Sie denken darüber nach, in Dubai zu investieren? Womöglich möchten Sie sogar ein Apartment oder Penthouse in Dubai kaufen? Egal, ob Sie eine Wohnung in Dubai kaufen oder dort ein Haus mieten möchten – eine Immobilienbewertung durch einen deutschen Sachverständigen ist spätestens dann angesagt, wenn Sie den Wert Ihrer Dubai-Immobilie für das deutsche Finanzamt benötigen.
- Dubai gilt als hoch entwickelter und zukunftsträchtiger Immobilienmarkt mit enormen Renditen.
- Ausländer dürfen Immobilien in sogenannten Freehold-Zonen erwerben.
- Der Kauf erfolgt meist über Makler, Bauträger oder Projektentwickler.
- Mit der Abwicklung ist oft ein Treuhänder anstatt eines Notars betraut.
- Der Eigentümer wird kostenpflichtig im Register des Dubai Land Departments eingetragen.
- Mietverhältnisse müssen im Ejara-System registriert werden.
- Einkünfte aus Immobiliengeschäften sind in Dubai quasi steuerfrei. In Deutschland ansässige Personen benötigen allerdings einen Nachweis Ihrer Mieteinnahmen für das deutsche Finanzamt und gegebenenfalls auch ein Wertgutachten.
Zwei starke Käufergruppen stützen Dubais Immobilienmarkt
In Dubai prägt eine doppelte Nachfragestruktur den Immobilienmarkt: Mobile Fachkräfte suchen bevorzugt flexible Mietlösungen für kürzere Aufenthalte, während vermögende internationale Käufer – darunter Unternehmer und Expats mit langfristiger Perspektive – gezielt in hochwertige Apartments und Villen investieren.
Immobilien in Dubai: Wohnungen mieten, Häuser kaufen
Noch im Januar 2025 verzeichnete Google in Deutschland mehr als 8.000 Suchanfragen für „Dubai Wohnung kaufen“. Für „Dubai Haus kaufen“ waren es immerhin 3.600. Eine Wohnung in Dubai mieten wollten zu dieser Zeit fast ebenso viele Personen aus Deutschland wie kaufen. Allein über die Suchmaschine wurde „Dubai Wohnung mieten“ 6.600 mal eingegeben – direkte Suchen über große Immobilienportale nicht mitgezählt. Nicht zu vergessen die zahlreichen präziseren Suchanfragen von „Dubai Villa kaufen“ (nur noch 590 Suchanfragen im Juli 2025), über „Wohnung kaufen Dubai Marina“ (derzeit rund 170 Suchanfragen pro Monat, hinzu kommen weitere mit „Meerblick“ oder „Creek Harbour“) bis hin zu „Palm Jumeirah Haus kaufen“ (mehr als 100 Suchanfragen im Mai 2025).
Auch die Kaufpreise für Dubai-Immobilien steigen mit einer gewissen Dynamik. Für Villen ging es in den letzten Jahren stark nach oben. In den jüngsten Monaten stieg der Durchschnittspreis für Luxushäuser jedoch nur noch geringfügig. Auch die Preise für Apartments steigen moderat.
Wirtschaft in Dubai breit aufgestellt
Die Kombination aus urbaner Vision, wirtschaftlicher Offenheit und strategischer Entwicklungspolitik macht Dubai heute zu einem der attraktivsten Investitionsstandorte weltweit. Die Gründe für das starke Interesse an Dubai-Immobilien sind nachvollziehbar.
Dubai trägt heute maßgeblich zur wirtschaftlichen Leistung der Vereinigten Arabischen Emirate bei. Während die Wirtschaft früher stark von den Öl- und Gasexporten geprägt war, setzt das Emirat inzwischen auf eine breit aufgestellte und zukunftsorientierte Wirtschaftsstruktur, die es deutlich von anderen Golfstaaten unterscheidet.
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wächst kontinuierlich. Angetrieben wird es vor allem durch Dienstleistungen, Handel, Logistik, Tourismus, Immobilien und das Finanzwesen. Der Anteil des Ölsektors am BIP Dubais ist inzwischen marginal. Diese Unabhängigkeit von globalen Energiepreisschwankungen stärkt die wirtschaftliche Resilienz des Emirats.
Bereits seit den frühen 2000er-Jahren verfolgt Dubai eine gezielte Diversifizierungsstrategie. Mit der Einrichtung von Sonderwirtschaftszonen wie dem Dubai International Financial Centre (DIFC), Dubai Internet City und Dubai Media City wurde gezielt internationales Kapital angelockt. Heute befinden sich in Dubai zahlreiche regionale Zentralen internationaler Konzerne. Die Folge: qualifizierte Fachkräfte aus aller Welt strömen nach Dubai. Sie schaffen insbesondere im mittleren bis oberen Wohnsegment eine dynamische Nachfrage nach Immobilien. Viele davon sparen auf eine Eigentumswohnung in Dubai. Besonders beliebt sind Apartments mit Meerblick zum Kauf in der Dubai Marina.
Auswirkung des Tourismus auf den Immobilienmarkt in Dubai
Ein zentraler Eckpfeiler dieser Entwicklung ist der Tourismus. Dubai zählt mit jährlich mehr als 15 Millionen internationalen Besuchern zu den wichtigsten Reisezielen weltweit. Sehenswürdigkeiten wie der Burj Khalifa, die Palm Jumeirah oder die Dubai Mall haben globale Bekanntheit erlangt. Der Tourismussektor wirkt nicht nur als Motor für Hotelinvestitionen, sondern sorgt auch für eine starke Nachfrage nach Ferienimmobilien und Serviced Apartments. Viele Investoren nutzen die Gelegenheit, kurzfristige Vermietungserlöse zu erzielen. Sie werden getrieben durch hohe Auslastungszahlen und ein professionell organisiertes Gastgewerbe.
Großveranstaltungen wie die Expo 2020 – deren Gelände aktuell als Stadtteil District 2020 weiterentwickelt wird – fungieren zusätzlich als langfristige Wachstumstreiber für den Immobilienmarkt.
Lesetipp: Noch mehr Einblicke in Dubai als Immobilienstandort, Preisniveaus nach Stadtteilen und Nachfrage-Hotspots für unterschiedliche Zielgruppen geben wir in unserem Marktbericht. Sie können diesen kostenlos herunterladen.
Darum lohnt sich eine Immobilie in Dubai
Werfen wir einen Blick auf die klaren Vorteile, den eine Immobilie in Dubai für Auswanderer, Kapitalanleger und Investoren aus Deutschland hat:
Erstklassige Infrastruktur
Dubai glänzt mit einer modernen und zukunftsweisenden Infrastruktur. Ob spektakuläre Wolkenkratzer oder künstlich geschaffene Inselwelten inmitten einer Wüste – das Emirat setzt regelmäßig neue Maßstäbe im Städtebau. Mit Projekten wie dem Dubai 2040 Urban Master Plan zeigt die Metropole ihren Fokus auf Nachhaltigkeit und Wachstum. Megaprojekte wie das Transportkonzept „The Loop“ oder der Al Maktoum International Airport, der Dubai zum globalen Drehkreuz für Touristen und Geschäftsleute machen soll, unterstreichen die Visionen von Scheich Muhammad bin Raschid Al Maktum.
Hoher Lebensstandard
Luxus, Sicherheit und Komfort: Dubai bietet eine außergewöhnliche Lebensqualität. Die Stadt verbindet islamische Kultur mit einer kosmopolitischen Lebensart. Architektonisch ausgeklügelte Einkaufszentren, internationale Gastronomiebetriebe und erstklassige Freizeitangebote schaffen ein Umfeld, das kaum Wünsche offenlässt. Insbesondere Deutsche und Westeuropäer genießen darüber hinaus ein hohes Ansehen im Emirat.
Lukrative Renditen
Mietrenditen im zweistelligen Bereich sind zwar nicht die Regel, aber auch keine Seltenheit in Dubai. Die jährliche Bruttorendite für Apartments liegt in Dubai im Schnitt bei 7 %. Selbst für vermietete Villen winken alljährlich noch 5 % Bruttorendite. Zum Vergleich: In Paris oder Berlin werden oft nur 2 bis 3 % Rendite durch Vermietung erwirtschaftet.
Steuerfreie Gewinne
In Dubai fallen weder Einkommensteuer noch Kapitalertragsteuer an. Dadurch bleiben die erwirtschafteten Mietrenditen vollständig erhalten, sofern Sie nicht in Deutschland steuerpflichtig sind.
Spannender Immobilienmarkt
Die hohe Nachfrage und stetige, rasante Entwicklung machen Investitionen in Apartments, Neubauprojekte oder Büroimmobilien in Dubai auch langfristig attraktiv. Während sich die Kaufpreise für Villen sehr dynamisch entwickelt haben, steigen die Apartmentpreise moderater.
Vorteile für Immobilien-Investoren in Dubai
Für Investoren ist diese wirtschaftliche Konstellation besonders attraktiv. Sie bietet gleich zwei Vorteile:
- Zum einen bleibt die Mietnachfrage hoch, da viele qualifizierte Arbeitskräfte auch bei mehrjährigem Aufenthalt bewusst auf einen Immobilienkauf verzichten.
- Zum anderen sorgt die kaufkräftige Klientel für eine stetige Nachfrage im gehobenen Segment, wodurch exklusive Objekte langfristig an Wert gewinnen.
So entsteht ein dynamisches Nachfrageumfeld, das sowohl preisgünstige Apartments als auch Luxuswohnimmobilien umfasst. Dabei gilt: Mehr Menschen wollen ein Apartment oder Penthouse in Dubai mieten, als eines kaufen. Für Häuser und Villen gilt umgekehrt, dass diese Immobilien in Dubai eher gekauft als kurzzeitig bewohnt werden.
Ihre Vorteile mit Heid: Die Immobiliensachverständigen der Heid Immobilienbewertung kennen sich bestens mit dem Marktumfeld in Dubai aus. Wir bewerten Wohn- und Gewerbeimmobilien im Emirat. Darüber hinaus haben wir Erfahrung in der Immobilienbewertung von Hotels, aber auch von Spezialimmobilien vom Golfplatz bis zum Kino.
Bei uns bekommen Sie keine Immobilienbewertung von der Stange! Auch in Dubai sind wir in der Lage, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale adäquat zu berücksichtigen.
Ing. André Heid M.Sc.
Kontaktieren Sie uns direkt für ein kostenloses Erstgespräch.
Unsere Leistungen in Dubai
In der Tabelle haben wir aufgeschlüsselt, welche Leistungen wir Ihnen für eine Immobilienbewertung in Dubai anbieten und mit welchen Kosten mindestens zu rechnen sind.
| Zielgruppe | Ziel | Leistung | Preis ab |
| Eigentümer | AfA-Verkürzung (deutscher Stempel) | Restnutzungsdauer-Gutachten | 2.250 € |
| Käufer | Finanzierung via deutsche Banken | Beleihungswertgutachten | 4.150 € |
| Kapitalanleger | Kauf oder Verkauf | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Rückkehrer | Verkauf | Verkaufsberatung | 4.350 € |
| Auswanderer | Kauf | Kaufberatung | 4.350 € |
| Erben | Immobilie in Dubai geerbt | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Paar in Scheidung | Scheidung mit Ferienhaus | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Projektentwickler | Grundstücksbewertung | Verkehrswertgutachten | 4.350 € |
| Mieter/Vermieter | Miete/Vermietung | Mietwertgutachten | 4.640 € |
| Investoren | Kauf oder Investition | Portfoliobewertung | auf Anfrage |
| Unternehmen | Bewertung von Gewerbeimmobilien | Bilanzierungsgutachten oder Due Diligence für Immobilien | auf Anfrage |
Wir bieten in Dubai keine bauspezifischen Leistungen an.
Festpreisgarantie: Unser Angebot enthält bereits die Kosten für Flüge und Unterkunft.
Verkehrswertgutachten für Immobilien in Dubai
Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien in Dubai ist für viele Eigentümer, Käufer und Investoren unerlässlich. Das gilt insbesondere dann, wenn deutsches Steuerrecht oder eine geplante Veräußerung ins Spiel kommen.
Ein solches Gutachten bietet eine objektive Entscheidungsgrundlage bei der Kaufpreisverhandlung oder bei der steuerlichen Wertermittlung. Da in Dubai andere rechtliche Rahmenbedingungen und Bauqualitäten gelten, ist eine transparente und nachvollziehbare Bewertung durch einen deutschen Sachverständigen mit Kenntnis des lokalen Marktes besonders wichtig.
Restnutzungsdauer-Gutachten für Haus in Dubai
Wer eine Wohnung, Villa oder ein Haus in Dubai sein Eigen nennt und in Deutschland steuerlich veranlagt wird, kann durch ein fundiertes Restnutzungsdauer-Gutachten bares Geld sparen. Denn das deutsche Finanzamt setzt pauschal eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an. Das ist häufig völlig realitätsfern, insbesondere bei der Bauweise und vor allem der Witterung im Wüstenklima von Dubai.
Mit einem Nutzungsdauer-Gutachten weisen Sie eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach und erhöhen so die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Die Kosten für das Gutachten haben sich oft bereits nach der ersten Steuererklärung amortisiert.
Wir empfehlen ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihre Immobilie, wenn einer oder mehrere der folgenden Faktoren zutrifft:
- Sie vermieten Ihre Wohnung in Dubai und erzielen steuerpflichtige Einkünfte in Deutschland.
- Die Ausstattung Ihres Hauses in Dubai ist veraltet, technische Anlagen sind überholungsbedürftig.
- Die Bausubstanz Ihrer Villa in Dubai zeigt erste Mängel oder der Wartungsrückstand ist sichtbar.
- Die Immobilie stammt aus einem schnell errichteten -Off-Plan-Bauprojekt.
- Es stehen größere Modernisierungen oder ein Verkauf bevor.
- Die Immobilie kann nicht mehr wirtschaftlich genutzt oder nur noch eingeschränkt vermietet werden.
- Sie möchten die Abschreibung beschleunigen, um Steuern zu sparen und frühzeitig Rücklagen zu bilden.
In unserem kostenlosen Whitepaper zeigen wir Ihnen verständlich und praxisnah, wann sich ein solches Gutachten für Ihre Wohnung in der Dubai Marina lohnt, wie viel Steuern Sie potenziell sparen können und wie der Ablauf für Häuser in Dubai Schritt für Schritt funktioniert.
Dubai-Immobilie mit Gewinn verkaufen
Der Immobilienverkauf in Dubai unterscheidet sich in vielen Punkten von den klassischen Abläufen in Deutschland. Verträge und Verhandlungen finden in Dubai in der Regel auf Englisch statt. Als Verkäufer kommunizieren Sie mit internationalen Käufern und Maklern, die andere Standards und Herangehensweisen gewohnt sind. Kennen Sie die rechtlichen Feinheiten oder kulturellen Gepflogenheiten nicht genau, riskieren Sie Missverständnisse und niedrigere Verkaufserlöse.
Der Immobilienvertrieb in Dubai ist sehr maklergetrieben. Viele Eigentümer überlassen Preisfindung, Strategie und Kommunikation vollständig dem Makler. Eine sachliche Zweitmeinung und Verkaufsunterstützung durch unabhängige Immobiliengutachter kann in diesem dynamischen Immobilienmarkt mit starken Eigeninteressen Gold wert sein.
Nicht vergessen: Beim Immobilienverkauf in Dubai entstehen Kosten für Registrierung, Eigentumsübertragung, Dokumente und eine mögliche Rückabwicklung von Escrow-Konten.
Wir klären Sie über alle verkaufsrelevanten Nebenkosten auf, schätzen Aufwand und Fristen realistisch ein und helfen Ihnen, den strategischen und finanziellen Ablauf von der Angebotseinholung bis zum Geldeingang gut zu strukturieren. Mehr Details zum Nutzen und den Konditionen unserer Verkaufsberatung für Dubai-Immobilien haben wir Ihnen in unserem Whitepaper zusammengestellt.
Mit kompetenter Kaufberatung zu Ihrer neuen Immobilie in Dubai
Dubai zieht Käufer an – sei es für die Kapitalanlage, die eigene Nutzung oder im Zuge einer geplanten Auswanderung. Der Markt wächst rasant, lockt mit hohen Renditechancen und steuerlichen Vorteilen, ist aber zugleich von schnellen Veränderungen, rechtlichen Besonderheiten und kulturellen Eigenheiten geprägt.
Wer hier eine Wohnung, ein Apartment oder Penthouse, eine Villa oder ein Haus in Dubai kaufen möchte, sollte sich nicht allein auf Makler verlassen. Vertrauen Sie auf eine unabhängige und neutrale Beratung – in deutscher Sprache und ohne Verkaufsinteresse. Genau hier unterstützt Sie die Kaufberatung der Heid Immobilienbewertung.
Wir analysieren die Immobilie im aktuellen Marktumfeld, ziehen Vergleichsobjekte hinzu und geben eine objektive Einschätzung zum angemessenen Preis ab – unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Entwicklungspotenzial und aktuellen Marktdaten. Das schützt Sie vor überhöhten Kaufpreisen und stärkt Ihre Verhandlungsposition.
Katharina Heid M.Sc.
Unsere zertifizierten deutschen Sachverständigen begleiten Sie direkt in Dubai, prüfen Angebote kritisch und beraten Sie transparent. Sie erhalten eine fundierte Entscheidungsgrundlage, mit der Sie sicher kaufen und den Immobilienpreis verhandeln können – ganz gleich, ob Sie bereits vor Ort leben oder von Deutschland aus investieren.
Warnung: Viele Kaufinteressenten wenden sich zunächst an Makler oder Vertriebsagenturen vor Ort. Diese sind jedoch durch Verkaufsprovisionen oder Exklusivverträge mit Projektentwicklern wirtschaftlich am Abschluss des Kaufvertrags beteiligt. Nutzen Sie eine unabhängige Bewertung durch einen Heid-Immobiliengutachter für eine objektive Zweitmeinung!
Unsere Expertise schützt Sie vor Fehlentscheidungen, stärkt Ihre Verhandlungsposition und verschafft Ihnen Planungssicherheit – fachlich, finanziell und menschlich.
Ing. André Heid M.Sc.
In unserem kostenlosen Whitepaper gehen wir detailliert darauf ein, welche Fehler Sie beim Kauf Ihrer Dubai-Immobilie machen können und wir unsere Lösungen Ihnen dabei helfen, diese zu vermeiden.
So funktioniert die Immobilienbewertung in Dubai
Unsere Gutachter reisen persönlich nach Dubai, um Ihre Immobilie zu besichtigen. Keine Fernbewertungen, keine Fotos per WhatsApp – sondern fundierte Einschätzungen auf Basis echter Begutachtung. Unser Sachverständiger kennt in jedem Fall den Immobilienmarkt in Dubai und ist mit der Bauweise und Bauqualität vertraut.
Wir prüfen für Sie, ob sich das Objekt in einem rechtlich zulässigen Gebiet befindet, klären Sie über die Eigentumsverhältnisse auf und analysieren die Rahmenbedingungen bei noch nicht fertiggestellten Projekten. Dazu gehören unter anderem die Absicherung über Escrow-Konten, der Stand der Bauausführung und die vertraglich festgelegten Übergabemodalitäten. Auch die Besonderheiten des Vertrags- und Registrierungsverfahrens erläutern wir Ihnen verständlich und transparent.
Im unverbindlichen Erstgespräch klären wir gemeinsam mit Ihnen den Zweck für die Bewertung Ihrer (potenziellen) Immobilie in Dubai und vereinbaren daraufhin ein Angebot zum Festpreis. Von diesem weichen wir auch dann nicht ab, wenn unsere Kosten für Flug und Unterkunft höher ausfallen.
In 5 Schritten bis zum behörden- und gesetzeskonformen Gutachten für Ihre Dubai-Immobilie:
Schritt 1: Erstberatung & Zieldefinition (digital/telefonisch)
Schritt 2: Sichtung der Unterlagen (Bauakte, Pläne etc.)
Schritt 3: Besichtigung der Immobilie in Dubai
Schritt 4: Erstellung des Gutachtens für das deutsche Finanzamt
Schritt 5: Versand des Gutachtens (pdf & Post)
Eine Kaufberatung für eine Immobilie in Dubai beinhaltet bei der Heid Immobilienbewertung ein Kurzgutachten. Es erwartet Sie:
- Bewertung des Kaufpreises: Einschätzung der Angemessenheit durch Marktvergleich sowie Analyse von Lage, Ausstattung und Entwicklungsstand.
- Prüfung von Bauqualität und Technik: Detaillierte Betrachtung von Bauweise, eingesetzten Materialien, sichtbaren Mängeln und typischen Schwachstellen.
- Erkennung möglicher Risiken und Zusatzkosten: Transparente Auflistung etwaiger Instandhaltungsbedarfe, unklarer Übergaberegelungen oder versteckter Nebenkosten.
- Analyse der Investitionslogik: Einschätzung zu Werterhalt, Vermietbarkeit und langfristigem Entwicklungspotenzial der Immobilie.
- Empfehlungen für Verbesserungen: Hinweise zu sinnvollen Nachrüstungen oder Änderungen, beispielsweise bei Ausstattungslücken, energetischen Defiziten oder Sicherheitsmängeln.
- Gesamtkostenübersicht (optional): Realistische Kalkulation aller Kosten, inklusive Kaufnebenkosten, laufender Service Charges und Rücklagenempfehlungen.
Das müssen Sie vor dem Kauf über Immobilien in Dubai wissen
Der Immobilienmarkt in Dubai wird bestimmt von Maklern und Bauträgern. Obwohl es zweifellos seriöse Vertreter beider Sorten gibt, arbeiten sowohl Vermittler als auch Veräußerer von Immobilien primär für ihren eigenen Kontostand.
Bautechnische Besonderheiten von Immobilien in Dubai
Dubai hat in den letzten zwei Jahrzehnten einen immensen Bauboom erlebt. Zahlreiche Großprojekten wurden innerhalb kürzester Zeit errichtet. Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum, Ferienimmobilien und Gewerbeflächen gerecht zu werden, wurden viele Gebäude in extrem kurzen Zeiträumen fertiggestellt. Dabei traten typische Probleme auf:
1. Schnelligkeit vor Qualität
Viele Immobilienprojekte wurden in kürzester Zeit geplant und umgesetzt. Dies führte zu baulichen Mängeln bei:
- Dämmung und Isolierung (kritisch in diesem heißen Klima)
- Fenstern und Fassaden (unzureichender Hitzeschutz, Luftundichtigkeit)
- technischen Anlagen (Klimaanlagen, Wasserleitungen, Elektrik)
2. Schwankende Bauqualität
Die Bauqualität variiert in Dubai –auch innerhalb eines Projekts stark:
- Unterschiedliche Bauunternehmen (Subunternehmer) mit uneinheitlichen Standards
- Fehlende bauliche Qualitätskontrollen
- Einsatz von preisgünstigen oder nicht nachhaltigen Materialien
- Sichtbare Schäden oder erste Sanierungsfälle bereits wenige Jahre nach Fertigstellung
3. Häufig fehlende Nachbesserungspflichten
Einige Bauträger sind nicht langfristig an den Gebäuden interessiert. Das gilt vor allem bei Investorenprojekten oder Off-Plan-Verkäufen. Das erschwert die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.
Gerade bei Off-Plan-Projekten ist in Dubai Vorsicht geboten: Verzögerungen beim Bau, mangelhafte Ausführung oder eine minderwertige Ausstattung sind keine Seltenheit. Auch fertiggestellte Häuser, Villen oder Wohnungen verbergen oft Schwächen in Bausubstanz, Technik oder Verarbeitung. Meist werden diese erst nach dem Kauf sichtbar und ziehen erhebliche Folgekosten nach sich.
Unsere Sachverständigen prüfen die Immobilie direkt vor Ort (soweit zugänglich), bewerten die Bauqualität und machen sichtbare Mängel oder Risiken transparent. Bei Projekten, die sich noch in der Bauphase befinden, nehmen wir den Bauträger, bereits realisierte Referenzobjekte, Bauzeitpläne und den aktuellen Projektfortschritt genau unter die Lupe. Sollten wir Zweifel an der Qualität oder (dem Termin für die) Fertigstellung haben, teilen wir Ihnen dies klar mit.
Behörden und Institutionen in Dubai, die Immobilieneigentümer kennen sollten
Die folgenden Institutionen und Behörden sollten Sie kennen, wenn Sie ein Immobilienprojekt in Dubai haben.
Dubai Land Department
Immobilienkäufe werden staatlich registriert. Das Dubai Land Department (DLD) ist die zentrale Behörde für Grundstücksangelegenheiten in Dubai. Sie nimmt die Eigentumsübertragung der Immobilie vor, verwaltet die Registrierung, stellt Eigentumszertifikate aus und setzt Immobiliengesetze um. Eine gründliche Prüfung der Verträge erfolgt ebenso wenig wie eine Durchführung der Transaktion durch einen neutralen Notar.
Real Estate Regulatory Agency
Die Real Estate Regulatory Agency (RERA) ist eine Abteilung des Dubai Land Department. Sie reguliert den Immobilienmarkt, sorgt für Markttransparenz und kümmert sich um Regeln für Mietverhältnisse. RERA lizenziert Makler, Entwickler und Projekte.
Falls Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie dies aktenkundig machen. Alle Mietverhältnisse müssen über die RERA im Ejari-System eingetragen werden. Die Registrierung der Mietverträge erfolgt online.
Wer in Dubai vermietet, darf keinesfalls die Ejari-Registrierung vergessen. Ohne Ejari ist ein Mietvertrag im Streitfall faktisch wertlos.
Ing. André Heid M.Sc.
Dubai Municipality
Dubai Municipality verwaltet Bauvorschriften, Nutzungsgenehmigungen, Infrastrukturpläne und Umweltstandards. Die Behörde ist auch zuständig für die Ausstellung von Baugenehmigungen und für die Klassifikation von Grundstücken.
Department of Economic Development
Das Department of Economic Development (DED) ist zuständig für Gewerbelizenzen und wirtschaftliche Aktivitäten. Sobald eine Immobilie gewerblich genutzt oder im Rahmen eines Unternehmens erworben wird, ist das DED involviert.
Trustee Office
Ein Trustee Office ist keine Behörde, sondern entspricht einem Treuhänder. Sie gelten in Dubai als anerkannte Dienstleister, die als offizielle Vermittler zwischen Käufer, Verkäufer und DLD fungieren. Treuhänder wickeln die Zahlungen und die Einreichung aller Unterlagen ab. Sie sorgen für die reibungslose Abwicklung der Immobilientransaktion, indem sie die Sicherheit bei der Bezahlung sowie die Dokumentenweitergabe gewährleisten.
Dubai Electricity and Water Authority
Bei der Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) melden Sie sich nach einem Immobilienkauf entweder an oder um. Die DEWA ist zuständig für die An- und Abmeldung von Wasser- und Stromanschlüssen.
Dubai Courts
Bei Streitfällen im Zusammenhang mit Immobilien – etwa bei Vertragsbruch, Mängeln oder Eigentumskonflikten – erfolgt eine gerichtliche Klärung am Dubai Courts (Property Courts). Dort können Sie übrigens auch einen Notar beauftragen. Notare sind nämlich Angestellte der Emirats-Gerichte. Dieser bestätigt bestimmte Dokumente (z. B. Vollmachten) bei Immobilienkäufen durch Dritte oder bei Transaktionen, bei denen Käufer/Verkäufer nicht persönlich erscheinen.
Fassen wir die relevanten Behörden und Institutionen in einer Tabelle zusammen:
| Institution | Zuständigkeit |
| Dubai Land Department | Registrierung, Eigentumsübertragung |
| Real Estate Regulatory Agency | Regulierung, Lizenzvergabe, Mietrecht |
| Dubai Municipality | Baupläne, Genehmigungen, städtebauliche Vorgaben, Nutzungsarten |
| Department of Economic Development | Lizenzierung gewerblicher Immobiliennutzung, Firmengründungen mit Immobilien |
| Trustee Office | Abwicklung von Transaktionen (Treuhänder) |
| Dubai Electricity and Water Authority | Versorgungsverträge (Strom, Wasser) |
| Dubai Courts (Property Courts) | Immobilien-Streitfälle, Notare |
Darum Heid für eine Immobilienbewertung in Dubai
Sie haben in den vorangegangenen Abschnitten einige Aspekte über den Immobilienkauf in Dubai und seine Tücken erfahren. Seien Sie vorsichtig und lassen Sie sich beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Dubai von neutralen, objektiven und unabhängigen Experten beraten. Kommen Sie vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Dubai auf die vielfach zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung zu. Insbesondere, wenn Sie eine Due Diligence für Immobilien in Dubai benötigen oder ein in Deutschland anerkanntes Gutachten für das Finanzamt, sind Sie bei uns an der richtigen Adresse. Setzen Sie sich jederzeit gerne für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung mit uns in Verbindung, anstatt in die Nesseln!
Erhalten Sie im Video einen Eindruck davon, wie wir unseren Kunden bereits bei ihren Immobilienproblemen helfen konnten.
Gut zu wissen: 99,9 % unserer Gutachten werden anerkannt. Verlässlich, präzise und rechtssicher – das ist Heid Immobilienbewertung.
FAQ zur Bewertung von Dubai-Immobilien
Zum Abschluss stellen wir Ihnen Antworten auf Fragen zur Verfügung, mit denen sich unsere Kunden mit Dubai-Bezug oft an uns wenden. Sollten Sie weitere Fragen haben, nutzen Sie gerne unsere unverbindliche Erstberatung!
Wie werde ich Eigentümer einer Immobilie in Dubai?
Alle Transaktionen werden über das Dubai Land Department (DLD) abgewickelt. Diese Behörde führt ein modernes Registersystem. Nach Kaufabschluss erhalten Sie einen Eigentumstitel („Title Deed“), der in diesem Register eingetragen wird. Das ist ungefähr mit dem deutschen Grundbuch zu vergleichen. Die rechtliche Sicherheit für den Immobilienkauf ist damit im internationalen Vergleich hoch.
Welche Regeln und Besonderheiten für den Immobilienerwerb in Dubai gelten für Ausländer?
Der Verkauf von Eigentumswohnungen und Grundstücken an Ausländer ist in Dubai nur in Freehold-Zonen möglich. In anderen Gebieten ist lediglich ein Erbbaurecht Leasehold möglich. Die Laufzeit für diesen temporären Eigentumserwerb beträgt meist zwischen 30 und 99 Jahren.
Achtung: Beim Kauf einer Immobilie in Dubai wird eine Registrierungsgebühr fällig. Diese beträgt meist 4 % des Kaufpreises.
Wer schaut den Akteuren des Immobilienmarkts in Dubai auf die Finger?
Mit der Real Estate Regulatory Agency (RERA) wurde eine Aufsichtsbehörde für Immobiliengeschäfte in Dubai geschaffen, die Transaktionen überwacht, Marktstandards prüft und Lizenzen für Makler vergibt.
Was ist Ejari?
Ejari ist arabisch und bedeutet „mein Mietvertrag“. Es handelt sich bei Ejari um ein staatlich vorgeschriebenes Online-System der RERA. Darin werden Mietverhältnisse erfasst, geprüft und registriert. Ziel ist es, Transparenz, Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit auf dem Mietmarkt zu gewährleisten.
Wer muss das Mietverhältnis im Ejari-System eintragen?
Formal ist der Mieter für die Eintragung des Mietverhältnisses verantwortlich. Schließlich benötigt der Mieter die Ejari-Bescheinigung für wichtige Dinge wie Strom, Wasser, Wohnsitznachweis für die Behörden sowie Aufenthaltsverlängerung oder Familiennachzug. In der Praxis erfolgt die Umsetzung jedoch meist durch Vermieter, Hausverwalter oder Agenturen.
Was passiert, wenn ein Mietverhältnis nicht im Ejari-System erfasst ist?
Wer eine Immobilie in Dubai ohne Eintragung im Ejari-System mietet oder vermietet, beschwört praktische und rechtliche Konsequenzen herauf. Egal, ob Konflikte mit dem (Ver-)Mieter, Mietausfall, Auszug oder Verkauf der vermieteten Immobilie – ohne Ejari-Registrierung ist Stress vorprogrammiert.
1. Der Mietvertrag ist rechtlich wertlos
Ohne Ejari-Registrierung gilt der Mietvertrag nicht als offiziell anerkannt. Das bedeutet:
- Der Vermieter kann keine Klage wegen Mietrückständen einreichen.
- Der Mieter kann keine Ansprüche auf Instandhaltung oder Mietrechte durchsetzen.
2. Zugang zu behördlichen Dienstleistungen ist nicht möglich
Der Mieter kann viele grundlegende Dinge nicht erledigen, solange der Mietvertrag nicht registriert ist:
- Strom- und Wasseranschluss (DEWA)
- Internet oder Festnetzanschluss
- Schul- oder Visa-Anmeldung mit Wohnsitznachweis
- Keine Eröffnung eines Bankkontos mit Adresse
3. Bußgelder und Sanktionen für den Vermieter
Die RERA verhängt Bußgelder, wenn ein Vermieter wiederholt gegen die Pflicht zur Registrierung verstößt. Zudem riskiert der Vermieter den Verlust seiner Lizenz, falls er mehrere Einheiten verwaltet oder gewerblich vermietet.
4. Kein Mieterschutz für den Mieter
Nur registrierte Mietverträge bieten:
- Recht auf gesetzlich geregelte Kündigungsfristen
- Schutz vor willkürlicher Mieterhöhung
- Zugang zur Mietschlichtungsstelle (Rental Dispute Center)
5. Folgeprobleme für Mieter bei Behördenkontakt
Die Ejari-Bescheinigung gilt als Wohnsitznachweis für Behörden. Kann eine ausländische Arbeitskraft diese nicht nachweisen, gibt es Probleme bei der Verlängerung des Visums und erst recht beim Familiennachzug.
6. Steuerliche Nachteile für internationale Eigentümer
Wer seine Dubai-Immobilie oder die Mieteinnahmen aus derselben einkommensteuerlich oder bilanziell deklarieren muss, hat ohne Ejari keinen rechtsgültigen Nachweis der Mieteinnahmen.
Welche Steuern fallen für den Verkauf meiner Immobilie in Dubai an?
Der Verkauf einer Immobilie in Dubai kann steuerliche Auswirkungen haben – selbst dann, wenn in den Vereinigten Arabischen Emiraten keine Steuern anfallen. Für Personen mit Steuerpflicht in Deutschland greifen unter Umständen Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) oder der sogenannte Progressionsvorbehalt, die den steuerlichen Effekt erheblich beeinflussen können.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten für eine Immobilie in Dubai?
Zusätzlich zum Kaufpreis erwarten Käufer von Immobilien in Dubai beträchtliche Gebühren und laufende Kosten. Dazu gehören unter anderem die Registrierungsgebührbeim Dubai Land Department, Service Charges, Maklerprovisionen und gegebenenfalls Verwaltungskostendurch Eigentümergesellschaften.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung kalkulieren für Sie eine vollständige Investitionsrechnung inklusive aller Nebenkosten, laufender Aufwendungen und möglicher Reserven für Instandhaltung oder Nachrüstung.
Wie viel kostet der Notar für eine Immobilientransaktion in Dubai?
Es gibt in Dubai keinen Notar, der neutral zwischen Käufer und Verkäufer vermittelt. Vertragsabschlüsse erfolgen entweder direkt zwischen den Parteien oder über provisionsgesteuerte Makler. Das Dubai Land Department übernimmt die Eigentumsübertragung ohne eingehende Prüfung von Inhalt, Preis oder Vertrag. Notare sind normalerweise nur beteiligt, wenn Käufer oder Verkäufer nicht persönlich anwesend sind.
Wie viel kostet eine Heid-Immobilienbewertung in Dubai?
In einem kostenlosen Erstgespräch stecken wir Ihre Anforderungen und Bedürfnisse für unsere Dienstleistung sowie die Komplexität und Lage der Immobilie ab. Anschließend machen wir Ihnen ein Angebot zum Festpreis. Dieses richtet sich unter anderem nach der Art und Größe der Immobilie sowie dem Bewertungszweck, der über das benötigte Gutachten entscheidet. Flug, Unterkunft und Spesen für unseren Gutachter sind im Festpreisangebot enthalten.
Wie viel Vorlauf benötigt Heid für eine Immobilienbewertung in Dubai?
Idealerweise beauftragen Sie uns mit einigen Wochen Vorlauf, damit wir
- ausreichend Zeit zur Vorbereitung haben,
- eventuell fehlende Dokumente beschaffen können,
- die Kosten für Flug und Unterkunft möglichst niedrig halten können.
Selbstverständlich versuchen wir auch kurzfristige Termine möglich zu machen.
Welche Bewertungsstandards wendet der Sachverständige der Heid Immobilienbewertung in Dubai an?
Die erfahrenen Heid-Gutachter beherrschen deutsche Verfahren zur Immobilienbewertung ebenso wie internationale Methoden der Wertermittlung. Welches Verfahren wir anwenden, hängt vom Zweck unserer Arbeit ab. Soll das Gutachten einer deutschen (Steuer-)Behörde vorgelegt werden, wenden wir je entsprechend gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an. Für Renditeimmobilien hat sich das Ertragswertverfahren etabliert, für individuelle Gebäude zum Selbstbezug das Sachwertverfahren. Wo immer dies möglich ist, wird das marktorientierte Vergleichswertverfahren angewandt. Geht es um Compliance-Themen, Investitionen internationaler Marktteilnehmer oder Kaufinteressenten aus dem Ausland, empfiehlt sich die Anwendung international geläufiger Bewertungsmethoden.
Wie erfolgt die Inspektion vor Ort in Dubai?
Unser Gutachter reist zu einem individuellen Beratungstermin nach Dubai. Wir besprechen gemeinsam alle Details Ihrer Wunschimmobilie und analysieren auf Wunsch mehrere Optionen parallel. Bei bereits identifiziertem Objekt besichtigen wir die Immobilie und nehmen dabei eine technische Prüfung, Standortanalyse und Preisbewertung vor. Bei Projekten, die sich noch in Planung oder im Bau befinden, prüfen wir zur Risikobewertung den Bauträger, den Baufortschritt, sichten den Zahlungsplan und die Escrow-Absicherung.
Erkennt das deutsche Finanzamt ein Gutachten für meine Immobilie in Dubai an?
Ja, die Verkehrs-, Mietwert- oder Restnutzungsdauer-Gutachten der Heid Immobilienbewertung werden von deutschen Behörden und Gerichten anerkannt. Sollte das Finanzamt Rückfragen haben, beantworten wir diese gerne im Rahmen unserer kostenlosen Nachbetreuung.
Welche Unterlagen sind für eine Bewertung meiner Dubai-Immobilie nötig?
Der Umfang der Unterlagen hängt von der Art des Gutachtens ab. Wir unterhalten uns im kostenlosen Erstgespräch darüber, welches Gutachten Sie benötigen und woher Sie die bewertungsrelevanten Dokumente dafür bekommen.
Ist eine Bewertung auch ohne Anreise nach Deutschland möglich?
Ja, Sie müssen nicht nach Deutschland reisen, damit wir Ihre Immobilie in Dubai bewerten. Wir kommen zu Ihnen beziehungsweise zum Standort Ihrer Auslandsimmobilien. Das Gutachten erhalten Sie per E-Mail und an die Postadresse Ihrer Wahl.
