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Schenkung von Immobilien

Wann eine Schenkung sinnvoll ist und wie ihr Wert berechnet wird

Viele Immobilieneigentümer machen sich frühzeitig Gedanken über die Zukunft ihres Hauses oder Grundstücks. Schenken oder vererben – wie und an wen das Haus überschrieben werden soll, will reiflich überlegt sein. Grundbesitz schon zu Lebzeiten zu übertragen, bietet nicht nur finanzielle Vorteile. Denn wer aus einer Schenkung Immobilien erhält, zahlt unter anderem Schenkungssteuer. Deren Höhe wird durch den Verkehrswert bestimmt, den das Finanzamt über typisierende Standardverfahren ermittelt. Nicht selten führt das zu einer steuerlichen Überbewertung. Dem Neueigentümer steht es gesetzlich frei, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen – mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens unabhängiger Immobiliensachverständiger.

Schenkung von Immobilien als Option für Senioren

Wer die Kinder schon zu Lebzeiten mit einer Immobilie beschenkt, spart Steuern.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist sinnvoll, wenn man hohe Vermögenswerte möglichst frühzeitig an seine Abkömmlinge weitergeben und Steuern sparen möchte.

  • Die Schenkung einer Immobilie an ein Kind bei gleichzeitiger Sicherung eines lebenslangen Wohnrechts oder Nießbrauch ist ideal.

  • Eine professionelle Verkehrswertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter ist ratsam, um der meist zu hohen Steueransetzung durch den Fiskus proaktiv entgegenzuwirken.

  • Die Schenkung einer Immobilie erfolgt mittels notariell beurkundeten Vertrags und Grundbucheintrags.

Wann die Schenkung einer Immobilie sinnvoll ist

Es sprechen einige Gründe dafür, die Schenkung einer Immobilie dem klassischen Vererben vorzuziehen. Zum einen werden sich die Begünstigten in der Regel sehr darüber freuen, zum anderen sichert man sich so sein eigenes, lebenslanges Wohnrecht oder gar Nießbrauch. Daraus resultieren handfeste steuerrechtliche Vorteile für den Beschenkten, denn kann dieser über die geschenkte Immobilie nicht frei verfügen, drückt dies deren Wert erheblich. Bei jeder Übertragung von Immobilien hält der Fiskus die Hand auf. Zwar steht jedem Neueigentümer ein Freibetrag zu, auf den man keine Steuern entrichten muss. Doch dessen Höhe wird vom Verwandtschaftsgrad bestimmt. Während nächste Angehörige (Steuerklasse I) Werte von bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben können, sieht das für entferntere Verwandte oder Bekannte nicht mehr so rosig aus. Wer sein Haus seinem Ehegatten schenkt, schöpft den höchsten Freibetrag aus. Die Schenkung der Immobilie an ein eigenes Kind oder mehrere Kinder ist steuerlich ebenfalls sinnvoll und zudem zukunftsorientiert.

Schenkungssteuer Freibeträge

Diese Freibeträge gelten bei einer Schenkung.

Gerade bei Neffen und Nichten (Steuerklasse II) und noch mehr bei guten Freunden (Steuerklasse III) ist schenken sinnvoller als vererben. Denn bei diesen Personen fallen die Freibeträge deutlich geringer aus. Entscheidet sich der Immobilienbesitzer für eine Schenkung, wird der Steuerfreibetrag alle zehn Jahre ermöglicht. Diese Regelung lässt es zu, Werte über Jahrzehnte ohne steuerliche Abzüge zu übertragen. Neben der ansehnlichen Steuerersparnis spielen auch sonstige Gedanken des Eigentümers eine Rolle: Wenn dieser zum Beispiel den Verbleib des Hauses innerhalb seiner Familie wünscht und verhindern will, dass die Immobilie nach seinem Tod durch die – möglicherweise zerstrittene – Erbengemeinschaft verkauft wird, ist eine Schenkung ideal.

Lesetipp aus unserem Ratgeber: Erhalten Sie weitere Steuertipps zur Schenkungssteuer. Beispielsweise senken Nießbrauch oder ein eingetragenes Wohnrecht den Wert der Immobilie bei einer Schenkung und damit auch die steuerliche Belastung erheblich.

Schenkungssteuer – Steuerklassen und Erwerbswerte Bildnachweis: Heid Immobilien GmbH

Diese Erwerbswerte und Steuerklassen gelten bei der Schenkungssteuer.

Wie der Verkehrswert einer Immobilie bei Schenkung berechnet wird

Sie haben sich dazu entschlossen, Ihre Immobilie zu verschenken? Eine aktuelle Wertermittlung des Hauses oder Grundstücks ist unabdingbar, um zu prüfen, welche steuerliche Belastung der Verkehrswert (Marktwert) nach sich zieht. Gemäß Bewertungsgesetz (BewG) gilt als Stichtag der Wert zum Schenkungstermin, also das Datum der Überlassung.

Wie der Verkehrswert genau ermittelt wird, erklären wir im verlinkten Ratgeberartikel ausführlich. Ein Immobiliensachverständiger macht sich im Gegensatz zum Finanzbeamten ein gründliches Bild vom Zustand der Immobilie vor Ort, entdeckt und berücksichtigt Wertabzüge und geht zudem die relevanten Dokumente durch, die über Haus und Grundstück vorliegen.

Checkliste Hausverkauf unterlagen

Immobilienbewertung des Finanzamts mit Schwächen

Die Berechnung des Lagefinanzamts mittels eines einfachen typisierenden Massenverfahrens im Rahmen der Grundvermögensbewertungsverordnung ist dabei selten zum Vorteil der an der Schenkung beteiligten Parteien.

Die Finanzbehörden gehen bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie von vereinfachten Annahmen und Standards aus, die nur marginal den Gegebenheiten sowie Entwicklungen am lokalen Markt entsprechen. Das Lagefinanzamt wendet ein einfaches, typisierendes Massenverfahren an. Wie genau das Finanzamt bei der Berechnung des Verkehrswerts bei Schenkung und anderen Bewertungsanlässen vorgeht, zeigen wir im Ratgeber „steuerliche Wertermittlung“. Der Wert des Hauses beziehungsweise Grundstücks wird jedenfalls nicht objektgerecht erfasst. Zudem fehlt eine aufschlussreiche Vor-Ort-Besichtigung, die den Wert häufig nochmal senken würde.

Die Praxis zeigt: Bisweilen resultiert aus dieser pauschalen Wertermittlung ein wesentlich höherer Verkehrswert, als bei einem Verkauf des geschenkten Objekts am Immobilienmarkt erzielbar wäre. Ruft der Bescheid eines hohen Werts bei Grundbesitzern in der Regel Begeisterung hervor, ist das bei einer Schenkung genau umgekehrt. Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher fällt auch die Steuerlast aus.

Machen Sie dem Finanzamt einen Strich durch die Rechnung, indem Sie vor der Schenkung der Immobilie Anregungen in unseren Spartipps zur Schenkungssteuer holen und ein Verkehrswertgutachten bei einem zertifizierten Sachverständigen in Auftrag geben.

Sachverständige Bewertung einer Immobilie bei Schenkung

Wenn das Finanzamt durch den Notar von der Schenkung erfährt, liefern Sie am besten gleich das aktuelle Verkehrswertgutachten mit. Die öffentlich bestellten Gutachter der Heid Immobilien GmbH wenden die gültigen Bewertungsverfahren (falls möglich) so an, dass die Schenkung Ihrer Immobilie kein Steuerfiasko wird. Um den bestmöglichen Wert zu erhalten, wenden wir mindestens zwei legitime Bewertungsverfahren an. Zudem prüft ein zweiter Gutachter die Ergebnisse. Dabei bezahlen Sie unabhängig von eventuellem Mehraufwand nur so viel, wie wir im Vorfeld mit Ihnen vereinbart haben. Sie erhalten eine vor Behörden und vor Gericht gültige Wertermittlung, damit die Schenkung der Immobilie sich für den Schenkenden und den Beschenkten auszahlt.

Kontaktieren Sie uns noch vor der Schenkung für eine kostenlose Ersteinschätzung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder wählen Sie die Telefonnummer 0800 – 90 90 282 .

Was ist bei einer Schenkung einer Immobilie zu beachten?

In diesem Abschnitt beantworten wir häufige Fragen rund um die Schenkung einer Immobilie.

Welche Kosten fallen bei Schenkung einer Immobilie an?

Prinzipiell fällt Schenkungssteuer an, die Sie je nach Voraussetzungen aber umgehen können. Dabei hilft ein Verkehrswertgutachten, dass zirka 1.600 Euro kostet. Außerdem müssen Notar und Grundbuchamt bezahlt werden. In der Regel übernimmt der Beschenkte diese Kosten, die bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Verkehrswerts liegen.

Wann ist die Schenkung einer Immobilie rechtmäßig?

Eine Schenkung ist wirksam und rechtsgültig, wenn Sie zu Lebzeiten des Schenkenden in einem notariell beurkundeten Schenkungsvertrag festgehalten wurde. Bei einer Immobilie hat dies eine Eintragung im Grundbuch zur Folge, die essenziell für den Eigentümerwechsel und damit die Rechtmäßigkeit der Schenkung ist.

Kann man eine Schenkung rückgängig machen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass eine Schenkung unter bestimmten Voraussetzungen rückgängig gemacht werden kann. Der Beschenkte muss gemäß § 530 Abs. 1 BGB entweder groben Undank an den Tag legen oder eine schwere Verfehlung begehen, damit die Schenkung widerrufen werden kann. Die Hürden dafür sind in der Praxis allerdings sehr hoch. So kann der Erbe des Schenkers den Widerruf praktisch nur durchsetzen, wenn der Beschenkte seinen Gönner ermordet oder am Widerruf gehindert hat (§ 530 Abs. 2 BGB).

Wie wirkt sich eine Schenkung auf den Pflichtteil aus?

Schmälert der Erblasser seinen Nachlass zu Lebzeiten durch die Schenkung, hat dies Auswirkungen auf den Pflichtteil seiner Erben. Denn dieser verringert sich durch die Schenkung einer Immobilie beträchtlich. Pflichtteilsberechtigte Erben (zum Beispiel eigene Kinder, Enkel, Ehepartner) haben daher einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2326 BGB. Dessen Höhe hängt vom Wert der Schenkung (Verkehrswert der Immobilie) ab. Es gilt das sogenannte Abschmelzungsmodell, das bedeutet: Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch. Erfolgte die Schenkung innerhalb des ersten Jahres vor dem Todesfall, steht den unbeschenkten pflichtteilsberechtigten Erben der volle Betrag des Pflichtteilsergänzungsanspruchs zu. Mit jedem weiteren Jahr, das die Schenkung vor dem Tod des Erblassers zurückliegt, schmilzt dieser Betrag um ein Zehntel. Liegt die Schenkung bereits mehr als zehn Jahre zurück, wird sie nicht mehr angerechnet (10-Jahres-Frist).

Wird eine Schenkung im Grundbuch eingetragen?

Eine Schenkung muss von einem Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

Immobilie schenken oder überschreiben?

Was ist der Unterschied zwischen Schenkung und Überschreibung? Eine Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung (vergleiche § 516 BGB). Der Schenker bereichert den Beschenkten mit einem Teil seines Vermögens, beispielsweise einer Immobilie. Er darf dafür keine Gegenleistung fordern. Eine Überschreibung ist lediglich die Form der Eigentumsübertragung. In der Praxis sieht es so aus: Wer zu Lebzeiten sein Haus überschreibt , verschenkt es üblicherweise. Wasserdichtes Schenken ist also immer überschreiben. Eine Überschreibung erfolgt aber auch nach Kauf oder Erbschaft.

Wie wird der Wert eines Hauses bei Schenkung ermittelt?

Ein Immobiliensachverständiger inspiziert das Schenkungsobjekt mit eigenen Augen und berücksichtigt Dokumente, Auf- und Abwertungen, um einen möglichst genauen Wert der Immobilie zu beziffern. Wir gehen darauf im Abschnitt „Wie der Verkehrswert einer Immobilie bei Schenkung berechnet wird “ näher ein.

Wie wird der Wert eines Grundstücks bei Schenkung ermittelt?

Für ein Grundstück gelten im Prinzip die gleichen Maßstäbe wie bei der Wertermittlung für ein Haus. Der Unterschied ist, dass zahlreiche wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren wie die Ausstattung der Immobilie entfallen, da rein der Bodenwert berechnet wird. In unserem Ratgeber „Grundstückswert ermitteln“ erklären wir den Prozess genau und verständlich.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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