Immobilien­bewertung
Waldbrunn (Odenwald)

Bei der Wahl eines Gutachters in Waldbrunn (Odenwald) sollten Sie auf dessen tatsächliche Qualifikation achten. Wenn ein Gutachter von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde, ist sein Gutachten auch sein Geld wert. Auch Bau­sach­ver­stän­di­ge, die von den Institutionen DEKRA und TÜV zertifiziert wurden, sind befähigt und befugt, ge­richts­taug­li­che Gutachten zu erstellen.

Ihr Gutachter sollte unbedingt nach der EU-Norm IEC 17024 geprüft worden sein und zwei der drei ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren (Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren, Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren) anwenden. Ein seriöser Gutachter wird die zu bewertende Immobilie immer persönlich vor Ort gründlich in Augenschein nehmen.

Je nachdem, welches Gutachten Sie benötigen, sollte Ihr Gutachter über eine spezielle Zu­satz­qua­li­fi­ka­ti­on wie zum Beispiel Brandschutz verfügen. Wei­ter­bil­dungs­trä­ger wie DIA, EIPOS und HypZert sorgen für zusätzliche Qua­li­fi­zie­run­gen und Zer­ti­fi­zie­run­gen von Architekten, Bauingenieuren oder professionellen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern. Lassen Sie sich entsprechende Zertifikate zeigen und achten Sie auf deren Gültigkeit.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Abhängig davon, ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen oder einen entstandenen Schaden bezahlt haben möchten, kommen un­ter­schied­li­che Gutachten zur Wertermittlung in Frage.

Im Bereich Markt­wert­ermitt­lung wird das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten am häufigsten erstellt. Dabei handelt es sich um ein vor Gericht und bei Behörden akzeptierte Vollgutachten, das von zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren erstellt wird. Weitere Gutachten zur Markt­wert­ermitt­lung sind:

• Das Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten wird als Ent­schei­dungs­grund­la­ge für Banken angefertigt, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Der ermittelte Beleihungswert soll langfristig und frei von Kon­junk­tur­schwan­kun­gen und Spekulationen sein. Er beeinflusst die Höhe des Darlehens maßgeblich. Der zweite Anwendungsfall für ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten tritt ein, wenn internationale Investoren und Finanzierer involviert sind.
• Kurzgutachten kommen nur in Betracht, wenn es sich bei der Wertermittlung um ein privates Anliegen handelt. Beispiele sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Ver­mö­gens­pla­nung sowie au­ßer­ge­richt­li­che Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft.
• Miet­wert­gut­ach­ten geben Aufschluss über den Mietwert einer Immobilie.
• Eine Port­fo­lio­be­wer­tung für Immobilien benötigt Ihr Unternehmen, wenn eine Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion ansteht, aus steuerlichen Gründen, zur Bilanzierung oder im Rahmen von Erb­bau­aus­ein­an­der­set­zun­gen.

Außerdem gibt es noch die Möglichkeit der Plau­si­bi­li­sie­rung von Gutachten. Dabei überprüft der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ein gegnerisches Gutachten (zum Beispiel bei einer Scheidung) auf seine Richtigkeit. Das ist oftmals günstiger und sinnvoller als die Erstellung eines eigenen Vollgutachtens.

Im Bereich der Scha­dens­wert­ermitt­lung kommen folgende Gutachten in Betracht:

• Baugutachten: Es gibt verschiedene Dienst­leis­tun­gen, die ein ausgewiesener Bau­sach­ver­stän­di­ger anbietet. Neben der Baubegleitung und der Planungsprüfung sind das vor allem die Erstellung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.
• Ein Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten wird erstellt, wenn Dritte die Rechte eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers einschränken (zum Beispiel durch Nießbrauch oder ein Wegerecht). Im schlimmsten Fall kommt das Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten auch bei einer Enteignung zum Einsatz.
• Ihre Immobilie ist von Pilzen befallen? Handelt es sich um Nassfäule oder den Echten Hausschwamm? Ein qualifizierter Sach­ver­stän­di­ger erstellt ein Holz­schutz­gut­ach­ten, indem er die Art des Befalls und die daraus resultierenden Be­kämp­fungs­maß­nah­men feststellt.
• Scha­den­gut­ach­ten werden nach einem Brand sowie Zerstörung durch Gewitter, Hagel, Hochwasser oder Sturm für die Versicherung erstellt.
• Ein Schim­mel­gut­ach­ten gibt Aufschluss über das Ausmaß des Schadens durch den Schimmel, wie er entstanden ist, welche Maßnahmen zur langfristigen Beseitigung erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen.

Wenn Sie die benötigten Dokumente nicht vorliegen haben, können Sie Ihrem Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter eine Vollmacht erteilen, damit dieser die für die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie unerlässlichen Unterlagen bei den zuständigen Behörden beschafft. Selbst­ver­ständ­lich können Sie die einzelnen Dokumente auch selbst organisieren.

• Den amtlichen Lageplan erhalten Sie im Lie­gen­schafts­amt Ihrer Gemeinde.
• Den Grundbuchauszug fordern Sie im Grundbuchamt an, das dem für Ihren Wohnort zuständigen Amtsgericht angehört.
• Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen sowie die Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung werden bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de verwahrt.
• Sofern Sie keinen Energieausweis haben, erstellt diesen beispielsweise ein befähigter Schorn­stein­fe­ger­meis­ter oder direkt Ihr qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter für Sie.
• Eine Übersicht über Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen fertigen Sie anhand von Hand­wer­ker­rech­nun­gen mit Leis­tungs­be­schrei­bun­gen selbst an. Bei vermieteten Objekten kann die Hausverwaltung behilflich sein – auch bei einer Mietaufstellung.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln zu können, benötigt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter spätestens nach der persönlichen Besichtigung des zu bewertenden Objekts folgende Dokumente:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (Ku­ba­tur­be­rech­nung)
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan
• Tei­lungs­er­klä­rung (bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen)
• Mietverträge und Mietaufstellung (bei vermieteten Wohnungen)
• Übersicht über wesentliche Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 20 Jahre
• Wohnflächen- bzw. Nutz­flä­chen­be­rech­nung

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird. Der Verkehrswert orientiert sich unter anderem an der Lage, der Brut­to­grund­flä­che, dem Zustand, der Ausstattung, Rechten und Belastungen der Immobilie sowie an der Marktsituation. Der Verkehrswert wird von Gutachtern anhand zahlreicher Faktoren nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) berechnet.

Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert.

Der Beleihungswert eines Grundstücks spielt für Darlehensgeber eine Rolle. Für den Fall, dass ein Darlehensnehmer nicht in der Lage sein sollte, seinen Kredit zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe eine Sicherheit, um das verliehene Geld notfalls durch den Verkauf der Immobilie wie­der­zu­be­kom­men. Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld sich mit ihr langfristig erzielen lässt.

Während Im­mo­bi­li­en­mak­ler den Verkaufspreis einer Immobilie anhand von Angebotsdaten und mit Hilfe von Bewertungstools schätzen und dabei oft um 30 bis 50 Prozent vom realen Marktwert abweichen, liefert das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten oder Kurzgutachten eines zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters einen realistischen Verkaufspreis.

Der Gutachter berechnet den Verkehrswert anhand ge­set­zes­kon­for­mer Be­wer­tungs­ver­fah­ren. Er berücksichtigt dabei die aktuelle Marktsituation in Waldbrunn (Odenwald) und bezieht zahlreiche Informationen wie die Brut­to­grund­flä­chen­be­rech­nung oder Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit ein. Außerdem passt er den von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermittelten Bodenrichtwert für den Stadtteil auf das konkrete Objekt an. Vom Zustand der Immobilie überzeugt sich der Gutachter bei einer Besichtigung und lässt wertmindernde Faktoren in die Wertermittlung einfließen. Ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten eines zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters liefert den Preis, den das Gebäude bei der aktuellen Marktlage in Waldbrunn (Odenwald) wert ist und der auch erzielt werden kann.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Waldbrunn (Odenwald) ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.