Immobilien­bewertung
Wiernsheim

Wenn Sie die benötigten Dokumente nicht vorliegen haben, können Sie Ihrem Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter eine Vollmacht erteilen, damit dieser die für die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie unerlässlichen Unterlagen bei den zuständigen Behörden beschafft. Selbst­ver­ständ­lich können Sie die einzelnen Dokumente auch selbst organisieren.

• Den amtlichen Lageplan erhalten Sie im Lie­gen­schafts­amt Ihrer Gemeinde.
• Den Grundbuchauszug fordern Sie im Grundbuchamt an, das dem für Ihren Wohnort zuständigen Amtsgericht angehört.
• Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen sowie die Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung werden bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de verwahrt.
• Sofern Sie keinen Energieausweis haben, erstellt diesen beispielsweise ein befähigter Schorn­stein­fe­ger­meis­ter oder direkt Ihr qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter für Sie.
• Eine Übersicht über Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen fertigen Sie anhand von Hand­wer­ker­rech­nun­gen mit Leis­tungs­be­schrei­bun­gen selbst an. Bei vermieteten Objekten kann die Hausverwaltung behilflich sein – auch bei einer Mietaufstellung.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sach­ver­stän­di­gen zur Plau­si­bi­li­sie­rung des Ver­si­che­rungs­gut­ach­tens einschalten.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Wiernsheim ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, au­ßer­ge­richt­li­chen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Ver­mö­gens­pla­nung erstellt.

Eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wert­stei­ge­run­gen durch In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Ver­si­che­rungs­sum­me von Ihrem Ge­bäu­de­ver­si­che­rer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und ge­set­zes­kon­for­me Wertermittlung als Ent­schei­dungs­grund­la­ge vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Be­triebs­ver­mö­gens anzugeben,
• um Be­triebs­ver­mö­gen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.

Jede Immobilie ist einzigartig, da sich selbst bei baugleichen Wohnungen der Zustand oder die Ausstattung erheblich unterscheiden können. Insbesondere Ein­fa­mi­li­en­häu­ser sind schwer zu vergleichen. Die wert­be­ein­flus­sen­den Faktoren sind für Laien schwer zu gewichten und unterscheiden sich je nach Art der Immobilie. Selbst innerhalb eines Stadtteils kann ein Haus zwei Straßen weiter aufgrund einer anderen Mikrolage bereits einen völlig anderen Marktwert haben.

Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter können bei Ihrer Auswahl von Ver­gleichs­ob­jek­ten auf die Datenbank des Gut­ach­ter­aus­schus­ses in Wiernsheim zurückgreifen. Diese beinhaltet die realen Trans­ak­ti­ons­prei­se für verkaufte Immobilien in Wiernsheim sowie die derzeit gültigen Bodenrichtwerte für alle Stadtteile.

Bei der Auswahl von vergleichbaren Objekten für eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung in Wiernsheim gemäß Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren achten Gutachter dabei auf etliche Faktoren wie eine vergleichbare Mirkolage, Größe, Baujahr sowie Zustand und Ausstattung.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grund­stücks­markt sachkundig. Dazu erhalten die Gut­ach­ter­aus­schüs­se von den Notaren Kopien aller Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen in ihrem Zu­stän­dig­keits­be­reich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kauf­preis­samm­lung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten und Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten.

Gut­ach­ter­aus­schüs­se erstellen auch selbst Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zu­stän­dig­keits­be­reichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Ge­biets­kör­per­schaft, für die der Gut­ach­ter­aus­schuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gut­ach­ter­aus­schüs­se alle zwei Jahre einberufen.