Immobilien­bewertung
Niederdorfelden

Der Ertragswert einer Immobilie wird bei vermieteten und verpachteten Objekten grundsätzlich anhand der Einnahmen, die die Immobilie abwirft, ermittelt. Neben dem Ge­bäu­de­er­trags­wert fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Beide Werte werden im Rahmen des ge­set­zes­kon­for­men Er­trags­wert­ver­fah­rens addiert, um den korrekten Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nimmt zuerst den Zustand einer Immobilie persönlich vor Ort in Augenschein. Er begutachtet dabei vor allem Dach, Fassade, Fenster und die Heizungsanlage. Außerdem achtet er auf die Bausubstanz, Elektrik und Leitungen, den energetischen und technischen Zustand des Gebäudes, Pilz- und Schäd­lings­be­fall, Feuchtigkeit (Schimmel) und Umweltfaktoren wie Lärm.

Zusätzlich spielen die Informationen aus Dokumenten wie einem aktuellen Grundbuchauszug, der Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung, Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen, Ku­ba­tur­be­rech­nung, Lageplan, Energieausweis, Tei­lungs­er­klä­rung, gegebenenfalls Mietaufstellung und Mietvertrag, sowie Mo­der­ni­sie­run­gen und Instandsetzung eine Rolle für die Wertermittlung.

Anschließend ermittelt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter gesetzeskonform anhand von Kriterien und Be­rech­nungs­for­meln, die in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) festgelegt sind, den Verkehrswert der Immobilie.

Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um eine Immobilie bewerten zu lassen: Sie können einen zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter mit der Erstellung eines Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen.

Eine Online-Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung reicht aus, wenn Sie

• kurzfristig eine grobe Orientierung benötigen.
• die Ver­si­che­rungs­sum­me Ihrer Immobilie überprüfen möchten.
• als Eigentümer für die Planung der Altersvorsorge den Wert Ihrer Wohnung bzw. Ihres Hauses einschätzen wollen.
• zur Vorlage einer aktuellen Ver­mö­gens­auf­stel­lung für Ihr Kreditinstitut.
• grob prüfen möchten, ob die Berechnung der Erb­schafts­steu­er durch das Finanzamt plausibel ist.

Eine Online-Bewertung funktioniert schnell, unkompliziert und ist kostengünstig. Allerdings gibt es hier kein umfassendes Know-how, auf das Sie sich verlassen können. Darüber verfügt nur ein professioneller Gutachter.

Möchten Sie den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie wissen? Benötigen Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie für ein Darlehen? Fechten Sie die Besteuerung Ihrer Immobilie an, oder müssen Sie gegen den ehemaligen Ehegatten, Miterben, die Versicherung oder Behörden vor Gericht ziehen? In all diesen Fällen ist das Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten eines qualifizierten Sach­ver­stän­di­gen unerlässlich.

Während Im­mo­bi­li­en­mak­ler den Verkaufspreis einer Immobilie anhand von Angebotsdaten und mit Hilfe von Bewertungstools schätzen und dabei oft um 30 bis 50 Prozent vom realen Marktwert abweichen, liefert das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten oder Kurzgutachten eines zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters einen realistischen Verkaufspreis.

Der Gutachter berechnet den Verkehrswert anhand ge­set­zes­kon­for­mer Be­wer­tungs­ver­fah­ren. Er berücksichtigt dabei die aktuelle Marktsituation in Niederdorfelden und bezieht zahlreiche Informationen wie die Brut­to­grund­flä­chen­be­rech­nung oder Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men mit ein. Außerdem passt er den von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermittelten Bodenrichtwert für den Stadtteil auf das konkrete Objekt an. Vom Zustand der Immobilie überzeugt sich der Gutachter bei einer Besichtigung und lässt wertmindernde Faktoren in die Wertermittlung einfließen. Ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten eines zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters liefert den Preis, den das Gebäude bei der aktuellen Marktlage in Niederdorfelden wert ist und der auch erzielt werden kann.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gas­tro­no­mie­be­trie­be) und so­zio­de­mo­gra­phi­sche Merkmale zur Be­völ­ke­rungs­struk­tur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten um eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren für Immobilien existieren drei ge­set­zes­kon­for­me Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Er­trags­wert­ver­fah­ren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt vorrangig bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und in­fra­struk­tu­rel­len Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei ge­set­zes­kon­for­men Verfahren in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV).

The re­spon­si­bi­li­ties of independent committees of valuation experts (German: Gut­ach­ter­aus­schüs­se) are defined in Section 192 of the German Building Code (Baugesetzbuch, BauGB). These committees are tasked with objectively determining land values and standard land values (Bodenrichtwerte) to ensure transparency in the property market.

To do so, they receive copies of all real estate transactions within their jurisdiction from local notaries. The relevant data from these purchase contracts are compiled into a transaction price database (Kauf­preis­samm­lung). The committees then analyze this data using mathematical and statistical methods to derive representative land and property values.

The resulting land and standard land values form a crucial basis for market value reports (Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten) and mortgage lending value appraisals (Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten).

In addition, these committees also prepare market value appraisals for both developed and undeveloped plots located within their region of responsibility. Importantly, members of a Gut­ach­ter­aus­schuss must act independently and may not be full-time employees of the public authority that owns the land in question. These committees are typically convened every two years to ensure up-to-date and objective valuation data.

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Dabei handelt es sich um ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Ge­schäfts­be­din­gun­gen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelten Be­wer­tungs­ver­fah­ren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.