Betreiberimmobilien gelten als interessante Objekte zur Kapitalanlage. Es handelt es sich dabei meist um Gewerbeimmobilien, die vom Eigentümer an einen Unternehmer verpachtet oder vermietet werden. Der Unternehmer bewirtschaftet diese Immobilie in Eigenregie. Mit der Betreiberimmobilie verwandt ist die Managementimmobilie. Auf die Unterschiede der beiden Begriffe und wie deren Wertermittlung erfolgt, gehen wir in diesem Beitrag ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Betreiberimmobilien sind Objekte, die ein Eigentümer an einen Betreiber vermietet oder verpachtet. Dieser bewirtschaftet die Betreiberimmobilie in Eigenregie.
- Meist handelt es sich bei einer Betreiberimmobilien um eine Gewerbeimmobilie.
- Managementimmobilien sind Betreiberimmobilien, die mit einem höheren Risiko verbunden sind, da mehrere Betreiber mit dem Management der Immobilie betraut werden.
- Welches Bewertungsverfahren angewandt wird, um den Wert einer Betreiberimmobilie zu ermitteln, ist abhängig von der Art des Betriebs. Meistens läuft es auf das Ertrags- oder Pachtwertverfahren hinaus, seltener auf das Vergleichswertverfahren.
Was sind Betreiberimmobilien?
Betreiberimmobilien zählen zu den Spezialimmobilien. Der Kernfaktor, der ein Objekt als Betreiberimmobilie klassifiziert, ist die unternehmerische Tätigkeit. Diese unternehmerische Tätigkeit innerhalb der Immobilie ist die Voraussetzung, um Überschüsse zu erzielen. Diese Mehreinnahmen sind notwendig, um eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erreichen, das in der Immobilie gebunden ist.
Beispiele für Betreiberimmobilien
Betreiberimmobilien sind vielfältig. Zu ihnen gehören viele
- Freizeitimmobilien wie Spaßbäder, Veranstaltungshallen, Diskotheken, Kinos, Sportanlagen (zum Beispiel Golfplatz)
- Gastronomiebetriebe und Hotels
- Sozialimmobilien (zum Beispiel Krankenhaus, Pflegeheim)
- Verkehrsimmobilien (zum Beispiel Bahnhof oder Parkhaus)
Höheres Risiko bei Managementimmobilien
Managementimmobilien zählen ebenfalls zu den Betreiberimmobilien. Der Unterschied ist gemäß Jenny Arens 1 der, dass bei einer Managementimmobilie mehrere Betreiber für den Erfolg oder Misserfolg des Objekts verantwortlich sind. Paradebeispiel für Managementimmobilien sind Einkaufszentren. Diese werden von einem Center-Management koordiniert, während die einzelnen Ladenflächen von separaten Gewerbetreibenden gemietet werden. Somit besteht trotz einiger erfolgreicher Ankermieter das Risiko von Leerstand, Mietausfällen und Verlust.
Ein Risiko für beide Arten von Sonderimmobilien, also Betreiber- und Managementimmobilien, ist die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit – wobei diese nicht unbedingt auf das Beispiel Shoppingcenter zutrifft – sowie auslaufende Miet- und Pachtverträge ohne Chance auf zahlungskräftige Nachmieter.
Gerade bei Betreiberimmobilien entscheidet nicht nur die Substanz, sondern die Betriebsleistung über den Wert – das erkennen viele zu spät.
Ing. André Heid M.Sc.
Wertermittlung von Betreiberimmobilien
Eine Bewertung der Betreiberimmobilie durch einen zertifizierten Gutachter steht regelmäßig für die Bilanzierung an. Ratsam ist sie zudem, wenn Sie in eine Managementimmobilie investieren möchten. Entscheidend für die Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens für Betreiberimmobilien ist unter anderem, ob die gegenwärtige Nutzung aufrechterhalten beziehungsweise der Betrieb fortgeführt wird. Letztlich ist der konkrete Immobilientyp ausschlaggebend dafür, welches Bewertungsverfahren angewandt wird, um den Wert einer Betreiberimmobilie zu ermitteln.
Selten gibt es für Betreiberimmobilien genügend vergleichbare Objekte, die in einem angemessenen Zeitraum in der Region transferiert wurden, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden.
Primär kommt von den drei gesetzeskonformen Wertermittlungsverfahren das Ertragswertverfahren zum Einsatz, da es sich bei Betreiberimmobilien stets um Objekte mit starker Rendite-Orientierung handelt.
In der Regel verpachtet der Eigentümer die Immobilie an einen Betreiber, weswegen in der Praxis häufig das Pachtwertverfahren als Abwandlung des Ertragswertverfahrens angewandt wird.
Heid bewertet Betreiberimmobilien
Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH bewerten Management- und Betreiberimmobilien mi Argusaugen, akribischen Berechnungen und routinierter Fachkompetenz. Für unterschiedlichste Betreiberimmobilien haben unsere Gutachter bereits zahlreiche
- Bilanzierungsgutachten (zur Einreichung beim Finanzamt),
- Verkehrswertgutachten (für Investoren oder juristische Auseinandersetzungen),
- Restnutzungsdauergutachten zur Verkürzung der Abschreibungsdauer,
- Fondsbewertungen (für Immobilienfonds mit Managementimmobilien)
- und Portfoliobewertungen (für Immobilien-Portfolios mit mehr als 20 Betreiberimmobilien) erstellt.
Lassen Sie den Wert Ihrer Betreiber- oder Managementimmobilie sorgfältig und zeitnah von den Heid-Experten bewerten. Unsere Gutachten werden von Behörden wie dem Finanzamt ebenso anerkannt wie vor Gericht. Kontaktieren Sie uns per Formular oder Telefon unter 0800 90 90 282 für ein kostenloses Erstgespräch!
1 vgl. „Unterscheidung nach Immobilienarten“, in: Schulte et al: „Immobilienökonomie I – Betriebswirtschaftliche Grundlagen“, S. 105, 5. Auflage, 2016
Häufige Fragen zu Betreiberimmobilien
Wir haben ein paar übergeordnete FAQ zu Betreiberimmobilien zusammengetragen, die Ihnen womöglich bei Ihrer Entscheidung für eine Immobilienbewertung helfen.
Was zählt konkret als Betreiberimmobilie?
Betreiberimmobilien sind Immobilien, deren Wert maßgeblich vom Betriebskonzept und der wirtschaftlichen Nutzung abhängt. Dazu zählen:
- Pflegeheime und Seniorenresidenzen
- Hotels und Ferienanlagen
- Kliniken und Reha-Zentren
- Kitas und Schulen in freier Trägerschaft
- spezielle Infrastrukturgebäude wie Flughäfen
- Freizeit- und Sportanlagen
Typisch ist: Die Immobilie wird nicht unabhängig, sondern durch einen Betreiber im Rahmen eines Geschäftsmodells genutzt. Daher ist die reine Bausubstanz oft weniger wertrelevant als Ertrag und Konzept.
Wie wird der Wert einer Betreiberimmobilie ermittelt?
Wir wenden überwiegend das Ertragswertverfahren an. Bei Immobilien mit laufenden Pachtverträgen eignet sich als Abwandlung das Pachtwertverfahren. Letztlich spielen folgende Faktoren eine zentrale Rolle:
- Zustand und Investitionsstau
- Laufzeit und Qualität der Betreiberverträge
- Auslastung und erzielbare Erträge
- Standort- und Marktentwicklung
- Restnutzungsdauer der Immobilie
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten für eine Betreiberimmobilie?
Ein Verkehrswertgutachten ist immer dann sinnvoll, wenn:
- die Immobilie in die Bilanz aufgenommen oder an Dritte vermietet wird,
- ein Betreiberwechsel oder Verkauf ansteht,
- Finanzierung oder Beleihung geplant ist,
- es Streitigkeiten zwischen Betreiber und Eigentümer gibt,
- steuerliche Bewertungen bei Erbschaft, Schenkung oder AfA nötig sind.
Worauf achtet das Finanzamt bei der Bewertung von Betreiberimmobilien?
Das Finanzamt verlangt ein marktkonformes Verkehrswertgutachten, das nach § 194 BauGB erstellt wurde. Besonders relevant sind
- nachvollziehbare Herleitung des Ertragswerts,
- transparente Dokumentation der Pacht- oder Betreiberverträge,
- Abgrenzung von Gebäudewert und Bodenwert zur korrekten AfA,
- keine Mischkalkulation mit ideellen oder subjektiven Faktoren.
Wir erstellen Gutachten, die finanzamtstauglich und gerichtsfest sind.
Wie schnell kann ein Betreiberobjekt bewertet werden?
Dank unserer bundesweiten Präsenz mit rund 180 Sachverständigen können wir kurzfristige Besichtigungen und Express-Bewertungen in ganz Deutschland realisieren. In dringenden Fällen erstellen wir ein belastbares Kurzgutachten innerhalb von wenigen Tagen – mit der Möglichkeit, dieses später in ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) zu erweitern.
