Immobilien­bewertung
Medow bei Anklam

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird. Der Verkehrswert orientiert sich unter anderem an der Lage, der Brut­to­grund­flä­che, dem Zustand, der Ausstattung, Rechten und Belastungen der Immobilie sowie an der Marktsituation. Der Verkehrswert wird von Gutachtern anhand zahlreicher Faktoren nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) berechnet.

Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert.

Der Beleihungswert eines Grundstücks spielt für Darlehensgeber eine Rolle. Für den Fall, dass ein Darlehensnehmer nicht in der Lage sein sollte, seinen Kredit zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe eine Sicherheit, um das verliehene Geld notfalls durch den Verkauf der Immobilie wie­der­zu­be­kom­men. Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld sich mit ihr langfristig erzielen lässt.

Wenn Sie eine Wohnung in Medow bei Anklam neu vermieten, müssen Sie Abstriche bei der Nettokaltmiete für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit im Wohnraum oder Flur befindet, in Kauf nehmen.

Finanzielle Pluspunkte bringen eine Fußbodenheizung, ein modernes oder hochwertiges Bad, eine maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, ein Aufzug und ein hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieten können Sie außerdem für separate Toiletten oder die private Nutzung eines (Quasi-) Außenbereichs (Garten, Balkon, Dachterrasse, Terrasse, Wintergarten, Loggia) verlangen.

Letztendlich hängt das Mietpreisniveau hauptsächlich von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Medow bei Anklam gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten um eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren für Immobilien existieren drei ge­set­zes­kon­for­me Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Er­trags­wert­ver­fah­ren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt vorrangig bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und in­fra­struk­tu­rel­len Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei ge­set­zes­kon­for­men Verfahren in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV).

Der Grundstückswert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Er wird auch als Bodenwert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermitteln den Grundstückswert per Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren oder anhand von Bo­den­richt­wer­ten, die mindestens alle zwei Jahre in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen festgelegt werden.

Bei der Wahl eines Gutachters in Medow bei Anklam sollten Sie auf dessen tatsächliche Qualifikation achten. Wenn ein Gutachter von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde, ist sein Gutachten auch sein Geld wert. Auch Bau­sach­ver­stän­di­ge, die von den Institutionen DEKRA und TÜV zertifiziert wurden, sind befähigt und befugt, ge­richts­taug­li­che Gutachten zu erstellen.

Ihr Gutachter sollte unbedingt nach der EU-Norm IEC 17024 geprüft worden sein und zwei der drei ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren (Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren, Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren) anwenden. Ein seriöser Gutachter wird die zu bewertende Immobilie immer persönlich vor Ort gründlich in Augenschein nehmen.

Je nachdem, welches Gutachten Sie benötigen, sollte Ihr Gutachter über eine spezielle Zu­satz­qua­li­fi­ka­ti­on wie zum Beispiel Brandschutz verfügen. Wei­ter­bil­dungs­trä­ger wie DIA, EIPOS und HypZert sorgen für zusätzliche Qua­li­fi­zie­run­gen und Zer­ti­fi­zie­run­gen von Architekten, Bauingenieuren oder professionellen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern. Lassen Sie sich entsprechende Zertifikate zeigen und achten Sie auf deren Gültigkeit.

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Dabei handelt es sich um ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Ge­schäfts­be­din­gun­gen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelten Be­wer­tungs­ver­fah­ren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.

Abhängig davon, ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen oder einen entstandenen Schaden bezahlt haben möchten, kommen un­ter­schied­li­che Gutachten zur Wertermittlung in Frage.

Im Bereich Markt­wert­ermitt­lung wird das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten am häufigsten erstellt. Dabei handelt es sich um ein vor Gericht und bei Behörden akzeptierte Vollgutachten, das von zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren erstellt wird. Weitere Gutachten zur Markt­wert­ermitt­lung sind:

• Das Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten wird als Ent­schei­dungs­grund­la­ge für Banken angefertigt, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Der ermittelte Beleihungswert soll langfristig und frei von Kon­junk­tur­schwan­kun­gen und Spekulationen sein. Er beeinflusst die Höhe des Darlehens maßgeblich. Der zweite Anwendungsfall für ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten tritt ein, wenn internationale Investoren und Finanzierer involviert sind.
• Kurzgutachten kommen nur in Betracht, wenn es sich bei der Wertermittlung um ein privates Anliegen handelt. Beispiele sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Ver­mö­gens­pla­nung sowie au­ßer­ge­richt­li­che Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft.
• Miet­wert­gut­ach­ten geben Aufschluss über den Mietwert einer Immobilie.
• Eine Port­fo­lio­be­wer­tung für Immobilien benötigt Ihr Unternehmen, wenn eine Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion ansteht, aus steuerlichen Gründen, zur Bilanzierung oder im Rahmen von Erb­bau­aus­ein­an­der­set­zun­gen.

Außerdem gibt es noch die Möglichkeit der Plau­si­bi­li­sie­rung von Gutachten. Dabei überprüft der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ein gegnerisches Gutachten (zum Beispiel bei einer Scheidung) auf seine Richtigkeit. Das ist oftmals günstiger und sinnvoller als die Erstellung eines eigenen Vollgutachtens.

Im Bereich der Scha­dens­wert­ermitt­lung kommen folgende Gutachten in Betracht:

• Baugutachten: Es gibt verschiedene Dienst­leis­tun­gen, die ein ausgewiesener Bau­sach­ver­stän­di­ger anbietet. Neben der Baubegleitung und der Planungsprüfung sind das vor allem die Erstellung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.
• Ein Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten wird erstellt, wenn Dritte die Rechte eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers einschränken (zum Beispiel durch Nießbrauch oder ein Wegerecht). Im schlimmsten Fall kommt das Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten auch bei einer Enteignung zum Einsatz.
• Ihre Immobilie ist von Pilzen befallen? Handelt es sich um Nassfäule oder den Echten Hausschwamm? Ein qualifizierter Sach­ver­stän­di­ger erstellt ein Holz­schutz­gut­ach­ten, indem er die Art des Befalls und die daraus resultierenden Be­kämp­fungs­maß­nah­men feststellt.
• Scha­den­gut­ach­ten werden nach einem Brand sowie Zerstörung durch Gewitter, Hagel, Hochwasser oder Sturm für die Versicherung erstellt.
• Ein Schim­mel­gut­ach­ten gibt Aufschluss über das Ausmaß des Schadens durch den Schimmel, wie er entstanden ist, welche Maßnahmen zur langfristigen Beseitigung erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen.

Der Preis einer Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung oder Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens in Medow bei Anklam hängt vom Umfang und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Beeinflusst wird der Preis beispielsweise von der Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie) sowie von der Wohn- und Nutzfläche. Kümmert sich der Gutachter, der die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung vornimmt, zusätzlich um die Beschaffung von Dokumenten, fließen die Auslagen in den Preis mit ein.

Über den Daumen gepeilt betragen die Kosten für ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten mindestens 2.790 Euro. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mindestens 1.690 Euro einkalkulieren.