Sie möchten ein Haus kaufen, aber Ihnen fehlt noch die Zusage für einen Immobilienkredit? Dann könnte ein Vorvertrag den Hauskauf für Sie als Käufer dennoch absichern. Mit einem Kaufvorvertrag für ein Haus müssen Sie keine Sorge haben, dass Ihre Wunschimmobilie anderweitig verkauft wird. Was genau ein Kaufvorvertrag ist, ob er auch für Verkäufer lohnenswert ist und was Sie bei einem Vorvertrag beim Hauskauf unbedingt beachten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.
Kaufvorvertrag für ein Haus: Das Wichtigste in Kürze
- Ein Kaufvorvertrag ist eine Vereinbarung über einen zukünftigen Kaufvertrag (Hauptvertrag).
- Die Konditionen und Eckdaten von Vorvertrag und Hauptvertrag müssen übereinstimmen.
- Der Vorvertrag für den Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden.
- Der Vorvertrag ist für Käufer als auch Verkäufer bindend und verpflichtet zur Erfüllung der vereinbarten Bedingungen.
- Der Rücktritt vom Vorvertrag ist nur möglich, wenn darin festgelegte Bedingungen nicht erfüllt werden.
- Ein Rücktritt vom Kaufvorvertrag ohne Grund kann eine Schadenersatzzahlung nach sich ziehen.
Was ist ein Vorvertrag beim Hauskauf?
Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung, die getroffen wird, wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie noch nicht finalisiert werden kann. In einem sogenannten Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer jedoch, in Zukunft einen Hauptvertrag abzuschließen, sobald die rechtlichen oder tatsächlichen Hindernisse, die dem im Weg stehen, ausgeräumt sind. So können sich beide Parteien sicher sein, dass der Immobilienverkauf zustande kommt.
Ein Grund für den Abschluss eines Kaufvorvertrages für ein Haus kann beispielsweise sein, dass die Bank noch keine Finanzierungszusage gemacht hat und damit das nötige Kapital für den Hauskauf oder Wohnungskauf fehlt. Auch wenn die Umstände für den Abschluss des Hauptvertrags noch nicht vollständig gegeben sind oder behördliche Genehmigungen ausständig sind, bietet der Vorvertrag für eine Wohnung oder ein Haus bereits eine rechtliche Regelung für den (Ver)kauf – sofern alle vereinbarten Bedingungen erfüllt werden.
Diese Verpflichtung kann und sollte in einer Umstandsklausel im Vorkaufsvertrag für Ihr Haus ausformuliert werden: Sollten sich die definierten Rahmenbedingungen nämlich ändern und beispielsweise doch nicht zum Abschluss des Hauptvertrags kommen, besteht keine Schadenersatzpflicht für beide Seiten.
Vorvertrag beim Immobilienkauf: Inhalt
Der Kaufvorvertrag für ein Haus oder ein Grundstück enthält alle wichtigen Punkte, die auch im geplanten Kaufvertrag zu finden sein sollen. Der Vorkaufsvertrag für ein Haus stellt eine Vereinbarung dar, die zum Abschluss des Hauptkaufvertrags führt und somit dessen Konditionen umfassen muss. Ein Kaufvorvertrag für ein Haus soll daher folgende Eckdaten enthalten:
- Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Anschrift von Verkäufer und Käufer
- Konkrete und eindeutige Beschreibung des Kaufgegenstandes (Angaben des Grundbuchs zuzüglich möglicher Einbauten)
- Höhe des Kaufpreises, Zeitpunkt der Zahlung und Regelungen bei Zahlungsverzug
- Name und Konditionen des Maklers (sofern dieser eingebunden wird)
- Name und Konditionen des Vertragserrichters (Rechtsanwalt oder Notar)
- Geplanter Übergabezeitpunkt
- Gültigkeitsdauer des Vorvertrags
- Umstände, die zum Abschluss des Hauptvertrags erforderlich sind, wie zum Beispiel die Finanzierungszusage
- Mögliche Angaben zu Gewährleistungen oder Zusicherungen
Achtung: Der Vorvertrag für Ihren Hauskauf muss notariell beglaubigt werden, um gültig zu sein.
Rücktritt und Schadenersatz beim Kaufvorvertrag für ein Haus
Sind alle notwendigen Angaben im Vorvertrag für den Wohnungskauf oder Hauskauf zu finden und der Vertrag notariell beglaubigt, sind beide Seiten grundsätzlich an den Vorvertrag gebunden. Sollte es zu einer Aufhebung des Kaufvertrages kommen, können Schadenersatzforderungen gestellt werden. Zum Beispiel, wenn der Verkäufer vom Kauf zurücktritt, obwohl die im Vorvertrag genannten Kaufbedingungen alle erfüllt sind. In solch einem Fall greift die vereinbarte Schadenersatzklausel. Der Schadenersatz wird dabei vertraglich und individuell festgelegt und kann für die vertragsbrüchige Person mit hohen Kosten verbunden sein.
Um den Vertragsparteien dennoch Flexibilität zu bieten, enthält der Vorvertrag oft konkrete Rücktrittsklauseln, die es ermöglichen, unter bestimmten Bedingungen ohne Schadenersatz vom Vertrag zurückzutreten. Übliche Klauseln beinhalten zum Beispiel die Bedingung, dass der Käufer die Finanzierung von seiner Bank erhalten muss oder dass bestimmte behördliche Genehmigungen vorliegen müssen. Diese Klauseln sind besonders wichtig, um beide Seiten vor unvorhergesehenen Risiken zu schützen.
Der Vorvertrag soll Käufer und Verkäufer die Sicherheit geben, dass der Immobilienhandel zwischen diesen beiden Parteien auch wirklich zustande kommt. Obwohl man dabei von Abschlusszwang spricht, kann keine Partei zum Kauf oder Verkauf gezwungen werden. Der Vorvertrag bindet jedoch insofern, dass bei einem ungerechtfertigten Rücktritt Schadenersatz fällig wird, um den Vertragsbruch unattraktiv zu machen.
Kaufvorvertrag für Wohnungen
Ein Kaufvorvertrag für eine Wohnung bietet die gleichen Vorteile wie der Kaufvorvertrag für ein Haus. Er dient dazu, den Immobilienkauf frühzeitig rechtlich abzusichern und die wesentlichen Bedingungen für den zukünftigen Hauptvertrag festzuhalten. Dabei sind die rechtlichen Anforderungen und der Inhalt des Kaufvorvertrages für eine Wohnung weitgehend identisch mit denen beim Hauskauf.
Ein Kaufvorvertrag für eine Wohnung muss ebenfalls notariell beglaubigt werden, um rechtlich bindend zu sein. Die notarielle Beurkundung stellt sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Vorvertrag beim Hauskauf: Für wen lohnt er sich?
Ein Vorvertrag beim Hauskauf schützt Käufer und Verkäufer bei Immobiliengeschäften gleichermaßen. Auf Verkäuferseite soll er dazu beitragen, dass interessierte Käufer nicht im letzten Moment von der Kaufentscheidung zurückweichen. Käufer von Immobilien können sich mit einem Vorvertrag in einer stark umkämpften Marktlage ein günstiges Angebot sichern. So haben beide Seiten die Sicherheit, dass ihnen kein sicher geglaubtes Geschäft am Ende doch noch entgeht.
Besonders in Situationen, in denen der endgültige Kaufvertrag aus verschiedensten Gründen noch nicht abgeschlossen werden kann, bietet der Vorvertrag eine wertvolle Absicherung. Zum Beispiel, wenn Sie als Käufer noch auf eine Finanzierungszusage der Bank warten oder noch behördliche Genehmigungen für den Immobilienkauf ausstehen. In solchen Fällen gewährleistet der Vorvertrag, dass die Immobilie reserviert bleibt und nicht an einen anderen Interessenten verkauft wird.
Vorvertrag vs. Kaufvertrag: Die Unterschiede
Der Vorvertrag und der tatsächliche Kaufvertrag regeln verschiedene Phasen im Kaufprozess und bieten jeweils spezifische Vorteile und Sicherheiten. Der Vorvertrag dient dazu, die Absicht beider Parteien festzuhalten und grundlegende Bedingungen zu vereinbaren. Er bietet jedoch Verhandlungsspielraum, sodass Käufer und Verkäufer noch über Details wie Zahlungsmodalitäten oder besondere Wünsche sprechen und Anpassungen vornehmen können. Der Kaufvertrag hingegen ist der endgültige, rechtlich bindende Vertrag, der alle festgelegten Bedingungen enthält. Sobald dieser Vertrag unterzeichnet ist, sind keine Änderungen mehr möglich – alle Vereinbarungen sind fixiert. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages geht die Immobilie offiziell in den Besitz des Käufers über.
Vorvertrag beim Hauskauf: Vorteile
Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf dient sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer. Wenn der Preis, den der Käufer bietet, für den Verkäufer attraktiv ist und der Käufer das passende Objekt gefunden hat, ergibt es Sinn, einen Vorvertrag abzuschließen.
Ein Kaufvorvertrag für ein Haus bietet sowohl für Käufer als auch für Verkäufer einige Vorteile. Für den Käufer sorgt er für eine frühzeitige Absicherung und gibt Planungssicherheit, indem er die Finanzierung und weitere Schritte klar regelt. Zudem ermöglicht der Vorvertrag dem Käufer einen Verhandlungsspielraum, um spezifische Wünsche und Bedingungen bereits im Vorfeld festzulegen. Auf der Verkäuferseite zeigt der Vorkaufsvertrag für ein Haus das ernsthafte Interesse des Käufers. Das schafft Vertrauen. Er trägt zu einem strukturierten Verkaufsprozess bei und erlaubt es dem Verkäufer, weitere Interessenten auszuschließen, was die Planung und Durchführung des Verkaufs erleichtert.
| Vorteile für den Käufer | Vorteile für den Verkäufer |
| Frühzeitige Absicherung | Ernsthaftes Interesse des Käufers |
| Planungssicherheit | Strukturierter Verkaufsprozess |
| Verhandlungsspielraum | Ausschluss weiterer Interessenten |
FAQs zum Vorvertrag beim Hauskauf
Unsere Experten haben die Antworten auf die häufigsten Fragen, die unsere Kunden und Interessenten im Zusammenhang mit einem Hauskauf-Vorvertrag an uns herantragen, knapp und präzise gesammelt.
Ist ein Vorvertrag ohne Notar gültig?
Nein, ein Vorvertrag für einen Immobilienkauf, der nicht notariell beglaubigt ist, ist nicht gültig. Das regelt in Deutschland der § 311b Absatz 1 im BGB. Erst die Auflassung und der Grundbucheintrag verleihen einem Vorvertrag ohne Notar beim Immobilienkauf Gültigkeit. Damit diese erfolgt, muss der Notar allerdings den Kaufvertrag beurkunden.
Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?
Die Kosten für einen Vorvertrag beim Hauskauf richten sich nach dem Wert der Immobilie und werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Bei einem Immobilienkaufpreis von 300.000 Euro können Sie mit Notarkosten zwischen 1.300 und 1.600 Euro rechnen. Diese Gebühren decken die Beratung, die Beurkundung und weitere notwendige Posten ab. Wenn derselbe Notar auch den endgültigen Kaufvertrag beglaubigt, könnten die Kosten für den Vorvertrag teilweise angerechnet werden. Die Frage, ob die Kosten vom Käufer oder Verkäufer getragen werden, ist gesetzlich nicht festgelegt und kann individuell vereinbart werden. Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Notar und Grundbuchamt.
Wie lange gilt ein Kaufvorvertrag für ein Haus?
Der Zeitrahmen zwischen Abschluss des Vorvertrags und Abschluss des Kaufvertrags darf zwischen den Vertragsparteien frei verhandelt werden. Zusätzlich kann bei Bedarf auch eine Klausel eingeführt werden, die es ermöglicht, unter erneuter notarieller Bekundung die Frist im Vorvertrag zu verlängern.
Wozu dient ein Vorvertrag beim Hauskauf?
Ein Vorvertrag kann den Hauskauf erheblich absichern und Ihnen frühzeitig rechtliche Sicherheit geben. Doch um alle Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Fallstricke zu vermeiden, ist eine professionelle Hauskaufberatung unerlässlich. Die Heid Immobilienbewertung bietet Ihnen ausführliche Unterstützung und fachkundige Beratung rund um den Hauskauf!
Unsere erfahrenen Immobilienexperten stehen Ihnen bundesweit zur Verfügung und begleiten Sie kompetent durch den gesamten Prozess. Setzen Sie sich mit uns unter 0800 – 90 90 282 in Verbindung oder füllen Sie unser Kontaktformular aus.
