2025 erlebten rund 113.400 minderjährige Kinder die Scheidung ihrer Eltern.¹ Oft bleibt ein Elternteil im eigenen Haus und hat dann einen Wohnvorteil: Die ersparte Miete abzüglich Zins und Tilgung zählt wie Einkommen und kann Trennungs- und Kindesunterhalt beeinflussen. Wie hoch er ausfällt, hängt vor allem vom Mietwert der Immobilie ab. Hier erfahren Sie, wie Sie den Wohnvorteil berechnen, welcher Mietwert wann gilt und wie Sie ihn verlässlich ermitteln.
Wohnvorteil berechnen: Das Wichtigste in Kürze
- Der Wohnvorteil ist der Geldwert des mietfreien Wohnens im eigenen Haus. Beim Unterhalt wird er wie Einkommen behandelt.
- Wohnvorteil = Wohnwert − Zins und Tilgung − nicht umlagefähige Kosten. Ab Zustellung des Scheidungsantrags zählen Zins und Tilgung höchstens bis zur Höhe des Wohnwerts.
- Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags gilt meist der angemessene Wohnwert, also die Miete für eine kleinere Wohnung. Danach zählt die volle Marktmiete des Hauses.
- Beim Ehegattenunterhalt senkt ein Wohnvorteil des Empfängers den Unterhalt in der Regel um die Hälfte seines Betrags: 900 Euro Wohnvorteil bedeuten rund 450 Euro weniger Unterhalt im Monat.
- Beim Kindesunterhalt erhöht der Wohnvorteil das Einkommen des Zahlenden. Wohnt dagegen der betreuende Elternteil mit dem Kind mietfrei, ändert das am Kindesunterhalt nichts.
- Grundlage zur Berechnung des Wohnvorteils ist immer der Mietwert des Hauses. Ein Mietwertgutachten liefert hier einen verlässlichen Wert.
Was ist der Wohnvorteil?
Nach der Trennung bleibt oft ein Ehegatte im gemeinsamen Haus oder in der Eigentumswohnung, der andere zieht aus. Wer bleibt, wohnt mietfrei. Wer geht, muss nun Miete zahlen. Diesen Unterschied gleichen Familiengerichte beim Unterhalt aus: Der Vorteil des mietfreien Wohnens wird dem Bewohner wie Einkommen zugerechnet (Nr. 5 der Süddeutschen Leitlinien).
Juristen unterscheiden dabei zwei Begriffe: Der Wohnwert ist die Miete, die die Immobilie wert ist. Der Wohnvorteil ist das, was davon nach Abzug der Hauslasten übrig bleibt, also der Kosten, die ein normaler Mieter nicht tragen müsste.
Ein eigenes Gesetz zum Wohnvorteil gibt es nicht. Er folgt daraus, dass beim Unterhalt alle Einkünfte und Vorteile zählen, die die Lebensverhältnisse prägen (§ 1361, § 1578 und § 1603 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Die Einzelheiten hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Rechtsprechung festgelegt.
Der Wohnvorteil kann bei einer Scheidung mit Haus beide Seiten treffen:
- Wohnt der Unterhaltspflichtige mietfrei, steigt sein anrechenbares Einkommen. Er muss unter Umständen mehr Unterhalt zahlen.
- Wohnt der Unterhaltsberechtigte mietfrei, ist ein Teil seines Bedarfs bereits gedeckt. Er bekommt entsprechend weniger Unterhalt.
Gut zu wissen: Wohnvorteil und Nutzungsentschädigung schließen sich in der Regel gegenseitig aus. Ist der Wohnvorteil schon beim Trennungsunterhalt berücksichtigt, kann der ausgezogene Ehegatte für dieselbe Zeit meist keine Nutzungsentschädigung mehr verlangen (BGH, XII ZB 28/23).
Wohnvorteil berechnen: So gehen Sie Schritt für Schritt vor
Wie hoch der Wohnvorteil ausfällt, ergibt sich aus drei Werten: dem Mietwert der Immobilie, Ihrer Kreditrate und den Hauskosten, die ein Mieter nicht tragen müsste. Welche Beträge Sie ansetzen dürfen, hängt vor allem davon ab, ob Sie nur getrennt leben oder der Scheidungsantrag schon zugestellt ist.
Formel für die Berechnung des Wohnvorteils:
Wohnvorteil = Wohnwert − Zins und Tilgung − nicht umlagefähige Kosten
1. Wohnwert für den Unterhalt bestimmen
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete. Welche Miete angesetzt wird, hängt davon ab, wie weit Trennung und Scheidung fortgeschritten sind:
- Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags gilt in der Regel der angemessene Wohnwert, auch subjektiver Wohnwert genannt. Das ist die Miete, die der Bewohner für eine kleinere, seinen Verhältnissen entsprechende Wohnung zahlen müsste. Der Grund: Direkt nach der Trennung ist das Haus für ihn meist zu groß. Solange eine Versöhnung noch möglich ist, soll der Bewohner aber nicht gezwungen sein, das Haus sofort zu verkaufen oder zu vermieten.
- Ab der Zustellung des Scheidungsantrags gilt der objektive Wohnwert, also die volle Marktmiete des ganzen Hauses. Eine Versöhnung ist dann nicht mehr zu erwarten und es ist dem Bewohner zumutbar, das Haus zu verwerten (BGH, XII ZR 22/06).
Gut zu wissen: Der objektive Wohnwert kann auch früher gelten, wenn die Vermögensfragen bereits abschließend geregelt sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn einer dem anderen das Haus vor der Scheidung überschrieben hat oder bei einem Ehevertrag mit Gütertrennung, in dem auch das Haus aufgeteilt wird.
2. Zins und Tilgung abziehen
Ihre monatliche Kreditrate besteht aus Zinsen und Tilgung. Beides ziehen Sie vom Wohnwert ab, denn ohne den Kredit könnten Sie gar nicht mietfrei wohnen. Das gilt auch für einen Kredit, mit dem Sie Ihrem Ehepartner seinen Anteil an der Immobilie abgekauft haben (BGH, XII ZR 22/06).
Bei der Tilgung gibt es eine Einschränkung. Mit ihr zahlen Sie die Immobilie ab und bauen Vermögen auf. Hier kommt es deshalb darauf an, wem der Vermögensaufbau zugutekommt:
- In der Trennungszeit profitieren meist noch beide Ehegatten, etwa weil ihnen die Immobilie gemeinsam gehört. Dann zählt die Kreditrate in voller Höhe, auch wenn sie den Wohnwert übersteigt. Der übersteigende Teil mindert dann sogar das Einkommen (BGH, XII ZR 21/05).
- Ab der Zustellung des Scheidungsantrags profitiert in der Regel nur noch der Bewohner. Der andere Ehegatte soll dieses Vermögen nicht über einen niedrigeren Unterhalt mitfinanzieren. Zins und Tilgung dürfen dann zusammen höchstens so hoch sein wie der Wohnwert (BGH, XII ZB 448/17). Eine höhere Tilgung kann allenfalls als zusätzliche Altersvorsorge zählen.
3. Nicht umlagefähige Kosten abziehen
Abziehen dürfen Sie nur Kosten, die ein Vermieter nicht als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf (§ 556 BGB). Darunter fallen etwa konkret anstehende Instandhaltungen oder die Verwaltungskosten einer Eigentumswohnung.
Umlagefähige Nebenkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr oder Wasser (§ 2 Betriebskostenverordnung) zahlt auch ein Mieter. Sie bleiben deshalb bei der Berechnung des Wohnvorteils außen vor (BGH, XII ZR 78/08).
4. Ergebnis in die Unterhaltsberechnung übernehmen
Der Wohnvorteil wird dem Einkommen des Bewohners zugeschlagen, so als hätte er diesen Betrag jeden Monat zusätzlich zur Verfügung. Mit diesem erhöhten Einkommen rechnet das Gericht dann weiter:
- Beim Ehegattenunterhalt sollen nach der Trennung beide Partner ähnlich gut leben können. Das Gericht vergleicht deshalb die Einkommen beider Ehegatten. Wer weniger hat, bekommt vom anderen etwa die Hälfte des Unterschieds als Unterhalt. Der Wohnvorteil zählt dabei wie zusätzliches Einkommen. Wohnt der Unterhaltspflichtige im Haus, wird der Unterschied größer und er muss mehr zahlen. Wohnt der Unterhaltsberechtigte im Haus, wird der Unterschied kleiner und er bekommt weniger.
- Beim Kindesunterhalt richtet sich der Betrag nach dem Einkommen des zahlenden Elternteils. Ein Wohnvorteil kann ihn in eine höhere Einkommensgruppe der Düsseldorfer Tabelle bringen.
Praxisbeispiel: Sabine arbeitet in Teilzeit und verdient 1.400 Euro netto. Nach der Trennung bleibt sie allein im gemeinsamen Haus, ihr Mann zieht aus. Nach Abzug der Hauslasten ergibt sich ein Wohnvorteil von 300 Euro. Das Gericht rechnet deshalb nicht mit 1.400 Euro, sondern mit 1.700 Euro Einkommen. Ihr Anspruch auf Unterhalt schrumpft dadurch, denn ein Teil ihres Bedarfs ist durch das mietfreie Wohnen bereits gedeckt.
Mietwert ermitteln: Die Grundlage jeder Wohnvorteil-Berechnung
Der Wohnwert beim Unterhalt entspricht der Nettokaltmiete, die sich für die Immobilie am Markt erzielen ließe. Bei 140 Quadratmetern Wohnfläche macht 1 Euro Unterschied pro Quadratmeter 140 Euro Wohnwert aus, beim Ehegattenunterhalt also rund 70 Euro Unterhalt im Monat oder 840 Euro im Jahr.
Weil so viel Geld daran hängt, wird über den Mietwert häufig gestritten. Wer im Haus wohnt, rechnet ihn gerne klein, wer ausgezogen ist, eher groß. Diese Quellen kommen infrage:
- Mietspiegel: Er gibt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen an. Darin fließen Mieten der letzten sechs Jahre ein, auch aus laufenden Verträgen. Deshalb liegt er oft unter dem, was bei einer Neuvermietung heute erzielbar wäre. Viele Mietspiegel erfassen Einfamilienhäuser zudem nicht oder nur eingeschränkt.
- Mietwertauskünfte der Gutachterausschüsse: Einige Bundesländer bieten Online-Auskünfte an, etwa der Mietwert-Kalkulator in Hessen. Die Ergebnisse sind laut Gutachterausschuss eine überschlägige Schätzung und ersetzen kein Mietwertgutachten.
- Vergleichsangebote auf Immobilienportalen: Sie zeigen geforderte Angebotsmieten, nicht tatsächlich vereinbarte Mieten. Als grober Anhaltspunkt taugen sie, als Beleg vor Gericht kaum.
- Mietwertgutachten: Ein Sachverständiger besichtigt das Haus und leitet die Marktmiete aus vergleichbaren Objekten ab. Das Ergebnis ist nachvollziehbar begründet und eine starke Grundlage für Verhandlungen und Gerichtsverfahren.
Beim Wohnvorteil entscheidet der Mietwert über Hunderte Euro Unterhalt im Jahr. Für ein Einfamilienhaus gibt es selten eine passende Zeile im Mietspiegel. Wir leiten den Wert deshalb aus vergleichbaren Häusern vor Ort ab und begründen jeden Zu- und Abschlag. So können beide Seiten und im Zweifel auch das Gericht die Zahl nachvollziehen.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Streiten die Ehegatten über die Höhe des Wohnwerts, muss das nicht zwingend vor Gericht enden. Bei einer Immobilienmediation erarbeiten beide gemeinsam eine Lösung – ein neutrales Gutachten liefert dafür die Zahlenbasis.
Ein Mietwertgutachten von Heid Immobilienbewertung gibt es ab 4.590 Euro zuzüglich Nebenkosten. Läuft bereits ein Unterhaltsverfahren und drängt die Zeit, nehmen die Sachverständigen auch kurzfristige Aufträge an. Wie ein solches Gutachten aufgebaut ist, zeigt unser Mietwert-Mustergutachten (PDF).
Wohnvorteil beim Trennungsunterhalt
Wer nach der Trennung im eigenen Haus wohnt, spart sich die Miete. Dieser Wohnvorteil zählt beim Trennungsunterhalt als Einkommen, soweit er die Kosten für das Haus übersteigt. Wohnt der Ehegatte, der Unterhalt bekommt, im Haus, sinkt sein Anspruch um die Hälfte des Wohnvorteils. Wohnt dort der Ehegatte, der Unterhalt zahlt, muss er entsprechend mehr zahlen.
Für den Trennungsunterhalt (§ 1361 BGB) vergleichen Gerichte die Einkommen beider Ehegatten. Der Wohnvorteil zählt zum Einkommen dessen, der im Haus wohnt.
Wohnvorteil Trennungsunterhalt: Rechenbeispiel
Julia und Markus haben sich getrennt. Das Haus gehört beiden je zur Hälfte, Julia wohnt allein darin und zahlt die Kreditrate von 500 Euro im Monat (Zins und Tilgung) allein. Ihr bereinigtes Nettoeinkommen beträgt 2.000 Euro, das von Markus 4.000 Euro. Das Haus hat 140 Quadratmeter, die ortsübliche Kaltmiete liegt bei 10 Euro pro Quadratmeter. Für eine angemessene kleinere Wohnung setzen wir 70 Quadratmeter zum gleichen Preis an.
| Rechenschritt | Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags | Ab Zustellung des Scheidungsantrags |
| Wohnwert | 700 € (70 m² × 10 €) | 1.400 € (140 m² × 10 €) |
| − Zins und Tilgung | 500 € | 500 € |
| = Wohnvorteil Julia | 200 € | 900 € |
| 45 % der Einkommensdifferenz (4.000 € − 2.000 €) | 900 € | 900 € |
| − 50 % des Wohnvorteils | 100 € | 450 € |
| = Trennungsunterhalt für Julia | 800 € | 450 € |
Ohne Wohnvorteil stünden Julia 900 Euro Trennungsunterhalt im Monat zu. Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags verringert das Wohnen im eigenen Haus ihren Anspruch um 100 Euro, danach um 450 Euro im Monat.
Wichtig: Das Beispiel ist vereinfacht. Es setzt bereinigte Einkommen voraus und berücksichtigt keinen Kindesunterhalt, keine Nutzungsentschädigung und keine Selbstbehalte. Ihre konkrete Unterhaltsberechnung sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Wohnvorteil beim Kindesunterhalt
Wohnt der Elternteil, der Kindesunterhalt zahlt, im eigenen Haus, erhöht der Wohnvorteil sein Einkommen. Dadurch landet er unter Umständen in einer höheren Einkommensgruppe der Düsseldorfer Tabelle. Wohnt dagegen das Kind mit dem betreuenden Elternteil mietfrei, bleibt der Kindesunterhalt unverändert (BGH, XII ZB 325/20).
Fall 1: Der Unterhaltspflichtige wohnt im eigenen Haus
Der Kindesunterhalt richtet sich nach dem Einkommen des Elternteils, der ihn zahlt. Wohnt dieser im eigenen Haus, kommt der Wohnvorteil zu seinem Einkommen hinzu. Zins und Tilgung darf er dabei bis zur Höhe des Wohnwerts abziehen.
Ist durch den Tilgungsabzug der Mindestunterhalt eines minderjährigen Kindes gefährdet, kann ihm ausnahmsweise zugemutet werden, die Tilgung zu strecken. Das kommt etwa infrage, wenn eine besonders hohe Tilgung vereinbart wurde oder das Haus fast abbezahlt ist. Eine vollständige Aussetzung der Tilgung verlangt der BGH aber nicht (BGH, XII ZB 233/21).
Wohnvorteil Kindesunterhalt: Rechenbeispiel
Thomas bleibt nach der Trennung allein im Haus, Sandra zieht mit dem gemeinsamen achtjährigen Sohn aus. Sandra arbeitet in Teilzeit und bekommt von Thomas zusätzlich Trennungsunterhalt. Thomas hat ein bereinigtes Nettoeinkommen von 3.200 Euro. Der Wohnwert des Hauses beträgt 1.200 Euro, für Zins und Tilgung zahlt er 800 Euro im Monat.
| Rechenschritt | Ohne Wohnvorteil | Mit Wohnvorteil |
| Bereinigtes Nettoeinkommen | 3.200 € | 3.200 € |
| + Wohnvorteil (1.200 € − 800 €) | – | 400 € |
| = Maßgebliches Einkommen | 3.200 € | 3.600 € |
| Einkommensgruppe Düsseldorfer Tabelle 2026 | 4 (2.901 bis 3.300 €) | 5 (3.301 bis 3.700 €) |
| Zahlbetrag für den Sohn (6 bis 11 Jahre) | 512,50 € | 540,50 € |
Durch den Wohnvorteil rutscht Thomas eine Einkommensgruppe höher und zahlt 28 Euro mehr Kindesunterhalt im Monat. Thomas ist in diesem Fall zwei Personen gegenüber unterhaltspflichtig: seinem Sohn und Sandra. Davon geht die Düsseldorfer Tabelle aus, eine Höher- oder Herabstufung ist deshalb nicht nötig.
Fall 2: Kind und betreuender Elternteil wohnen mietfrei
Bleibt der betreuende Elternteil mit dem Kind im Haus, ändert das am Kindesunterhalt nichts. Das gilt auch, wenn das Haus dem Zahlenden ganz oder teilweise gehört oder er die Kreditraten trägt. Den Ausgleich für das mietfreie Wohnen regeln laut BGH die Eltern untereinander, also beim Ehegattenunterhalt oder über eine Nutzungsentschädigung (BGH, XII ZB 325/20).
Damit ist auch die Praxis einiger Gerichte vom Tisch, den Kindesunterhalt wegen der Wohnkosten zu kürzen, etwa durch Herabstufung um eine Einkommensgruppe. Genau das hatte die Vorinstanz im BGH-Fall getan.
Tipp: Die Eltern können vereinbaren, dass das mietfreie Wohnen einen Teil des Kindesunterhalts abdeckt. Eine solche Absprache kann sogar stillschweigend entstehen, ist dann aber schwer zu beweisen. Halten Sie sie deshalb schriftlich fest: Wer sich später darauf beruft, muss sie beweisen.
Fazit: Mit verlässlichem Mietwert Wohnvorteil berechnen
Wer nach der Trennung im eigenen Haus bleibt, dem wird das Wohnen beim Unterhalt als Einkommen angerechnet. Wie hoch dieser Wohnvorteil ausfällt, hängt von drei Punkten ab:
- Stichtag: Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags zählt meist nur die Miete für eine kleinere Wohnung, danach der volle Mietwert des Hauses. Spätestens ab diesem Zeitpunkt sollten Sie den Unterhalt neu berechnen lassen.
- Kreditraten: In der Trennungszeit mindert die volle Rate aus Zins und Tilgung den Wohnvorteil. Ab Zustellung des Scheidungsantrags zählen Zins und Tilgung nur noch bis zur Höhe des Wohnwerts. Halten Sie Zins- und Tilgungsanteil getrennt fest, etwa mit dem Tilgungsplan der Bank.
- Mietwert: Für Einfamilienhäuser gibt es selten eine passende Zeile im Mietspiegel, Portalangebote taugen nur als Anhaltspunkt. Schon kleine Unterschiede beim Quadratmeterpreis summieren sich über die Jahre zu vierstelligen Beträgen.
Für einen verlässlichen Mietwert sorgt ein Mietwertgutachten unserer zertifizierten Immobiliengutachter. Sie besichtigen das Haus vor Ort und leiten den Mietwert aus Vergleichsmieten, den Daten der Gutachterausschüsse und dem Mietspiegel ab, jeweils angepasst an Lage, Zustand und Ausstattung. Ein zweiter Sachverständiger prüft jedes Gutachten nach dem Vier-Augen-Prinzip.
Am meisten Gewicht hat das Gutachten, wenn Sie es gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner in Auftrag geben. Gibt nur eine Seite es in Auftrag, kann die andere den Wert bestreiten und ein Gegengutachten verlangen. Ein gemeinsamer Auftrag erspart Ihnen diesen Streit und meist auch Kosten. Nach einem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie von uns ein Angebot zum Festpreis.
Häufige Fragen zum Wohnvorteil beim Trennungs- und Kindesunterhalt
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um den Wohnvorteil beim Unterhalt.
Wird der Wohnvorteil auch angerechnet, wenn das Haus abbezahlt ist?
Der Wohnvorteil wird auch angerechnet, wenn das Haus abbezahlt ist. Bei einem abbezahlten Haus fällt er meist sogar am höchsten aus, weil keine Kreditraten mehr abgezogen werden. Vom Wohnwert gehen dann nur noch die nicht umlagefähigen Kosten ab, zum Beispiel für die Instandhaltung.
Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags wird allerdings in der Regel nur der angemessene Wohnwert angesetzt. Das ist die Miete für eine Wohnung, die den Verhältnissen der allein lebenden Person entspricht. Die volle Marktmiete zählt ab Zustellung des Scheidungsantrags, unter Umständen auch früher.
Kann der Wohnvorteil durch Tilgung negativ werden?
Ob der Wohnvorteil durch Tilgung negativ werden kann, hängt vom Zeitpunkt ab. Bis zur Zustellung des Scheidungsantrags zählt die Kreditrate aus Zins und Tilgung in der Regel in voller Höhe, auch wenn sie den Wohnwert übersteigt. Der übersteigende Teil kann das anrechenbare Einkommen dann sogar mindern (BGH, XII ZR 21/05). Ab Zustellung des Scheidungsantrags werden Zins und Tilgung nur noch bis zur Höhe des Wohnwerts abgezogen. Der Wohnvorteil sinkt dann höchstens auf null, negativ wird er nicht. Eine darüber hinausgehende Tilgung kann allenfalls als zusätzliche Altersvorsorge berücksichtigt werden (BGH, XII ZB 448/17).
Was passiert mit dem Wohnvorteil, wenn das Haus verkauft wird?
Sobald das Haus verkauft ist, entfällt der Wohnvorteil. An seine Stelle treten sogenannte Surrogate. Das sind die Zinsen, die sich aus dem Verkaufserlös erzielen lassen, oder der Wohnvorteil einer neuen Immobilie, die mit dem Erlös gekauft wurde. Übernimmt ein Partner den Anteil des anderen, wird ihm der Wohnvorteil für die ganze Immobilie angerechnet. Davon werden auch die Kreditkosten für den Anteilskauf abgezogen (BGH, XII ZB 721/12). Mehr dazu im Ratgeber Scheidung und Haus verkaufen.
Ich bin ausgezogen. Wird mir auch ein Wohnvorteil angerechnet?
Wer aus dem gemeinsamen Haus ausgezogen ist, bekommt dafür keinen Wohnvorteil angerechnet. Ein Wohnvorteil entsteht nur durch mietfreies Wohnen. Der bloße Anteil am Haus reicht dafür nicht. Anders ist es, wenn Sie inzwischen selbst mietfrei in einer eigenen Immobilie wohnen. Das gilt auch, wenn Sie diese mit Ihrem Anteil am Verkaufserlös gekauft haben. Dann wird Ihnen der Wohnvorteil dieser neuen Immobilie angerechnet (BGH, XII ZB 721/12). Für die Zeit, in der Ihr Ex-Partner allein im gemeinsamen Haus wohnt, kommt unter Umständen eine Nutzungsentschädigung infrage. Das gilt aber nur, wenn sein Wohnvorteil nicht schon beim Trennungsunterhalt berücksichtigt ist (BGH, XII ZB 28/23).
Gilt der Wohnvorteil auch für unverheiratete Paare?
Der Wohnvorteil gilt auch für unverheiratete Paare, aber nur beim Kindesunterhalt und beim Betreuungsunterhalt. Einen Trennungsunterhalt gibt es zwischen unverheirateten Partnern grundsätzlich nicht. Der Betreuungsunterhalt steht dem Elternteil zu, der ein gemeinsames Kind betreut (§ 1615l BGB). Was mit der gemeinsamen Immobilie passiert, lesen Sie im Ratgeber Trennung mit Immobilie bei Unverheirateten.
