Ackerland, Brachland, Grünland – in Deutschland gibt es zahlreiche unterschiedliche Arten von Grundstücksflächen. Wir erklären, worin die Unterschiede liegen und wie sich diese auf den Wert eines Grundstücks auswirken.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundstücke unterscheiden sich nicht nur aufgrund der Lage in ihrem Wert, sondern auch in ihrer Art.
- Bauland zählt zu den wertvollsten Grundstücksflächen.
- Gemeinbedarfsflächen erzielen geringe Preise bei einer Transaktion.
- Deutsche Behörden kennen 14 verschiedene landwirtschaftliche Nutzflächen , darunter Acker, Brachland und Grünland.
Kategorien von Grundstücken
Beim Grundstückskauf oder Grundstücksverkauf spielt die Art und insbesondere die mögliche Bebauung eine maßgebliche Rolle für die Attraktivität des Grundstücks.
Ackerland
Ackerland macht in Deutschland rund 70 Prozent der landwirtschaftlichen Nutzflächen aus. Auf Ackerland werden Getreide, Hülsen- und Hackfrüchte (zum Beispiel Kartoffeln und Zuckerrüben), Handelsgewächse wie Raps, Futterpflanzen sowie Gartenbauerzeugnisse angebaut.
Ackerland wird per Definition regelmäßig mit einem Pflug bearbeitet. Als Ackerland gelten Äcker – der Begriff bezieht sich auf den Erdboden, auf dem angebaut wird – und Felder. Nicht jedes Ackerland wird aktiv bebaut, es gibt auch stillgelegte oder brachliegende Flächen.
Durch Wohnraumknappheit, Verdichtung und einen Rückgang des landwirtschaftlichen Sektors wird Ackerland immer seltener als solches verkauft. Häufig sorgen städtebauliche Planungen dafür, dass Äcker in Bauland umgewidmet werden. Dadurch steigt der Preis pro Quadratmeter Ackerland oft um mehr als das Zehnfache und die Landwirte verdienen sich mit dem Verkauf ihrer Grundstücke als Bauland eine goldene Nase.
Bauerwartungsland
Als Bauerwartungsland wird ein Grundstück bezeichnet, das nach derzeitigem Stand noch nicht bebaut werden darf. Im aktuellen Flächennutzungsplan ist das Grundstück allerdings schon zur Bebauung ausgewiesen. Ob aus dem Bauerwartungsland tatsächlich Bauland wird, hängt oft von kommunal(politisch)en Interessenlagen ab. Es kann passieren, dass das Bauerwartungsland bei der Aufnahme in den Bebauungsplan mit Einschränkungen versehen wird. Beispielsweise können Gemeinden die Grundstücksfläche als Bauland für öffentliche Gebäude ausweisen. Das führt dazu, dass der Eigentümer sein Grundstück an die Gemeinde verkaufen muss. Wer Bauerwartungsland kauft, trägt ein erhebliches Risiko.
Bauland
Sobald eine Grundstücksfläche im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen ist, darf sie bebaut werden. Fertigbauland und fertiges freies Bauland sind bereits voll erschlossen (Strom, Wasser, Abwasser, Telefonleitungen, Anbindung ans Straßennetz, gegebenenfalls Gasleitungen) und damit teurer als Rohbauland.
Beim Fertigbauland („freies Bauland“) sind alle rechtlichen Voraussetzungen für den Bau geklärt. Der Käufer muss lediglich einen Antrag für eine Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Zusätzlich zum Kaufpreis kommen beim Erwerb von Fertigbauland noch Erschließungskosten für Strom, Wasser, Abwasser und Gas auf den Bauherrn zu. Er muss die Erschließungskosten anteilig nach den örtlichen Vorschriften übernehmen.
Beim fertigen freien Bauland sind die Erschließungskosten bereits enthalten.
Expertentipp: Es kann sein, dass eine Grundstücksfläche durch die Lage als Baulücke zwischen bebauten Flächen automatisch den Status „Bauland“ erhält. Ein gültiger Bebauungsplan weist diese Flächen entsprechend aus. Oftmals ist dieses Lücken-Bauland noch nicht vollständig erschlossen und eventuell auch gar nicht bebaubar. Die Bauaufsichtsbehörde klärt die Bebaubarkeit per Bauvorbescheid.
Bebautes Grundstück
Bei einem bebauten Grundstück stehen bereits Gebäude auf dem Boden. Die Frage für Grundstückskäufer ist, ob die bestehenden Gebäude weiter genutzt werden können und welche Auflagen, Einschränkungen und Vorschriften gelten. Unter Umständen müssen bestehende Gebäude abgerissen werden. Dadurch entstehen Abrisskosten und möglicherweise auch Folgekosten für Baugenehmigungen, die Erschließung des Grundstücks oder die Beseitigung von Altlasten.
Brachland
Als Brachland werden ehemalige landwirtschaftliche Nutzflächen bezeichnet, die momentan nicht genutzt werden. Die Nachfrage für Brachland und damit auch der zu erzielende Preis ist niedrig. Denn die Bodenqualität und damit auch der Bodenwert ist oftmals gering. Ein Acker, eine Weide oder eine Wiese liegt entweder aus wirtschaftlichen Gründen brach, oder wird vorübergehend nicht genutzt, damit sich der ausgelaugte Boden erholen kann. Maue Erträge, die intensive Bewirtschaftung mit Monokulturen oder eine turnusgemäße Brache nach bestimmten Fruchtfolgen oder ein fehlender Nachfolger für den Landwirt in Rente sind die häufigsten Gründe, warum eine landwirtschaftliche Nutzfläche brachliegt. Je nach erlaubter Nutzung und nach Bodenqualität kann Brachland wieder für den Ackerbau, als Streuobstwiese oder Weidefläche dienen.
Soll die ungenutzte landwirtschaftliche Grundstücksfläche bebaut werden, muss Brachland erst in mehreren Schritten zum Bauland umgewandelt werden. Zunächst muss das Brachland als Bauerwartungsland in den Flächennutzungsplan aufgenommen werden. Im Bebauungsplan wird es dann je nach Entscheidung des Gemeinderats unerschlossen als Rohbauland eingetragen. Sobald das Grundstück erschlossen ist (Strom, Wasser, Abwasser, Telefonleitung, Anbindung ans Straßennetz, gegebenenfalls Gas), handelt es sich um baureifes Land (Bauland).
Gemeinbedarfsflächen
Ein Grundstück, das im Flächennutzungs- und Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche deklariert wird, ist nicht lukrativ und wird daher kaum private oder privatwirtschaftliche Käufer finden. Gemeinbedarfsflächen sind dauerhaft für öffentliche Zwecke reserviert. Sie sollen für die Allgemeinheit sein und von dieser genutzt werden. Auf einer Gemeinbedarfsfläche dürfen nur Anlagen und Gebäude gebaut werden, die kirchliche, kommunale, soziale oder sportliche Zwecke erfüllen. Ein Kindergarten oder ein Spielplatz darf auf einer Gemeinbedarfsfläche errichtet werden, ein Bürokomplex nicht. Die private Nutzung einer Gemeinbedarfsfläche ist ebenso wie Gewinnabsichten nicht vorgesehen.
Grünland
Grünland ist nicht nur die Heimat des kleinen Drachen Tabaluga, sondern auch ein Begriff aus dem Baurecht. Grünland zählt zu den landwirtschaftlichen Flächen und umfasst Wiesen und Weiden. Grünland wird als Weidefläche für Tiere, als Wiese zur Heuernte oder als Standort für beispielsweise Kraftwerke ge- und verkauft. Wer Grünland kauft, sollte auf die erlaubten Nutzungsmöglichkeiten achten. Wer Grünland verkauft, sollte Details zur konkreten (erlaubten) Nutzung in der Ausschreibung angeben.
Landwirtschaftliche Nutzfläche
Die Landesverwaltungsämter in Deutschland unterscheiden 14 Arten von landwirtschaftlicher Nutzfläche (LN). Diese sind:
- Ackerland
- Betriebsfläche (= selbstbewirtschaftete Fläche landwirtschaftlicher Betriebe, also Eigen- und Pachtland)
- Brachland
- Gartenland
- Grünland
- Heide
- Hofraum
- Hopfenbepflanzung
- Mischnutzung
- Moor
- Obstbaumplantage
- Schilf
- Strandhafer / Strandgräser
- Weingarten
Insgesamt sind in Deutschland 48 Prozent der bundesweiten Fläche als landwirtschaftliche Nutzfläche eingetragen. In Europa nimmt die Ukraine mit 71,3 Prozent knapp vor Großbritannien (70,8 Prozent) die Spitzenposition ein. Österreich weist nur 32,9 Prozent LN aus, die Schweiz 38,2 Prozent. Den weltweit höchsten Anteil landwirtschaftlicher Nutzfläche an der Gesamtfläche des Landes hat Uruguay mit 82,6 Prozent. Am anderen Ende der Skala liegen Macau, Monaco und der Vatikan mit 0,0 Prozent.
Wertermittlung von Grundstücken
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Bei der Bewertung solcher Flächen ist es entscheidend, die naturräumlichen Gegebenheiten korrekt einzuordnen. Nur so lassen sich rechtssichere und nachvollziehbare Gutachten erstellen.
Ing. André Heid M.Sc.
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Häufige Fragen zu Grundstücksflächen
Wie gehen in den FAQ etwas näher auf die einzelnen Grundstücksflächen ein.
Worin unterscheiden sich Ackerland und Grünland von anderen landwirtschaftlichen Nutzflächen?
Ackerland ist meist teurer als Grünland, da für die Bewirtschaftung eine gute Bodenqualität nötig ist. Auf Ackerland werden Früchte, Gemüse, Getreide und Nutzpflanzen angebaut. Grünland besteht entweder aus einer Wiese, einer Weide oder beidem. Ackerland wird gepflügt und die angebauten Sorten geerntet. Grünland wird selten intensiv bewirtschaftet. Meist grasen dort Tiere auf der Weide, werden Obstbäume geerntet oder die Heuernte auf der Wiese eingebracht. Es kann aber auch vorkommen, dass der Boden von Grünland für den Nutzungszweck unerheblich ist, beispielsweise wenn darauf Windkraftwerke oder ein Solarpark errichtet wird. In Deutschland werden insgesamt 14 unterschiedliche landwirtschaftliche Nutzflächen unterschieden.
Worin unterscheiden sich Schilf und Strandhafer/Strandgräser?
Die Grundstücksflächenarten Schilf und Strandhafer/Strandgräser unterscheiden sich sowohl in ihrer naturräumlichen Funktion als auch in ihrer Bewertung im Rahmen der Immobilienbewertung, insbesondere bei naturnahen oder küstennahen Flächen. Schilfflächen befinden sich in Feuchtgebieten mit ökologisch wertvollen Wasserökosystemen. Strandhafer-/Gräserflächen liegen dagegen in trockenen, windoffenen Küstenzonen und dienen vor allem der Sandbindung und Dünenbildung. Beide Flächenarten haben extrem eingeschränkte wirtschaftliche Nutzbarkeit und hohen Schutzstatus, sind jedoch grundlegend verschieden in ihrer ökologischen Funktion
| Merkmal | Schilf | Strandgräser |
| Standort | Feuchtgebiete, Ufer | Düne, Strandwall |
| Bodenbeschaffenheit | nass, periodisch überflutet | trocken, sandig, durchlässig |
| Wasserhaushalt | stark vom Wasser beeinflusst | kaum Wasserbindung, erosionsgefährdet |
| Nutzung | Pflege- oder Ausgleichsfläche | Küstenschutz |
Was ist bei der Bewertung von Heideflächen zu beachten?
Heideflächen sind nährstoffarme, meist sandige Böden mit typischer Vegetation wie Besenheide oder Wacholder. Sie sind oft Teil geschützter Landschaften oder FFH-Gebiete. Eine wirtschaftliche Nutzung ist meist stark eingeschränkt, weshalb sie in der Bewertung in der Regel einen geringen Bodenwert aufweisen. Ihr potenzieller Wert liegt eher im Bereich naturschutzrechtlicher Ausgleichsflächen oder touristischer Nutzung (z. B. für Landschaftspflegebetriebe).
Wie wird Hofraum im Rahmen der Immobilienbewertung behandelt?
Hofraum bezeichnet befestigte oder unbebaute Flächen auf einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, meist als Wirtschaftsfläche genutzt (z. B. für Maschinen, Lagerung, Zufahrten). Bewertet wird er im Regelfall als Bestandteil des betrieblichen Areals, oft in Anlehnung an die Nutzfläche des Betriebes. Der Wert ist abhängig von der Größe, der Oberflächenbefestigung (z. B. Asphalt, Pflaster) und der funktionalen Verbindung zu den Gebäuden. Alleinstehender Hofraum ohne Wirtschaftsbezug hat meist nur geringen Wert.
Welche Besonderheiten gelten bei Flächen mit Hopfenbepflanzung?
Hopfenanbau ist eine Sonderkultur mit hohen Anforderungen an Standort, Bewässerung und Infrastruktur. Die Bewertung solcher Flächen erfordert genaue Kenntnis über die Ertragsfähigkeit, Sorte, Pflanzjahr und Bewirtschaftungsform. Da Hopfenanlagen kapitalintensiv sind, wirkt sich auch deren Restnutzungsdauer auf den Bodenwert aus. Der Verkehrswert liegt über dem von normalem Ackerland, sofern Nachfrage und Absatz gesichert sind.
Welche Rolle spielt Moor bei der Bewertung von Grundstücken?
Moore sind ökologisch wertvoll, aber wirtschaftlich kaum nutzbar. Sie unterliegen meist strengem Natur- und Wasserschutz. Bebauung und Entwässerung sind somit ausgeschlossen. In der Bewertung zählen Morre daher häufig als nicht entwickelbare Fläche mit geringem Bodenwert. In Ausnahmefällen kann ein ideeller oder ökologischer Wert bestehen, etwa für Ausgleichsmaßnahmen oder Biodiversitätsprojekte.
Was muss ich bei der Bewertung einer Obstplantage beachten?
Obstplantagen sind intensivertragsorientierte Sonderkulturen. Bewertungsrelevant sind vor allem Art und Alter der Bäume, der Pflegezustand sowie die Bodenqualität und Marktanbindung. Die Bewertung erfolgt üblicherweise als Ertragswert, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Pflanzung. Relevante Unterschiede ergeben sich je nach Obstart (z. B. Apfel, Kirsche, Pflaume) und ob ein Absatz an Keltereien oder Direktvermarktung erfolgt.
Wie wirkt sich ein Weingarten auf den Grundstückswert aus?
Weingärten (Weinberge) gelten als hochspezialisierte Flächen mit regional stark schwankenden Bodenwerten. Sie werden im Ertragswertverfahren bewertet, wobei Rebsorte, Alter der Rebstöcke, Hanglage, Bewässerung, Qualitätsstufe und Marktanbindung eine zentrale Rolle spielen. Lagen mit Prädikatsweinen (z. B. VDP-Klassifizierung) erzielen deutlich höhere Werte. Auch Rechte wie Hangerschließung, Leserecht oder Wasserzugang beeinflussen die Bewertung.
