Immobilien­bewertung
Tholey

Nach einem Brand hoffen Hausbesitzer darauf, auf Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zählen zu können. Die Behebung der durch das Feuer verursachten Schäden am und im Gebäude kosten oft ein Vermögen. Ein Scha­den­gut­ach­ten, das von einem auf Brandschutz spezialisierten Gutachter angefertigt wird, stellt nach einer genauen Untersuchung vor Ort die Brandursache, die Folgeschäden des Feuers und die zu erwartenden Reparaturkosten fest. Das Gutachten eines Sach­ver­stän­di­gen mit nachgewiesener Brandschutz-Expertise – dazu gehören chemisches, physikalisches und technisches Fachwissen – ist rechtsgültig.

Ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermittelt nach einer Überschwemmung das Ausmaß des vom Hochwasser verursachten Schadens. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Schäden durch ein überlaufendes Gewässer handeln, sondern auch Starkregen oder ein Rückstau in der Kanalisation kann Hoch­was­ser­schä­den verursachen. Ein professionelles Scha­den­gut­ach­ten hat gegenüber Versicherungen Gewicht.

Achtung: Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung deckt in ihrem Standard-Umfang keine Schäden durch Über­schwem­mun­gen ab. Hoch­was­ser­ri­si­ko muss zusätzlich in Form einer Ele­men­tar­scha­dens­ver­si­che­rung (alternativ: Na­tur­ge­fah­ren­ver­si­che­rung) abgesichert werden. Eine Versicherung mit Hoch­was­ser­schutz deckt durch Über­schwem­mun­gen verursachte Schäden am Wohngebäude ab und übernimmt die Kosten für die Trockenlegung, anfallende Reparaturen oder schlimms­ten­falls den Abriss bei Totalschaden sowie den Neubau eines gleichwertigen Hauses. Ist das Gebäude nach einem Hochwasser vorübergehend unbewohnbar oder wird es komplett zerstört, kommen leistungsstarke Versicherer auch für Über­nach­tungs­kos­ten auf.

Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung mit Hoch­was­ser­schutz kommt nicht für die Kosten der Einrichtung auf. Hierfür springt die Haus­rats­ver­si­che­rung ein.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gas­tro­no­mie­be­trie­be) und so­zio­de­mo­gra­phi­sche Merkmale zur Be­völ­ke­rungs­struk­tur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.

Mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gilt als präzise Methode zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung und eignet sich besonders gut für Ei­gen­tums­woh­nun­gen.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Der Ertragswert einer Immobilie wird bei vermieteten und verpachteten Objekten grundsätzlich anhand der Einnahmen, die die Immobilie abwirft, ermittelt. Neben dem Ge­bäu­de­er­trags­wert fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Beide Werte werden im Rahmen des ge­set­zes­kon­for­men Er­trags­wert­ver­fah­rens addiert, um den korrekten Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Das Mietpreisniveau in Tholey hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Tholey gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Aus­stat­tungs­merk­ma­le werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Mo­der­ni­sie­run­gen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gut­ach­ter­aus­schuss mindestens alle zwei Jahre für un­ter­schied­li­che Zonen innerhalb von Tholey ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durch­schnitts­wer­te von Grund­stücks­ver­käu­fen innerhalb der Bo­den­richt­wert­zo­ne.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grund­stücks­wer­tes berücksichtigt.