Der Wertermittlungsstichtag bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung einer Immobilie konkret bezieht. Er ist elementar für jedes Gutachten und bildet die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage für die Bewertung von Immobilien. Das gilt für Restnutzungsdauer-Gutachten für eine höhere Abschreibung für Abnutzung (AfA) genauso wie zum Beispiel für ein Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Schenkung, zur Senkung der Erbschaftsteuer auf Immobilien oder bei einer Scheidung mit Haus.
Die sachgerechte Wahl dieses Stichtags ist entscheidend. Denn Immobilienwerte unterliegen laufenden Marktveränderungen und können sich je nach Zeitpunkt der Bewertung deutlich unterscheiden.
Was ist der Wertermittlungsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag legt fest, auf welchen Zeitpunkt sich die Immobilienbewertung bezieht. Zu diesem Datum werden die maßgeblichen Marktverhältnisse festgestellt, die für die Ermittlung des Verkehrswerts relevant sind. Der Gesetzgeber hat den Wertermittlungsstichtag in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV) definiert:
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.
Berücksichtigt werden unter anderem das allgemeine Marktumfeld zum Stichtag, marktübliche Einflussfaktoren wie Mieten, Pachten und Bewirtschaftungskosten, sowie die absehbare Nutzbarkeit und Entwicklung des Grundstücks.
Der Wertermittlungsstichtag dient damit als Referenzpunkt für die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Bewertung und bildet die Grundlage für ein realitätsnahes und rechtssicheres Gutachten, das von Behörden und Gerichten akzeptiert wird.
Was ist der Qualitätsstichtag und welche Bedeutung hat er in der Immobilienbewertung?
Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der bauliche Zustand und die sonstigen wertrelevanten Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes beziehen. Berücksichtigt werden unter anderem Belastungen durch Grunddienstbarkeiten, die Erschließung des Grundstücks, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes, sowie Größenangaben wie Bruttogrundfläche oder Wohnfläche. Insbesondere bei unbebauten Grundstücken kommt noch die kommunale Bauleitplanung als Wertfaktor hinzu. Der Qualitätsstichtag bestimmt also, in welchem Zustand die Immobilie oder das Grundstück für die Wertermittlung betrachtet wird.
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag bestimmt den Zeitpunkt, zu dem der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Der Qualitätsstichtag hingegen bezieht sich auf den Zustand des Grundstücks, der für die Bewertung maßgeblich ist. In der Regel fallen beide zusammen. Der Tag der Besichtigung (Besichtigungsstichtag) muss nicht zwingend identisch mit dem Qualitätsstichtag oder dem Wertermittlungsstichtag sein. Er dokumentiert, wann der Gutachter den Zustand von Grundstück und Immobilie selbst wahrgenommen hat.
Kann der Wertermittlungsstichtag in der Zukunft oder in der Vergangenheit liegen?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Wertermittlungsstichtag sowohl in der Vergangenheit als auch in der Zukunft liegen. Ein zukünftiger Wertermittlungsstichtag ist zulässig, wenn er einen konkreten Bewertungsanlass hat. Das kann eine geplante Vermögensauseinandersetzung zum Stichtag X sein, wie es bei Scheidungen üblich ist. Aber auch eine bevorstehende steuerliche Relevanz wie eine Schenkung oder die Entnahme von Betriebsvermögen treffen dafür zu. Selbst bei einem geplanten Verkauf oder einer Eigentumsübertragung der Immobilie kann der Wertermittlungsstichtag in der Zukunft liegen, wenn der Bewertungszeitpunkt vertraglich vereinbart ist.
Beispiel: Alfons Müller möchte seiner Tochter Britta eine Wohnung schenken. Der Schenkungsvertrag ist bereits unterzeichnet, die derzeit noch marode Wohnung aufgrund einer umfassenden Modernisierung aber erst in zwei Monaten bezugsfertig. Die Schenkung soll vertraglich erst vonstattengehen, wenn Britta Müller in die Wohnung einziehen kann. Der Wertermittlungsstichtag für die geschenkte Wohnung liegt somit in der Zukunft.
Für steuerliche Zwecke (z. B. Schenkungsteuer) ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Schenkung entscheidend, also nicht das Vertragsdatum, sondern der Übertragungszeitpunkt in naher Zukunft. Für die Bemessung ist für das Finanzamt der Verkehrswert einer Immobilie zur rechtlichen Übergabe entscheidend.Warum wird das Gutachten trotzdem jetzt schon gebraucht? Obwohl der Stichtag in der Zukunft liegt und sich der Wert erhöht, ergibt es Sinn, das Verkehrswertgutachten bereits jetzt zu erstellen. Zum einen mussder Notar den Schenkungsvertrag korrekt vorbereiten. Dazu gehört eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts, um steuerliche und rechtliche Fragen (Freibeträge, ggf. ein Pflichtteilsergänzungsanspruch) sauber zu klären. Zudem bemisst sich das Honorar des Notars am Wert der Schenkung. Darüber hinaus benötigt die Familie Planungssicherheit: Reicht der Freibetrag für Britta Müller aus, um die modernisierte Wohnung steuerfrei zu erhalten? Entstehen womöglich Folgekosten durch zusätzliche Modernisierungsmaßnahmen (ggf. für das ganze Mehrfamilienhaus, von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen) oder Wünsche?
Häufig liegt der Wertermittlungsstichtag auch in der Vergangenheit. Bei einem geerbten Haus ist der Wertermittlungsstichtag immer der Todestag des Erblassers. In anderen Szenarien besteht mehr Flexibilität, sei es bei Scheidungen mit Bezug auf das Trennungsdatum oder bei Verkürzung der AfA.
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Kann der Qualitätsstichtag in der Zukunft liegen?
Der Qualitätsstichtag kann nur dann in der Zukunft liegen, wenn bereits rechtlich oder tatsächlich absehbar ist, welcher Zustand dann vorliegen wird. Das ist allerdings selten realistisch, da der tatsächliche Zustand (z. B. nach geplanter Sanierung) meist nicht verbindlich vorherzusehen ist.
In der Praxis wird daher fast ausschließlich der aktuelle oder ein vergangener Zustand als Qualitätsstichtag gewählt. Die ImmoWertV sieht ausdrücklich vor, dass der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag entspricht, es sei denn, es liegt ein sachlicher Grund für eine Abweichung vor.
Darf der Qualitätsstichtag in der Vergangenheit liegen?
Ein rückwirkender Stichtag ist zulässig und bei vielen Bewertungsanlässen sogar erforderlich. In der Regel ist er dann identisch mit dem Wertermittlungsstichtag. Die Konsequenz: Der bauliche Zustand, die Ausstattung und sonstige Eigenschaften der Immobilie beziehen sich auf diesen früheren Zeitpunkt.
Achtung: Der Zustand muss zum Stichtag nachvollziehbar dokumentiert werden können (z. B. durch Fotos, Bauunterlagen, Zeugen). Spätere Änderungen am Objekt (z. B. Sanierungen, Schäden) werden nicht berücksichtigt, sofern der Qualitätsstichtag davor liegt.
Sind Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag immer identisch?
In der Regel entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag. Das bedeutet: Sowohl der Marktwert der Immobilie als auch ihr Zustand werden auf denselben Tag bezogen. Weichen diese Zeitpunkte voneinander ab muss dies aus rechtlichen oder sachlichen Gründen begründet und im Gutachten dokumentiert werden.
Wann weichen Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag voneinander ab?
Laut § 2 Abs. 5 ImmoWertV kann der Qualitätsstichtag abweichen, wenn sich beispielsweise nach dem Bewertungsstichtag Veränderungen am Grundstück ergeben, die rechtlich oder sachlich berücksichtigt werden müssen.
Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.
Abgesehen von Vermögensauseinandersetzungen, wie bei einer Scheidung oder bei Unstimmigkeiten in einer Erbengemeinschaft vor dem Hausverkauf, weichen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag auch bei entwicklungs- oder sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen voneinander ab. Bei einem kommunalen Sanierungsverfahren wird der Zustand des Grundstücks ohne Einfluss der Sanierung berücksichtigt, während die Wertverhältnisse zum Abschluss ebenjener betrachtet werden. Auch die Modernisierung/Sanierung der Immobilie selbst kann ein Ausnahmefall sein. Als Nachweis zur Verkürzung der Restnutzungsdauer darf von einem Sachverständigen der bauliche Zustand vor der Modernisierung/Sanierung ins Feld geführt werden, auch wenn Besichtigung und Gutachtenerstellung erst danach stattgefunden haben.
Zudem sind Abweichungen der beiden Stichtage bei einer Enteignung an der Tagesordnung. Um die Entschädigung gemäß Baugesetzbuch (§§ 95f. BauGB) zu ermitteln, wird der Zustand des Grundstücks zu dem Zeitpunkt ermittelt, zu dem es von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen ist. Das bedeutet, der Eigentümer kann nicht mehr frei darüber verfügen, weil das Enteignungsverfahren eingeleitet wurde und/oder eine Baugenehmigung abgelehnt wurde. Der Zustand des Grundstücks wird bei einer Enteignung also zum Qualitätsstichtag eingefroren. Hingegen wird der Grundstückswert beziehungsweise der Verkehrswert der Immobilie zu den Marktverhältnissen am Wertermittlungsstichtag ermittelt. Das ist bei einer Enteignung meist der Tag der Besichtigung oder sehr zeitnah zu diesem.
Was passiert, wenn sich der Zustand der Immobilie nach dem Wertermittlungsstichtag ändert?
Laut § 2 Abs. 5 ImmoWertV entspricht der Qualitätsstichtag grundsätzlich dem Wertermittlungsstichtag. Davon dürfen Sachverständige nur abweichen, wenn rechtliche oder sachliche Gründe es erfordern, den Grundstückszustand davon abweichend zu betrachten. Das kann bei einem eingetretenen Schaden sowie bei größeren Sanierungsmaßnahmen der Fall sein.
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Wer legt den Wertermittlungsstichtag in der Praxis fest?
Der jeweilige Stichtag (Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag) wird zwischen Auftraggeber und Sachverständigem vereinbart. In einem Gerichtsverfahren kann das Gericht den Stichtag festlegen. In steuerlichen Fragen richtet er sich meist nach gesetzlichen Vorgaben. Wichtig ist, dass der Zeitpunkt klar dokumentiert wird – beispielsweise im Deckblatt des Gutachtens.
