Für eine genaue Wertermittlung muss jede Immobilie individuell betrachtet werden. Denn die sogenannten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale können den Wert eines Objekts maßgeblich beeinflussen. In unserem Beitrag erfahren Sie, welche Faktoren in diese Kategorie fallen und welche Rolle sie bei der Ermittlung des Immobilienwerts spielen.
Das Wichtigste in Kürze
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können einen positiven oder negativen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben.
- Es handelt sich um Grundstücksmerkmale, durch die sich ein Objekt erheblich von dem unterscheidet, was auf dem Grundstücksmarkt üblich ist.
- Einige Beispiele für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Minder- und Mehrmieten, Baumängel und -schäden, Bodenverunreinigungen oder grundstücksbezogene Rechte.
- Bei der Wertermittlung müssen sie in Form von marktgerecht ermittelten Zu- und Abschlägen berücksichtigt werden, um einen aussagekräftigen Verkehrswert zu erhalten. Für dieses komplexe Vorgehen ist ein qualifizierter Gutachter unerlässlich.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (kurz: boG) haben ihre rechtliche Grundlage in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die sich mit den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung bei Immobilien beschäftigt. § 8 ImmoWertV definiert den Begriff als:
„Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde gelegten Modellen oder Modellansätzen abweichen. […]“
Vereinfacht gesagt handelt es sich um Grundstücksmerkmale, durch die ein Objekt sich stark von anderen, vergleichbaren Objekten unterscheidet. Diese Faktoren können einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben, sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd. Bei der Bewertung von Immobilien durch einen qualifizierten Sachverständigen wird daher jedes Grundstück individuell betrachtet, um entsprechende Zu- und Abschläge fachgerecht zu bestimmen.
Grundsätzlich gilt: Fast alle Immobilien weisen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in irgendeiner Form auf, das gilt nicht nur für Spezialimmobilien. Aus diesem Grund bilden automatisierte Wertrechner, wie sie oft im Internet zu finden sind, in der Regel kein realitätsgetreues Ergebnis ab. Eine genaue Wertermittlung, die alle Besonderheiten Ihrer Immobilie einbezieht, kann nur durch einen erfahrenen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilien vorgenommen werden.
Unterschied zu allgemeinen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen
Die in § 8 ImmoWertV definierten allgemeinen objektspezifischen Grundstücksmerkmale können den Wert Ihrer Immobilie ebenfalls beeinflussen. Es gibt allerdings einen wesentlichen Unterschied: Im Gegensatz zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen treten sie auf dem entsprechenden Grundstücksmarkt regelmäßig auf – sie sind also „üblich“. Bei der Bewertung von Immobilien finden die allgemeinen objektspezifischen Grundstücksmerkmale im Zuge der Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts Berücksichtigung.
Die Schwierigkeit: Eine klare Abgrenzung zwischen allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gibt es nicht. Was als „erheblich“ gilt, ist vielmehr eine Auslegungssache. Markterfahrene Gutachter müssen im Einzelfall entscheiden, wann im Wertermittlungsverfahren das Grundstücksmerkmal sinnvollerweise einbezogen werden soll.
Beispiele für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Dinge, die ein Grundstück aus der Masse herausheben – im positiven wie im negativen Sinn.
Ing. André Heid M.Sc.
Doch was gehört nun in die Kategorie? Einige typische Beispiele für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale stellen wir Ihnen im Folgenden vor:
- Besondere Ertragsverhältnisse: Erträge, die vom Marktüblichen erheblich abweichen oder andere Verhältnisse wie Mehrmieten (Overrent) und Mindermieten (Underrent), besondere miet- und vertragsrechtliche Bindungen, Leerstand etc.
- Baumängel und Bauschäden: Fehler, die beim Bau des Objekts zustande gekommen sind (Mängel bei Schallisolierung, Statik etc.) sowie aus Baufehlern resultierende Folgeschäden (Setzrisse, Schwammbefall etc.). Zu den gebäudebezogenen Merkmalen können außerdem eine wirtschaftliche Überalterung (z. B. veraltetes Heizungssystem) oder ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand zählen.
- Bodenschätze: Sand, Kohle, Kies, Ton, Lehm und weitere Bodenschätze können unter Umständen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in der Wertermittlung berücksichtigt werden.
- Bodenverunreinigungen: Bodenbezogene Altlasten, die sich auch auf die Nutzbarkeit und damit den Wert der baulichen Anlagen auswirken können. Beispiele sind Asbest, Altöl oder Chemikalien.
- Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen: Können insbesondere aus dem Bau-, Steuer-, Wohnungs- oder Umweltrecht resultieren. Typische Beispiele sind Baulasten, Nießbrauch, Wohnungsrechte und Denkmalschutz.
- Grunddienstbarkeiten: Zugangsprobleme, zum Beispiel durch ein (fehlendes) Wegerecht oder Nutzungseinschränkungen.
- Alsbaldige Freilegung: Bauliche Anlagen, die alsbaldig freigelegt werden sollen, da sie wirtschaftlich nicht mehr nutzbar sind (Liquidationsobjekte), sprich; technisch oder funktional veraltete Gebäudeteile.
Die Auflistung könnten wir um ein Vielfaches erweitern: energetische Sanierung, besondere Raumaufteilungen, merkantiler Minderwert, atypische Nutzungen und so weiter. Eine vollständige und allgemeingültige Liste lässt sich jedoch aufgrund der starken Individualität jedes Einzelfalls nicht abbilden.
Diese Rolle spielen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bei der Immobilienbewertung
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale finden in allen drei anerkannten Wertermittlungsverfahren Anwendung: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren. Sie sind durch marktgerecht ermittelte Zu- und Abschläge am Ende der Wertermittlung zu berücksichtigen und zu begründen, sofern sie im bisherigen Verfahrensverlauf noch nicht erfasst wurden. Genauer gesagt: Nach Marktanpassung der vorläufigen Sach-, Ertrags- und Vergleichswerte kommen die Zu- und Abschläge ins Spiel. Falls mehrere Verfahren genutzt werden, sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale nach Möglichkeit überall gleich anzusetzen.
Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen und vermuten, dass Ihr Grundstück besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale aufweist? Dann sollten Sie einen professionellen Gutachter zu Rate ziehen. Denn nur wenn die Besonderheiten Ihres Objekts in angemessener Höhe berücksichtigt werden, können Sie einen zuverlässigen und aussagekräftigen Wert erwarten.
Die erfahrenen und mehrfach zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen gern für eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung zur Verfügung.
Häufige Fragen zu objektspezifischen Grundstücksmerkmalen
Einige Fragen, die uns regelmäßig zu besonderen Grundstücksmerkmalen erreichen, beantworten wir Ihnen direkt auf dieser Seite. Sollten Sie noch weitere Fragen zur Bewertung Ihres bebauten oder unbebauten Grundstücks haben, rufen Sie uns gerne an.
Wie erkenne ich, ob ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal vorliegt?
Ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal liegt vor, wenn ein spezifisches Merkmal vom „Marktüblichen“ abweicht und eine relevante Auswirkung auf den Wert hat. Unsere Sachverständigen identifizieren solche Grundstücksmerkmale im Rahmen der Ortsbesichtigung, durch Studium der Unterlagen und mithilfe der Immobilienwertermittlungsverordnung sowie der Sachwertrichtlinie.
Wie fließen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in die Wertermittlung ein?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden quantitativ oder qualitativ als Zu- oder Abschläge im Bewertungsverfahren berücksichtigt. Je nach Verfahren (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert) wirken sie sich auf die Normalherstellungskosten, den Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer oder direkt als Wertkorrektur aus.
Sind objektspezifische Grundstücksmerkmale Mängel oder können sie den Wert auch erhöhen?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können sowohl wertsteigernd als auch wertmindernd wirken. Ein Beispiel: Eine genehmigte zusätzliche Bebaubarkeit oder ein ausgebautes Dachgeschoss mit eigener Einheit stellen positive objektbezogene Merkmale dar. Umgekehrt senken Kontaminationsverdacht, Grunddienstbarkeiten oder eine unvollständige Erschließung oft den Wert.
