Immobilien­bewertung
Uffenheim

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sach­ver­stän­di­gen zur Plau­si­bi­li­sie­rung des Ver­si­che­rungs­gut­ach­tens einschalten.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten um eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren für Immobilien existieren drei ge­set­zes­kon­for­me Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Er­trags­wert­ver­fah­ren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt vorrangig bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und in­fra­struk­tu­rel­len Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei ge­set­zes­kon­for­men Verfahren in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV).

Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld ein Kreditgeber durch den Verkauf der Immobilie auch in ferner Zukunft einnehmen könnte. Banken und andere Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rer benötigen den Beleihungswert bei der Vergabe von Darlehen, um ihr Fi­nan­zie­rungs­ri­si­ko abzuschätzen.

Mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gilt als präzise Methode zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung und eignet sich besonders gut für Ei­gen­tums­woh­nun­gen.

Wenn Sie eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung mit juristischer Tragweite, beispielsweise für

• Baumängel und Bauschäden,
• einen Erb­schafts­streit,
• eine Scheidung,
• eine Schenkung,
• eine Vormundschaft,
• eine Entschädigung,
• Rechte (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht) und Belastungen (z.B. Darlehen),
• einen Ver­si­che­rungs­fall oder
• Differenzen mit dem Finanzamt haben,
• sollten Sie auf einen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter in Uffenheim zurückgreifen, der
• von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt
• oder von DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert oder TÜV nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert wurde.

Gutachter mit entsprechenden Zer­ti­fi­zie­run­gen wenden ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren an, die vor Gericht Bestand haben. Um sicher zu gehen, lassen Sie sich aktuelle, gültige Zertifikate zeigen.

Der Bodenwert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Der Bodenwert wird auch als Grundstückswert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter berechnen den Bodenwert mithilfe von in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermittelten Bo­den­richt­wer­ten oder mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Wenn Sie eine Wohnung in Uffenheim neu vermieten, müssen Sie Abstriche bei der Nettokaltmiete für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit im Wohnraum oder Flur befindet, in Kauf nehmen.

Finanzielle Pluspunkte bringen eine Fußbodenheizung, ein modernes oder hochwertiges Bad, eine maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, ein Aufzug und ein hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieten können Sie außerdem für separate Toiletten oder die private Nutzung eines (Quasi-) Außenbereichs (Garten, Balkon, Dachterrasse, Terrasse, Wintergarten, Loggia) verlangen.

Letztendlich hängt das Mietpreisniveau hauptsächlich von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Uffenheim gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Wenn Sie die benötigten Dokumente nicht vorliegen haben, können Sie Ihrem Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter eine Vollmacht erteilen, damit dieser die für die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie unerlässlichen Unterlagen bei den zuständigen Behörden beschafft. Selbst­ver­ständ­lich können Sie die einzelnen Dokumente auch selbst organisieren.

• Den amtlichen Lageplan erhalten Sie im Lie­gen­schafts­amt Ihrer Gemeinde.
• Den Grundbuchauszug fordern Sie im Grundbuchamt an, das dem für Ihren Wohnort zuständigen Amtsgericht angehört.
• Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen sowie die Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung werden bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de verwahrt.
• Sofern Sie keinen Energieausweis haben, erstellt diesen beispielsweise ein befähigter Schorn­stein­fe­ger­meis­ter oder direkt Ihr qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter für Sie.
• Eine Übersicht über Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen fertigen Sie anhand von Hand­wer­ker­rech­nun­gen mit Leis­tungs­be­schrei­bun­gen selbst an. Bei vermieteten Objekten kann die Hausverwaltung behilflich sein – auch bei einer Mietaufstellung.