Der Bodenwert gibt Aufschluss über den Wert von Grundstücken ohne Bebauung. Er lässt sich anhand der Bodenrichtwerte oder des Vergleichswertverfahrens berechnen. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie Sachverständige den Bodenwert ermitteln, welche Faktoren ihn beeinflussen und wann Sie ihn benötigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks. Auch für bebaute Grundstücke lässt sich ein Bodenwert ermitteln. In diesem Fall gilt der Wert, der ohne Bebauung entstehen würde.
- Mithilfe von Bodenrichtwerten und der Grundstücksfläche lässt sich der Bodenwert berechnen. Eine weitere Methode ist das Vergleichswertverfahren.
- Faktoren wie Lage, Grundstücksgröße und -zuschnitt, Bodenqualität oder Vorschriften aus dem Bebauungsplan beeinflussen die Höhe des Bodenwerts.
- Der Bodenwert ist eine wichtige Grundlage in der Wertermittlung von Immobilien, insbesondere im Sachwert- und im Ertragswertverfahren. Darüber hinaus kann er Käufern und Verkäufern von unbebauten Grundstücken als erste Orientierung dienen.
Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert gibt an, welchen Wert ein unbebautes Grundstück hat. Bauliche Anlagen finden bei der Berechnung des Bodenwerts keine Berücksichtigung. Für bebaute Grundstücke gilt der Wert, der sich ohne eine Bebauung ergeben würde („reiner Bodenwert“).
Achtung: Die Begriffe Bodenwert, Bodenrichtwert und Grundstückswert werden oft synonym verwendet, bedeuten aber nicht dasselbe. Sie sind folgendermaßen voneinander abzugrenzen:
| Bodenrichtwert | Der durchschnittliche Wert für einen Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in einer bestimmten Region. Er ist die Ausgangsbasis, um den Bodenwert zu berechnen. |
| Bodenwert | Der Wert des gesamten Grundstücks ohne Bebauung. |
| Grundstückswert | Setzt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert sowie dem Wert der Außenanlagen zusammen. Er gibt also auch den Wert von bebauten Grundstücken an. |
Wie lässt sich der Bodenwert berechnen?
Der Bodenwert lässt sich auf zwei verschiedene Weisen ermitteln:
Bodenwert berechnen mit Bodenrichtwerten
Den vorläufigen Bodenwert berechnen Sie mittels Bodenrichtwert und der Flächengröße des Grundstücks. Es gilt die folgende Formel:
Bodenrichtwert × Quadratmeterzahl = vorläufiger Bodenwert
Da die Bodenrichtwerte in der Praxis oft nicht den realen Bedingungen vor Ort entsprechen, nehmen Gutachter noch Anpassungen vor. Sie berücksichtigen wertsteigernde und wertmindernde Faktoren bei der Berechnung des Bodenwerts, um ein realistischeres Ergebnis zu erhalten. So ergibt sich der endgültige Bodenwert:
vorläufiger Bodenwert +/– Zu- oder Abschläge = endgültiger Bodenwert
Beispielrechnung zur Bodenwertermittlung mit Bodenrichtwerten
Nehmen wir an, der Bodenrichtwert für eine Region liegt bei 613 €/m². Die Grundstücksfläche beträgt 200 m². Anhand der genannten Formel ergibt sich demnach ein Bodenwert in Höhe von 122.600 €:
|
613 €/m² |
x |
200 m² |
= |
122.600 € |
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Bodenrichtwert |
|
Quadratmeterzahl |
|
Bodenwert |
Zu- und Abschläge werden bei der Bodenwertermittlung berücksichtigt: Denn das Grundstück hat zwar eine gute Lage, aber eine schwierige Topografie und Erschließungsmängel. Es ergibt sich ein endgültiger Bodenwert von 106.662 €.
Bodenwertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren
Alternativ lässt sich der Bodenwert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln – einem von drei gesetzeskonformen Bewertungsmethoden, die Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien nutzen. Die Berechnung des Bodenwerts fußt hierbei auf dem Vergleich mit ähnlichen Grundstücken, sofern ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Sachverständige nutzen dafür die Daten aus kürzlich erfolgten Grundstücksverkaufen.
Die Formel lautet:
Kaufpreis des Vergleichsgrundstücks/Fläche des Vergleichsgrundstücks x Fläche des betrachteten Grundstücks = vorläufiger Bodenwert
Auch hier müssen Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, um den Wert anzugleichen:
Vorläufiger Bodenwert +/– Zu- oder Abschläge = endgültiger Bodenwert
Soll ein zuverlässiger und marktgerechter Bodenwert ermittelt werden, ist dieses Verfahren der Berechnung mittels Bodenrichtwerten vorzuziehen. Die Berechnung des Bodenwerts mit dem Vergleichswertverfahren ist deutlich präziser, erfordert aber umfangreiches Fachwissen und Marktkenntnis. Sie lässt sich nur mit einem ausgebildeten Sachverständigen und aktuellen Daten bewerkstelligen.
Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
Folgende wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren haben einen Einfluss auf den endgültigen Bodenwert. Gutachter beziehen diese Faktoren ein, wenn sie den Bodenwert für ein Grundstück berechnen:
- Lage: Makrolage (großräumige Lage) und Mikrolage (unmittelbare Umgebung).
- Grundstücksmerkmale: Größe, Maße und Zuschnitt des Grundstücks.
- Bebauungsplan: Vorschriften zur Bebauung, die im Bebauungsplan festgelegt sind.
- Erschließungsgrad: Wasser-, Gas-, Strom- und Abwasserleitungen, Telefon- und Internetleitungen, Anbindung zur Straße.
- Bodenbeschaffenheit und -qualität: Insbesondere fallen negative Bodenmerkmale wie Altlasten ins Gewicht.
- Bauliche Nutzbarkeit: Was, wie viel und wie gebaut werden darf.
- Grundstücksrechte: Zum Beispiel Grunddienstbarkeiten und Wegerechte
Häufige Fragen zum Bodenwert
Wir beantworten oft gestellte Fragen rund um die Bodenwertermittlung.
Sind Bodenwert und Bodenrichtwert das gleiche?
Nein. Obwohl die Begriffe ähnlich klingen, haben sie eine komplett unterschiedliche Bedeutung. Während der Bodenrichtwert den Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauter Fläche in einem bestimmten Gebiet angibt, errechnet sich der Bodenwert aus eben jenem Wert. Der Bodenwert gibt den Wert der gesamten Grundstücksfläche an. Bebauung wird dabei nicht berücksichtigt.
Sollte ich vor einem Kauf oder Verkauf den Bodenwert ermitteln lassen?
Möchten Sie ein unbebautes Grundstück kaufen oder verkaufen, dann empfehlen wir, den Bodenwert von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berechnen zu lassen. Denn dieser kann aufgrund von Erfahrung und lokaler Marktkenntnis verlässlich einschätzen, welchen Preis Sie mit Ihrem Grundstück maximal erzielen können. Dabei ist es egal, ob Sie den Bodenwert für baureifes Land, Ackerland oder einen Garten ermitteln.
Wenn Sie den Bodenwert selbst berechnen, gibt Ihnen das nur eine erste Orientierung. Für eine zuverlässige und marktgerechte Wertbestimmung müssen individuelle Grundstücksfaktoren berücksichtigt werden. Geschieht dies nicht, kann sich ein deutlich verfälschter Wert ergeben.
Ein korrekt ermittelter Bodenwert entscheidet mit über Kreditwürdigkeit und Steuerlast.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Welche Rolle spielt der Bodenwert in der Immobilienbewertung?
Der Bodenwert spielt bei verschiedenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien eine Rolle. Im Sachwertverfahren ergibt sich der Immobilienwert aus dem Bodenwert, dem Gebäude-Sachwert und einem Marktanpassungsfaktor. Im Ertragswertverfahren fließt der Bodenwert neben dem Gebäude-Ertragswert und wertbeeinflussenden Faktoren in die Berechnung ein.
Das Berechnen des Bodenwerts kann im Rahmen einer Immobilienbewertung zum Beispiel bei Schenkungen, Scheidungen, Erbschaften oder auch Käufen und Verkäufen relevant sein. Ein DIN 17024 zertifizierter Gutachter erstellt Ihnen hierfür gerne ein behördenkonformes und vor Gericht zugelassenes Verkehrswertgutachten.
Wie wirken sich Angebot und Nachfrage auf den Bodenwert aus?
Ein entscheidender Aspekt bei der Bodenwertermittlung ist das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Die Berechnung sollte stets auf Basis der aktuellen Marktlage erfolgen, um einen realistischen Bodenwert zu erhalten:
- Überwiegt die Nachfrage, muss das Ergebnis nach oben korrigiert werden, das heißt, Zuschläge werden einberechnet. Damit würde der Bodenwert im Beispiel mehr als 122.600 € betragen. Einen Nachfrageüberhang gibt es in weiten Teilen Deutschlands für Baugrundstücke, weswegen deren Verkehrswert höher ist als der rein über Bodenrichtwerte ermittelte Grundstückspreis.
- Gibt es aktuell jedoch keine hohe Nachfrage, sondern das Angebot überwiegt, erfolgt die Korrektur nach unten und der Gutachter nimmt Abschläge vor. In diesem Fall würde der endgültige Bodenwert weniger als 122.600 € betragen.
Wie beeinflusst der Bodenwert den Einheitswert?
Der Einheitswert wird anhand des Bodenwertes berechnet. Die Formel lautet:
Einheitswert = Anzahl Quadratmeter x Bodenwert
Zertifizierte Gutachter berechnen den Bodenwert
Sie möchten den Bodenwert oder Verkehrswert für Ihr Grundstück ermitteln lassen und benötigen ein verlässliches Ergebnis? Dann helfen Ihnen unsere mehrfach zertifizierten Gutachter mit dem passenden Wertgutachten gerne weiter.
