Immobilien­bewertung
Ebermannstadt

Der Ertragswert einer Immobilie wird bei vermieteten und verpachteten Objekten grundsätzlich anhand der Einnahmen, die die Immobilie abwirft, ermittelt. Neben dem Ge­bäu­de­er­trags­wert fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Beide Werte werden im Rahmen des ge­set­zes­kon­for­men Er­trags­wert­ver­fah­rens addiert, um den korrekten Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Nach einem Brand hoffen Hausbesitzer darauf, auf Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zählen zu können. Die Behebung der durch das Feuer verursachten Schäden am und im Gebäude kosten oft ein Vermögen. Ein Scha­den­gut­ach­ten, das von einem auf Brandschutz spezialisierten Gutachter angefertigt wird, stellt nach einer genauen Untersuchung vor Ort die Brandursache, die Folgeschäden des Feuers und die zu erwartenden Reparaturkosten fest. Das Gutachten eines Sach­ver­stän­di­gen mit nachgewiesener Brandschutz-Expertise – dazu gehören chemisches, physikalisches und technisches Fachwissen – ist rechtsgültig.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Mo­der­ni­sie­run­gen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gut­ach­ter­aus­schuss mindestens alle zwei Jahre für un­ter­schied­li­che Zonen innerhalb von Ebermannstadt ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durch­schnitts­wer­te von Grund­stücks­ver­käu­fen innerhalb der Bo­den­richt­wert­zo­ne.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grund­stücks­wer­tes berücksichtigt.

Der Lie­gen­schafts­zins­satz wird als Markt­an­pas­sungs­fak­tor für das Er­trags­wert­ver­fah­ren benötigt. Er wird in den Grund­stücks­markt­be­rich­ten der Gut­ach­ter­aus­schüs­se veröffentlicht. Nur wenige Stadt­ver­wal­tun­gen geben den Lie­gen­schafts­zins­satz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gut­ach­ter­aus­schuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutschland durch­schnitt­li­che Lie­gen­schafts­zins­sät­ze für un­ter­schied­li­che Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Lie­gen­schafts­zins­sät­ze:

• 2,5 bis 3,5 für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser
• 4,0 bis 5,0 für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Ge­schäfts­im­mo­bi­li­en und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Lie­gen­schafts­zins­satz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Lie­gen­schafts­zins­sät­ze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, au­ßer­ge­richt­li­chen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Ver­mö­gens­pla­nung erstellt.

Wenn Sie die benötigten Dokumente nicht vorliegen haben, können Sie Ihrem Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter eine Vollmacht erteilen, damit dieser die für die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie unerlässlichen Unterlagen bei den zuständigen Behörden beschafft. Selbst­ver­ständ­lich können Sie die einzelnen Dokumente auch selbst organisieren.

• Den amtlichen Lageplan erhalten Sie im Lie­gen­schafts­amt Ihrer Gemeinde.
• Den Grundbuchauszug fordern Sie im Grundbuchamt an, das dem für Ihren Wohnort zuständigen Amtsgericht angehört.
• Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen sowie die Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung werden bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de verwahrt.
• Sofern Sie keinen Energieausweis haben, erstellt diesen beispielsweise ein befähigter Schorn­stein­fe­ger­meis­ter oder direkt Ihr qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter für Sie.
• Eine Übersicht über Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen fertigen Sie anhand von Hand­wer­ker­rech­nun­gen mit Leis­tungs­be­schrei­bun­gen selbst an. Bei vermieteten Objekten kann die Hausverwaltung behilflich sein – auch bei einer Mietaufstellung.

Wenn Sie eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung mit juristischer Tragweite, beispielsweise für

• Baumängel und Bauschäden,
• einen Erb­schafts­streit,
• eine Scheidung,
• eine Schenkung,
• eine Vormundschaft,
• eine Entschädigung,
• Rechte (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht) und Belastungen (z.B. Darlehen),
• einen Ver­si­che­rungs­fall oder
• Differenzen mit dem Finanzamt haben,
• sollten Sie auf einen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter in Ebermannstadt zurückgreifen, der
• von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt
• oder von DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert oder TÜV nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert wurde.

Gutachter mit entsprechenden Zer­ti­fi­zie­run­gen wenden ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren an, die vor Gericht Bestand haben. Um sicher zu gehen, lassen Sie sich aktuelle, gültige Zertifikate zeigen.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln zu können, benötigt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter spätestens nach der persönlichen Besichtigung des zu bewertenden Objekts folgende Dokumente:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (Ku­ba­tur­be­rech­nung)
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan
• Tei­lungs­er­klä­rung (bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen)
• Mietverträge und Mietaufstellung (bei vermieteten Wohnungen)
• Übersicht über wesentliche Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 20 Jahre
• Wohnflächen- bzw. Nutz­flä­chen­be­rech­nung