Immobilien­bewertung
Wintersdorf bei Meuselwitz

The re­spon­si­bi­li­ties of independent committees of valuation experts (German: Gut­ach­ter­aus­schüs­se) are defined in Section 192 of the German Building Code (Baugesetzbuch, BauGB). These committees are tasked with objectively determining land values and standard land values (Bodenrichtwerte) to ensure transparency in the property market.

To do so, they receive copies of all real estate transactions within their jurisdiction from local notaries. The relevant data from these purchase contracts are compiled into a transaction price database (Kauf­preis­samm­lung). The committees then analyze this data using mathematical and statistical methods to derive representative land and property values.

The resulting land and standard land values form a crucial basis for market value reports (Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten) and mortgage lending value appraisals (Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten).

In addition, these committees also prepare market value appraisals for both developed and undeveloped plots located within their region of responsibility. Importantly, members of a Gut­ach­ter­aus­schuss must act independently and may not be full-time employees of the public authority that owns the land in question. These committees are typically convened every two years to ensure up-to-date and objective valuation data.

Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld ein Kreditgeber durch den Verkauf der Immobilie auch in ferner Zukunft einnehmen könnte. Banken und andere Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rer benötigen den Beleihungswert bei der Vergabe von Darlehen, um ihr Fi­nan­zie­rungs­ri­si­ko abzuschätzen.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln zu können, benötigt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter spätestens nach der persönlichen Besichtigung des zu bewertenden Objekts folgende Dokumente:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (Ku­ba­tur­be­rech­nung)
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan
• Tei­lungs­er­klä­rung (bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen)
• Mietverträge und Mietaufstellung (bei vermieteten Wohnungen)
• Übersicht über wesentliche Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 20 Jahre
• Wohnflächen- bzw. Nutz­flä­chen­be­rech­nung

Der Ertragswert einer Immobilie wird bei vermieteten und verpachteten Objekten grundsätzlich anhand der Einnahmen, die die Immobilie abwirft, ermittelt. Neben dem Ge­bäu­de­er­trags­wert fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Beide Werte werden im Rahmen des ge­set­zes­kon­for­men Er­trags­wert­ver­fah­rens addiert, um den korrekten Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Der Preis einer Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung oder Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens in Wintersdorf bei Meuselwitz hängt vom Umfang und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Beeinflusst wird der Preis beispielsweise von der Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie) sowie von der Wohn- und Nutzfläche. Kümmert sich der Gutachter, der die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung vornimmt, zusätzlich um die Beschaffung von Dokumenten, fließen die Auslagen in den Preis mit ein.

Über den Daumen gepeilt betragen die Kosten für ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten mindestens 2.790 Euro. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mindestens 1.690 Euro einkalkulieren.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Wintersdorf bei Meuselwitz ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Jede Immobilie ist einzigartig, da sich selbst bei baugleichen Wohnungen der Zustand oder die Ausstattung erheblich unterscheiden können. Insbesondere Ein­fa­mi­li­en­häu­ser sind schwer zu vergleichen. Die wert­be­ein­flus­sen­den Faktoren sind für Laien schwer zu gewichten und unterscheiden sich je nach Art der Immobilie. Selbst innerhalb eines Stadtteils kann ein Haus zwei Straßen weiter aufgrund einer anderen Mikrolage bereits einen völlig anderen Marktwert haben.

Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter können bei Ihrer Auswahl von Ver­gleichs­ob­jek­ten auf die Datenbank des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in Wintersdorf bei Meuselwitz zurückgreifen. Diese beinhaltet die realen Trans­ak­ti­ons­prei­se für verkaufte Immobilien in Wintersdorf bei Meuselwitz sowie die derzeit gültigen Bodenrichtwerte für alle Stadtteile.

Bei der Auswahl von vergleichbaren Objekten für eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung in Wintersdorf bei Meuselwitz gemäß Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren achten Gutachter dabei auf etliche Faktoren wie eine vergleichbare Mirkolage, Größe, Baujahr sowie Zustand und Ausstattung.

Eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wert­stei­ge­run­gen durch In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Ver­si­che­rungs­sum­me von Ihrem Ge­bäu­de­ver­si­che­rer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und ge­set­zes­kon­for­me Wertermittlung als Ent­schei­dungs­grund­la­ge vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Be­triebs­ver­mö­gens anzugeben,
• um Be­triebs­ver­mö­gen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.