspruch ermitteln muss oder eine Person ihre Geschwister nach dem Erbe auszahlen muss.
- Scheidung: Ist eine Immobilie bei einer Trennung im Spiel, sollten Sie unbedingt einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Dieser sorgt zum Beispiel mit einem Schiedsgutachten für eine faire Aufteilung/Auszahlung des Immobilienvermögens. Das ist auch bei einer Scheidung mit Zugewinnausgleich wichtig, wenn die Eigentumsverhältnisse prinzipiell klar geregelt sind.
- Schenkung: Wer eine Immobilie schenkt oder geschenkt bekommt, sollte ihren Wert ermitteln lassen. Die akribische Schätzung des Hauswerts ist einerseits für eine etwaige Schenkungsteuer maßgeblich, andererseits für Ausgleichszahlungen an die Geschwister der beschenkten Person und drittens für das Honorar des Notars. Dieses richtet sich nämlich nach dem Hauswert.
Haus online schätzen lassen
Die (kostenlose) Online-Immobilienbewertung ist eine einfache und schnelle Möglichkeit, eine erste Schätzung des Hauswertes zu erhalten. Wenn Sie Ihr Haus online schätzen lassen möchten, benötigen wir einige grundlegende Informationen zur Immobilie. Dazu gehören:
- Haus, Wohnung, Gewerbe: Welche Immobilie möchten sie schätzen lassen?
- Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte: Um welche Gebäudeart handelt es sich konkret?
- Erbe, Verkauf, Scheidung: Aus welchem Grund möchten Sie Ihr Haus schätzen lassen?
- Postleitzahl: Wo befindet sich Ihre Immobilie?
Nachdem Sie uns diese Daten übermittelt haben, analysieren wir die Informationen individuell. Bitte beachten Sie, dass unser Tool keinen automatischen Sofortwert liefert. Stattdessen nehmen wir persönlich mit Ihnen Kontakt auf, um die fundierte Einschätzung zu besprechen und offene Fragen zu klären. So stellen wir sicher, dass Sie eine präzise und verlässliche Wertermittlung erhalten – abgestimmt auf die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Dieser Erstkontakt ist für Sie unverbindlich und kostenlos.
Wenn Sie einen Sofortwert bevorzugen, empfehlen wir Ihnen unseren Sachwert-Rechner. Er gibt Ihnen eine grobe Orientierung zum Sachwert Ihres Hauses. Bitte beachten Sie jedoch, dass der Rechner weder Marktanpassungsfaktoren noch individuelle Grundstücksmerkmale berücksichtigt und daher kein vollwertiges Wertgutachten ersetzt. Wenn Sie dennoch einen ersten Richtwert ermitteln möchten, können Sie die erforderlichen Daten eingeben und erhalten eine Schätzung. Die Gesamtnutzungsdauer variiert je nach Gebäudetyp und kann der Anlage 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV entnommen werden.
Haus von einem Gutachter schätzen lassen
Während eine Online-Schätzung Ihres Hauses einen ersten groben Überblick über den Wert bietet, ist sie für rechtlich relevante oder präzisere Wertermittlungen oft nicht ausreichend. In solchen Fällen raten wir Ihnen, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hinzuzuziehen.
Ein Gutachter verwendet gesetzeskonforme Bewertungsverfahren, die den anerkannten Standards entsprechen und auch in gerichtlichen Auseinandersetzungen Bestand haben. Während Online-Tools einen ersten Überblick liefern, beruht deren Schätzung des Hauswertes auf standardisierten Daten und berücksichtigen keine individuellen Besonderheiten der Immobilie. Sie können auch einen Makler beauftragen, der zwar Vergleichsobjekte heranziehen kann – doch oft gehen Maklereinschätzungen um ein Drittel am richtigen Verkehrswert vorbei. Die Vorteile eines Gutachters liegen daher auf der Hand:
- Rechtssichere Bewertung: Ein Gutachter nutzt gesetzlich anerkannte Verfahren.
- Berücksichtigung individueller Merkmale: Lage, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und andere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden detailliert geprüft. Besondere Immobilien (z. B. denkmalgeschützte Häuser oder Villen) lassen sich nicht zuverlässig online bewerten.
- Marktkenntnis und Erfahrung: Ein Sachverständiger lässt regionale Marktentwicklungen in die Bewertung einfließen.
- Detaillierte Immobilienbewertung mit Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten gibt eine fundierte Einschätzung des Marktwerts und wird von Banken, Behörden und Gerichten anerkannt.
Mit langjähriger Erfahrung und umfassendem Fachwissen bietet Heid Immobilienbewertung zuverlässige, unabhängige und präzise Wertgutachten für Häuser. Unsere Gutachter sind unter anderem von TÜV und DEKRA zertifiziert (DIN EN ISO/IEC 17024) und verfügen über fundierte Marktkenntnisse, sodass Eigentümer eine rechtssichere und marktgerechte Wertermittlung erhalten.
Basierend auf mehr als 4.000 positiven Bewertungen jährlich und einer Anerkennungsquote von 99,9 % sind unsere Gutachten ein verlässlicher Maßstab in der Immobilienbewertung. Das bestätigt auch unsere Zusammenarbeit mit Gerichten, Behörden und Steuerberatern bundesweit.
Zwar müssen Sie bei der Erstellung eines Gutachtens erst einmal mit Kosten rechnen. Allerdings gewährleistet diese Investition eine präzise und fachgerechte Bewertung, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen. In den folgenden Fällen ist es sogar notwendig, einen Gutachter zu beauftragen, um Ihr Haus bewerten zu lassen:
- Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie einer Scheidung,
- der Klärung von Besitzverhältnissen vor Gericht (zum Beispiel Streit um ein geerbtes Haus),
- zur steuerlichen Wertermittlung zu Ihren Gunsten anstatt nach Gutdünken des Finanzamts,
- bei Insolvenzverfahren und Zwangsversteigerungen,
- zur Bilanzierung oder
- vor der Beleihung der Immobilie.
Die Bank sichert Ihre Kreditvergabe mit einem Beleihungswertgutachten ab, welches sie selbst in Auftrag gibt. Das passiert in der Regel auch bei der Umschuldung eines Immobilienkredits.
Damit Sie sich von der Qualität unserer Gutachten selbst ein Bild machen können, stellen wir Ihnen zwei Mustergutachten zum kostenlosen Download zur Verfügung. Sehen Sie selbst, wie wir den Finanzamtwert einer Immobilie für die Erben senken konnten und wie der Verkehrswert bei einer Schenkung ermittelt wird.
So wird ein Haus geschätzt
Den Immobilienwert zu ermitteln ist keine einfache Pi-Mal-Daumen-Aktion, sondern folgt klaren gesetzlichen Vorgaben. Ein qualifizierter Immobiliensachverständiger setzt mindestens zwei anerkannte Bewertungsverfahren ein, um eine möglichst präzise Schätzung des Hauswertes zu erzielen. Besonders häufig kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, da es auf aktuellen Kaufpreisen ähnlicher Objekte in der Region basiert.
Wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen, hängt die Wahl des Verfahrens stark von der Art der Immobilie ab. Standardisierte Objekte wie Reihenhäuser lassen sich gut mit dem Vergleichswertverfahren bewerten, da meist genügend aktuelle Daten aus regionalen Verkäufen ähnlicher Häuser vorliegen. Bei außergewöhnlichen Spezialimmobilien oder Luxuswohnimmobilien – etwa denkmalgeschützte Altbauten mit extravagantem Garten oder einzigartigen Architektenhäusern – gibt es jedoch häufig keine passenden Vergleichsdaten in ausreichender Anzahl.
Für vermietete Häuser wird zusätzlich das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei ermittelt der Gutachter den Hauswert anhand der erzielbaren Mieteinnahmen. Faktoren wie Wohnfläche und Mietpreis pro Quadratmeter spielen dabei eine zentrale Rolle.
Sollten Sie hingegen ein abgelegenes, selbstgenutztes Einfamilienhaus schätzen lassen, liefert das Sachwertverfahren oft die genauesten Ergebnisse. Bei dieser Methode wird der Immobilienwert aus den Bau- und Grundstückskosten sowie deren Wertentwicklung berechnet.
Wer sein Haus von einem Sachverständigen schätzen lässt, investiert in Sicherheit. Denn nur mit einem klar definierten Wert lassen sich fundierte Entscheidungen treffen – egal ob privat, familiär oder steuerlich motiviert.
Ing. André Heid M.Sc.
So viel kostet es, ein Haus schätzen zu lassen
Die Kosten, um ein Haus schätzen zu lassen, hängen maßgeblich davon ab, wer die Bewertung vornimmt und zu welchem Zweck. Mit folgenden Kosten können Sie in etwa rechnen, je nachdem, welche Dienstleistung Sie nutzen möchten, um Ihr Haus schätzen zu lassen:
- Online: gratis bis zirka 99 Euro
Den Wert eines Hauses online schätzen zu lassen, ist zwar günstig, hat vor Gericht oder bei Behörden aber keinen Bestand. - Verkehrswertgutachten: ab zirka 2.890 Euro
Ein Verkehrswertgutachten für Wohnimmobilien gibt es ab zirka 2.890 Euro. Lassen Sie Ihr Haus vom Profi ordentlich, behördenkonform und gerichtsgültig schätzen. Kontaktieren Sie einen zertifizierten Gutachter zur korrekten Schätzung Ihres Hauswerts. - Kurzgutachten: zirka 1.690 Euro
Wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich zu privaten Zwecken lassen wollen, stellt ein Kurzgutachten, das von einem erfahrenen Gutachter erstellt wird, eine kostengünstigere und dennoch sehr akkurate Alternative dar. - Beleihungswertgutachten: Kosten nach Aufwand
Banken benötigen ein Beleihungswertgutachten, um die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung abzustecken.
In Anbetracht der Umsätze, die mit einer Immobilie erzielt werden, oder dem Vermögen, das durch die korrekte Schätzung des Hauswertes gerettet wird, rentieren sich die Kosten für die Immobilienbewertung in den meisten Fällen. Wägen Sie jedoch gründlich ab, wie, wo und von wem Sie Ihr Haus bewerten lassen.
Vergleichen wir einmal Kosten und Nutzen für die Schätzung des Hauswerts in einer Tabelle:
| Kosten | Datengrundlage | Genauigkeit | Dauer | Akzeptanz Behörde & Gericht | |
| Sachverständiger Verkehrswertgutachten | Ab 2.890 € | Sehr viele inkl. Grundbucheintrag & Baupläne | Sehr genau | 2 – 4 Wochen | Ja |
| Sachverständiger Kurzgutachten | Ab 1.690 € | Sehr viele | Sehr genau | 1 – 2 Wochen | Eher nicht |
| Makler | Kostenlos bei Auftrag | Objektbeschreibung, Vergleichswerte | Unterschiedlich | 1 – 4 Wochen | Nein |
| Online-Tool | Kostenlos bis ca. 99 € | Wenige Eckdaten wie Postleitzahl, Wohnfläche, Baujahr | Grobe Orientierung | Sofort – 2 Tage | Nein |
Die Kosten für Immobiliengutachter belaufen sich üblicherweise auf 160 Euro pro Stunde. Letztendlich gibt es aber keine festgeschriebenen Kosten, die ein Gutachter verlangen kann. Das Honorar kann frei verhandelt werden.
Das klingt im ersten Moment nach viel Geld. Aber bedenken Sie, welche Beträge eine ordentlich durchgeführte Immobilienbewertung Ihnen ersparen kann. Sie bewahrt Sie vor Fehlkäufen, senkt Ihre Steuerlast und stellt sicher, dass Miterben oder ehemalige Ehepartner fair vorgehen.
Tipp: Klären Sie den Kostenrahmen mit dem Gutachter unbedingt im Vorfeld ab, bevor Sie Ihr Haus schätzen lassen. Die zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter der Heid Immobilienbewertung vereinbaren nach einem kostenlosen Erstgespräch einen Festpreis mit Ihnen, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen möchten. Nachträglich kommen keinerlei zusätzliche Kosten auf Sie zu.
Häufige Fragen zur Schätzung des Hauswertes
Wer sein Haus schätzen lassen möchte, hat oft viele Fragen zum Bewertungsprozess, den Methoden und den anfallenden Kosten. Damit Sie bestens informiert sind, haben wir die häufigsten Fragen zur Schätzung Ihres Hauswertes für Sie zusammengestellt und beantwortet.
Welches Verfahren wird zur Immobilienbewertung genutzt?
Je nach Immobilie kommen drei gängige Bewertungsverfahren zum Einsatz: Vergleichswertverfahren (für Standardimmobilien mit vielen Vergleichsdaten), Sachwertverfahren (für selbstgenutzte Häuser oder Neubauten) oder Ertragswertverfahren (für Wohnungen und vermietete Immobilien). Ein Gutachter wählt die Methode, die am besten für Ihre Immobilie geeignet ist und sichert die Schätzung des Immobilienwerts durch ein stützendes Verfahren ab.
Welche Unterlagen werden für eine Hausbewertung benötigt?
Damit ein Gutachter eine präzise Schätzung des Hauswertes vornehmen kann, sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Wer sein Haus schätzen lassen möchte, sollte folgende Dokumente bereithalten:
- Grundbuchauszug – Informationen zu Eigentumsverhältnissen und eventuellen Belastungen
- Grundriss und Baupläne – Angaben zur Wohnfläche und Raumaufteilung
- Energieausweis – Dokumentation des energetischen Zustands der Immobilie
- Nachweise über Modernisierungen – Informationen zu durchgeführten Sanierungen und Renovierungen
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten) – Erforderlich zur Bewertung der Ertragskraft einer Immobilie
Welche Unterlagen wir weiterhin benötigen, um Ihr Grundstück und Haus korrekt zu schätzen, fassen wir in unserer kostenlosen Checkliste zusammen.
Wie lange ist eine Hausschätzung gültig?
Ein Gutachten stellt eine Wertermittlung zu einem bestimmten Stichtag dar. Es verliert nicht automatisch seine Gültigkeit, wird jedoch nach etwa 6 bis 12 Monaten marktseitig kritisch hinterfragt – insbesondere bei schwankenden Immobilienpreisen. Bei Bedarf kann der Stichtag aktualisiert werden.
Kann ich mein Haus selbst schätzen?
Grundsätzlich können Sie versuchen, den Wert Ihres Hauses selbst einzuschätzen, indem Sie die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung recherchieren oder Online-Bewertungstools nutzen. Allerdings fehlt es Privatpersonen oft an der nötigen Marktkenntnis und Fachkompetenz, um alle relevanten Faktoren wie Lage, Bausubstanz oder Modernisierungen realistisch einzuschätzen. Zudem sind Online-Berechnungen oft ungenau, da sie individuelle Besonderheiten der Immobilie nicht berücksichtigen. Erschwerend kommt hinzu, dass Sie mit Ihrem Haus Erinnerungen verknüpfen, die Immobilie nach Ihrem Geschmack eingerichtet und gestaltet haben und ihren Wert daher zwangsläufig nicht objektiv betrachten können. Sie benötigen eine gründliche Ermittlung des Hauswertes? Für eine fundierte und rechtssichere Wertermittlung kommen Sie um einen fähigen Gutachter nicht herum.
Wann ist es sinnvoll, mein Haus von einem Gutachter bewerten zu lassen?
Ein Gutachten ist besonders wichtig bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung, bei steuerlicher Relevanz oder zu Finanzierungszwecken. Eine Online-Bewertung reicht dabei nur für eine erste Einschätzung aus, ist aber nicht rechtlich bindend und mangels Detailgrad der zugrunde liegenden Daten oft weit vom tatsächlichen Marktwert der Immobilie entfernt.
