Immobilien­bewertung
Großhansdorf

Während Im­mo­bi­li­en­mak­ler den Verkaufspreis einer Immobilie anhand von Angebotsdaten und mit Hilfe von Bewertungstools schätzen und dabei oft um 30 bis 50 Prozent vom realen Marktwert abweichen, liefert das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten oder Kurzgutachten eines zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters einen realistischen Verkaufspreis.

Der Gutachter berechnet den Verkehrswert anhand ge­set­zes­kon­for­mer Be­wer­tungs­ver­fah­ren. Er berücksichtigt dabei die aktuelle Marktsituation in Großhansdorf und bezieht zahlreiche Informationen wie die Brut­to­grund­flä­chen­be­rech­nung oder Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit ein. Außerdem passt er den von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermittelten Bodenrichtwert für den Stadtteil auf das konkrete Objekt an. Vom Zustand der Immobilie überzeugt sich der Gutachter bei einer Besichtigung und lässt wertmindernde Faktoren in die Wertermittlung einfließen. Ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten eines zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters liefert den Preis, den das Gebäude bei der aktuellen Marktlage in Großhansdorf wert ist und der auch erzielt werden kann.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Großhansdorf ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Der Grundstückswert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Er wird auch als Bodenwert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermitteln den Grundstückswert per Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren oder anhand von Bo­den­richt­wer­ten, die mindestens alle zwei Jahre in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen festgelegt werden.

Nach einem Brand hoffen Hausbesitzer darauf, auf Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zählen zu können. Die Behebung der durch das Feuer verursachten Schäden am und im Gebäude kosten oft ein Vermögen. Ein Scha­den­gut­ach­ten, das von einem auf Brandschutz spezialisierten Gutachter angefertigt wird, stellt nach einer genauen Untersuchung vor Ort die Brandursache, die Folgeschäden des Feuers und die zu erwartenden Reparaturkosten fest. Das Gutachten eines Sach­ver­stän­di­gen mit nachgewiesener Brandschutz-Expertise – dazu gehören chemisches, physikalisches und technisches Fachwissen – ist rechtsgültig.

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Dabei handelt es sich um ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Ge­schäfts­be­din­gun­gen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelten Be­wer­tungs­ver­fah­ren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.

Bei der Wahl eines Gutachters in Großhansdorf sollten Sie auf dessen tatsächliche Qualifikation achten. Wenn ein Gutachter von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde, ist sein Gutachten auch sein Geld wert. Auch Bau­sach­ver­stän­di­ge, die von den Institutionen DEKRA und TÜV zertifiziert wurden, sind befähigt und befugt, ge­richts­taug­li­che Gutachten zu erstellen.

Ihr Gutachter sollte unbedingt nach der EU-Norm IEC 17024 geprüft worden sein und zwei der drei ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren (Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren, Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren) anwenden. Ein seriöser Gutachter wird die zu bewertende Immobilie immer persönlich vor Ort gründlich in Augenschein nehmen.

Je nachdem, welches Gutachten Sie benötigen, sollte Ihr Gutachter über eine spezielle Zu­satz­qua­li­fi­ka­ti­on wie zum Beispiel Brandschutz verfügen. Wei­ter­bil­dungs­trä­ger wie DIA, EIPOS und HypZert sorgen für zusätzliche Qua­li­fi­zie­run­gen und Zer­ti­fi­zie­run­gen von Architekten, Bauingenieuren oder professionellen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern. Lassen Sie sich entsprechende Zertifikate zeigen und achten Sie auf deren Gültigkeit.

Nach einem Sturm möchten Hausbesitzer die Schäden von Ihrer Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung erstattet bekommen. Um Rechts­strei­tig­kei­ten mit der Versicherung zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Scha­den­gut­ach­tens durch einen zertifizierten Baugutachter.

Innerhalb weniger Stunden kann ein Baugutachter das Ausmaß der Schäden ganzheitlich erfassen. Um die Reparaturkosten nach einem Sturm möglichst in voller Höhe von der Versicherung zu bekommen, muss das Dach durch In­stand­hal­tungs­maß­nah­men allerdings in einem guten Zustand gewesen sein. Davon ungerührt muss die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung Sturmschäden erst ab Windstärke 8 (62 km/h) ersetzen.

Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um eine Immobilie bewerten zu lassen: Sie können einen zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter mit der Erstellung eines Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen.

Eine Online-Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung reicht aus, wenn Sie

• kurzfristig eine grobe Orientierung benötigen.
• die Ver­si­che­rungs­sum­me Ihrer Immobilie überprüfen möchten.
• als Eigentümer für die Planung der Altersvorsorge den Wert Ihrer Wohnung bzw. Ihres Hauses einschätzen wollen.
• zur Vorlage einer aktuellen Ver­mö­gens­auf­stel­lung für Ihr Kreditinstitut.
• grob prüfen möchten, ob die Berechnung der Erb­schafts­steu­er durch das Finanzamt plausibel ist.

Eine Online-Bewertung funktioniert schnell, unkompliziert und ist kostengünstig. Allerdings gibt es hier kein umfassendes Know-how, auf das Sie sich verlassen können. Darüber verfügt nur ein professioneller Gutachter.

Möchten Sie den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie wissen? Benötigen Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie für ein Darlehen? Fechten Sie die Besteuerung Ihrer Immobilie an, oder müssen Sie gegen den ehemaligen Ehegatten, Miterben, die Versicherung oder Behörden vor Gericht ziehen? In all diesen Fällen ist das Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten eines qualifizierten Sach­ver­stän­di­gen unerlässlich.