Ob die Finca auf Mallorca mit 400.000 oder 440.000 Euro bewertet wird, kann im Zugewinnausgleich 20.000 Euro ausmachen. Welches Recht gilt, entscheidet bei einer Scheidung mit Immobilie im Ausland zuerst Ihr Hochzeitsdatum: Vor dem 29.01.2019 zählt meist die gemeinsame Staatsangehörigkeit, danach das Land, in dem Sie nach der Hochzeit zuerst gemeinsam gelebt haben. Wir zeigen, wie Sie Ihr Güterrecht Schritt für Schritt prüfen, wie der Zugewinnausgleich berechnet wird und was Sie bei Verkauf und Steuern beachten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilie im Ausland zählt bei der Scheidung zum Vermögen. Wie ihr Wert zwischen Ihnen aufgeteilt wird, bestimmt das Güterrecht Ihrer Ehe, nicht das Land, in dem sie steht.
- Ehen ab dem 29.01.2019: Ohne Ehevertrag oder Rechtswahl gilt meist das Recht des Staates, in dem Sie nach der Heirat zuerst gemeinsam gelebt haben (EU-Güterrechtsverordnung).
- Ehen vor dem 29.01.2019: Hier zählt aus deutscher Sicht vorrangig die gemeinsame Staatsangehörigkeit bei der Heirat, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben.
- Gilt deutsches Recht, fließt die Auslandsimmobilie mit ihrem Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags in den Zugewinnausgleich ein. Am Eigentum ändert die Scheidung zunächst nichts.
- Ein Verkehrswertgutachten nach deutschem Standard mit Besichtigung vor Ort liefert einen nachvollziehbar hergeleiteten Wert, den beide Ehegatten und das Familiengericht prüfen können.
Was passiert mit einer Immobilie im Ausland bei der Scheidung?
Mit einer Immobilie im Ausland passiert bei der Scheidung zunächst nichts: Die Scheidung allein überträgt kein Eigentum. Wem die Immobilie gehört, richtet sich nach dem Recht des Lagelandes und nach Ihrem Güterstand. Steht nur einer von Ihnen im Grundbuch oder Register, kann die Immobilie bei einem ausländischen Güterstand trotzdem beiden gehören. Geregelt wird stattdessen, wie das Vermögen der Ehegatten ausgeglichen wird. Dafür kommt es auf zwei Fragen an:
- Welches Güterrecht gilt für Ihre Ehe?
- Welchen Wert hat die Immobilie am maßgeblichen Stichtag?
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Rechtsgebieten. Wer Eigentümer ist und wie das Eigentum übertragen wird, richtet sich nach dem Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt (Art. 43 Einführungsgesetz BGB (EGBGB)). Wie das Vermögen zwischen den Ehegatten aufgeteilt wird, regelt dagegen das Güterrecht. Für Ehen ab dem 29.01.2019 bestimmt die EU-Güterrechtsverordnung (EuGüVO) ausdrücklich, dass das gesamte Vermögen der Ehegatten einem einzigen Güterrecht unterliegt, egal wo es liegt (Art. 21 EuGüVO).
Für ältere Ehen gilt diese Regel nicht. Sieht das Lageland für Immobilien Sonderregeln vor, haben diese nach altem Recht Vorrang (Art. 3a Abs. 2 EGBGB a.F.). Lassen Sie das anwaltlich prüfen.
Leben Sie im deutschen gesetzlichen Güterstand, gilt deshalb: Ihre Ferienwohnung in Spanien wird nicht anders behandelt als eine Eigentumswohnung in Köln. Sie fließt mit ihrem Verkehrswert in das Endvermögen ein. Ausgeglichen wird in Geld, nicht durch Übertragung der Immobilie.
Welches Güterrecht gilt für die Immobilie im Ausland?
Welches Güterrecht für die Immobilie im Ausland gilt, hängt vor allem vom Datum Ihrer Heirat ab. Für Ehen ab dem 29.01.2019 gilt die EU-Güterrechtsverordnung, für ältere Ehen das bisherige deutsche Kollisionsrecht. Haben Sie das Recht selbst gewählt, geht diese Wahl vor. Eine Rechtswahl ist eine Vereinbarung, in der Sie selbst festlegen, welches Landesrecht für Ihr Vermögen in der Ehe gilt. Die meisten Paare haben keine getroffen. Dann bestimmt das Gesetz das Recht nach festen Kriterien. So prüfen Sie es Schritt für Schritt:
- Haben Sie das Güterrecht selbst gewählt, etwa im Ehevertrag? Dann gilt das gewählte Recht.
- Haben Sie am oder nach dem 29.01.2019 geheiratet? Dann gilt das Recht des Staates, in dem Sie nach der Heirat zuerst gemeinsam Ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten.
- Gab es keinen solchen ersten gemeinsamen Aufenthalt? Dann zählt die gemeinsame Staatsangehörigkeit bei der Heirat, danach die engste Verbindung zu einem Staat.
- Haben Sie vor dem 29.01.2019 geheiratet? Dann gilt vorrangig das Recht Ihrer gemeinsamen Staatsangehörigkeit bei der Heirat, danach das Recht Ihres gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts zu diesem Zeitpunkt.
In beiden Fällen gilt der Grundsatz der Unwandelbarkeit: Maßgeblich sind die Verhältnisse bei der Heirat. Ziehen Sie später um, ändert das am Güterrecht grundsätzlich nichts (NRW-Justiz: Internationales Güterrecht). Auch der Ort der Hochzeit spielt keine Rolle. Eine Ausnahme kennt die EU-Güterrechtsverordnung: Haben Sie deutlich länger in einem anderen Staat gelebt als im Staat Ihres ersten gemeinsamen Aufenthalts und sich beide auf dessen Recht verlassen, kann das Gericht auf Antrag das Recht dieses letzten gemeinsamen Aufenthalts anwenden (Art. 26 Abs. 3 EuGüVO).
Ein Beispiel: Anna und Jonas, beide Deutsche, haben im Mai 2018 in München geheiratet und sind direkt danach nach Mallorca gezogen. Für sie gilt deutsches Güterrecht, weil sie vor dem 29.01.2019 geheiratet haben und bei der Heirat beide deutsch waren.
Lisa und Tom, ebenfalls beide Deutsche, haben im Mai 2019 in München geheiratet und sind auch direkt danach nach Mallorca gezogen. Für sie gilt spanisches Güterrecht, weil sie nach der Hochzeit zuerst gemeinsam in Spanien gelebt haben. Innerhalb Spaniens kommt es zusätzlich auf die Region an. Bei Ausländern zählt in der Regel die Region, in der sie wohnen (Art. 33 EuGüVO). Für Lisa und Tom gilt damit das Recht der Balearen und so Gütertrennung.
Julia und Max haben ebenfalls im Mai 2019 geheiratet, aber danach zunächst in München gewohnt. Erst drei Jahre später sind sie nach Mallorca gezogen. Für sie gilt grundsätzlich deutsches Güterrecht, weil ihr erster gemeinsamer Wohnsitz nach der Heirat in Deutschland lag.
Ehe ab dem 29.01.2019: EU-Güterrechtsverordnung
Die EU-Güterrechtsverordnung gilt seit dem 29.01.2019 in 18 EU-Staaten, darunter Deutschland, Spanien, Frankreich, Italien, Österreich, Kroatien, Portugal und Griechenland (Europäisches Justizportal). Ihre Regeln zum anwendbaren Recht gelten für Ehegatten, die am oder nach diesem Tag geheiratet oder eine Rechtswahl getroffen haben (Art. 69 Abs. 3 EuGüVO). Haben Sie nichts anderes vereinbart, bestimmt Art. 26 EuGüVO das Güterrecht in dieser Reihenfolge:
- Erster gemeinsamer gewöhnlicher Aufenthalt: Es gilt das Recht des Staates, in dem Sie nach der Heirat zuerst gemeinsam gelebt haben.
- Gemeinsame Staatsangehörigkeit: Gab es keinen solchen ersten gemeinsamen Aufenthalt, gilt das Recht des Staates, dem Sie beide bei der Heirat angehörten. Das gilt nicht, wenn Sie bei der Heirat mehr als eine gemeinsame Staatsangehörigkeit hatten.
- Engste Verbindung: Greift keine der beiden Regeln, gilt das Recht des Staates, mit dem Sie bei der Heirat gemeinsam am engsten verbunden waren.
Güterrecht nachträglich wählen
Sie können Ihr Güterrecht vor oder während der Ehe selbst festlegen (Art. 22 EuGüVO). Zur Wahl stehen:
- das Recht des Landes, in dem einer von Ihnen oder Sie beide leben, oder
- das Recht eines Landes, dessen Staatsangehörigkeit einer von Ihnen besitzt.
Die Vereinbarung muss schriftlich, datiert und von beiden unterschrieben sein (Art. 23 EuGüVO). In Deutschland ist in der Regel ein Notar nötig. Eine Wahl während der Ehe gilt nur für die Zukunft, es sei denn, Sie vereinbaren ausdrücklich etwas anderes.
Ehe vor dem 29.01.2019: Altes deutsches Kollisionsrecht
Haben Paare mit älteren Ehen nichts vereinbart, schauen deutsche Gerichte auf die gemeinsame Staatsangehörigkeit bei der Heirat. Fehlt sie, zählt der gemeinsame gewöhnliche Aufenthalt bei der Heirat, danach die engste Verbindung (NRW-Justiz: Internationales Güterrecht).
Für ein Ehepaar mit zwei deutschen Pässen und einem Ferienhaus im Süden heißt das: Es gilt deutsches Güterrecht, also die Zugewinngemeinschaft. Bei binationalen Paaren oder Paaren, die bei der Heirat im Ausland lebten, kann das Ergebnis anders ausfallen. Lassen Sie das von einem Anwalt für internationales Familienrecht prüfen.
Paare mit älteren Ehen konnten außerdem für Immobilien das Recht des Lageorts wählen (Art. 15 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB a.F.). Welcher Güterstand beim Kauf angegeben wurde, zeigt oft der Kaufvertrag: In der spanischen Escritura oder im französischen Acte de vente ist das häufig vermerkt. Für Ehen, die vor dem 09.04.1983 geschlossen wurden, gelten zusätzlich Übergangsregeln (Art. 220 Abs. 3 EGBGB).
Gesetzliche Güterstände in beliebten Urlaubsländern
Gilt ausländisches Güterrecht, kann die Immobilie bei der Scheidung ganz anders geteilt werden. In vielen Urlaubsländern ist die Errungenschaftsgemeinschaft der gesetzliche Güterstand: Was während der Ehe erworben wird, gehört beiden gemeinsam. Die Tabelle zeigt die gesetzlichen Güterstände ohne Ehevertrag.
| Land | Gesetzlicher Güterstand ohne Ehevertrag | Grundprinzip |
| Deutschland | Zugewinngemeinschaft | Vermögen bleibt getrennt, bei Scheidung wird der Zuwachs in Geld ausgeglichen |
| Spanien (gemeinspanisches Zivilrecht) | Errungenschaftsgemeinschaft (sociedad de gananciales) | Während der Ehe Erworbenes gehört beiden gemeinsam |
| Spanien: Katalonien, Balearen | Gütertrennung | Jeder behält sein Vermögen |
| Frankreich | Errungenschaftsgemeinschaft (communauté réduite aux acquêts) | Während der Ehe Erworbenes gehört beiden gemeinsam |
| Italien | Errungenschaftsgemeinschaft (comunione legale dei beni, Art. 177 ff. Codice Civile) | Während der Ehe Erworbenes gehört beiden gemeinsam |
| Österreich | Gütertrennung | Bei Scheidung werden eheliches Gebrauchsvermögen und eheliche Ersparnisse aufgeteilt |
Häufiger Irrtum: Gilt das Recht am Urlaubsort?
Ein Fehler, der häufig vorkommt: Paare gehen davon aus, dass für die Finca auf Mallorca automatisch das Güterrecht der Balearen gilt. Das stimmt nur, wenn spanisches Recht für Ihre Ehe gilt. Gilt für Ihre Ehe deutsches Recht, ist der Güterstand am Urlaubsort ohne Bedeutung. Umgekehrt gilt: Ist ausländisches Güterrecht anwendbar, richtet sich die Aufteilung nach diesem Recht, auch für eine Immobilie in einem dritten Land.
| Ihre Situation | Welches Güterrecht gilt in der Regel? | Folge für die Auslandsimmobilie |
| Beide deutsch, Heirat vor dem 29.01.2019, kein Ehevertrag | Deutsches Recht (gemeinsame Staatsangehörigkeit) | Wertzuwachs fließt in den Zugewinnausgleich |
| Heirat ab dem 29.01.2019, danach zuerst gemeinsam in Deutschland gelebt | Deutsches Recht (erster gemeinsamer Aufenthalt) | Wertzuwachs fließt in den Zugewinnausgleich |
| Heirat ab dem 29.01.2019, danach zuerst gemeinsam im Ausland gelebt | Recht dieses Staates | Aufteilung nach dortigem Güterstand, kein deutscher Zugewinnausgleich |
| Güterrecht selbst gewählt (Rechtswahl) | Gewähltes Recht | Aufteilung nach dem gewählten Recht |
| Ehevertrag mit Gütertrennung, deutsches Recht anwendbar | Deutsches Recht, Gütertrennung | Kein Zugewinnausgleich, es zählen die Eigentumsanteile |
Zugewinnausgleich mit Immobilie im Ausland: So wird gerechnet
Beim Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum im Ausland wird genauso gerechnet wie bei einer Immobilie in Deutschland: Endvermögen minus Anfangsvermögen ergibt den Zugewinn jedes Ehegatten. Wer mehr hinzugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz (§ 1378 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Stichtag für das Endvermögen ist die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).
Bei einer Auslandsimmobilie kommen drei praktische Hürden hinzu:
- Anfangswert rückwirkend ermitteln: Gehörte Ihnen die Immobilie schon bei der Heirat oder haben Sie sie geerbt, ist zusätzlich ein Wert zu diesem früheren Stichtag nötig (§ 1374 BGB). Ein Sachverständiger kann ihn rückwirkend ermitteln, im Ausland fehlen dafür aber oft öffentliche Vergleichsdaten. Den Anfangswert rechnet man zudem mit dem Verbraucherpreisindex auf den Stichtag hoch. So zählt reine Geldentwertung nicht als Zugewinn (BGH, Urteil vom 14.11.1973, IV ZR 147/72).
- Marktkenntnis vor Ort: Ein Gutachter muss den lokalen Markt, die Bauweise und die Rechtslage am Lageort kennen. Angebotspreise aus Inseraten sind kein Verkehrswert.
- Fremdwährung: Liegt die Immobilie außerhalb der Eurozone, etwa in der Schweiz oder in Dubai, muss der Wert für den Zugewinnausgleich in Euro angesetzt werden. Maßgeblich ist der Wert am Stichtag. Welchen Umrechnungskurs Sie ansetzen, sollten Sie mit Ihrem Anwalt klären.
Rechenbeispiel: Zugewinnausgleich mit Ferienwohnung auf Mallorca
Markus und Sabine, beide Deutsche, haben 2012 ohne Ehevertrag geheiratet. Es gilt deutsches Güterrecht. Bei der Heirat hatten beide kein Vermögen. 2016 kaufte Markus allein eine schuldenfreie Ferienwohnung auf Mallorca. Sabine hat am Stichtag Ersparnisse von 60.000 Euro.
Ein Gutachten ermittelt für die Wohnung zum Stichtag einen Verkehrswert von 440.000 Euro. Markus’ Zugewinn beträgt damit 440.000 Euro, Sabines 60.000 Euro. Die Differenz liegt bei 380.000 Euro, Sabines Ausgleichsforderung bei 190.000 Euro.
Würde die Wohnung nur mit 400.000 Euro angesetzt, sänke die Differenz auf 340.000 Euro und die Forderung auf 170.000 Euro. 40.000 Euro Bewertungsunterschied verschieben den Ausgleich also um 20.000 Euro. Gehört die Immobilie beiden je zur Hälfte, wirkt sich eine Wertabweichung bei beiden gleich aus und verändert den Ausgleich nicht.
Beim Zugewinnausgleich entscheidet der Immobilienwert direkt über die Höhe der Ausgleichsforderung. Mehr dazu, warum Scheidungen oft an Immobilien eskalieren, erfahren Sie in diesem Video:
Heid Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert Ihrer Auslandsimmobilie nach deutschem Standard. Die Besichtigung übernimmt ein Sachverständiger mit Marktkenntnis vor Ort. Wir bewerten unter anderem in Spanien, Frankreich, Italien, Österreich, Kroatien, Portugal, Griechenland, der Schweiz und Dubai.
Immobilie im Ausland nach der Scheidung: Übernehmen, verkaufen oder behalten?
Für eine Immobilie im Ausland gibt es nach der Scheidung im Grundsatz dieselben Wege wie bei einer Scheidung mit Haus in Deutschland: Einer übernimmt und zahlt den anderen aus, Sie verkaufen gemeinsam, Sie behalten die Immobilie zusammen, oder im Streitfall wird die Immobilie versteigert, allerdings nach den Regeln des Lagelandes.
Beachten Sie bei einer Auslandsimmobilie vor allem die folgenden Besonderheiten:
- Übertragung nach dem Recht des Lagelandes: Ob Sie Ihren Anteil gegen eine Auszahlung abgeben oder das Haus vor der Scheidung überschreiben, eingetragen wird der neue Eigentümer nach den Regeln des Landes, in dem die Immobilie liegt. Zuständig sind meist ein Notar oder eine Behörde vor Ort.
- Verkauf vor Ort: Wer bei der Scheidung das Haus verkaufen will, arbeitet bei einer Auslandsimmobilie mit Maklern, Notaren und Behörden im Lageland. Planen Sie mehr Zeit ein als in Deutschland. Den Notartermin können Sie oft über eine Vollmacht wahrnehmen lassen.
- Gemeinsam behalten: Bleiben Sie beide Eigentümer, sollten Sie Nutzung, Vermietung und Kosten frühzeitig schriftlich regeln, zum Beispiel in einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Nutzt einer von Ihnen die Immobilie allein, kann der andere dafür unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen.
- Versteigerung im Streitfall: Eine Teilungsversteigerung nach deutschem Recht gibt es für eine Auslandsimmobilie nicht. Es gelten die Verfahren des Lagelandes. Lassen Sie sich dazu von einem Anwalt vor Ort beraten.
Welche Steuern fallen bei der Scheidung mit Auslandsimmobilie an?
Bei einer Scheidung mit Immobilie im Ausland fallen durch die Scheidung nur dann Steuern an, wenn die Immobilie verkauft oder übertragen wird. Behält der Eigentümer die Immobilie und zahlt den Zugewinnausgleich in Geld, entsteht dafür keine Steuer. Auch der Empfänger muss den Ausgleich weder als Einkommen noch als Schenkung versteuern (§ 5 Abs. 2 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)).
Wird die Immobilie verkauft oder übertragen, kommen Steuern in beiden Ländern in Betracht:
- Im Lageland: Ein Verkauf oder eine Übertragung kann dort Steuern auf den Gewinn und Abgaben auf den Erwerb auslösen. Das betrifft auch die Aufteilung einer Immobilie, die Ihnen nach ausländischem Güterrecht gemeinsam gehört. Die Regeln unterscheiden sich von Land zu Land.
- In Deutschland: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt grundsätzlich auch bei Immobilien im Ausland vor, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens 10 Jahre liegen (§ 23 Einkommensteuergesetz (EStG)). Ausnahmen gelten bei Selbstnutzung. Das kann auch eine Ferien- oder Zweitwohnung sein, die Sie nicht vermieten und die Ihnen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer.
- Doppelbesteuerungsabkommen: Den Gewinn darf in der Regel der Staat besteuern, in dem die Immobilie liegt. Deutschland stellt ihn dann meist von der deutschen Steuer frei. Einige Abkommen, etwa mit Spanien sehen stattdessen vor, dass die ausländische Steuer auf die deutsche angerechnet wird (Art. 22 Abs. 2 Doppelbesteuerungsabkommen Spanien, § 34c EStG). Stellt Deutschland den Gewinn frei, kann er über den Progressionsvorbehalt trotzdem den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen erhöhen (§ 32b EStG). Mit den Vereinigten Arabischen Emiraten besteht seit dem 01.01.2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr. Sind Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, versteuern Sie den Gewinn aus einer Immobilie in Dubai deshalb nach deutschem Recht, eine Freistellung gibt es nicht.
Vorsicht bei Übertragungen: Gibt ein Ehegatte seinen Anteil gegen eine Ausgleichszahlung ab, wertet das Finanzamt das als Verkauf. Dasselbe gilt, wenn der Eigentümer die Immobilie überträgt, statt den Zugewinnausgleich in Geld zu zahlen. Wann die Auszahlung bei der Scheidung steuerpflichtig ist, hängt dann vor allem von der 10-Jahres-Frist und der Selbstnutzung ab.
3 Tipps, wie Sie Streit um die Auslandsimmobilie vermeiden
Streit bei der Scheidung um die Immobilie im Ausland lässt sich am besten vermeiden, wenn Sie früh Klarheit schaffen. Drei Wege bieten sich an:
- Rechtswahl: Seit dem 29.01.2019 können Sie das Güterrecht auch für eine bestehende Ehe wählen. Damit legen Sie fest, welches Recht für alle Immobilien gilt, egal wo sie liegen.
- Ehevertrag oder Scheidungsfolgenvereinbarung: Sie können die Auslandsimmobilie vom Zugewinnausgleich ausnehmen oder regeln, wer sie übernimmt und wie ihr Wert ermittelt wird.
- Immobilienmediation: Mit neutraler Begleitung erarbeiten Sie eine gemeinsame Lösung und vermeiden so idealerweise, dass Ihr Fall vor Gericht landet.
Kann ein deutsches Familiengericht überhaupt entscheiden? Das Gericht, das die Scheidung durchführt, ist nach der EU-Güterrechtsverordnung grundsätzlich auch für den Güterstand zuständig. In manchen Konstellationen setzt das allerdings die Zustimmung beider Ehegatten voraus (Art. 5 EuGüVO).
Immobilie im Ausland bewerten: Faire Lösung dank Gutachten
Schon eine kleine Abweichung beim Wert hat große Folgen: Wie das Rechenbeispiel zeigt, verschieben 40.000 Euro Bewertungsunterschied die Ausgleichsforderung um 20.000 Euro, wenn die Immobilie einem Ehegatten allein gehört. Der Eigentümer hat ein Interesse an einem niedrigen Wert, der ausgleichsberechtigte Ehegatte an einem hohen. Beauftragen Sie das Gutachten deshalb am besten gemeinsam. So akzeptieren beide Seiten das Ergebnis eher, und Sie sparen ein zweites Gutachten.
Bei Auslandsimmobilien geht oft jede Seite mit einer eigenen Zahl in die Verhandlung: der eine mit dem Inseratspreis, der andere mit der Schätzung eines Maklers vor Ort. Ein nachvollziehbar hergeleiteter Verkehrswert zum Stichtag beendet diese Diskussion.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Heid Immobilienbewertung bewertet Ihre Auslandsimmobilie nach deutschem Standard. So erhalten Sie einen Wert, den auch ein deutsches Familiengericht nachvollziehen kann. Bei einer Scheidung unterstützen wir Sie mit diesen Leistungen:
- Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als Grundlage für den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung, auf Wunsch auch rückwirkend zum Tag der Heirat
- Schiedsgutachten, das Sie gemeinsam beauftragen und dessen Ergebnis für Sie beide verbindlich ist, solange es nicht offenbar unbillig ist (§ 319 BGB)
- Verkaufsberatung, wenn Sie die Immobilie nach der Trennung verkaufen möchten
Unsere Sachverständigen kennen die Immobilienmärkte, Bauweisen und Rechtslagen in diesen Ländern:
- Spanien, inklusive Barcelona, Balearen und Kanaren
- Frankreich, mit deutschen Gutachtern unter anderem in Paris
- Italien, Österreich, Portugal, Griechenland und die Schweiz
- Kroatien
- Dubai und die Vereinigten Arabischen Emirate
Andere Länder prüfen wir auf Anfrage. Die Besichtigung übernimmt ein Sachverständiger aus unserem Team, der vor Ort lebt oder für den Termin anreist. Auf Wunsch erhalten Sie das Gutachten zusätzlich auf Englisch oder in der Landessprache. Den Festpreis inklusive Reisekosten nennen wir Ihnen nach einem kostenlosen Erstgespräch.
Fazit: Das Güterrecht entscheidet, der Wert bestimmt die Summe
Eine Immobilie im Ausland gehört bei der Scheidung zum Vermögen wie jede andere. Wie sie ausgeglichen wird, bestimmt das Güterrecht Ihrer Ehe und nicht das Land, in dem sie steht. Ohne Ehevertrag oder Rechtswahl kommt es vor allem auf das Heiratsdatum an. Haben Sie am oder nach dem 29.01.2019 geheiratet, gilt meist das Recht des Landes, in dem Sie danach zuerst gemeinsam gelebt haben. Bei früheren Ehen entscheidet in der Regel Ihre gemeinsame Staatsangehörigkeit bei der Heirat.
Gilt deutsches Recht, fließt die Immobilie mit ihrem Verkehrswert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags in den Zugewinnausgleich ein. Steuern fallen erst an, wenn die Immobilie verkauft oder übertragen wird. Weil der Wert direkt über die Höhe der Ausgleichsforderung entscheidet, lohnt sich ein gemeinsam beauftragtes Gutachten.
Häufige Fragen zur Scheidung mit Immobilie im Ausland
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu Scheidungen mit Immobilien im Ausland.
Muss ich eine Immobilie im Ausland bei der Scheidung angeben?
Eine Immobilie im Ausland müssen Sie bei der Scheidung angeben, wenn ein Zugewinnausgleich durchgeführt wird. Jeder Ehegatte muss dem anderen Auskunft über sein Vermögen zu Beginn der Ehe, bei der Trennung und am Stichtag für das Endvermögen geben und auf Verlangen Belege vorlegen (§ 1379 BGB). Dazu gehören auch Immobilien, Konten und Beteiligungen im Ausland.
Kann ein deutsches Familiengericht über eine Immobilie in Spanien entscheiden?
Ein deutsches Familiengericht kann über den Ausgleich für eine Immobilie in Spanien entscheiden, wenn es auch die Scheidung durchführt. Nach der EU-Güterrechtsverordnung ist das Scheidungsgericht grundsätzlich auch für den Güterstand zuständig, in manchen Fällen nur mit Zustimmung beider Ehegatten (Art. 5 EuGüVO). Gilt deutsches Recht, spricht es einen Ausgleich in Geld zu. Soll das Eigentum übertragen werden, erfolgt die Eintragung nach spanischem Recht vor Ort.
Muss die Immobilie im Ausland vor Ort besichtigt werden?
Für ein Wertgutachten muss die Immobilie im Ausland vor Ort besichtigt werden. Nur so lassen sich Zustand, Bauweise und Lage richtig einschätzen. Bei Heid Immobilienbewertung übernimmt das ein Sachverständiger aus unserem Team, der vor Ort lebt oder für den Termin anreist.
Reicht eine Maklerbewertung aus dem Lageland?
Eine Maklerbewertung aus dem Lageland reicht im Streitfall meist nicht aus. Ein Makler schätzt, zu welchem Preis sich die Immobilie heute anbieten lässt, und legt selten offen, wie er auf diesen Preis kommt. Für den Zugewinnausgleich brauchen Sie dagegen einen nachvollziehbar hergeleiteten Verkehrswert zu einem bestimmten Stichtag, den auch Ihr Ex-Partner und gegebenenfalls das Gericht prüfen können.
Wie viel davon abhängt, zeigt eine einfache Rechnung: Verschätzt sich der Makler bei einer Finca im Wert von 400.000 Euro um 10 Prozent, verschiebt sich die Ausgleichsforderung um bis zu 20.000 Euro.
Wer zahlt das Gutachten bei der Scheidung mit Immobilie im Ausland?
Wer das Gutachten bei der Scheidung zahlt, legen Sie selbst fest. Beauftragen Sie es gemeinsam, können Sie die Kosten zum Beispiel hälftig teilen. Beauftragt einer allein ein Gutachten, trägt er auch die Kosten allein. Halten Sie die Kostenteilung am besten schriftlich fest, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie im Ausland?
Ein Gutachten für eine Immobilie im Ausland kostet bei Heid Immobilienbewertung je nach Land, Objektart und Umfang ab 4.350 Euro, inklusive Reisekosten. Den genauen Festpreis erhalten Sie nach einem kostenlosen Erstgespräch.
