Wenn Sie eine Immobilie erben und dieses Erbe annehmen, müssen Sie prinzipiell Erbschaftsteuer auf die geerbte Immobilie zahlen. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnet wird, welche Freibeträge und Steuersätze gelten, wann sie entfällt und wie Sie Ihre Steuerlast mit einem Gutachten senken können.
Das Wichtigste in Kürze
- Auf geerbte Immobilien fällt Erbschaftsteuer an.
- Die Höhe richtet sich nach dem gemeinen Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser.
- Je nachdem, in welchem Verhältnis Sie zum Erblasser standen, gewährt Ihnen der Staat gewisse Freibeträge, bevor Sie Erbschaftsteuer zahlen müssen.
- Die gesetzliche Grundlage der Besteuerung ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
- Unter bestimmten Bedingungen, etwa bei Selbstnutzung des Familienheims, kann die Erbschaftsteuer entfallen.
- Mit einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen lässt sich die Steuerlast häufig deutlich senken.
Berechnungsgrundlage der Erbschaftsteuer auf Immobilien
Die Erbschaftsteuer auf Immobilien fällt an, wenn Sie durch einen Todesfall eine Immobilie oder einen Anteil daran erben. Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Für die Berechnung zählt das gesamte geerbte Vermögen. Bei Immobilien wird der gemeine Wert (§ 9 BewG) als Grundlage herangezogen. Maßgeblich ist dabei der Marktwert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Die Steuerpflicht entsteht mit dem Tod des Erblassers und hängt vom Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen ab. Werden zusätzlich Geld- oder Sachwerte vererbt, fließen auch diese in die Berechnung der Erbschaftsteuer ein.
Leseempfehlung: Alles zur Schenkungsteuer erfahren Sie in unseren Ratgebern Immobilienbewertung bei Schenkung und Spartipps zur Schenkungsteuer
Erbschaftsteuer-Freibeträge
Wie hoch die Erbschaftsteuer ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Je enger die Beziehung zum Erblasser, desto höher ist der Freibetrag nach § 16 ErbStG.
Liegt der Wert des Erbes unter diesem Betrag, fällt keine Steuer an. Erst der Teil, der den Freibetrag übersteigt, wird versteuert.
Folgende Freibeträge gibt es bei der Erbschaftsteuer:
| Erbschaftsteuerklasse | Verwandtschaftsgrad zum/zur Verstorbenen | Freibetrag |
|---|---|---|
| l | Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| l | leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern schon verstorben sind | 400.000 € |
| l | Enkel | 200.000 € |
| l | Eltern & Großeltern | 100.000 € |
| ll | Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 € |
| lll | Nicht verwandte und entfernt verwandte Erben | 20.000 € |
Übrigens: Bei Eltern und Großeltern gilt der 100.000 €-Freibetrag nur bei Erbschaft, bei Schenkungen sind sie in der Steuerklasse II mit 20.000 € Freibetrag.
Beispiel:
Erben Sie die Wohnung Ihres Großvaters im Wert von 150.000 Euro, bleibt sie steuerfrei. Denn der Freibetrag für Enkel beträgt 200.000 Euro.
Für Geschwister oder Freunde liegt der Freibetrag dagegen nur bei 20.000 Euro, sodass hier schnell eine hohe Steuerlast entsteht.
Neben dem allgemeinen Freibetrag können Sie weitere steuerfreie Beträge geltend machen:
- Hausrat (z. B. Möbel, Kleidung, Wäsche) bleibt laut § 13 ErbStG für Erben der Steuerklasse I bis zu 41.000 Euro steuerfrei.
- Sonstige bewegliche Gegenstände, etwa Kunst oder Sammlungen, sind bis 12.000 Euro befreit.
- Für Erben der Steuerklassen II und III gilt ein einheitlicher Freibetrag von 12.000 Euro für Hausrat und bewegliche Gegenstände.
Darüber hinaus gibt es den Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG) für Ehepartner und Kinder, der zusätzliche steuerliche Vorteile bringt.
Welche Freibeträge konkret gelten, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Details und Rechenbeispiele finden Sie in unseren Ratgebern:
Erbschaftsteuersätze auf Immobilien
Bleibt nach Abzug des Freibetrags ein Restbetrag, wird dieser laut § 19 ErbStG mit einem gestaffelten Steuersatz besteuert. Die Höhe richtet sich sowohl nach dem Wert der Erbschaft als auch nach der Steuerklasse.
Steuersätze auf Immobilien-Erbschaften nach Steuerklasse:
| Restbetrag | Erbschaftssteuerklasse l | Erbschaftssteuerklasse ll | Erbschaftssteuerklasse lll |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| bis 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| bis 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| bis 6 Mio. € | 19% | 30% | 30% |
| bis 13 Mio. € | 23% | 35% | 50% |
| bis 26 Mio. € | 27% | 40% | 50% |
| ab 26 Mio. € | 30% | 43% | 50% |
Beispiel: Sie erben ein Haus im Wert von 400.000 Euro. Da Sie nicht verwandt sind, liegt Ihr Freibetrag bei 20.000 Euro. Auf die verbleibenden 380.000 Euro fällt in Steuerklasse III ein Steuersatz von 30 Prozent an. Sie zahlen also 114.000 Euro Erbschaftsteuer.
Leseempfehlung: Erfahren Sie in unseren Ratgebern, wie die steuerliche Wertermittlung von Immobilien generell funktioniert und wie Sie Abschreibungen für Abnutzung geltend machen können.
So senken Sie die Erbschaftsteuer auf Immobilien
Bei der Erbschaftsteuer gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Sie nutzen können, um eine geringere Steuerzahlung zu erzielen:
Nachlassverbindlichkeiten absetzen
Nachlassverbindlichkeiten mindern die Bemessungsgrundlage und damit Ihre Erbschaftsteuer. Dazu zählen unter anderem:
- offene Schulden des Erblassers (z. B. Darlehen, Handwerkerrechnungen)
- Bestattung, Grabstätte und Grabpflege (angemessene Kosten)
- Notar- und Gerichtskosten (Erbschein, Testamentseröffnung)
- Pflichtteils- und Vermächtnisansprüche
Ohne Einzelbelege berücksichtigt das Finanzamt die Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro (§ 10 ErbStG). Sind die tatsächlichen Kosten höher, können Erben mit Nachweisen den vollen Betrag ansetzen.
Steuerlast mit Verkehrswertgutachten senken
Das Finanzamt nimmt bei der steuerlichen Bewertung einer Immobilie meist nur eine grobe Schätzung vor, ohne Besichtigung. Dadurch liegt der angesetzte gemeine Wert (Marktwert) häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert, was zu einer unnötig hohen Erbschaftsteuer führt.
Die Höhe der Erbschaftsteuer kann durch ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen meist gesenkt werden. Dabei wird der Verkehrswert nach § 194 BauGB auf Basis von gesetzeskonformen Bewertungsmethoden ermittelt, etwa durch Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.
Das Ergebnis: Der steuerpflichtige Wert der Immobilie sinkt, und damit auch die Höhe der Erbschaftsteuer. Die Kosten des Gutachtens (in der Regel rund 2.890 Euro für ein Haus oder eine Wohnung) können zudem als Nachlassverbindlichkeit abgesetzt werden.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist damit das effektivste Mittel, um eine realistische steuerliche Wertermittlung sicherzustellen und zu verhindern, dass Erben mehr Steuer zahlen als nötig.
Sie können die Erbschaftsteuer auf Immobilien meistens zu Ihren Gunsten optimieren. Mit einem Gutachten weisen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nach und schöpfen Freibeträge gezielt aus.
Ing. André Heid M.Sc.
Video-Tipp
In einem Interview mit UnternehmerJournal TV erklärt Katharina Heid, wie unsere Sachverständigen durch präzise Bewertung den Steuerwert so anpassen konnten, dass Erben ihre Immobilie teilweise ganz ohne Erbschaftsteuer übernehmen konnten.
Beispiel: So viel können Sie mit einem Gutachten sparen
Im folgenden Beispiel zeigen wir auf, wie viel Erbschaftsteuer Sie mit Hilfe eines Immobiliensachverständigen sparen können:
| Finanzamt-Schätzung | Mit unabhängigem Verkehrswertgutachten | |
| Immobilienwert | 320.000 € | 270.000 € |
| Gesetzlicher Freibetrag | 20.000 € | 20.000 € |
| Zu versteuernder Restbetrag | 300.000 € | 250.000 € |
| Steuersatz (30 %) | 90.000 € Erbschaftsteuer |
75.000 € Erbschaftsteuer |
| Ersparnis | 15.000 € |
Vergünstigung bei vermieteten Immobilien
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, die vermietet ist, können Sie bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien deutlich sparen. Nach § 13d ErbStG gewährt das Finanzamt einen Abschlag von zehn Prozent auf den steuerpflichtigen Immobilienwert. Das bedeutet: Die Erbschaftsteuer wird nur auf 90 Prozent des Verkehrswerts berechnet und nicht auf den vollen Marktwert der Immobilie.
Diese Regelung galt bis 2023 ausschließlich für Immobilien innerhalb der EU. Durch das Jahressteuergesetz 2024 greift sie inzwischen auch für Auslandsimmobilien in Staaten, mit denen Deutschland ein Informationsaustauschabkommen zur Erbschaftsteuer abgeschlossen hat.
Beispielrechnung: Erbschaftsteuer berechnen bei vermieteter Immobilie
| ohne Vermietung | mit Vermietung | |
| Verkehrswert der Immobilie | 370.000 € | 370.000 € |
| Freibetrag (Steuerklasse I) | 200.000 € | 200.000 € |
| Steuerpflichtiger Betrag | 170.000 € | 153.000 €
(10 % Abschlag) |
| Steuersatz (11 %) | 18.700 € | 16.800 € |
| Ersparnis | 1.900 € |
Expertentipp: Die Steuerersparnis bei vermieteten Immobilien kann erheblich sein, vor allem bei hohen Verkehrswerten. Mit einem Verkehrswertgutachten stellen Sie sicher, dass der gemeine Wert der Immobilie realistisch angesetzt wird und Sie keine zu hohe Erbschaftsteuer auf Ihr geerbtes Haus zahlen.
Sonderregelungen beim Eigenheim
Für Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder kann die Erbschaftsteuer auf Immobilien ganz entfallen, wenn das geerbte Haus oder die Wohnung weiterhin selbst bewohnt wird.
Diese Sonderregelung nach § 13 ErbStG betrifft das sogenannte Familienheim und ist eine der wichtigsten Steuerbefreiungen bei der Erbschaft von Immobilien.
Damit die Erbschaftsteuer auf das Eigenheim entfällt, müssen alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Erblasser hat die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt.
- Der Erbe zieht selbst ein und nutzt das Objekt mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz.
- Bei der Vererbung des Hauses an Kinder gilt zusätzlich: Die Grundfläche darf 200 m² nicht überschreiten. Ist das Haus größer, wird der übersteigende Teil anteilig versteuert. Für Ehegatten und Lebenspartner gilt diese Begrenzung nicht.
Achtung: Es gibt eine sogenannte Behaltenspflicht. Verkaufen oder vermieten Sie das geerbte Haus vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Die volle Erbschaftsteuer auf die Immobilie wird nachträglich fällig. Zudem berechnet der Fiskus noch die Spekulationssteuer.
Wer eine selbst bewohnte Immobilie erbt, kann von vollständiger Steuerfreiheit profitieren, aber nur, wenn die Voraussetzungen genau eingehalten werden.
Ing. André Heid M.Sc.
Verschonungsregel: Erbschaftsteuer bei Betriebsvermögen
Bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien kann es vorkommen, dass auch betriebliche Grundstücke oder Gebäude Teil des Nachlasses sind. Damit Unternehmen im Erbfall nicht durch hohe Steuerlasten gefährdet werden, sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (§ 13a ErbStG) besondere Verschonungsregeln vor.
Der Wert des Betriebsvermögens wird dabei verkehrswertnah ermittelt. Anschließend greifen, je nach Fall, steuerliche Vergünstigungen oder Abzugsbeträge, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Der Betrieb wird über mehrere Jahre fortgeführt.
- Es werden keine/kaum Lohnkürzungen/Entlassungen vorgenommen.
- Der Anteil des Verwaltungsvermögens beträgt grundsätzlich nicht mehr als 20 Prozent.
Hinweis: Als Verwaltungsvermögen gelten Unternehmenswerte, die nicht unmittelbar für die Fortführung des Betriebs notwendig sind, etwa Kapitalanlagen oder ungenutzte Immobilien.
Es gibt zwei Varianten:
Optionsverschonung (100 % Steuerbefreiung)
Eine vollständige Befreiung von der Erbschaftsteuer ist möglich, wenn:
- der Betrieb mindestens sieben Jahre fortgeführt wird,
- die Lohnsumme innerhalb dieses Zeitraums mindestens 700 % der Ausgangslohnsumme beträgt (bei Unternehmen ab 16 Mitarbeitern),
- und die 20-%-Grenze für Verwaltungsvermögen eingehalten wird.
Regelverschonung (85 % Steuerbefreiung)
Alternativ können 85 Prozent des Betriebsvermögens steuerfrei bleiben, wenn:
- der Betrieb mindestens fünf Jahre fortgeführt wird,
- die Lohnsumme in diesem Zeitraum mindestens 400 % der Ausgangslohnsumme erreicht (bei Unternehmen ab 16 Mitarbeitern),
- und ebenfalls die 20-%-Grenze für Verwaltungsvermögen eingehalten wird.
Lesetipp: Einen Vorgeschmack, wie Sie die Erbschaftsteuer auf Immobilien umgehen, verraten wir im verlinkten Beitrag. Für die Umsetzung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Sie sind Steuerberater und möchten mehr darüber wissen, wie eine fachkundige Immobilienbewertung Ihnen und Ihren Mandaten helfen kann? Rufen Sie uns gleich unter 0800 – 90 90 282 an oder laden Sie unsere Broschüre für Steuerberater herunter.
Änderungen bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien seit 2023
Seit 2023 gelten neue Bewertungsregeln, die den steuerlichen Immobilienwert deutlich erhöhen und damit auch die Erbschaftsteuer auf Häuser und Wohnungen.
Grund sind mehrere Anpassungen im Bewertungsgesetz (BewG), mit denen der Verkehrswert näher an aktuelle Marktpreise herangeführt wurde.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
- Längere Nutzungsdauer: Wohnimmobilien werden nun mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 statt 70 Jahren bewertet. Das verringert die Alterswertminderung und erhöht den Restwert der geerbten Immobilie.
- Regionalfaktor: In gefragten Regionen mit starkem Zuzug (zum Beispiel Hamburg oder München) wird der Immobilienwert mit einem Regionalfaktor bis zu 1,75 multipliziert. Die Lage erhöht also direkt den Steuerwert.
- Sachwertfaktor: Der Marktanpassungsfaktor bildet durch Einbeziehung der Kaufpreise für vergleichbare Objekte die Marktlage ab. Diese ist seit Langem deutlich höher als der reine Sachwert.
Wird der Wert der Immobilie mittels Sachwertverfahren berechnet, bezieht sich das Ergebnis eigentlich auf die Baukosten. Nun sorgen Sachwert- und Regionalfaktor dafür, dass eine Anpassung an die Marktsituation erfolgt, was die Erbschaftsteuer stark in die Höhe schießen lässt.
Beispiel:
Ein Haus, das zuvor mit 500.000 Euro angesetzt wurde, kann seit der Reform nun auf 750.000 Euro oder mehr geschätzt werden und damit 50 Prozent mehr Erbschaftsteuer auslösen.
Durch die geänderten Bewertungsfaktoren ist die korrekte Immobilienbewertung wichtiger denn je.
Nur ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann überhöhte Schätzwerte des Finanzamts korrigieren und so die Steuerlast senken.
Erbschaftsteuer berechnen
Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt hauptsächlich vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen und damit vom Freibetrag des Erben ab.
Erbschaftsteuer-Rechner
Mit unserem Erbschaftsteuer-Rechner erhalten Sie eine erste Einschätzung, wie viel Steuer auf Ihr geerbtes Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück anfallen könnte.
Der Rechner berücksichtigt alle wesentlichen Faktoren wie Immobilienwert, Freibetrag und Nachlasskosten.
Angaben für die Berechnung
- Privatvermögen: Dazu zählen Barvermögen, Konten, Aktiendepots, Schmuck oder andere Wertgegenstände wie Sammlungen und Fahrzeuge.
- Hausrat: Geben Sie den ungefähren Wert an. In Erbschaftsteuerklasse I sind bis zu 41.000 Euro steuerfrei, in den Klassen II und III jeweils 12.000 Euro.
- Betriebsvermögen: Wir gehen davon aus, dass Sie den Betrieb ohne wesentliche Lohnsenkungen fortführen. Denn dann sind 85 Prozent des Betriebsvermögens steuerfrei. Bitte dennoch den vollständigen momentanen Wert eintragen.
- Renditeimmobilien: Selbst genutzte Immobilien sind unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei. Geben Sie hier nur den Verkehrswert vermieteter oder unbewohnter Immobilien an.
- Nachlassverbindlichkeiten: Diese werden vor der Steuerberechnung abgezogen. Das Finanzamt erkennt pauschal 15.000 Euro an; höhere Kosten (Schulden, Steuernachzahlungen oder Bestattungskosten) müssen belegt werden.
Checkliste Erbschaft mit Immobilie: Schritt für Schritt
Wie Sie bei einer Erbschaft richtig vorgehen, regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (kurz: ErbStG). Hierbei müssen Sie die folgenden Punkte beachten:
Schritt 1: Erbe annehmen oder ausschlagen
Prüfen Sie zunächst, ob Sie das Erbe antreten möchten.
- Lehnen Sie ab, entfällt die Erbschaftsteuerpflicht und damit auch die nachfolgenden Schritte.
- Nehmen Sie an, müssen Sie das Erbe innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG).
Schritt 2: Erbschaft beim Finanzamt melden
Innerhalb von drei Monaten müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Wichtig: Zuständig ist immer das Finanzamt des Verstorbenen, nicht Ihr eigenes.
Dafür reicht ein formloses Schreiben, in dem laut § 30 ErbStG die folgenden Angaben enthalten sein sollten:
- Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erblassers
- Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erben
- Todestag und Sterbeort des Erblassers
- Gegenstand und Wert des Erbes
- Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (bei Testament)
- Art des Verhältnisses zum Erblasser, zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
- Informationen, wenn Sie schon früher Zuwendungen vom Erblasser erhalten haben (Art, Wert und Zeitpunkt der Zuwendungen). Damit sind in der Regel größere Schenkungen wie ein Auto oder eine Immobilie gemeint, bei denen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch für spätere Miterben besteht. Die gesetzlichen Regelungen zu diesem Thema finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 2303 bis 2352 BGB.
Achtung: Behörden wie Banken, Notare oder Nachlassgerichte informieren das Finanzamt automatisch über Erbfälle. Verschweigen lohnt sich daher nicht. Es kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.
Schritt 3: Entscheidung des Finanzamts abwarten
Das Finanzamt prüft, ob eine Erbschaftsteuererklärung erforderlich ist. Es informiert Sie über die Entscheidung mit einem Schreiben.
Wenn das Finanzamt entscheidet, dass Sie keine Steuererklärung für die Erbschaft machen müssen, entfallen alle nachfolgenden Schritte. Bewahren Sie in diesem Fall den Bescheid gut auf.
Schritt 4: Steuererklärung abgeben
Wenn das Finanzamt eine Erbschaftsteuererklärung verlangt, erhalten Sie dafür spezielle Vordrucke und Anlagen.
Wichtig sind vor allem:
- der Mantelbogen, der allgemeine Angaben zum Erbfall enthält,
- und die Anlage Erwerber, in der Ihr persönlicher Anteil am Nachlass aufgeschlüsselt wird.
In der Erklärung müssen Sie den Verkehrswert der geerbten Immobilie angeben, also den gemeinen Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls (§ 9 BewG).
Falls es mehrere Erben gibt, empfiehlt sich eine gemeinsame Steuererklärung. So sparen Sie Aufwand und verhindern Widersprüche zwischen den Angaben. Ein Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker kann die Abwicklung übernehmen.
Expertentipp: Ein aktuelles Verkehrswertgutachten kann helfen, den gemeinen Wert realistisch festzulegen und die Erbschaftsteuer auf Immobilien zu senken, insbesondere seit den Bewertungsänderungen ab 2023.
Schritt 5: Prüfung und Steuerbescheid
Auf Basis der Informationen zum geerbten Vermögen prüft das Finanzamt, ob Sie Erbschaftsteuer zahlen müssen. Kommt das Finanzamt zum Ergebnis, dass Erbschaftsteuer anfällt, fordert es Sie zur Zahlung auf. Bis Sie den Bescheid erhalten, können ein bis zwei Jahre vergehen.
Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer auf Immobilien
Im Folgenden beantworten wir Ihnen alle grundlegenden Fragen zur Erbschaftsteuer auf Immobilien.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Ja, sobald Sie eine Immobilie oder einen Anteil daran erben, wird in der Regel Erbschaftsteuer fällig. Liegt der Verkehrswert unterhalb des Ihnen zustehenden Freibetrags, bleibt das Erbe steuerfrei.
Wann fällt Erbschaftsteuer auf eine Immobilie an?
Die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers, sobald Sie das Erbe annehmen. Das gilt nicht nur für Immobilien, sondern auch für jede andere Art von geerbtem Vermögen. Sämtliche gesetzlichen Regelungen zur Erbschaftsteuer sind im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz geregelt.
Wer erhebt die Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Zuständig ist das Finanzamt am letzten Wohnsitz des Erblassers. Es prüft, ob eine Erbschaftsteuererklärung erforderlich ist und ob die Freibetragsgrenze überschritten wird.
Wie wird Erbschaftsteuer berechnet?
Die Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad und den Steuersätzen nach § 19 ErbStG.
Ohne Gutachten schätzt das Finanzamt den Wert häufig zu hoch. Ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen kann die steuerliche Wertermittlung korrigieren und die Steuerlast senken.
Wie verhält sich eine selbst genutzte Immobilie zur Erbschaftsteuer?
Anstatt die geerbte Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, empfiehlt sich die Eigennutzung. Denn wer in die Immobilie einzieht und dort für mindestens zehn Jahre wohnen bleibt, kann sie unter den Voraussetzungen der Familienheim-Befreiung vollständig steuerfrei bleiben.
Wann muss die Erbschaftsteuer bezahlt sein?
Muss die Erbschaftsteuer sofort bezahlt werden? Wer die Erbschaft annimmt, muss das Finanzamt binnen drei Monaten davon in Kenntnis setzen. Spätestens nach Aufforderung durch das Finanzamt müssen Erben eine Erbschaftsteuererklärung abgeben.
Was sieht die Stundungsregelung für die Erbschaftsteuer auf Immobilien vor?
Je nachdem, wie viel die von Ihnen geerbte Immobilie wert ist, kann es sein, dass Sie eine hohe Summe an Erbschaftsteuer zahlen müssen. Laut § 28 ErbStG wird Erben eine Stundung der Steuerzahlung gewährt (also eine Ratenzahlung), wenn diese die Erbschaftsteuer nur zahlen könnten, indem sie die geerbte Immobilie veräußern.
In einem solchen Fall müssen Sie einen Antrag beim Finanzamt stellen. Stimmt das Finanzamt dem Antrag zu, müssen Sie auf die Stundungsraten keine Zinsen zahlen. Können Sie die Steuer jedoch zahlen, ohne die Immobilie veräußern zu müssen, wird Ihnen keine Stundung gewährt.
Neu seit 2024:
Die Stundungsregelung (§ 28 Abs. 3 ErbStG) wurde erweitert. Seit 2024 kann bei Wohnimmobilien, sowohl selbst genutzt als auch vermietet, eine zinslose Stundung bis zu zehn Jahren gewährt werden, wenn die Steuer nur durch einen Verkauf bezahlt werden könnte.
Wann verjährt die Erbschaftsteuer?
Steht fest, wie hoch Ihre Erbschaftsteuer ist, erhalten Sie einen Bescheid vom Finanzamt. Darin wird Ihnen mitgeteilt, bis wann die Zahlung zu leisten ist. Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit, um die Angaben aus Ihrer Erbschaftsteuererklärung zu prüfen und Ihnen einen Bescheid zuzusenden. Die Frist gilt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Steuererklärung für Ihre Erbschaft gemacht haben. Lässt das Finanzamt diese Frist verstreichen, ist die Erbschaftsteuer verjährt.
Wann entfällt die Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Wenn der Immobilienwert unterhalb des Freibetrags liegt oder der Erbe das Familienheim selbst bewohnt (und die Familienheim-Regelung greift), entfällt die Steuer vollständig.
Die Selbstnutzung muss innerhalb von sechs Monaten beginnen und mindestens zehn Jahre bestehen (§ 13 ErbStG).
Erbschaftsteuer auf Immobilien senken
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ist der wichtigste Schritt, um die Erbschaftsteuer auf Immobilien zu reduzieren. Es legt den gemeinen Wert der Immobilie realistisch fest und kann so überhöhte Schätzungen des Finanzamts korrigieren.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen Gutachten nach gesetzeskonformen Bewertungsmethoden, die von Gerichten und Behörden anerkannt sind. Für eine faire, transparente Grundlage Ihrer Steuerberechnung.
