Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler? Wenn Sie sich fragen, wie Sie Ihre Immobilie selbst vermarkten, dann sind Sie hier genau richtig. Auf den ersten Blick scheint dieses Vorhaben zwar Geld zu sparen, aber als Privatperson ist es oft schwerer, ein Haus mit Gewinn zu verkaufen. In welchen Fällen Sie den Wohnungs- oder Hausverkauf ohne Makler wagen können, was es dabei zu beachten gilt und wie Sie dabei vorgehen, inklusive Checkliste zum Download – erfahren Sie in diesem Beitrag.
- Ein Haus- oder Wohnungsverkauf ohne Makler ist möglich, erfordert jedoch viel Zeit, Fachwissen und Engagement. Die Entscheidung sollte keinesfalls unüberlegt getroffen werden.
- Wenn Sie eine Immobilie ohne Makler verkaufen, sparen Sie sich die Maklerkosten und sind unabhängiger, tragen dafür aber selbst die Verantwortung und Kosten für die Vermarktung.
- Auf einen Immobilienverkauf ohne Makler sollten Sie sich umfangreich vorbereiten. Kennen Sie die Eckdaten Ihres Hauses und haben Sie alle benötigten Unterlagen parat.
- Egal ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen – auf ein Kurzgutachten sollten Sie nicht verzichten. Es liefert Ihnen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und unterstützt Sie bei der Kaufpreisgestaltung und -verhandlung.
Hausverkauf ohne Makler: Was ist zu beachten
Gewiss sparen Sie sich viel Geld, wenn Sie beschließen, ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Denn laut § 656c BGB dürfen Verkäufer die Maklerprovision nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Sie müssen mindestens die Hälfte selbst übernehmen, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Das macht es für viele Eigentümer interessant, Ihre Immobilie selbst zu vermarkten.
Verkäufer sollten jedoch keineswegs unterschätzen, dass ein privater Hausverkauf viel Zeit kostet und eine Menge an Fähigkeiten und Fachkenntnissen benötigt wird, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Ob Sie ein Haus mit oder ohne Makler verkaufen, hängt also maßgeblich von Ihrer Expertise und Ihren vorhandenen Ressourcen ab.
Vorteile beim Hausverkauf ohne Makler
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, profitieren Sie von folgenden Vorteilen:
- Es fällt keine Provision an: Wenn Sie Ihr Haus selbst vermarkten, sparen Sie die Maklerkosten. Die Maklerprovision beträgt je nach Bundesland etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises.
- Beim Verkauf haben Sie einen größeren Verhandlungsspielraum: Durch den Wegfall der Maklerkosten können Sie den Interessenten beim Verkaufspreis etwas entgegenkommen. Auch der Zusatz “ohne Makler” in der Anzeige lockt häufig mehr Interessenten an, da diese auf geringere Kosten spekulieren.
- Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und sind unabhängiger: Beim Hausverkauf ohne Makler können Sie sämtliche Schritte innerhalb des Verkaufsprozesses selbst bestimmen und steuern. Auch die Abstimmungsprozesse mit dem Makler entfallen. Außerdem sind Sie nicht an den Makler gebunden und können verschiedene Verkaufskanäle nutzen.
- Sie legen das Schicksal Ihrer Immobilie nicht in fremde Hände: Ob die Anzahl und Art der Interessenten, der Verkaufspreis oder die Gestaltung des Exposés – ohne Makler haben Sie jeden Schritt des Verkaufsprozesses selbst in der Hand.
Hausverkauf ohne Makler: Risiken, Nachteile und Kosten
Die Nachteile, die beim Hausverkauf ohne Makler auf Sie zukommen, sind nicht zu unterschätzen. Sie müssen sich folgenden Risiken bewusst sein:
- Sie müssen sehr viel Zeit aufwenden: Ein Hausverkauf kann zwischen 6 und 12 Monate dauern. Die Besichtigungen müssen zusätzlich zu Ihrem Privat- und Berufsleben koordiniert werden.
- Sie tragen die Kosten und die Verantwortung für die Vermarktung: Professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und eine ansprechende Anzeige – all das obliegt ohne Makler Ihrer Verantwortung.
- Sie müssen alle Unterlagen selbst einholen: Neben gesetzlichen Bestimmungen, wie der Vorlage eines Energieausweises, müssen Sie alle Unterlagen zum Objekt selbst einholen. Je nach Wohnort und Datenlage kann die Beschaffung der Unterlagen kompliziert sein.
- Sie erzielen oftmals nicht den bestmöglichen Preis: Makler sind Profis, wenn es um Verhandlungsstrategien geht. Neben dem Verhandlungsgeschick ist es wichtig, den Marktpreis zu kennen. Wird die Immobilie zu teuer angeboten, verlängert das den Verkaufszeitraum. Häufig müssen Sie in der Folge den Preis senken und landen unterhalb des Verkehrswertes.
- Das Vertragliche muss wasserdicht sein: Ein Makler hilft nicht nur bei der Vermarktung der Immobilie – auch beim Aufsetzen des Kaufvertragsentwurfs kann seine Expertise hilfreich sein ebenso wie bei den Vertragsverhandlungen. Sollten Sie sich für den Verkauf ohne Makler entscheiden, fallen diese Aufgaben Ihnen selbst zu.
- Der Verkaufsprozess belastet Sie unter Umständen nervlich: Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten und sich mit dem Mieter nicht einigen können, kann ein Immobilienverkauf ohne Makler mitunter sehr anstrengend sein. Da es keinen neutralen Dritten gibt, der vermitteln und Konflikte entschärfen könnte, müssen Sie alle Verhandlungen selbst führen. Das nimmt nicht nur viel Zeit in Anspruch, sondern kostet auch eine Menge Nerven.
Immobilie selbst vermarkten: Vorgehensweise und Ablauf beim Hausverkauf ohne Makler
Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler? Beim Immobilienverkauf ohne Makler läuft der Verkaufsprozess in zehn Phasen ab. Bevor wir näher auf jede Phase eingehen, finden Sie hier einen ersten Überblick:
| Schritt 1 | Zu Beginn stellen Sie die notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen. |
| Schritt 2 | Auf deren Basis legen Sie den Verkaufspreis fest oder lassen diesen durch einen Sachverständigen ermitteln. |
| Schritt 3 | Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, sobald Sie den Marktwert Ihrer Wohnimmobilie kennen. |
| Schritt 4 | Wählen Sie die geeignete Plattform für Ihr Inserat aus und stellen Sie es online. |
| Schritt 5 | Kontaktieren Sie geeignete Kaufinteressenten und vereinbaren Sie Besichtigungstermine. |
| Schritt 6 | Führen Sie Besichtigungstermine durch. |
| Schritt 7 | Verhandeln Sie mit Kaufinteressenten und klären Sie die Vertragsdetails. |
| Schritt 8 | Setzen Sie den Kaufvertrag auf. |
| Schritt 9 | Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar. |
| Schritt 10 | Übergeben Sie Ihr Haus an den neuen Eigentümer. |
1. Unterlagen zusammenstellen
Tragen Sie im ersten Schritt sämtliche Unterlagen zusammen, die Sie bis zum Notartermin benötigen. Es wird Sie etwas Zeit kosten, bis Sie alle benötigten Dokumente gefunden oder beantragt haben. Doch Sie müssen die relevanten Unterlagen in jedem Fall parat haben – unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen. Käufer haben einen Anspruch auf etliche Unterlagen und auch der Notar benötigt das ein oder andere Dokument.
Tipp: In unserer praktischen Checkliste zum Download finden Sie alle Unterlagen, die Sie für einen Haus- oder Wohnungsverkauf mit oder ohne Makler benötigen und erfahren, woher Sie diese bekommen.
2. Verkaufspreis ermitteln
Der Wert einer Immobilie muss immer mit Rücksicht auf individuelle Gegebenheiten ermittelt werden. Denn neben Faktoren wie Lage, Größe und Zustand der Immobilie bestimmen auch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sowie der aktuelle Immobilienpreis den schlussendlichen Preis.
Katharina Heid erklärt im Video, wie ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis dafür sorgt, dass Eigentümer ihre Immobilie im Endeffekt häufig weit unter Wert verkaufen müssen.
Orientieren Sie sich dabei an den Angebotspreisen auf bekannten Immobilienportalen für vergleichbare Häuser in Ihrer Region. Vergleichen Sie die Angebote jedoch sorgfältig, da sowohl professionelle Makler als auch Privatpersonen inserieren. Eine weitere beliebte Methode zur Preisermittlung von Immobilien ist das Bieterverfahren, bei dem Sie eine erste unverbindliche Schätzung des Marktwertes Ihres Objektes erhalten.
Die genaueste Methode: Ein Immobiliengutachter ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie. Im Rahmen der Erstellung eines Kurzgutachtens greift er auf Daten aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse zurück. Zusätzlich fließen seine lokalen Marktkenntnisse in die Bewertung mit ein. Natürlich zahlen Sie für dieses Gutachten eine Gebühr, diese liegt aber weit unterhalb der Maklercourtage.
Wer sein Haus ohne Makler verkaufen will, braucht vor allem eins: einen realistischen Angebotspreis. Ein fundiertes Kurzgutachten bietet Ihnen genau diese Sicherheit – neutral und verkaufsfördernd.
Ing. André Heid M.Sc.
3. Exposé erstellen
Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Es muss alle wichtigen Informationen, aussagekräftige Fotos und einen genauen Grundriss enthalten, um die Aufmerksamkeit des Käufers zu gewinnen. Je detaillierter das Exposé, desto weniger Nachfragen kommen im Vorfeld auf Sie zu. Zusätzlich muss ein Energieausweis vorgelegt werden.
Lesetipp: Wie Sie das perfekte Exposé für Ihre Immobilie erstellen, verraten wir in einem eigenen Ratgeber
4. Plattform wählen
Überlegen Sie im Vorfeld, über welchen Kanal oder welchen Kanal-Mix Sie Ihre Immobilie inserieren möchten. Denn je nach Zielgruppe machen unterschiedliche Plattformen für die Vermarktung mehr oder weniger Sinn: Internetplattformen, Zeitungsanzeigen, Verkaufsschilder oder -flyer. Wägen Sie ab, über welchen Kanal Sie welche Daten (zum Beispiel die konkrete Adresse oder Ihre Telefonnummer) preisgeben.
Expertentipp: Aus Sicherheitsgründen ist es ratsam, für die Bearbeitung von Anfragen eine E-Mail-Adresse anzugeben, die speziell für den Zweck des Haus- oder Wohnungsverkaufs ohne Makler eingerichtet wurde.
5. Kaufinteressenten auswählen
Ist das Inserat geschaltet, melden sich potenzielle Käufer. Doch wie unterscheiden Sie nun Anfragen von ernsthaften Kaufinteressenten von Besichtigungswünschen eher ungeeigneter Kandidaten?
So können Sie seriöse Interessenten erkennen:
- Sprechen Sie mit dem Interessenten, warum er das Objekt kaufen möchte und wie er es finanziert. Ein gutes Zeichen ist es, wenn der Interessent spezifische Fragen zum Objekt oder der Lage hat.
- Lassen Sie sich einen Nachweis zur Bonität bringen (zum Beispiel Eigenkapitalnachweis/ Einkommensnachweis). Leisten Sie im Vorfeld keine Zahlung und akzeptieren Sie keine Barzahlung.
- Fragen Sie nach konkreten Kontaktdaten. Hinterlässt der potenzielle Käufer seine E-Mail-Adresse und Telefonnummer zeugt das von ernsthaftem Interesse.
Expertentipp: Rufen Sie zur Terminvereinbarung an! Ein Anruf hat zahlreiche Vorteile gegenüber einer anonymen E-Mail:
- Sie überprüfen damit die Echtheit des Interessenten.
- Sie bekommen im Gespräch einen ersten Eindruck von der Person.
- Sie können kleine Details (zum Beispiel zur Finanzierung) im Vorfeld abfragen.
6. Besichtigungstermine durchführen
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkaufen möchten, liegt auch die Durchführung von Besichtigungen in Ihrer Verantwortung. Abhängig von der jeweiligen Immobilie, dem lokalen Markt, Ihrer Zielgruppe und Ihrer Strategie können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einer von zwei verschiedenen Besichtigungsoptionen an den Mann bringen: Sammelbesichtigungen oder private Hausführungen.
Mein Tipp für die Erstbesichtigung der Immobilie: In vielen Fällen kann es sich beim ersten Mal lohnen, eine Sammelbesichtigung zu machen und erst danach private Besichtigungen durchzuführen. So sehen die Interessenten gleich, dass sich noch weitere Kandidaten für das Objekt interessieren.
Ing. André Heid M.Sc.
Bei einer Sammelbesichtigung laden Sie mehrere Interessenten ein, das Haus zu einem festgelegten Zeitpunkt gleichzeitig zu besichtigen. Das spart natürlich Zeit. Auch kann der hier entstehende Wettbewerb das Interesse am Kauf erhöhen und dadurch eventuell den Kaufpreis positiv beeinflussen.
Im Gegensatz dazu vereinbaren Sie bei einer privaten Besichtigung jeweils individuelle Termine mit einzelnen Interessenten. Einzelbesichtigungen ermöglichen eine persönlichere Atmosphäre, in der Sie in Ruhe auf spezifische Fragen Ihres Gegenübers eingehen können. Private Besichtigungen sind die bevorzugte Option für Häuser und Eigentumswohnungen, wenn die Nachfrage geringer ist.
Expertentipp: Heben Sie sich besondere Vorzüge des Objekts wie ein brandneues Badezimmer oder eine idyllische Aussicht vom Balkon als Pluspunkt bis zum Schluss auf. Noch mehr Informationen und Tipps sowie eine praktische Checkliste zum Download finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber rund um das Thema Hausbesichtigung.
7. Verhandlungsstrategie wählen
Auch wenn Sie im Vorfeld einen Kaufpreis angegeben haben, kann es zu Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern kommen. Damit der Käufer Ihre Preisvorstellungen akzeptiert oder zumindest den Kaufpreis nicht zu stark drückt, sollten Sie sich auf mögliche Verhandlungen vorbereiten.
Behalten Sie im Hinterkopf, dass der Zeitpunkt des Verkaufs einen großen Einfluss auf den Preis hat. Wenn Sie die Immobilie nicht dringend veräußern müssen, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Preise steigen. Beispiele:
- Die aktuelle Zinssituation kann den Immobilienmarkt ankurbeln oder abkühlen – dementsprechend kann es sinnvoll sein, einen Verkauf, sofern möglich, danach zu richten.
- Das örtliche Krankenhaus wird zur Universitätsklinik ausgebaut. Dadurch erfährt der Standort eine Aufwertung und es ist mit dem Zuzug einkommensstarker Menschen (Ärzte, Medizinstudenten) zu rechnen. Die Immobilienpreise werden steigen.
- Fünf Gehminuten von Ihrer Immobilie entfernt werden in zwei Jahren eine neue U-Bahn-Station und ein Einkaufszentrum eröffnet. Die Lage Ihrer Immobilie wird aufgewertet, die Mietpreise steigen. Warten Sie mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf noch ein bisschen und erzielen Sie einen deutlich höheren Preis auf dem Markt!
- Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet spricht dafür, mit dem Wohnungs- oder Hausverkauf zu warten, bis die städtischen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und der Bodenwert gestiegen ist.
- Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Jahreszeit. Beispielsweise bieten die Sommerferien natürlich einen guten Zeitraum für den Umzug von Familien, was die warme Jahreszeit zu einem günstigen Verkaufszeitpunkt für familiengerechte Immobilien macht. Zudem gelten Frühjahr und Sommer generell weithin als die ideale Zeit für den Hausverkauf, da die Tage länger und heller sind und Immobilien dadurch attraktiver wirken.
Bonitätsprüfung oder Finanzierungsbestätigung
Bei fremdfinanzierten Immobilienkäufen ist es ratsam, auf eine Finanzierungsbestätigung der Bank zu bestehen. Wird die Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanziert, ist ein Nachweis vor Vertragsabschluss ebenfalls sinnvoll.
Außerdem können Sie im Vorfeld eine Bonitätsprüfung bei einer Wirtschaftsauskunftei (zum Beispiel Schufa oder Bürgel) vom Käufer anfordern. Eine Selbstauskunft des Käufers ist jedoch die einfachere Variante. Dabei fordert der Käufer seine eigenen Score-Werte bei der Wirtschaftsauskunftei an. Sofern die Auskunftei Daten über ihn gespeichert hat, besteht ein Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft pro Jahr. Zeigt der Käufer Ihnen zusätzlich Konto- oder Depotauszüge, sollten Sie auf der sicheren Seite sein.
Profitipps zum Wohnungsverkauf ohne Makler
Besteht die Kaufpartei aus mehreren Personen, sollten Sie zunächst herausfinden, wer die finale Kaufentscheidung trifft, und auf die Bedürfnisse dieser Person besonders eingehen. Heben Sie aber auch für die anderen an der Kaufentscheidung beteiligten Personen einige Vorzüge hervor, die auf deren Wunschkonto einzahlen.
Achten Sie beim Verkauf von Wohnimmobilien ohne Makler zusätzlich auf die folgenden drei Punkte:
- Achten Sie im Verkaufsgespräch auf Ihre Ausdrucksweise. Vermeiden Sie negativ konnotierte Wörter wie „teuer“, „Preis“ oder „Schulden“. Sprechen Sie stattdessen von „hochwertig“, „Wert“ und „finanzieren“.
- Planen Sie für Ihr Verkaufsgespräch ausreichend Zeit ein. Rechnen Sie im Rahmen einer finalen Besichtigung mit einer Stunde für ein freistehendes Einfamilienhaus. Eine Doppelhaushälfte und ein Reihenhaus erfordern kaum weniger Zeit. Für eine Wohnung kann je nach Größe auch eine halbe Stunde ausreichend sein. Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, sind kürzere Besichtigungsintervalle üblich.
- Um Ihren Wunschpreis zu realisieren, hilft es beiden Parteien, wenn Sie bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Gartenhäuschen gesondert im Kaufvertrag auflisten, damit der Käufer diese Kosten von der Grunderwerbsteuer abziehen kann.
Das Erscheinungsbild des Hauses ist sehr entscheidend für den Verkaufserfolg – und die attraktivste Optik bieten Häuser in der Regel im Frühjahr und Sommer, wenn die Gärten grün und die Tage lang sind.
Ing. André Heid M.Sc.
8. Kaufvertrag aussetzen
Haben Sie sich davon überzeugt, dass die Finanzierung für die Immobilie unter Dach und Fach ist, wird es Zeit für den Kaufvertrag. Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus ohne Makler verkaufen, liegt es bei Ihnen, einen Vertragsentwurf aufzusetzen.
Der Notar überprüft diesen Entwurf und setzt basierend darauf den fertigen Kaufvertrag für das Haus auf. Dieser muss alle wichtigen Informationen zum Verkauf der Immobilie und dessen Konditionen enthalten: von Informationen zum Objekt und den beiden Parteien über alle Details zur Zahlung bis hin zu besonderen Vereinbarungen wie der Übernahme von Möbeln.
Dabei fällt es Ihnen zu, den Notar darüber zu informieren, was alles darinstehen soll. Denn letzterer ist in diesem Rahmen nur dafür zuständig, als neutrale Partei die Inhalte des Vertrags aus rechtlicher Sicht zu überprüfen. Sollten wichtige Details vergessen werden, haftet nicht der Notar, sondern Sie selbst.
Es ist gut möglich, dass Sie online Vorlagen und Muster für Kaufverträge finden. Diese sollten Sie meiden. Denn Kaufverträge für Immobilien sind rechtlich komplexe Angelegenheiten und sollten demnach immer individuell erstellt werden.
Ing. André Heid M.Sc.
9. Notartermin wahrnehmen
Sind Sie sich mit Ihrem Käufer über die Modalitäten einig? Dann vereinbaren Sie einen Termin beim Notar. In der Regel sucht der Verkäufer den Notar aus, während der Käufer die Notarkosten trägt.
Der Notar liest Ihnen den Kaufvertrag vor. Bei Unklarheiten oder Änderungswünschen können jetzt noch Korrekturen vorgenommen werden. In der Regel werden diese aber bereits im Vorfeld durch den Kaufvertragsentwurf geklärt. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Vertrag. Durch die Unterschrift des Notars wird der Vertrag notariell beurkundet und rechtskräftig. Danach erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag mit dem Notarsiegel per Post.
Als Verkäufer müssen Sie sich – sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist – erneut mit dem Notar in Verbindung setzen. Dann füllen Sie das entsprechende Formular aus und bestätigen dem Notar mit Ihrer Unterschrift, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben und er die weiteren Schritte in die Wege leiten kann.
Nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Gemäß § 18 Grunderwerbsteuergesetz ist der Notar außerdem verpflichtet, der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige mit den steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages zu übersenden. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer als neuen, rechtmäßigen Eigentümer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald diese bezahlt ist, erteilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Immobilientransaktion.
Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wurde und nachdem der Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist, kann der Notar die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch veranlassen.
Lesetipp: Welche Leistungen der Notar im Detail erbringt und was seine Dienstleistung kostet, schlüsseln wir in unserem Ratgeber zu Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf auf.
10. Immobilie übergeben
Die Übergabe der Immobilie an den Käufer ist der letzte Schritt beim Haus- oder Wohnungsverkauf ohne Makler. Notieren Sie in einem Übergabeprotokoll gemeinsam die Zählerstände für Gas, Warmwasser und Strom und halten Sie eventuell bestehende Mängel gemeinsam fest. Informieren Sie die Wasserwerke und den Energieversorger unter Angabe der Zählerstände über den Eigentümerwechsel. Zeigen Sie dem Käufer, wie die Haustechnik funktioniert und händigen Sie vorhandene Bedienungsanleitungen aus. Spätestens bei der Schlüsselübergabe sollten Sie dem Käufer alle erforderlichen Dokumente übergeben.
Expertentipp: Listen Sie alle übergebenen Dokumente und Schlüssel auf und lassen Sie sich den Empfang quittieren.
Checkliste: Haus verkaufen ohne Makler
Das sind ganz schön viele Informationen, die Sie gerade gelesen haben. Wie Sie erfahren haben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkaufen möchten. Eine Immobilienverkaufsberatung kann ein guter Schritt sein, um Ihre Immobilie auch ohne Makler gewinnbringend zu verkaufen.
Für alle Fälle haben wir in einer kostenlosen Checkliste zum Download zusammengefasst, worauf Sie beim Immobilienverkauf ohne Makler achten sollten.
Häufige Fragen zum Hausverkauf ohne Makler
Nach all diesen konkreten Tipps zum Hausverkauf ohne Makler fassen wir die Quintessenz noch einmal kurz zusammen und geben Antworten auf oft gestellte Fragen zum Thema.
Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen?
Grundsätzlich lautet die Antwort auf diese Frage: Ja, das geht. Anstatt einen Makler zu engagieren, können Sie alle beim Immobilienverkauf anstehenden Aufgaben auch selbst übernehmen. So sparen Sie sich die Maklerprovision, müssen dafür aber auch die gesamte Arbeit (Inserate, Besichtigungen und Preisverhandlungen) selbst übernehmen.
Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler?
Sie verkaufen Ihr Haus ohne Makler am besten, wenn Sie sich gut und präzise darauf vorbereiten. Informieren Sie sich über den Marktwert und die Marktlage und bringen Sie genaues Wissen rund um die Eckdaten Ihres Hauses in Erfahrung. Dazu gehören Wissen um die Grundstücksfläche und den Grundriss, durchgeführte Renovierungsarbeiten, noch notwendige Arbeiten, die Energieeffizienz des Hauses, die verbauten Materialien und mehr. Vermarkten Sie das Haus mit dem passenden Preis an die richtige Zielgruppe, steht einem Hausverkauf ohne Makler nichts mehr im Wege.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf ohne Makler an?
Auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen und somit die Maklerprovision sparen, kommen dennoch einige Kosten auf Sie zu. Schließlich tragen dann Sie die Kosten für die Vermarktung. Dazu gehören zum Beispiel das Anfertigen von professionellen Fotos Ihrer Immobilie mit oder ohne Home Staging oder die Schaltung von Anzeigen auf Immobilienportalen.
Um den Marktwert Ihres Hauses zu ermitteln und so einen fairen Verkaufspreis festzulegen, ist ein Wertgutachten ratsam. Ein Kurzgutachten erhalten Sie ab zirka 1.690 Euro, ein ausführliches Verkehrswertgutachten ab zirka 2.890 Euro.
Hinzu kommen anfallende Steuern, Kosten für mögliche rechtliche Beratungen, sowie Gebühren für die Beschaffung oder Erstellung erforderlicher Unterlagen wie:
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- ggf. Kosten für eine Löschung der Grundschuld
- ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank
Die vier letztgenannten Punkte fallen allerdings unabhängig davon an (oder nicht), ob ein Makler involviert ist (oder nicht).
Kann ich meinen Maklervertrag kündigen und meine Immobilie privat verkaufen?
Ja, Sie können Ihren Maklervertrag kündigen und die Immobilie privat verkaufen. Nach dem (vorzeitigen) Ende des Maklervertrags sind Sie nicht mehr an den Makler gebunden und können den Verkaufsprozess selbst übernehmen. Beachten Sie jedoch, dass eventuell vertraglich festgelegte Kündigungsfristen und Provisionsansprüche bestehen könnten, zum Beispiel, wenn der Makler bereits Interessenten vermittelt hat.
Wie gehe ich vor, wenn ein Makler meine Immobilie ohne meine Erlaubnis inseriert?
Dokumentieren Sie den Verstoß sicherheitshalber. Weisen Sie den Makler darauf hin, wo Sie ein ungenehmigtes Inserat Ihrer Immobilie entdeckt haben. Teilen Sie ihm schriftlich oder per E-Mail mit, dass Sie ihm weder eine Erlaubnis noch einen Auftrag dazu erteilt haben und fordern Sie ihn auf, die Anzeige zu löschen.
Er wird die Anzeige sofort entfernen und sich bei Ihnen entschuldigen. Möglicherweise hat er in der Zwischenzeit bereits Kaufinteressenten für Ihr Haus gesammelt. Was spricht dagegen, diesen potenziellen Käufern das Haus zu zeigen? Stimmen Preis und Käuferbonität, verkaufen Sie Ihr Haus unter Umständen sogar ohne Maklerauftrag mithilfe eines Maklers. Unterschreiben Sie aber keinen Maklervertrag, denn sonst sind Sie gesetzlich zur Zahlung von mindestens der Hälfte der Courtage verpflichtet.
Sollte der Makler die Anzeige nicht aus dem Netz nehmen, bleibt Ihnen der Rechtsweg, insbesondere die „einstweilige Verfügung“. Da der Makler mit seiner unerlaubten Anzeigenschaltung allerdings gegen das Wettbewerbsrecht verstößt und daher enormen Ärger mit anderen Maklern bekommen kann, dürften Sie mit Ihrer berechtigten Bitte eher nicht auf Widerstand stoßen.
Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen trotz Maklervertrag?
Ja, auch während eines laufenden Maklervertrags können Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen – allerdings nur, wenn es sich nicht um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Bei einem einfachen Maklervertrag oder einem Alleinauftrag bleibt es Ihnen erlaubt, selbst einen Käufer zu finden. In diesem Fall fällt keine Maklerprovision an, da diese ausschließlich dann zu zahlen ist, wenn der Makler tatsächlich den Verkauf vermittelt. Liegt hingegen ein qualifizierter Alleinauftrag vor, ist ein Eigenverkauf nicht zulässig.
Wie qualifiziere ich Interessenten beim Hausverkauf ohne Makler?
Um Interessenten beim Hausverkauf ohne Makler zu qualifizieren, sollten Sie sich zuerst einen Bonitätsnachweis wie eine aktuelle Schufa-Auskunft oder eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen lassen. Achten Sie außerdem darauf, ob der potenzielle Käufer ernsthaftes Interesse zeigt, zum Beispiel durch gezielte Fragen oder die Bereitschaft zu mehreren Besichtigungen. Ein klärendes Gespräch über Finanzierung, Kaufzeitpunkt und persönliche Situation hilft zusätzlich, seriöse von unverbindlichen Anfragen zu unterscheiden.
Darf der Mieter einen Besichtigungstermin verweigern?
Sofern vonseiten des Vermieters ein sachlicher Grund wie die Besichtigung durch Kaufinteressenten vorliegt, besteht das Besichtigungsrecht. Verweigert der Mieter Besichtigungstermine im Zuge des bevorstehenden Verkaufs, kann eine fristlose Kündigung oder eine Duldungsklage die Folge sein.
Aber: Als Vermieter müssen Sie unbedingt darauf achten, den Termin im Vorhinein beim Mieter anzumelden. Besichtigungstermine sind ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich. Etwaige Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter eine Besichtigung ohne schriftliche Vorankündigung oder berechtigen Anlass einräumen, sind wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 BGB).
Was darf der Mieter dem Kaufinteressenten erzählen?
Ist der Mieter während der Besichtigung vor Ort, darf er sich nicht verkaufsschädigend äußern. Er darf allerdings wahrheitsgemäß antworten, wenn er auf mögliche Schäden wie Schimmel in der Wohnung angesprochen wird (sofern er diese zuvor seinem Vermieter gemeldet und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung eingeräumt hat).
Wie gehe ich beim Hausverkauf ohne Makler mit Grundschuld, Nießbrauch oder anderen Lasten im Grundbuch um?
Lasten wie Grundschulden, Nießbrauch oder Wegerechte müssen beim Verkauf offengelegt werden, da sie im Grundbuch eingetragen sind. In der Regel wird im Kaufvertrag festgelegt, ob diese gelöscht, übernommen oder bestehen bleiben sollen. Eine Löschung erfordert die Zustimmung der Berechtigten und muss notariell veranlasst werden. Deshalb ist es sinnvoll, vorab alle relevanten Unterlagen bereitzuhalten und rechtzeitig mit Bank oder Berechtigten zu klären, wie mit den Einträgen verfahren wird.
Haus selbst vermarkten: Mit Verkaufsberatung und Kurzgutachten gelingt’s
Ein Makler kann Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie viel Arbeit abnehmen. Doch wenn Sie die entsprechenden Kenntnisse haben und dazu bereit sind, die notwendige Zeit zu investieren, können Sie diese Aufgaben natürlich auch selbst übernehmen. Achten Sie auf jeden Fall darauf, diese Aufgabe nicht unvorbereitet zu übernehmen – denn ein Immobilienverkauf ohne Makler ist kein einfaches Unterfangen und benötigt sowohl finanzielle als auch zeitliche Ressourcen.
Wenn Sie sich dafür entscheiden, haben Sie freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten, der Durchführung der Besichtigungstermine und der Preisverhandlung. Darüber hinaus müssen Sie keinen Vermittler finanziell am Verkauf beteiligen.
Unterstützung erhalten Sie im Vorfeld durch eine Immobilienverkaufsberatung. Ihren Verkaufspreis können Sie gegenüber skeptischen Käufern durch ein Gutachten rechtfertigen. Das geschieht im Optimalfall durch einen neutralen Dritten mit Fachkompetenz wie den renommierten Gutachtern der Heid Immobilienbewertung.
Unsere vielfach zertifizierten Sachverständigen wenden gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an, verfügen über fundierte lokale Marktkenntnisse und stehen Ihnen mit Rat und Tat bei Ihrem Immobilienverkauf ohne Makler zur Seite. Sie haben Fragen oder benötigen weitere Informationen? Dann kontaktieren Sie uns gerne telefonisch oder nutzen Sie unser Kontaktformular.
