Immobilien­bewertung
Großenseebach

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Dabei handelt es sich um ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Ge­schäfts­be­din­gun­gen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelten Be­wer­tungs­ver­fah­ren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sach­ver­stän­di­gen zur Plau­si­bi­li­sie­rung des Ver­si­che­rungs­gut­ach­tens einschalten.

Ein Grundbuchauszug sollte brandaktuell sein und alle Rechte und Belastungen, die auf der Immobilie liegen, beinhalten. Ist Ihr Grundbuchauszug älter als drei Monate, empfiehlt sich ein frischer Auszug. Sie können diesen im Grundbuchamt, das in das zuständige Amtsgericht eingegliedert ist, beantragen. Wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern, haben wir hier zu­sam­men­ge­stellt.

Ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nimmt zuerst den Zustand einer Immobilie persönlich vor Ort in Augenschein. Er begutachtet dabei vor allem Dach, Fassade, Fenster und die Heizungsanlage. Außerdem achtet er auf die Bausubstanz, Elektrik und Leitungen, den energetischen und technischen Zustand des Gebäudes, Pilz- und Schäd­lings­be­fall, Feuchtigkeit (Schimmel) und Umweltfaktoren wie Lärm.

Zusätzlich spielen die Informationen aus Dokumenten wie einem aktuellen Grundbuchauszug, der Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung, Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen, Ku­ba­tur­be­rech­nung, Lageplan, Energieausweis, Tei­lungs­er­klä­rung, gegebenenfalls Mietaufstellung und Mietvertrag, sowie Mo­der­ni­sie­run­gen und Instandsetzung eine Rolle für die Wertermittlung.

Anschließend ermittelt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter gesetzeskonform anhand von Kriterien und Be­rech­nungs­for­meln, die in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) festgelegt sind, den Verkehrswert der Immobilie.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird. Der Verkehrswert orientiert sich unter anderem an der Lage, der Brut­to­grund­flä­che, dem Zustand, der Ausstattung, Rechten und Belastungen der Immobilie sowie an der Marktsituation. Der Verkehrswert wird von Gutachtern anhand zahlreicher Faktoren nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) berechnet.

Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert.

Der Beleihungswert eines Grundstücks spielt für Darlehensgeber eine Rolle. Für den Fall, dass ein Darlehensnehmer nicht in der Lage sein sollte, seinen Kredit zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe eine Sicherheit, um das verliehene Geld notfalls durch den Verkauf der Immobilie wie­der­zu­be­kom­men. Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld sich mit ihr langfristig erzielen lässt.

Ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermittelt nach einer Überschwemmung das Ausmaß des vom Hochwasser verursachten Schadens. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Schäden durch ein überlaufendes Gewässer handeln, sondern auch Starkregen oder ein Rückstau in der Kanalisation kann Hoch­was­ser­schä­den verursachen. Ein professionelles Scha­den­gut­ach­ten hat gegenüber Versicherungen Gewicht.

Achtung: Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung deckt in ihrem Standard-Umfang keine Schäden durch Über­schwem­mun­gen ab. Hoch­was­ser­ri­si­ko muss zusätzlich in Form einer Ele­men­tar­scha­dens­ver­si­che­rung (alternativ: Na­tur­ge­fah­ren­ver­si­che­rung) abgesichert werden. Eine Versicherung mit Hoch­was­ser­schutz deckt durch Über­schwem­mun­gen verursachte Schäden am Wohngebäude ab und übernimmt die Kosten für die Trockenlegung, anfallende Reparaturen oder schlimms­ten­falls den Abriss bei Totalschaden sowie den Neubau eines gleichwertigen Hauses. Ist das Gebäude nach einem Hochwasser vorübergehend unbewohnbar oder wird es komplett zerstört, kommen leistungsstarke Versicherer auch für Über­nach­tungs­kos­ten auf.

Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung mit Hoch­was­ser­schutz kommt nicht für die Kosten der Einrichtung auf. Hierfür springt die Haus­rats­ver­si­che­rung ein.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grund­stücks­markt sachkundig. Dazu erhalten die Gut­ach­ter­aus­schüs­se von den Notaren Kopien aller Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen in ihrem Zu­stän­dig­keits­be­reich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kauf­preis­samm­lung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten und Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten.

Gut­ach­ter­aus­schüs­se erstellen auch selbst Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zu­stän­dig­keits­be­reichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Ge­biets­kör­per­schaft, für die der Gut­ach­ter­aus­schuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gut­ach­ter­aus­schüs­se alle zwei Jahre einberufen.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gas­tro­no­mie­be­trie­be) und so­zio­de­mo­gra­phi­sche Merkmale zur Be­völ­ke­rungs­struk­tur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.