Für die Grundsteuer können Sie den Einheitswert Ihres Grundstücks seit Januar 2025 getrost vergessen. Doch für die Kommunen – und damit auch für Sie als Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks – hat der Einheitswertbescheid des Finanzamts noch anderweitig eine Bewandtnis. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag, wann und wie Sie einen Einheitswertbescheid anfordern, wo Sie das Aktenzeichen finden und wie Sie das Dokument lesen. Außerdem erfahren Sie, warum und wie das Finanzamt den Einheitswert berechnet und was Sie gegen das Ergebnis machen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Einheitswert zählt neben Beleihungswert, Marktwert Verkehrswert und Wert 1914 zu den elementaren Werten in der Immobilienbewertung.
- Das Finanzamt ermittelt ihn vor allem, damit die Kommunen von Grundstückseigentümern Beiträge, Gebühren und Steuern erheben können.
- Der Einheitswert basiert auf uralten Daten von 1935 beziehungsweise 1964 und wird seit Januar 2025 zumindest nicht mehr für die Grundsteuer herangezogen.
- Jedes Grundstück, jede Immobilie, aber auch land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhalten eine eigene Einheitswertnummer. Diese steht als Aktenzeichen links oben auf jedem Einheitswertbescheid.
- Wechselt der Eigentümer eines Grundstücks oder baut der Besitzer einer Immobilie diese erheblich um, wird der Einheitswert neu bestimmt.
Was ist der Einheitswertbescheid?
Das Finanzamt stellt einen Einheitswertbescheid aus und informiert Eigentümer über den vom Staat festgestellten Einheitswert ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. Im Bescheid finden Sie unter anderem das Einheitswert-Aktenzeichen und können bei einem zu hohen Einheitswert Einspruch einlegen.
Wofür nutzt das Finanzamt den Einheitswert?
Der Einheitswert dient als Grundlage für verschiedene Abgaben wie Steuern, Gebühren oder Beiträge. Dazu gehören Abgaben wie die Gewerbesteuer oder die Zweitwohnungssteuer. Für die Grundsteuer ist der Einheitswertbescheid nicht mehr relevant, da diese zum 1. Januar 2025 auf neuen Bewertungsgrundlagen basiert.
Wie funktioniert das Einheitswertverfahren des Finanzamts?
Zur Anwendung kommt meist ein sogenanntes Massenbewertungsverfahren: Gleichartige Grundstücke und Immobilien werden gruppiert und einheitlich bewertet. Dabei bildet Ihr Haus zusammen mit Nebengebäuden, Einfriedung und Boden eine wirtschaftliche Einheit.
Wie ist der Einheitswertbescheid aufgebaut?
Oben links prangt der Name und die Abteilung der Behörde, die den Einheitswertbescheid ausgestellt hat. Die ausstellende Behörde ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich Ihre Immobilie liegt. Die Abteilung nennt sich Einheitliche Grundbesitzstelle. Direkt darunter finden Sie gefettet das Aktenzeichen, umgangssprachlich auch als Einheitswertnummer bezeichnet.
Rechts oben stehen ergänzende Angaben zum Lagefinanzamt, darunter die Zimmernummer des Beamten.
Werfen Sie sicherheitshalber noch einen weiteren Blick auf den Empfänger links unter den Absenderdaten. Es ist zwar sehr wahrscheinlich, dass der neue Einheitswert stark vom bisherigen abweicht – aber es ist schon vorgekommen, dass eine Behörde sensible Finanzdaten versehentlich an den falschen Adressaten schickt.
Der inhaltliche Teil des Einheitswertbescheides ist in vier Abschnitte mit den Buchstaben A bis D gegliedert.
A. Art der Feststellung: Hier steht meist nur ein Satz, der auf die Vorläufigkeit des Bescheids und die Abgabenordnung (AO) verweist.
B. Für das Grundstück [Ort, Straße, Hausnummer] werden zum [Datum Stichtag] festgestellt: Hier finden Sie den Einheitswert, die Art der Einheit (zum Beispiel: Eigentumswohnung) und Angaben zur Zurechnung.
C. Berechnung des Einheitswerts: Hier legt das Finanzamt dar, mit welchen Zahlen der Beamte gerechnet hat.
D. Erläuterungen: Hier erklärt der Finanzbeamte unter Umständen, was er warum gemacht und (nicht) berücksichtigt hat.
Es folgen der obligatorische Datenschutzhinweis, die Rechtsbehelfsbelehrung und der Nachname des Sachbearbeiters.
Was kann ich gegen einen zu hohen Einheitswertbescheid des Finanzamts unternehmen?
Erscheint Ihnen der Feststellungsbescheid, beispielsweise für die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer auf Immobilien, zu hoch, müssen Sie Einspruch bei dem Finanzamt einlegen, das den Bescheid ausgestellt hat. Kommt es dadurch zu einem geänderten Feststellungsbescheid, wird im Nachgang der Bescheid für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer angepasst.
Idealerweise haben Sie bereits vor Abgabe der Steuererklärung einen Immobiliengutachter hinzugezogen, der ein Verkehrswertgutachten auf Basis gesetzeskonformer Bewertungsverfahren erstellt hat. Das Finanzamt erkennt diese Wertermittlungen in der Regel an. Falls es Rückfragen gibt, profitieren Sie bei Heid Immobilienbewertung von einer kostenlosen Nachbetreuung durch unsere Experten.
Viele Eigentümer unterschätzen die Wirkung eines fehlerhaften Einheitswertbescheids. Dabei lassen sich durch ein fundiertes Verkehrswertgutachten oft tausende Euro an Steuern sparen.
Ing. André Heid M.Sc.
Ohne Gutachten setzen Finanzbeamte häufig den Bodenwert zu hoch und die AfA-relevanten Gebäudewerte zu niedrig an. Wird der Einheitswertbescheid erst im Nachhinein angefochten, verlängert sich das Verfahren deutlich. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen ist dann essenziell, um erfolgreich gegen den Bescheid und somit den ungünstigen Einheitswert vorzugehen.
Wie kann ich den Einheitswert berechnen?
Die Berechnung des Einheitswerts erfolgt nach einem gesetzlich geregelten Verfahren, das auf den §§ 20, 30 und 31 des Bewertungsgesetzes (BewG) basiert. Um den Einheitswert zu berechnen, werden die Jahresrohmieten der Jahre 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland) herangezogen. Je nach Art der Immobilie unterscheidet sich dabei das Verfahren, wie der Einheitswert von Haus und Grund konkret ermittelt wird.
Einheitswert von Immobilien mit Renditepotenzial berechnen
In den meisten Fällen wenden die Behörden eine stark vereinfachte und unpräzise Form des Ertragswertverfahrens an.
Einheitswert Immobilie = Jahresrohmiete (Stichtag 1964 bzw. 1935) x Vervielfältiger
Der Vervielfältiger berücksichtigt die Einwohnerzahl, Baujahr und Bauweise.
In der Jahresrohmiete sind alle Einnahmen und Kosten enthalten – egal ob umlagefähig oder nicht. Ausnahmen: Heizung, Warmwasseraufbereitung und die Kosten für den Fahrstuhl werden nicht berücksichtigt.
Gemäß Bewertungsgesetz (§ 82 BewG) können wertmindernde sowie werterhöhende Umstände, die nicht in der Jahresrohmiete zur Geltung kommen, berücksichtigt werden. In diesem Fall wäre der Einheitswert der Renditeimmobilie in der obigen Formel nur ein Zwischenwert, der durch Zu- und Abschläge ergänzt würde.
Einheitswert von selbstgenutzten Immobilien berechnen
Wird die Immobilie selbst bewohnt oder Dritten mietfrei überlassen, setzt die Behörde als Bemessungsgrundlage den ortsüblichen Mietzins für ein vergleichbares Objekt (Ausstattung, Lage, Zustand) an.
Stehen keine Vergleichsobjekte zur Verfügung, – wie beispielsweise bei Luxuswohnimmobilien – wird der Substanzwert ermittelt beziehungsweise in gewisser Weise das Sachwertverfahren angewandt.
Um den Gebäudewert zu ermitteln, werden zunächst die Normalherstellungskosten nach den durchschnittlichen Baupreisen des Hauptfeststellungszeitpunktes bestimmt und diese mit den Kubikmetern des umbauten Raumes multipliziert. Daraufhin werden die Alterswertminderung sowie wertsteigernde und -senkende Umstände in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Schließlich erfolgt gemäß Bewertungsgesetz (§ 90 BewG) durch die sogenannte Wertzahl eine Angleichung an die lokalen Marktgegebenheiten.
Auch bei diesem Verfahren wendet der Fiskus andere Maßstäbe als ein Immobiliensachverständiger an – und zwar in der Regel nicht zugunsten des Steuerzahlers. Insbesondere den Bodenwert können Sachverständige nach anerkannten Methoden legal niedriger rechnen als das Finanzamt.
Einheitswert von unbebauten Grundstücken berechnen
Wird der Einheitswert eines Grundstücks berechnet, auf dem kein Haus steht, ist die Formel kinderleicht.
Einheitswert Grundstück = Quadratmeter x Bodenwert (von 1964 bzw. 1935)
Aber wie schon beim Einheitswert für eine Immobilie gilt auch für das unbebaute Grundstück: Der Bodenwert muss nicht so hoch ausfallen, wie das Finanzamt ihn auf Basis der Bodenrichtwerte berechnet.
Bestehen bereits Außenanlagen auf dem unbebauten Grundstück, beispielsweise eine Umzäunung, wird deren gemeiner Wert noch addiert.
Häufige Fragen zum Einheitswert
In diesem Abschnitt beantworten wir häufige Fragen zum Einheitswert und Einheitswertbescheid.
Wo finde ich eine Einheitswert-Tabelle?
Eine allgemein gültige Einheitswert-Tabelle gibt es nicht. Der Einheitswert wird individuell anhand gesetzlich definierter Parameter berechnet – etwa Lage, Nutzung und Zustand der Immobilie. Diese Faktoren fließen in standardisierte Rechenmodelle des Finanzamts ein, sodass eine etwaige Einheitswert-Tabelle mit pauschalen Werten keine Anwendung findet.
Wo finde ich den Einheitswert?
Jedes Grundstück und jede Immobilie erhält vom Finanzamt einen Einheitswert. Jeder Einheitswert ist durch ein eigenes Einheitswert-Aktenzeichen gekennzeichnet. Es handelt sich dabei im Prinzip um die Steuernummer einer Immobilie beziehungsweise eines Grundstücks. Den festgestellten Einheitswert ersehen Sie in Teil B auf Ihrem Einheitswertbescheid.
Wie viele Ziffern hat das Einheitswert-Aktenzeichen?
Das Einheitswert-Aktenzeichen, auch als Einheitswertnummer bekannt, besteht je nach Bundesland aus 10 bis 17 Ziffern und enthält teils Schrägstriche zur Gliederung. Es codiert unter anderem das zuständige Finanzamt, den Bezirk und die Grundstücksart.
- In Stadtstaaten wie Berlin, Bremen oder Hamburg umfasst das Aktenzeichen 10 Ziffern.
- In Bundesländern wie Baden-Württemberg oder Hessen sind es meist 16 Ziffern – hier gibt eine feste Ziffer Aufschluss über die Art des Grundstücks (z. B. 7 für landwirtschaftlich, 9 für unbebaut).
- In Bayern, Sachsen und weiteren ostdeutschen Ländern sind es bis zu 17 Ziffern.
- Nordrhein-Westfalen nutzt ein abweichendes Format mit Bindestrichen und Punkten für das Einheitswert-Aktenzeichen.
Was müssen Grundstücks- und Immobilieneigentümer machen, um den Einheitswert zu bestimmen?
Wer ein Haus baut oder in großem Maße umbaut, oder sein Grundstück aufteilt, muss dem Finanzamt Bescheid geben – sprich: einen Einheitswertbescheid anfordern. Der Eigentümer erhält daraufhin einen Fragebogen und muss diesen zusammen mit folgenden Unterlagen ausgefüllt an das Finanzamt zurückschicken:
- Angabe zu den Mieteinnahmen
- Bauzeichnungen
- Beschreibung des Grundstücks + Lageplan
Wann ist Stichtag für den Einheitswert?
Anders gefragt: Wann wird die Einheitswertfeststellung vorgenommen?
Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt zum 1. Januar des Jahres nach der Wertänderung. Wer im Jahr 2026 ein Haus (erheblich um-)baut, bekommt einen Einheitswertbescheid mit Einheitswertfeststellung zum 1. Januar 2027.
Wie funktioniert die Zurechnungsfortschreibung im Einheitswertbescheid?
Das Finanzamt fordert den Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf, wenn der Einheitswertbescheid von Amts wegen geändert werden muss. Sprich: Sie müssen eine Steuererklärung abgeben.
Wechselt der Eigentümer, erfolgt eine Zurechnungsfortschreibung. Das heißt, der neue Eigentümer erhält keine Angaben darüber, wie das Finanzamt den Einheitswert ermittelt hat. Das Finanzamt rechnet den Einheitswert in gleicher Höhe wie bisher für den vorherigen Eigentümer nun dem neuen Eigentümer zu.
Was passiert bei einer fehlerhaften Einheitswertfeststellung?
Sobald eine Einheitswertfeststellung bestandskräftig ist, kann der Fehler erst mit Wirkung ab dem nächsten 1. Januar durch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung korrigiert werden.
Verkehrswert statt Einheitswert
Sie sind der Meinung, Ihr Einheitswertbescheid ist viel zu hoch? Setzen Sie sich mit uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 in Verbindung. Wenn Ihr Anwesen aufgrund von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen deutlich weniger wert ist, unterbreiten wir Ihnen ein Festpreisangebot zur Ermittlung des Verkehrswerts.
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- dem Vier-Augen-Prinzip. Findet ein zweiter Sachverständiger keine Fehler in unserem Gutachten, wird das Finanzamt kaum eine Chance haben, den ermittelten Verkehrswert abzulehnen.
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