Wer ein Grundstück verkaufen, beleihen oder übertragen möchte, kommt an einer zuverlässigen Wertermittlung nicht vorbei. Der Verkehrswert eines Grundstücks beschreibt den realistischen Marktwert, den die Fläche unter normalen Bedingungen zum Bewertungsstichtag erzielen würde. Der ermittelte Grundstückswert dient als objektive Grundlage für rechtliche, steuerliche und finanzielle Entscheidungen.
Was ist der Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert eines Grundstücks bezeichnet den Marktwert, den es unter gewöhnlichen Bedingungen am Tag der Bewertung erzielen würde. Laut Bewertungsgesetz (§ 78 BewG) ergibt sich der Grundstückswert aus der Summe von Bodenwert, Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Fachsprache wird dieses Ergebnis als Verkehrswert des Baugrundstücks bezeichnet, umgangssprachlich ist der Wert eines bebauten Grundstücks auch als Marktwert bekannt.
Wie wird der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks ermittelt?
Die Berechnung des Verkehrswerts eines Grundstücks erfolgt nach gesetzlich anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bei unbebauten Grundstücken und Baugrundstücken wird standardmäßig das Vergleichswertverfahren angewandt. Dieses basiert auf realen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften.
Fehlen ausreichend Vergleichsdaten, greifen Sachverständige auf den Bodenrichtwert der direkten Umgebung zurück. Um einen realistischen Grundstückswert zu ermitteln, müssen sie abschließend bestimmte Zu- und Abschläge berücksichtigen.
Vermietete oder verpachtete Grundstücke werden wiederum nach dem Ertragswertverfahren oder einer Abwandlung davon bewertet.
Wie wird der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks berechnet?
Der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Zuerst wird der Bodenwert berechnet, meist mit dem Vergleichswertverfahren. Dann kommen der Wert des Gebäudes (z. B. Wohnhaus) und der Wert der anderen baulichen Anlagen (z. B. Garage, Schuppen, Pool) hinzu. Diese werden je nach Nutzung mit dem Sachwertverfahren (bei Eigennutzung) oder dem (bei Vermietung) ermittelt. Am Ende berücksichtigt der Gutachter noch Zu- oder Abschläge, etwa für Lage, Zustand oder Nutzungsmöglichkeiten. Das Ergebnis ist der realistische Gesamtwert des Grundstücks.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Grundstückswert hängt von zahlreichen Gegebenheiten ab. Entscheidende Einflussfaktoren sind:
- Makrolage: Region, Infrastruktur, Kaufkraft
- Mikrolage: Nachbarschaft, Umfeld, Entfernungen
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: Fläche, Schnitt, Bodenbeschaffenheit
- Erschließung: Anbindung an Strom, Wasser, Abwasser, Straße
- Bebauung & Bebauungsmöglichkeiten: Vorhandene Bebauung und Bebaubarkeit nach Bebauungsplan
- Bodenbeschaffenheit: Altlasten, Tragfähigkeit
- Rechtliche Belastungen: Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Erbbaurechte, …
- Marktverhältnisse: Angebot und Nachfrage in der Region
Besonders stark wirkt sich aus, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Hier lohnt sich deshalb ein Blick in den örtlichen Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage.
persönliche Beratung
Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.
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Wann benötige ich den Grundstückswert?
Den Verkehrswert Ihres Grundstückes benötigen Sie immer dann, wenn der aktuelle Marktwert eines Grundstücks als objektive Entscheidungs- oder Berechnungsgrundlage dient. Typische Anlässe sind:
- Grundstücksverkauf: Zur Festlegung eines Preises & als Verhandlungsgrundlage
- Kaufinteresse: Zur Überprüfung des Angebotspreises
- Scheidung: Für die gerechte Aufteilung im Zugewinnausgleich
- Erbschaft: Zur korrekten Berechnung der Erbschaftssteuer oder bei Pflichtteilsansprüchen
- Schenkung: Um die Schenkungssteuer zu optimieren
- Zwangsversteigerung: Als Grundlage zur Einschätzung des tatsächlichen Werts
- Beleihung: Wenn das Grundstück als Sicherheit bei einer Bank hinterlegt werden soll
Wer ermittelt den Verkehrswert eines Grundstücks?
Die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks sollte immer einem fachkundigen Experten überlassen werden, da schon kleine Rechenfehler oder falsche Einschätzungen das Ergebnis deutlich verfälschen können. Außerdem kann nur ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten oder Beleihungswertgutachten für Ihr Grundstück erstellen, das bei Behörden, Banken und Gerichten anerkannt wird. Möchten Sie den Grundstückswert ausschließlich für private Zwecke ermitteln, ist meist ein Kurzgutachten ausreichend.
