Immobilien­bewertung
Leuben-Schleinitz

Der Bodenwert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Der Bodenwert wird auch als Grundstückswert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter berechnen den Bodenwert mithilfe von in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermittelten Bo­den­richt­wer­ten oder mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Nach einem Sturm möchten Hausbesitzer die Schäden von Ihrer Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung erstattet bekommen. Um Rechts­strei­tig­kei­ten mit der Versicherung zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Scha­den­gut­ach­tens durch einen zertifizierten Baugutachter.

Innerhalb weniger Stunden kann ein Baugutachter das Ausmaß der Schäden ganzheitlich erfassen. Um die Reparaturkosten nach einem Sturm möglichst in voller Höhe von der Versicherung zu bekommen, muss das Dach durch In­stand­hal­tungs­maß­nah­men allerdings in einem guten Zustand gewesen sein. Davon ungerührt muss die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung Sturmschäden erst ab Windstärke 8 (62 km/h) ersetzen.

Ein professioneller Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter bietet Ihnen eine präzise und fundierte Wertermittlung Ihrer Immobilie, die weit über die einfachen Schätzungen hinausgeht. Durch den Einsatz mathematisch-statistischer Verfahren und die Nutzung einer umfassenden Datenbasis kann der Gutachter den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln. Dabei berücksichtigt er reale Trans­ak­ti­ons­prei­se vergleichbarer Immobilien, die Rest­nut­zungs­dau­er des Objekts, aktuelle und angepasste Bodenrichtwerte sowie alle im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen des Grundstücks.

Zusätzlich inspiziert der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter das Objekt vor Ort und prüft sorgfältig zahlreiche wertrelevante Faktoren wie die Bausubstanz, den Zustand der Immobilie und eventuelle Mo­der­ni­sie­run­gen. Dieser umfassende Ansatz sorgt dafür, dass der ermittelte Wert die tatsächlichen Markt­be­din­gun­gen genau widerspiegelt und eine verlässliche Grundlage für Ihre Entscheidungen bietet.

Im Gegensatz dazu arbeiten Im­mo­bi­li­en­mak­ler in der Regel mit stan­dar­di­sier­ten Bewertungstools, die sich vorwiegend auf die Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt stützen. Diese basieren häufig nur auf einer begrenzten Datenmenge, wie z. B. einige grundlegende Objektdaten, was dazu führen kann, dass der ermittelte Marktwert erheblich – oft um 30 bis 50 Prozent – vom tatsächlichen Verkehrswert abweicht. Wenn Sie also eine genaue und professionelle Bewertung Ihrer Immobilie wünschen, ist ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter die richtige Wahl.

The re­spon­si­bi­li­ties of independent committees of valuation experts (German: Gut­ach­ter­aus­schüs­se) are defined in Section 192 of the German Building Code (Baugesetzbuch, BauGB). These committees are tasked with objectively determining land values and standard land values (Bodenrichtwerte) to ensure transparency in the property market.

To do so, they receive copies of all real estate transactions within their jurisdiction from local notaries. The relevant data from these purchase contracts are compiled into a transaction price database (Kauf­preis­samm­lung). The committees then analyze this data using mathematical and statistical methods to derive representative land and property values.

The resulting land and standard land values form a crucial basis for market value reports (Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten) and mortgage lending value appraisals (Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten).

In addition, these committees also prepare market value appraisals for both developed and undeveloped plots located within their region of responsibility. Importantly, members of a Gut­ach­ter­aus­schuss must act independently and may not be full-time employees of the public authority that owns the land in question. These committees are typically convened every two years to ensure up-to-date and objective valuation data.

Mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gilt als präzise Methode zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung und eignet sich besonders gut für Ei­gen­tums­woh­nun­gen.

To accurately determine the market value of a property, a certified appraiser requires the following documents—at the latest after inspecting the property in person:

• Building description
• Building permit
• Architectural plans: floor plans for all levels, cross-sections, and elevation views
• Energy performance certificate
• Floor area and volume calculation (cubic capacity)
• Current excerpt from the land register
• Official site plan
• Declaration of division (for condominiums)
• Rental contracts and rental overview (for rented units)
• Overview of major damage, repairs, and renovations over the past 20 years

Calculation of living area and usable floor space

Every property is valued individually. In Germany, there are three legally recognized valuation methods for determining the value of real estate: the income approach, the cost approach, and the comparative approach.

A detached single-family home is assessed differently than a terraced house or a semi-detached house. For example, a standalone house with a garden generally holds a significantly higher market value than a comparable row house in the same neighborhood and condition. In the case of multi-family homes, the proportion of shared spaces—such as gardens, basements, attics, or swimming pools—to actual living space also plays a key role in determining value.

For apartments, the location within Thüringen is certainly important—but just as crucial is the position within the building itself. Ground floor apartments are often less valuable than those on higher floors. The presence of an elevator can increase a property’s market value, while apartments without a windowed bathroom or without a balcony tend to be less desirable and command lower prices. Naturally, the condition, features, and recent upgrades—such as a kitchen exhaust system—are all critical in determining an apartment’s individual value.

Another important factor is whether the apartment is rented out, for how long, and at what rate—or whether it is owner-occupied. For owner-occupied apartments, the comparative value method is generally applied, whereas the value of rented apartments is typically determined using the income approach as part of a market or rental value appraisal.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Mo­der­ni­sie­run­gen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gut­ach­ter­aus­schuss mindestens alle zwei Jahre für un­ter­schied­li­che Zonen innerhalb von Leuben-Schleinitz ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durch­schnitts­wer­te von Grund­stücks­ver­käu­fen innerhalb der Bo­den­richt­wert­zo­ne.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grund­stücks­wer­tes berücksichtigt.