Von ·

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Wie kann ich mein Geld heute noch ohne Verlust anlegen? Sind Pflegeimmobilien eine geeignete Kapitalanlage für Privatpersonen – gerade im Hinblick auf die Altersvorsorge? Wir geben in diesem Magazin-Beitrag Einblick in die Welt der Pflegeimmobilien. Dabei gehen wir auf die Vorteile ein, beleuchten die Risiken und legen ausführlich dar, wie die Wertermittlung erfolgt und die Rendite berechnet wird.

Das Wichtigste in Kürze

  • Pflegeimmobilien sind Wohneinheiten in einer Pflegeeinrichtung, zu denen auch Seniorenresidenzen gehören.
  • Rechtliche Grundlage für staatlich bezuschusste Pflegeimmobilien sind die Sozialgesetzbücher (SGB) XI und XII. Hinzu kommen von Bundesland zu Bundesland unterschiedliche Regelungen in einem Teilmarkt für Spezialimmobilien mit hohen Auflagen.
  • Pflegeimmobilien als Kapitalanlage eigenen sich für Privatanleger – auch mit geringer Finanzkraft – sowie zur Altersvorsorge.
  • Die Vorteile gegenüber anderen Immobilien, wie einer Eigentumswohnung, liegen in dem sehr geringen Verwaltungsaufwand und der nahezu garantierten, inflationsausgleichenden Mietzinszahlung durch den Betreiber mit langer Laufzeit. Zudem profitieren Anleger von steuerlichen Vergünstigungen und dem bevorzugten Belegungsrecht (Eigenbedarf). Die größten Risiken sind Abrechnungsbetrug und Insolvenz. Daher ist im Vorfeld eine eingehende Prüfung der Referenzen von Betreibern und Bauträgern ratsam.
  • Fonds für Pflegeimmobilien werden nicht an der Börse, sondern lediglich auf Zweitmärkten gehandelt, was gegebenenfalls einen Weiterverkauf erschwert.

Deutschland altert rasant. Vor allem die Zahl der Hochbetagten steigt: Gegenwärtig sind fünf Prozent der Einwohner über 80 Jahre alt. Im Jahr 2050 werden es nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes dreimal so viele sein, in den nächsten 20 Jahren kommen die „Babyboomer“ hinzu. Die Folge ist eine weitere Zunahme von Pflegebedürftigen, die einen Heimplatz benötigen. Schon heute reichen die Plätze kaum aus, obwohl sowohl öffentliche als auch private Bauherren umfassend in stationäre Pflegeeinrichtungen investieren. Diese Spezialimmobilien, die sich in zahlreiche Arten ausdifferenzieren, sind zu einem Wachstumsmarkt mit hoher Renditeerwartung geworden. Pflegeimmobilien sind eine aussichtsreiche Kapitalanlage.

Pflegeheim als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien sind eine zukunftssichere Kapitalanlage.

Was sind Pflegeimmobilien?

Als Pflegeimmobilie wird eine Wohneinheit in einem Pflegeheim verstanden. Unter den Begriff Pflegeheim wiederum fallen Gebäude, in denen pflegebedürftige Menschen betreut leben. Experten unterscheiden unter anderem:

  • Betreutes Wohnen (Servicewohnen),
  • geriatrische Einrichtungen,
  • Pflegeheime,
  • Seniorenresidenzen und Wohnstifte.

Eine Pflegeimmobilie ist weder ein Krankenhaus noch ein Rehabilitationszentrum noch ein Altersheim, sondern ein Pflegeappartement. Ein Pflegeheim wird gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt. Eine Wohneinheit darin, Pflegeappartement genannt, besteht üblicherweise aus einem Zimmer mit eigenem Bad und ist altersgerecht ausgestattet. Einzelzimmer sind üblicher, unkomplizierter und rentabler als Doppelzimmer. Eine Unterteilung zwischen Wohn- und Schlafzimmer ist bei einer durchschnittlichen Appartementfläche von 25 bis 35 m² selten vorgesehen, eine eigene Küche wird ebenfalls nicht benötigt, da sich der Betreiber um die Verpflegung kümmert. Wenn Sie Pflegeappartements kaufen, erwerben Sie neben Ihrer Wohnfläche automatisch einen Anteil an der Gemeinschaftsfläche der Einrichtung. Dazu gehören Waschküche, Küche, Speisesaal, Terrasse, Grünanlagen und Gemeinschaftsräume.

Pflegeimmobilien sind ideal als Kapitalanlage. Der Anleger wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und profitiert von der Mietrendite. Er erhält mit dem Kauf Rechte, die denen einer Eigentumswohnung ähneln. So kann der im Grundbuch eingetragene Eigentümer einer Pflegeimmobilie diese unproblematisch beleihen, vererben, verkaufen, verschenken oder selbst einziehen.

Da Pflegeheime Einrichtungen sind, die einen sozialen Zweck erfüllen, werden sie im Einklang mit dem Sozialgesetzbuch XI und XII – hier vor allem § 75 – finanziell vom Staat gefördert. Neben diesen förderungsfähigen Pflegeimmobilien, die staatliche Zuschüsse erhalten, gibt es noch nicht-förderungsfähige Sozialimmobilien. Dabei handelt es sich um betreutes Wohnen mit oder ohne Pachtvertrag, in jedem Fall aber ohne finanzielle Unterstützung durch die Sozialkassen.

Warum soll ich in Pflegeimmobilien investieren?

Aktuell gelten 2,5 Millionen Einwohner in Deutschland als pflegebedürftig. Immer noch wird die Mehrzahl der bedürftigen Menschen von ihren Angehörigen zu Hause gepflegt. Doch die Zahl der Jüngeren nimmt ab, viele Kinder wohnen nicht mehr in der Nähe der elterlichen Wohnung. So ist zu erwarten, dass der Bedarf an professionellen Pflegeeinrichtungen weiter ansteigt. Heute leben etwa 30 Prozent der pflegebedürftigen Senioren in einem Heim. Experten schätzen, dass bis zum Jahr 2030 landesweit bis zu 350.000 Pflegeplätze fehlen könnten. Der Bedarf an Wohnraum ist gegeben.

Wer langfristig in seine Altersvorsorge investieren möchte, sollte Pflegeappartements kaufen. Der Verwaltungsaufwand ist minimal, die Mietrendite ist hoch und sicher – und: Wenn der Kapitalanleger irgendwann selbst zum Pflegefall wird oder seinen Lebensabend in einer hochwertigen Seniorenresidenz verbringen möchte, kann er Eigenbedarf anmelden. An kurzfristigen Gewinnen interessierte Spekulanten sollten hingegen keine Pflegeimmobilie kaufen, da sich dieses Investment erst über viele Jahre hinweg auszahlt.

Betreute Seniorin zeigt Fotos.

Rentner erfahren in einer Seniorenresidenz mehr Zuspruch als allein zu Hause.

Investment-Grundlagen von Pflegeimmobilien

Deutschland altert unterschiedlich, so der Befund des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Der Anteil der 65-Jährigen und Älteren an der Bevölkerung ist in weiten Teilen Ostdeutschlands – in Sachsen nahezu flächendeckend 25 Prozent und mehr – wesentlich höher als etwa in Baden-Württemberg. Neben einem enormen Platzbedarf in den Millionenmetropolen, rechnen Branchenexperten vor allem in Bad Segeberg, Bremen, Karlsruhe, Oldenburg, im Großraum Hannover, im erweiterten Münchner Umland (Dachau, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, Rosenheim) sowie im Rhein-Sieg-Kreis und Rhein-Neckar-Kreis mit einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage an Pflegeappartements.

Pflegeheime sind Betreiberimmobilien

Etwa 13.000 Seniorenheime gibt es derzeit in Deutschland. Betrieben werden die Einrichtungen von Kommunen, gemeinnützigen Organisationen und privaten Akteuren. Das Angebot ist je nach Bundesland verschieden. Fast die Hälfte aller Pflegeheime wird inzwischen von privaten Trägern betrieben, während der Anteil karitativer Wohlfahrtsverbände wie Caritas und Deutsches Rotes Kreuz zurückgeht. Kommunen betreiben mittlerweile weniger als vier Prozent der Pflegeheime. Dabei handelt es sich im Schnitt mit 87 Pflegeplätze pro Heim um die größten Einrichtungen. Private Betreiber bieten durchschnittlich 75 Pflegeplätze, gemeinnützige Organisationen liegen mit 79 dazwischen.

Die Unterschiede im Hinblick auf die Pflegeplätze pro Einrichtung zwischen Stadt und Land sind beträchtlich. In Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohnern verfügen Pflegeheime im Schnitt über 18 bis 28 Pflegeplätze mehr – je nach Trägerschaft. Es fällt auf, dass in den Städten vorwiegend gemeinnützige Organisationen Pflegeheime betreiben, während Seniorenresidenzen in ländlichen Gegenden eher von privaten Betreibern gemanagt werden. Ausnahmen sind Berlin und Hamburg – dort gehören mehr als die Hälfte der Pflegeheime privaten Trägern. In den Bundesländern Schleswig-Holstein und Niedersachsen zeichnen private Akteure bereits für mehr als 60 Prozent der Seniorenresidenzen verantwortlich.

Je größer der Betreiber, desto

  • leichter tut er sich bei der Personalbeschaffung,
  • höhere Mieten kann er zahlen,
  • mehr Synergieeffekte kann er nutzen.

Die Unternehmensgruppe Korian aus Frankreich ist derzeit der Platzhirsch der Pflegeimmobilien auf dem deutschen Markt. Internationale Player sichern sich Stück für Stück Anteile an Betreibern, obwohl der hiesige Markt für Pflegeimmobilien mit komplexen Heimbauordnungen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, stärker reguliert ist als andere Immobilienteilmärkte. Alljährlich fließen Milliardensummen für Transaktionen auf dem deutschen Pflegeimmobilienmarkt.

Zusammengefasst: Die Mehrzahl der Altenpflegeheime wird von den Kommunen oder gemeinnützigen Wohlfahrtsverbänden unterhalten, während Residenzen von Privatinvestoren errichtet werden. Das Interesse der oft deutschlandweit aktiven privaten Betreiber richtet sich vornehmlich auf ältere Großstadtbewohner mit üppigerem Geldbeutel. Diese möchten ihren Lebensabend in den exklusiven Seniorenresidenzen mit Hotelcharakter so komfortabel wie möglich genießen.

Wertermittlung von Pflegeimmobilien

In diesem Abschnitt erfahren Sie, wie Immobiliengutachter bei der Wertermittlung von Pflegeimmobilien vorgehen, welche Bewertungsverfahren angewendet werden und welche Faktoren ausschlaggebend sind.

Die betriebsspezifischen Charakteristika sind wichtig bei der Bewertung von Spezialimmobilien wie stationären Pflegeeinrichtungen. Zentral bei der Planung von neuen Pflegeheimen ist die Langfristigkeit, denn die Immobilie soll jahrzehntelang ihren Zweck erfüllen. Die eingeschränkte Nutzbarkeit bedeutet ein größeres Risiko bei gleichzeitig höherer Renditeerwartung.

Der Standort ist erwartungsgemäß auch bei Pflegeimmobilien das wichtigste Erfolgskriterium. Lage-Grundvoraussetzungen sind die Nachfrage nach Heimplätzen, ein großes Einzugsgebiet und eine gute Infrastruktur. Private Bauherren, beziehungsweise Betreiber, bevorzugen wirtschaftlich prosperierende Ballungszentren mit anhaltendem Bevölkerungswachstum und hoher Kaufkraft. In den Innenstädten wird jedoch zunehmend das Bauland knapp, entsprechend hoch sind die Grundstückspreise. Daher weichen Heiminvestoren oft auf den Stadtrand aus. In strukturschwachen ländlichen Regionen siedeln sich trotz einer Überalterung der Bevölkerung kaum Seniorenresidenzen an.

Weiterhin entscheidend für den Erfolg der Pflegeimmobilie sind die objektbezogenen Faktoren – schließlich werden das Gebäude, das Grundstück und die Außenanlagen bewertet. Relevante Kennzahlen sind hier vor allem

  • Baujahr und baulicher Zustand,
  • Funktionalität des Gebäudes (einschließlich Erfüllung sämtlicher landesgesetzlicher Bestimmungen für Pflegeimmobilien),
  • Grundstücksgröße,
  • Qualität (und Abnutzungsgrad) der Inneneinrichtung,
  • technische Infrastruktur (Strom, Wasser).
Park eines Pflegeheims.

Ein Park mit Sitzgelegenheiten zwischen Bäumen erhöht die Attraktivität einer Pflegeeinrichtung.

Die Bewertung der Pflegeimmobilie erfolgt mittels eines Ertragswertverfahrens, da der vorrangige Verwendungszweck der Einrichtung – wie bei allen Spezialimmobilien – die Ertragserzielung ist. Unterliegt die Pflegeeinrichtung den Bestimmungen des SGB XI, wird zu ihrer Wertermittlung verpflichtend der Ansatz der Investitionsfolgekosten gewählt. Neben 100 Prozent der Baukosten wird ein Zuschlag von zehn Prozent auf die Erstausstattung zu den Investitionsfolgekosten gerechnet. Gezahlt werden die behördlich bewilligten Entgelte nach Bewohner und Aufenthaltstag. Einerseits bestehen regionale Unterschiede in der Entgelthöhe, andererseits sind die Tagessätze bei Neubauten bisweilen doppelt so hoch wie bei sanierten Pflegeimmobilien.

Der Wert des Gebäudes wird somit auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt. Miet- und Pachtverträge und die daraus hervorgehenden Renditen sind ein weiteres Kernkriterium für die Wertermittlung. Die Pachtwertmethode, als weitere Form des Ertragswertverfahrens, sichert ein Verkehrswertgutachten für eine Pflegeimmobilie alternativ zum Ansatz der Investitionsfolgekosten ab. Der nachhaltig erzielbare Ertrag fällt bei Pflegeheimen und hochwertigen Seniorenresidenzen jeweils unterschiedlich aus.

Die Basis der Berechnung im Wertermittlungsverfahren bildet der Bodenwert. Dieser wird anhand des Bodenrichtwertes je Quadratzentimeter und der Fläche bestimmt. Weitere Parameter sind die Einnahmen und Unterhaltungskosten, der Liegenschaftszins aber auch der bauliche Zustand der Pflegeimmobilie. Nicht wenige Altenheime speziell in den alten Bundesländern – entstanden meist in den 1980er Jahren – weisen einen Sanierungsstau auf und benötigen dringend eine Modernisierung.

Der Sachverständige sollte den regionalen Markt gut kennen, um auch die Mitbewerber einschätzen zu können. Nicht selten konkurrieren an attraktiven Standorten zu viele Anbieter um die Pflegebedürftigen. Die Wettbewerbsstärke des Heimbetreibers ist bei der Bewertung von Pflegeimmobilien zentral. Denn die örtlich vorhandene Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Häuser mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis.

Rendite von Pflegeimmobilien

Bauträger, Betreiber und Vermittler von Pflegeimmobilien ködern Investoren mit Mietrenditen von bis zu acht Prozent. Realistischer sind Mietrenditen zwischen 3,5 und fünf Prozent bei einem langfristigen Engagement. Damit sind die erzielbaren Gewinne nicht höher als bei vermieteten Eigentumswohnungen. Allerdings ist bei Pflegeimmobilien das Risiko von Mietausfall, Mietnomaden und Leerstand praktisch bei null, die Instandhaltungskosten sind niedriger als bei Wohnungen und ein Inflationsausgleich durch eine Indexmiete gegeben. Beziehen Sie zur Ermittlung der Rendite auch die Kaufnebenkosten mit ein, da Sie sonst ein verzerrtes Bild mit schöngerechneten Zahlen erhalten.

Ob die Renditeversprechungen der Betreiber realistisch sind, sollten Sie von einem unparteiischen, spezialisierten Gutachter überprüfen lassen – bevor Sie eine Pflegeimmobilie kaufen. Kontaktieren Sie uns dazu gerne! Eine Checkliste, welche Unterlagen wir zur Verkehrswertermittlung eines Pflegeappartements benötigen, können Sie kostenlos herunterladen.

Vorteile und Risiken von Pflegeimmobilien

Natürlich ist bei Pflegeimmobilien – wie bei allen anderen Immobilien mit hochtrabenden Renditeversprechen – nicht alles Gold, was glänzt. Dennoch überwiegen die Vorteile, Pflegeappartements zu kaufen.

Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Die Vorteile einer Investition in eine Pflegeimmobilie sind mannigfaltig:

  • Minimaler Aufwand: Der Kapitalanleger schließt den Mietvertrag seiner Pflegeimmobilie nicht mit dem einzelnen Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser kümmert sich um die Vermietung, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung – schlicht: um die ganze Verwaltung.
  • Kaum laufende Kosten: In den ersten fünf Jahren gewährleistet der Bauträger Mängelfreiheit, anschließend haftet der Vermieter dafür. Die Eigentümergemeinschaft ist lediglich zur Deckung der Kosten für Arbeiten an der tragenden Gebäudekonstruktion samt Dach verpflichtet. Mit zwei bis drei Euro Instandhaltungskosten im Jahr pro Quadratmeter Eigentum an der Pflegeinrichtung, haben sich die Ausgaben, zu denen auch Grundsteuer und Verwaltungskosten zählen, im Schnitt erledigt.
  • Zukunftssichere, lukrative Rendite: Die Einnahmen sind langfristig gesichert, denn durch die demographische Überalterung der Gesellschaft werden immer mehr Pflegeplätze benötigt. Mieteinnahmen und Wertsteigerungen werden mit 3,5 bis acht Prozent angegeben. Diese Prognose lässt selbst bei einem Weiterverkauf auf einen ordentlichen Gewinn hoffen. Die Mietverträge werden mit dem Betreiber abgeschlossen, oft langfristig über mehrere Dekaden und mit Verlängerungsoption. Die Indexmiete wird regelmäßig an Inflation und Marktsituation angepasst. Eine Mietpreisbremse gilt für Pflegeappartements nicht.
  • Kein Mietausfall: Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten eines Mieters bedeuten für Eigentümer einer Pflegeimmobilie keinen Zahlungsausfall, da der Pächter (Betreiber) die Miete weiterhin überweist und der Staat oder die Versicherung einspringt.
  • Steuerlicher Vorteil: Pflegeimmobilien bringen Steuervorteile mit sich. Ein Pflegeappartement kann mit zwei Prozent auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Zusätzlich kann die Möblierung über zehn Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Im Fall einer Fremdfinanzierung sind obendrein deren Zinsen steuerlich abzugsfähig.
  • Günstige Finanzierung: Sogar Kleinanleger können auf Kredit einsteigen, da die Konditionen zur Finanzierung dank der hohen Renditeprognosen günstig sind.
  • Provisionsfreier Kauf: Meistens werden Pflegeimmobilien direkt vom Bauträger veräußert und sind damit provisionsfrei.
  • Staatliche Förderung: Wohnheime für Menschen mit Behinderung, Hospize, psychiatrische und stationäre Pflegeeinrichtungen werden vom Staat gefördert. Ist der Bewohner nicht mehr zahlungsfähig oder steht die Pflegeimmobilie leer, springt der Staat mit Mietüberweisungen ein. Eine Vielzahl der Pflegeeinrichtungen, die von dieser Förderung erfasst sind, offerieren allerdings keine einzelnen Pflegeappartements für Kapitalanleger.
  • Eigenbedarf: Der entscheidende Vorteil einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist die Möglichkeit, sie im Ernstfall selbst nutzen zu können. Wer eine Pflegeimmobilie in einem gut geführten Haus sein Eigen nennt, muss sich im Alter nicht von Angehörigen pflegen lassen oder jahrelang auf einer Warteliste für die Seniorenresidenz der Wahl ausharren, sondern handelt ein bevorzugtes Belegrecht für sich selbst oder nahestehende Angehörige aus, um im Ernstfall jederzeit selbst einziehen zu können. Die eigenen Unterhaltskosten werden mit der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechnet.
Pflegeheim-Bewohnerin wird betreut.

Vorteil für Pflegeappartement-Eigentümer: Im Ernstfall können Sie selbst einziehen.

Nachteile und Risiken

Einige kleine Pflegeeinrichtungen, mit weniger als 70 Pflegeplätzen, kämpfen mit der Wirtschaftlichkeit des Betriebs. Bei einer Insolvenz greift in den ersten Monaten in der Regel eine abgeschlossene Pacht-/Mietausfallversicherung. Da die Versorgung von Pflegebedürftigen in einem Wohlfahrtsstaat hohe Priorität genießt, springt im Anschluss meist der Staat als Betreiber ein. Dann wird ein neuer Mietvertrag ausgehandelt.

Ein größeres Risiko besteht in der Seriosität des Betreibers. Immer wieder werden Fälle bekannt, in denen fragwürdige Betreiber-Gesellschaften mit Abrechnungsbetrug konfrontiert werden. Wer eine Pflegeimmobilie kauft, sollte unbedingt im Vorfeld die Referenzen des Betreibers prüfen.

Ein genauer Blick in den Vertrag versteht sich vor dessen Unterschrift von selbst. Achten Sie darauf, ob der Eigentümer oder der Vermieter/Betreiber für die Instandhaltungskosten aufkommt und wie umfassend Ihr Recht auf Eigenbedarf ausgelegt ist. Üblicherweise zeichnet die Eigentümergemeinschaft lediglich für die Instandhaltung der tragenden Konstruktion des Gebäudes einschließlich des Daches verantwortlich. Viele bestehende Pflegeheime müssen hinsichtlich des Brand- und Personenschutzes sowie der Barrierefreiheit nachgerüstet werden, um den gesetzlichen Anforderungen der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV), ergänzt durch Regelungen des jeweiligen Bundeslandes, zu entsprechen.

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um einen durchregulierten Markt. Die politischen Rahmenbedingungen ändern sich stetig und stellen einen Unsicherheitsfaktor für Großinvestoren und Privatanleger dar. Die Festlegung baulicher Anforderungen an Pflegeheime ist Sache der einzelnen Bundesländer. Diese handhaben ihre Gesetzgebungskompetenz unterschiedlich, sodass von Land zu Land verschiedene Vorgaben, beispielsweise hinsichtlich der Anzahl der Einzelzimmer oder deren Mindestgröße, gelten. Fakt ist auch: Eine anderweitige Nutzung ist bei Pflegeimmobilien schwierig. Am ehesten ist eine Umwidmung in ein Hotel denkbar. Wahrscheinlicher ist der umgekehrte Weg: Die Transformation eines ehemaligen Hotels in eine Seniorenresidenz.

Leerstand und Mietausfall sind hingegen kein relevantes Risiko. Einerseits ist der Bedarf an Pflegeplätzen hoch und steigt kontinuierlich bei aktuell unzureichender Versorgung. Andererseits springt die Versicherung kurzfristig und der Staat meist langfristig ein.

Lassen Sie sich dennoch nicht von traumhaften Gewinnversprechen von acht Prozent oder mehr täuschen. Renditeprognosen aus dem Prospekt sind oft geschönt. Beauftragen Sie einen neutralen und kompetenten Sachverständigen zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, um eine realistische und verlässliche Einschätzung Ihrer Pflegeimmobilie zu erhalten.

Das könnte Sie auch interessieren
Wertermittlung von Büroimmobilien – Ertragswertverfahren & Sachwertverfahren
Immobilienbewertung von Bürogebäuden verstärkt nachgefragt Bürogebäude sind heutzutage aus dem Stadtbild nicht mehr wegzudenken. Sie bilden einen wichtigen Bestandteil urbaner Landschaften. Büroimmobilien beherbergen hauptsächlich Arbeitsplätze. Neben konventionellen Büroräumen sind in ihnen Mehrraumbüros, Konferenzsäle und
zum Artikel ->

Pflegeappartements kaufen

Sie möchten in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage investieren? Wir zeigen Ihnen Möglichkeiten auf, wie und wo Sie Pflegeappartements kaufen können und worauf es dabei ankommt.

Wie kauft man eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Pflegeeinrichtungen werden entweder von einem Bauträger oder dem Betreiber geplant und errichtet. Die Immobilie wird in kleine Einheiten gestückelt, in die Kapitalanleger als Investoren einsteigen können. Eine solche Einheit besteht üblicherweise aus einem Zimmer mit eigenem Bad sowie einem prozentualen Anteil an Gemeinschaftsflächen.

Kapitalanleger können entweder in einen Neubau investieren oder eine Wohneinheit einer bestehenden Pflegeimmobilie übernehmen. Diese werden sowohl in Zeitschriften und auf Immobilienanzeigenplattformen im Internet zum Kauf angeboten als auch von spezialisierten Immobilienmaklern. Die versierten Makler der Heid Immobilien GmbH vermitteln Ihnen gerne eine begutachtete Pflegeimmobilie zu seriösen Konditionen.

Bei einem Neubau sind die Erfahrung des Bauträgers und der regionale Bedarf an Pflegeplätzen entscheidende Kaufkriterien, während Sie bei Bestandsimmobilien ein Auge auf den baulichen Zustand, Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen und zusätzliche Kosten für anstehende Modernisierungen haben sollten. Die Lage und die Qualität der Ausstattung sind für jegliche Art von Pflegeimmobilien ausschlaggebend.

Wie viel kostet eine Pflegeimmobilie?

Eine solide Pflegeimmobilie kostet ab zirka 120.000 Euro. Möchten Sie ein Luxus-Pflegeappartement kaufen, noch dazu in exponierter Lage, wechseln durchaus Summen in dreifacher Höhe den Besitzer. Benötigen Sie eine Finanzierung für Ihr Investment, sollten Sie zumindest ein Viertel des aufgerufenen Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch, Steuern) aus eigener Tasche beisteuern.

Welche Nebenkosten fallen bei Pflegeimmobilien an?

Die laufenden Nebenkosten halten sich mit ungefähr zwei, drei Euro jährlich pro Quadratmeter im Rahmen. Eigentümer von Pflegeimmobilien sind lediglich zur Instandhaltung von tragenden Gebäudekonstruktionen und des Daches verpflichtet. Dafür bildet die Hausverwaltung Instandhaltungsrücklagen. Für Reparaturen im restlichen Gebäude sowie in den Appartements, ist der Betreiber verantwortlich. Weitere laufende Kosten für den Kapitalanleger verursacht ansonsten nur die Verwaltung.

Die Kaufnebenkosten umfassen, basierend auf dem Kaufpreis

  • 3,57 bis 7,14 % Maklerprovision (je nach Bundesland und Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer),
  • 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland),
  • sowie zirka 1,5 % Notar und Grundbuch.

Worauf sollten Kapitalanleger beim Kauf einer Pflegeimmobilie achten?

Ein paar Dinge sollten Sie prüfen (lassen), bevor Sie eine Pflegeimmobilie kaufen.

  • Besteht in der Region zusätzlicher Bedarf an Pflegeplätzen?
  • Wie hoch ist die Auslastung?
  • Hat der Bauträger eines Pflegeneubaus die nötige Erfahrung in diesem Segment der Spezialimmobilien?
  • Erfüllt die Pflegeimmobilie die gesetzlichen Anforderungen des Bundeslandes?
  • Welchen Ruf hat der Betreiber?
  • Wie ist die Lage der Seniorenresidenz bzw. des Pflegeheims?

Neubau oder Bestandsimmobilie?

Bei Bestandsimmobilien ist neben der Auslastung, dem Ruf und der Kompetenz des Betreibers der Zustand des Gebäudes wichtig. Ist das Haus mit allen Gemeinschaftsräumen und Einzelzimmern auf dem Stand der Zeit und entspricht es den gültigen und in naher Zukunft in Kraft tretenden gesetzlichen Anforderungen des Landes? Im Falle von Umbauten oder Nachrüstungen kommen im Zuge einer Modernisierung oder Instandhaltungsmaßnahme sonst, je nach Vertragsgestaltung, früh außerplanmäßige Kosten auf den Eigentümer zu, die seine Rendite auf Jahre hinweg beträchtlich schmälern. Die Frage, ob sich eine Investition eher in neue Pflegeappartements oder in Bestandseinrichtungen lohnt, lässt sich nicht pauschal und klar beantworten, sondern hängt von individuellen Faktoren wie dem Bauzustand oder dem Bauträger ab.

Professionelle Standortanalyse

Besteht in der Gegend der favorisierten Pflegeimmobilie Bedarf an Pflegeplätzen? Diese Frage gerät häufig aus dem Fokus, da die bundesweite Tendenz eine steigende Nachfrage und mangelnde Erschließung ausweist. Vereinzelte Regionen sind allerdings hinreichend mit Pflegeheimen erschlossen, sodass sich ein Investment womöglich nicht lohnt. Wenn Sie in eine neues Pflegeappartement investieren, lassen Sie sich die regionale Bedarfsermittlung in Form einer professionellen Standortanalyse vorlegen. Haken Sie beim Bauträger außerdem nach, wie viel Erfahrung er mit der Realisierung von Pflegeeinrichtungen hat. Neulinge auf diesem Gebiet der Spezialimmobilien haben nicht immer alle für das Bundesland gültigen Gesetze für Pflegeeinrichtungen auf dem Schirm. Da passiert schon mal ein Fauxpas im Hinblick auf die essenzielle Barrierefreiheit.

Auslastung

Der Erfolg einer Pflegeeinrichtung ist maßgeblich vom Betreiber, seinen Markterfahrungen und seiner finanziellen Situation abhängig. Der Betrieb eines Seniorenheims ist kein Selbstläufer: Um wirtschaftlichen Erfolg zu haben, muss die Einrichtung dauerhaft zu etwa 95 Prozent belegt sein. Erreicht ein Heim diese Auslastung mittelfristig nicht und erwirtschaftet es trotz der staatlichen Pflegegelder keinen Gewinn, muss es höchstwahrscheinlich Insolvenz anmelden. Werfen Sie also einen akribischen Blick auf die Auslastung der Pflegeeinrichtung Ihrer Wahl und prüfen Sie die Referenzen des Betreibers.

Lage

Wie bei praktisch allen Immobilienarten ist die Lage ein wichtiges Kriterium für Seniorenresidenzen. Nicht nur im Hinblick auf den Bedarf an Pflegeplätzen in der Region, sondern auf die Mikro- und Makrolage im Ort kommt es an. Schließlich sind die Bewohner nicht im Heim eingesperrt, sondern möchten Ihren Lebensabend in einer schönen und praktischen Umgebung verbringen. Einkaufsmöglichkeiten und gastronomische Angebote in unmittelbarer Nachbarschaft sind zwar weitaus weniger relevant als für andere Wohnimmobilien, eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine ausreichende ärztliche Versorgung sowie fußläufiges Grün (Parks, Gärten) aber umso wichtiger.

Die kompetenten und zuverlässigen Sachverständigen von Heid verfügen über langjährige Erfahrung im Bereich Pflegeimmobilien und beraten Sie vor Ihrem Investment renditeorientiert und auf Sicherheit bedacht.

Wie vermietet man Pflegeimmobilien?

Der Kapitalanleger schließt den Mietvertrag nicht mit dem Bewohner seiner Pflegeimmobilie, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser kümmert sich um die Auslastung des Appartements. Ihm obliegen die meisten Instandhaltungsarbeiten, die Verwaltung und die Betriebskostenabrechnung. Der Betreiber steht in Kontakt mit dem Mieter beziehungsweise Bewohner, der Investor hat seine Ruhe.

Somit sind Pflegeappartements risikoärmer und kalkulierbarer als Eigentumswohnungen, da Pflegeimmobilien weder von der Inflation noch von der Konjunktur gebeutelt werden.

Welche Fonds gibt es zu Pflegeimmobilien und welche Vor- und Nachteile haben diese?

Pflegeimmobilien sind ein wachsender Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen in diesem Segment der Spezialimmobilien wird dominiert von institutionellen Anlegern. Portfolio-Deals von mehreren Milliarden Euro – allein in Deutschland – gehen auf den Finanzmärkten jährlich über die Bühne.

Wer keine eigene Pflegeimmobilie kaufen möchte, beteiligt sich in Form eines Fonds am Zukunftsmarkt „Pflege“. Pflegeimmobilienfonds erzielen Erträge durch Mieteinnahmen und den Objektverkauf nach Wertsteigerung. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist dieser steuerfrei. Bei Fonds mit Pflegeimmobilien handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen mit Besteuerung.

Gemanagt werden Pflegeimmobilienfonds von einer Investment-KG, die zur Risikostreuung Pflegeimmobilien von mehreren Betreibern an verschiedenen Standorten bündelt. Die Fondsanteile werden nicht an der Börse, sondern an einem Zweitmarkt gehandelt. Eine Finanzierung von Fondsanteilen per Kredit senkt die Rendite spürbar, daher sind Einmalzahlungen verbreitet. Fonds mit Pflegeimmobilien werden als Geldanlage in eine Investment-KG gemäß § 18 Investmentsteuergesetz (InvStG) als Vorabpauschale mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Vorteile eines Pflegeimmobilienfonds sind

  • der Sachwert, der einem Wachstumsmarkt zu Grunde liegt,
  • abgesicherte, inflationsbereinigte Einnahmen durch Indexmiete und Verankerung im Sozialgesetzbuch,
  • Unabhängigkeit von Konjunktur und Aktientrends.

Möchte ein Kapitalanleger seine Anteile an einem Fonds für Pflegeimmobilien verkaufen, ist dies, wie schon der Kauf, nur außerbörslich über einen Zweitmarkt möglich, kompliziert und oft mit Einbußen verbunden.

Pflegeimmobilie verkaufen

Ein Pflegeappartement zu verkaufen, ergibt nur dann Sinn, wenn

  • der Verkauf steuerfrei ist (nach Einhaltung der zehnjährigen Spekulationsfrist),
  • ein etwaiges Darlehen zur Finanzierung bereits vollständig zurückgezahlt wurde (sonst: Vorfälligkeitsentschädigung),
  • das Bezugsrecht bei eigener Pflegebedürftigkeit nicht mehr relevant ist und
  • die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eine enorme Wertsteigerung hinter sich hat, sodass ein deutlicher Gewinn realisiert werden kann.

Für den Verkauf einer Pflegeimmobilie benötigen Sie folgende Dokumente:

  • Verkaufsprospekt mit allen Unterlagen (vor allem Informationen zum Betreiber und zum Bauträger),
  • Baubeschreibung für das Pflegeheim und die Ausstattung / Einrichtung der Wohneinheit,
  • Grundriss des Pflegeappartements,
  • Wirtschaftsplan für die nächsten Jahre (jüngste Protokolle der Eigentümerversammlung einschließlich Höhe der Instandhaltungsrücklagen),
  • Teilungserklärung,
  • aktueller Grundbuchauszug,
  • notarieller Kaufvertrag,
  • Miet- bzw. Pachtvertrag für das Pflegeappartement,
  • einen gültigen Energieausweis,
  • Wohngebäudeversicherung,
  • ein Miet- oder Verkehrswertgutachten.

Entweder veräußern Sie Ihre Pflegeimmobilie in Eigenregie per Anzeige in einer geeigneten Fachzeitschrift, auf einem möglichst darauf spezialisierten Immobilienmarkt im Internet oder über einen Makler. Da es sich bei einem Pflegeappartement um ein komplexes Anlageprodukt handelt, für das tiefgründiges Fachwissen über Spezialimmobilien benötigt wird, ist die Vermittlung durch Experten ratsam. Wenden Sie sich dazu im Idealfall an die Person, bei der Sie die Pflegeimmobilie gekauft haben. Oft haben professionelle Vermittler solch spezieller Anlageimmobilien weitere Kunden, die nachkaufen möchten. Gleiches gilt für die Eigentümergemeinschaft: Stimmt die Mietrendite und die Zukunftsaussicht der Pflegeeinrichtung, sind viele Eigentümer an einem weiteren Pflegeappartement am bereits vertrauten Standort interessiert.

Sie benötigen noch mehr Ratschläge, was Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie eine Pflegeimmobilie verkaufen und wie Sie dies gewinnbringend machen? Die Immobiliensachverständigen von Heid haben auch eine Verkaufsberatung für Spezialimmobilien in ihrem Leistungskatalog.

Lohnt sich eine Pflegeimmobilie für private Kapitalanleger zur Altersvorsorge?

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist die ideale Altersvorsorge für alle, die in Betongold und den wachsenden Zukunftsmarkt „Pflege“ investieren möchten. Das Risiko ist sehr überschaubar, der aktuelle und zukünftige Bedarf an Pflegeappartements sehr hoch, die Mieteinnahmen langfristig sicher, der Verwaltungsaufwand minimal und Eigenbedarf ist leichter durchzusetzen als bei vermieteten Eigentumswohnungen. Pflegeimmobilien sind quasi frei von Mietnomaden; Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern sowie längerer Leerstand sind ebenfalls nahezu ausgeschlossen.

Pflegeimmobilien schneiden auch im Vergleich mit Gewerbeimmobilien gut ab, da sie, selbst für Kapitalanleger mit wenig Kenntnis des Immobilienmarktes und geringem Budget, leicht zu handhaben sind.

Die Immobiliensachverständigen von Heid denken bei einer individuellen Investmentberatung renditeorientiert für Sie, klären über Risiken auf und stellen Ihnen ihre umfassende und fundierte Marktkenntnis zur Verfügung.

Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung rund um die Themen Pflegeimmobilien als Kapitalanlage und Wertermittlung von Pflegeimmobilien. Egal, ob Sie ein Pflegeappartement kaufen oder Ihre Pflegeimmobilie verkaufen möchten – wir haben den richtigen Ansprechpartner für Ihr Anliegen. Rufen Sie uns unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

Investment-Kaufberatung

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

Das könnte Sie auch interessieren
Ratgeber Nießbrauch bei Immobilien
Nießbrauch ist quasi das erweiterte Wohnrecht. Hier erfahren Sie, welche Arten von Nießbrauch es gibt, welche Rechte und Pflichten Sie haben, wo die Vor- und Nachteile liegen und wie der Wert eines Nießbrauchrechts ermittelt wird.
zum Artikel ->

Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



Immobiliengutachter

Kompetente Experten vor Ort, die den Markt präzise einschätzen können, erzielen höhere Verkaufspreise.
Zusätzlich profitieren Sie von unseren schlanken und effizienten Prozessabläufen. Die hieraus resultierenden Preisvorteile geben wir gerne an unsere Kunden weiter.

Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


Jetzt kostenlos beraten lassen   Kontakt

 

©2019 Heid-Immobilienbewertung.de. All rights reserved. | Magazin | Leistungen | Ratgeber | Impressum | AGB | Datenschutz | Kontakt

Ausgezeichnet.org
Akzeptieren

Diese Website verwendet Cookies. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies gesetzt werden. Mehr erfahren (Datenschutz)