Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung in Frankreich

Nein, die Preise für Frank­reichim­mo­bi­li­en im Netz sind zu hoch. Rufen Sie den Makler an und fragen Sie nach dem echten Preis.

In Frankreich sind Makler (agent immobilier) lizenziert und haben eine sehr gute Ausbildung (Jura- oder Fachstudium). Sie sind entweder Mitglied bei Orpi oder FNAIM und können eine grüne carte professionelle vorweisen, die jedes Jahr erneut ausgestellt werden muss. Ist dies nicht der Fall, lassen Sie lieber die Finger von diesem Makler. Lizenzierte Makler haben ein staatlich kontrolliertes Anderkonto – das verwaltet in Deutschland höchstens ein Notar – und eine bürgende Bank. Außerdem hat ein agent immobilier eine Be­rufs­haft­pflicht­ver­si­che­rung und ein Auf­trag­ge­ber­re­gis­ter, in dem schriftliche Ver­kaufs­auf­trä­ge chronologisch notiert werden.

Ja, Notare dürfen in Frankreich eigenständig Immobilien vermitteln. Viele teilen sich ihr Büro auch mit einem lizenzierten Makler. Bevor Immobilien aus Erb- oder Scheidungsmasse auf dem freien Markt veräußert werden, landen sie auf dem Tisch eines Notars.

Neben Angaben zum Energieausweis und den Kontaktdaten des Maklers gehören in Angebote für Grundstücke und Immobilien in Frankreich die Katasternummer. Teilweise finden Sie im Inserat sogar den Grundbuchauszug.

Die Ver­öf­fent­li­chung im Grundbuch (bureau des hypothèques) hat den Charakter einer Bekanntmachung des Ei­gen­tü­mer­wech­sels, ist juristisch aber nicht entscheidend. Eigentümer des Grundstücks ist man in Frankreich grundsätzlich ab un­ter­schrie­be­nem Hauptvertrag (acte authentique).

Die Kaufnebenkosten für Be­stands­im­mo­bi­li­en, die älter als 5 Jahre sind, betragen in Frankreich üblicherweise rund 8 Prozent. Die Notargebühren (frait de notaire) betragen 1,33 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Gebühren für den Grund­buch­ein­trag, Steuern für Grunderwerb und Kataster, die Grundsteuer und kommunale Steuern wie die Wohnsteuer. Optional sind Maklerprovision und Kre­dit­fi­nan­zie­rung.

Die meisten Gemeinden verlangen entweder 4,5 oder 5 Prozent vom Kaufpreis als Grund­er­werb­steu­er (droits de mutation à titre onéreux). Das Haushaltsgesetz 2025 erlaubt den Départements  seit April 2025 den Höchstsatz auf 5 Prozent anzuheben. Die Steuererhöhung gilt ab Januar 2026 bis zum 30. April 2028.

Normalerweise bezahlt der Verkäufer in Frankreich den Makler. In Im­mo­bi­li­en­in­se­ra­ten finden sich Formulierungen wie „Frais d’Agence Inclus” (FAI) oder „Honoraires à la charge du vendeur”, wenn die Provision bereits im Kaufpreis enthalten ist. Trägt der Käufer die Kosten für den Makler, findet sich im Angebot ebenfalls ein entsprechender Hinweis („Honoraires à la charge de l’acquéreur”). Die Höhe der Maklercourtage ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Üblicherweise liegt sie zwischen 4 und 8 Prozent des Kaufpreises.

Für Immobilien mit Erstbezug nach Fertigstellung entfallen Transfersteuern (aka Grund­er­werb­steu­er aka „droits de mutation“ oder „droits d’enregistrements“). Somit liegen die Kaufnebenkosten nur noch bei 2 bis 3 Prozent für Notar, Grundbuch, Grundsteuer und kommunale Abgaben. Allerdings fällt beim Kauf eines Neubaus Mehrwertsteuer (Taxe sur la Valeur Ajoutée, kurz: TVA) an. Sie beträgt 20 Prozent des Kaufpreises. Bei sozialem oder gefördertem Wohnbau gilt ein reduzierter Mehr­wert­steu­er­satz von 5,5 Prozent.

Diese Regelung – also die Zahlung der Mehrwertsteuer bei gleichzeitig reduzierten Transfersteuern –gilt für Neubauten, die direkt vom Bauträger gekauft werden. Das gleiche Prinzip greiftauch, wenn eine Neubau-Immobilie innerhalb der ersten 5 Jahre vom Erstkäufer veräußert wird.

Nach Unterzeichnung des compromis de vente hat der Käufer ein Widerrufsrecht und darf innerhalb von 10 Tagen vom Vertrag zurücktreten. Der Käuferschutz wird in Frankreich großgeschrieben. Der Verkäufer hat dieses Rücktrittsrecht nicht. Selbst nach Ablauf der Widerrufsfrist darf der Käufer unter Umständen aus dem Vertrag aussteigen. Eine schwere Krankheit oder familiäre Trennung sind legitime Gründe für einen nachträglichen Ver­trags­rück­tritt. Ein dementsprechend verspäteter Widerruf ist möglich, jedoch mit einer Strafklausel (clause pénale) verbunden (z. B. 10 Prozent des Kaufpreises).

Die französische Wohnsteuer (Taxe d’Habitation) trifft nach umfangreicher Reformierung fast nur noch Eigentümer von Fe­ri­en­im­mo­bi­li­en und Zweitwohnungen. Sie soll die angespannte Situation in Regionen mit Wohnraummangel entspannen und Leerstand eindämmen. Ausländische Eigentümer, die ein Ferienhaus oder eine nicht dauerhaft bewohnte Immobilie in Frankreich besitzen, zahlen alljährlich Wohnsteuer. Das bedeutet, wer seine Ferienwohnung nicht vermietet, sondern nur privat für ein paar Wochen oder Monate im Jahr nutzt, zahlt dafür reichlich Wohnsteuer.

Die Höhe der Wohnsteuer wird auf Basis des Ka­tas­ter­miet­werts (valeur locative cadastrale) ermittelt. Allerdings schlagen viele Gemeinden, vor allem Städte mit Wohnraummangel wie Paris, Lyon, Marseille oder Bordeaux sowie begehrte Küstengemeinden (v. a. an der Côte d’Azur) bis zu 60 Prozent auf.

Bei einem Umzug vom französischen Hauptwohnsitz in eine Se­nio­ren­re­si­denz oder eine Pfle­ge­ein­rich­tung (langfristig), ist der ehemalige Wohnsitz von der Steuer befreit. Dies gilt allerdings nur bis zu einer bestimmten Ein­kom­mens­gren­ze.

Auf den erzielten Ver­äu­ße­rungs­ge­winn fällt Spe­ku­la­ti­ons­steu­er an. Sie wird in Frankreich Impôt sur la Plus-Value Immobilière genannt. Die Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem ursprünglichen An­schaf­fungs­wert inklusive Kaufnebenkosten, abzüglich nachweisbarer Verkaufskosten, gezahlt. Investitionen, die den Wert der Immobilie gesteigert haben, können sich steuermindernd auswirken, sofern Sie diese durch ordnungsgemäße Rechnungen auf Ihren Namen belegen können.

Der pauschale Steuersatz beträgt derzeit 19 Prozent auf den Gewinn. Zusätzlich werden 17,2 Prozent Sozialabgaben fällig. Wer seine Immobilie länger als fünf Jahre hält, profitiert von jährlichen Abschlägen auf die Steuerlast. Ab dem 23. Eigentumsjahr entfällt die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er vollständig.

Wer sich über einen sehr hohen Verkaufsgewinn freut, muss den Staat mehr beteiligen. Bei Gewinnen über 50.000 Euro erhebt Frankreich einen Zuschlag. Wenn Sie die Immobilie über eine Gesellschaft halten, etwa eine Société Civile Immobilière (SCI), gelten außerdem abweichende und teils strengere steuerliche Regelungen. Ob auch deutsche Spe­ku­la­ti­ons­steu­er anfällt, hängt davon ab, ob die Ferienimmobilie rein selbstgenutzt und mit privaten Mitteln gekauft wurde, oder ob sie vermietet wurde. Beim Verkauf einer vermieteten Ferienimmobilie macht das deutsche Finanzamt einen Pro­gres­si­ons­vor­be­halt geltend. Es erfolgt also keine direkte Besteuerung der Mieteinnahmen, doch es erhöht den Steuersatz auf das übrige Einkommen in Deutschland. Der Verkauf einer ausschließlich selbstbewohnten Immobilie in Frankreich interessiert den deutschen Fiskus hingegen nicht (vgl. § 23 I Nr. 1 EstG).

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen einer Immobilie in Frankreich zahlen sie nur dort und nicht in Deutschland. Bei einer Fe­ri­en­un­ter­kunft mit Sterne-Zertifizierung wie bei Hotels wird pauschal besteuert: 29 Prozent der Einnahmen unterliegen der Steuer, davon werden 27,5 Prozent abgeführt. Sind Sie in Deutschland steuerlich ansässig, müssen die Mieteinnahmen aus der Frank­reichim­mo­bi­lie auch dort in der Steuererklärung angegeben werden. Aufgrund des Dop­pel­be­steue­rungs­ab­kom­mens werden Sie zwar nicht in zwei Ländern zur Kasse gebeten. Allerdings erhöht sich gegebenenfalls der Pro­gres­si­ons­vor­be­halt und somit Ihr Steuersatz.

In Frankreich hat die Im­mo­bi­li­en­steu­er Impôt sur la Fortune Immobilière, kurz: IFI) die ehemalige Vermögensteuer ersetzt. Sie wird jedes Jahr zum 1. Januar erhoben. Die IFI bezieht sich rein auf Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen, also auf:

• bebaute und unbebaute Grundstücke,
• Ei­gen­tums­woh­nun­gen, Häuser, Fe­ri­en­im­mo­bi­li­en,
• anteilige Im­mo­bi­li­en­be­tei­li­gun­gen (z. B. SCI, Fonds),
• im Ausland gelegene Immobilien, wenn der Eigentümer in Frankreich steuerlich ansässig ist.

Be­mes­sungs­grund­la­ge für diese Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen­steu­er ist der Netto-Wert der Immobilien nach Abzug bestehender Im­mo­bi­li­en­kre­di­te. Der Freibetrag beträgt 800.000 Euro pro Haushalt. Die Steuersätze sind gestaffelt und liegen zwischen 0,5 und1,5 Prozent des Im­mo­bi­li­en­wer­tes.

Kaufen Sie ein Haus in Frankreich für sich selbst, ohne Einkünfte daraus zu beziehen, geht das den deutschen Fiskus nichts an und muss nicht gemeldet werden.

Für Frank­reichim­mo­bi­li­en wird von den Experten der Deutschen Schutz­ver­ei­ni­gung Aus­lands­im­mo­bi­li­en e.V. eine Multi-Versicherung (multirisque habitation) für Wohnimmobilien empfohlen. Diese kann meist vom Verkäufer übernommen werden. Die Höhe der Prämie kann je nach Nutzung der Immobilie variieren variieren, da beispielsweise bei einem Zweitwohnsitz die Einbruchgefahr höher ist als bei einer Dauerbewohnung.

Die multirisque habitation ist eine Pa­ket­ver­si­che­rung, die verschiedene Risiken rund um Immobilien, Hausrat und Haftung absichert. Für Mieter ist sie in Frankreich sogar gesetzlich vorgeschrieben. Typischerweise werden folgende Risiken damit abgedeckt:

Optional können Bausteine wie Hausrat, Swimming Pool, Solaranlage, Nebengebäude, Mietausfall oder Rechtschutz ergänzt werden. Schäden durch Schimmel oder Baumängel sind jedoch nicht mitversichert. Nutzen Sie die Immobilie nur als Zweitwohnsitz oder steht sie leer, wirkt sich das ebenfalls auf die Prämienhöhe aus.

Glatteis auf privaten Wegen kann teuer werden – gerade, wenn jemand stürzt und dauerhafte Schäden erleidet. Achten Sie darauf, dass Ihre Police nicht nur die Haftpflicht enthält, sondern auch Leerstand, Feriennutzung oder Haus­meis­ter­pflich­ten korrekt abbildet.

Ing. André Heid M.Sc.

In einem kostenlosen Erstgespräch klären wir gemeinsam Ihre Anforderungen an unsere Dienstleistung. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Komplexität, Art, Größe und Lage der Immobilie sowie der Bewertungszweck. Anschließend unterbreiten wir Ihnen ein Angebot mit Fest­preis­ga­ran­tie. Spesen, Flug und Unterkunft für unseren Gutachter sind im Angebot bereits enthalten.

Idealerweise beauftragen Sie uns mit einigen Wochen Vorlauf, damit wir

• ausreichend Zeit zur Vorbereitung haben (inhaltlich, aber auch zur Reise, ggf. Visum),
• eventuell fehlende Dokumente beschaffen können,
• die Kosten für Flug und Unterkunft möglichst niedrig halten können.

Selbst­ver­ständ­lich versuchen wir auch kurzfristige Termine möglich zu machen.

Idealerweise befindet sich bereits einer unserer (Partner-)Gutachter in der Region. Er besichtigt Grundstück und Gebäude von außen und innen, verschafft sich einen Eindruck von der Lage und gleicht seine Wahrnehmungen vor Ort mit den vorhandenen Unterlagen ab. Er prüft die Bauausführung, die Ausstattung sowie den Grad der Instandhaltung und Modernisierung. Der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter dokumentiert zudem Ausrichtung, Er­schlie­ßungs­grad und Zustand aller baulichen Anlagen. Damit Sie sehen, welche Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten auf Sie zukommen, fertigt er bei Bedarf ein Sa­nie­rungs­pro­to­koll an und berechnet die Wohn- und Nutzfläche.

Haben wir aktuell keinen Experten vor Ort, steigt einer unserer, mit der Region vertrauten, Gutachter ins Auto oder Flugzeug und macht sich in Abstimmung mit Ihnen ein Bild vor Ort. Sie selbst müssen dafür übrigens nicht zwangsläufig nach Frankreich reisen.

Ja, die Gutachten der Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung erfolgen nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­maß­stä­ben und werden von deutschen Behörden und Gerichten anerkannt.

Ja, unsere Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter erstellen be­hör­den­kon­for­me Gutachten auf Wunsch auch auf Französisch. Diese werden von allen relevanten Institutionen anerkannt.

Der Umfang der Unterlagen hängt von der Art des Gutachtens ab. Wir unterhalten uns im kostenlosen Erstgespräch darüber, welches Gutachten Sie benötigen und woher Sie die be­wer­tungs­re­le­van­ten Dokumente dafür bekommen.

Die Heid-Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter bewerten den Zustand des Gebäudes in Frankreich individuell, berücksichtigen also besondere ob­jekt­spe­zi­fi­sche Grund­stücks­merk­ma­le angemessen. So wird eine notwendige Dachsanierung oder einfache Fensterqualität angemessen im Wert berücksichtigt. Schwarzbauten werden nicht berücksichtigt. Gutachten für Hausschwamm oder in Kombination mit einer Schim­mel­be­ra­tung können wir Ihnen ebenfalls anbieten, falls sich dies als erforderlich erweist.