Immobilien­bewertung
Bad Karlshafen

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Nach einem Brand hoffen Hausbesitzer darauf, auf Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zählen zu können. Die Behebung der durch das Feuer verursachten Schäden am und im Gebäude kosten oft ein Vermögen. Ein Scha­den­gut­ach­ten, das von einem auf Brandschutz spezialisierten Gutachter angefertigt wird, stellt nach einer genauen Untersuchung vor Ort die Brandursache, die Folgeschäden des Feuers und die zu erwartenden Reparaturkosten fest. Das Gutachten eines Sach­ver­stän­di­gen mit nachgewiesener Brandschutz-Expertise – dazu gehören chemisches, physikalisches und technisches Fachwissen – ist rechtsgültig.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Bad Karlshafen ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Der Lie­gen­schafts­zins­satz wird als Markt­an­pas­sungs­fak­tor für das Er­trags­wert­ver­fah­ren benötigt. Er wird in den Grund­stücks­markt­be­rich­ten der Gut­ach­ter­aus­schüs­se veröffentlicht. Nur wenige Stadt­ver­wal­tun­gen geben den Lie­gen­schafts­zins­satz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gut­ach­ter­aus­schuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutschland durch­schnitt­li­che Lie­gen­schafts­zins­sät­ze für un­ter­schied­li­che Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Lie­gen­schafts­zins­sät­ze:

• 2,5 bis 3,5 für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser
• 4,0 bis 5,0 für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Ge­schäfts­im­mo­bi­li­en und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Lie­gen­schafts­zins­satz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Lie­gen­schafts­zins­sät­ze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird. Der Verkehrswert orientiert sich unter anderem an der Lage, der Brut­to­grund­flä­che, dem Zustand, der Ausstattung, Rechten und Belastungen der Immobilie sowie an der Marktsituation. Der Verkehrswert wird von Gutachtern anhand zahlreicher Faktoren nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) berechnet.

Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert.

Der Beleihungswert eines Grundstücks spielt für Darlehensgeber eine Rolle. Für den Fall, dass ein Darlehensnehmer nicht in der Lage sein sollte, seinen Kredit zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe eine Sicherheit, um das verliehene Geld notfalls durch den Verkauf der Immobilie wie­der­zu­be­kom­men. Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld sich mit ihr langfristig erzielen lässt.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grund­stücks­markt sachkundig. Dazu erhalten die Gut­ach­ter­aus­schüs­se von den Notaren Kopien aller Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen in ihrem Zu­stän­dig­keits­be­reich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kauf­preis­samm­lung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten und Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten.

Gut­ach­ter­aus­schüs­se erstellen auch selbst Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zu­stän­dig­keits­be­reichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Ge­biets­kör­per­schaft, für die der Gut­ach­ter­aus­schuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gut­ach­ter­aus­schüs­se alle zwei Jahre einberufen.

Das Mietpreisniveau in Bad Karlshafen hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Bad Karlshafen gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Aus­stat­tungs­merk­ma­le werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sach­ver­stän­di­gen zur Plau­si­bi­li­sie­rung des Ver­si­che­rungs­gut­ach­tens einschalten.