Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung bei Schenkung in München

Warum ist der Immobilienwert bei einer Schenkung in München so wichtig?

München ist seit Jahren eine der teuersten Im­mo­bi­li­en­städ­te Deutschlands. Selbst eine vergleichsweise kleine Ei­gen­tums­woh­nung kann hier einen Verkehrswert von 600.000 € oder mehr erreichen – Beträge, die selbst den höchsten Schen­kung­steu­er­frei­be­trag (500.000 € für Ehepartner) übersteigen können. Wer in München eine Immobilie innerhalb der Familie überträgt, muss deshalb besonders sorgfältig planen.

Das Finanzamt München betrachtet nicht den ursprünglichen Kaufpreis, nicht die Intuition des Schenkenden und keine grobe Online-Schätzung, sondern den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung. Dieser wird vom Finanzamt in der Regel nach dem Be­wer­tungs­ge­setz (BewG) ermittelt – oft ohne Rücksicht auf individuelle Besonderheiten wie Sa­nie­rungs­be­darf, Denk­mal­schutz­auf­la­gen, lärmbelastete Lage oder eingetragene Rechte. Ein eigenes Gutachten kann helfen, solche wertmindernden Faktoren nachvollziehbar gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen.

Auch für den Notartermin ist der Immobilienwert relevant. Notar- und Grundbuchkosten orientieren sich am Geschäftswert der Übertragung. In München, wo Immobilienwerte weit über dem Bun­des­durch­schnitt liegen, machen sich Ungenauigkeiten hier unmittelbar in der Kostenhöhe bemerkbar.

Für die Bewertung eines Münchner Objekts sind insbesondere folgende Faktoren maßgeblich:

• Stadtteil und Mikrolage: Die Wert­un­ter­schie­de zwischen den Stadtteilen Münchens sind erheblich. Schwabing, Bogenhausen, Maxvorstadt oder die Altstadt erzielen andere Bodenrichtwerte als Moosach, Ramersdorf oder Trudering. Selbst innerhalb eines Stadtteils kann die Nähe zu einer S-Bahn-Station, eine Südausrichtung oder der Blick auf den Englischen Garten den Wert deutlich verändern.
• Bodenrichtwert des Gut­ach­ter­aus­schus­ses München: Der Gut­ach­ter­aus­schuss für Grund­stücks­wer­te im Bereich der Lan­des­haupt­stadt München veröffentlicht regelmäßig aktualisierte Bodenrichtwerte, die für die Bewertung unbebauter Grundstücke und als Marktdatenbasis für bebaute Objekte herangezogen werden.
• Baujahr und Ge­bäu­de­ty­po­lo­gie: Grün­der­zeit­li­che Altbauten (Baujahr vor 1918) in gefragten Lagen haben in München oft einen erheblichen Zuschlag gegenüber vergleichbaren Neubauten – sofern der Er­hal­tungs­zu­stand stimmt. Umgekehrt kann ein unsanierter Altbau mit Ölheizung und einfach verglasten Fenstern trotz Top-Lage einen erheblichen Sa­nie­rungs­ab­schlag aufweisen.
• Denkmalschutz: Viele Münchner Altbauten stehen unter Denkmalschutz – das Bayerische Denk­mal­schutz­ge­setz schränkt Umbaumaßnahmen ein und kann sowohl wertmindernd (durch Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen und hohe In­stand­hal­tungs­kos­ten) als auch werterhöhend (durch steuerliche Ab­schrei­bungs­mög­lich­kei­ten und besondere Lagequalität) wirken.
• Miet­ver­hält­nis­se: Vermietete Objekte in München unterliegen häufig dem Münchner Mietspiegel und Mietpreisbremse-Regelungen. Der Unterschied zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und tatsächlich erzielter Miete – also ob Underrent oder Overrent vorliegt – beeinflusst den Ertragswert und damit den Verkehrswert erheblich.
• Rechte und Lasten: Eingetragene Wohn- oder Nieß­brauch­rech­te, Wegerechte, Grundschulden oder ein Erbbaurecht verändern den Verkehrswert und müssen im Gutachten sachgerecht berücksichtigt werden.

Ob Schenkung oder Vererbung – eine fundierte Wertermittlung ist der erste Schritt zu einer durchdachten Ver­mö­gens­über­tra­gung. Wer frühzeitig plant, verschafft sich Spielraum, schützt seine Angehörigen und minimiert steuerliche Risiken.

Ge­schäfts­füh­re­rin Katharina Heid

Schenkung in München Schritt für Schritt vorbereiten

Eine Im­mo­bi­li­en­schen­kung in München beginnt nicht erst beim Notar. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in München steuerlich sinnvoll und rechtssicher übertragen möchte, sollte Immobilienwert, Freibeträge, Ver­trags­ge­stal­tung und familiäre Folgen in der richtigen Reihenfolge prüfen.

1. Ziel der Schenkung klären

Zunächst sollte klar sein, warum die Immobilie verschenkt werden soll. Geht es um vorweggenommene Erbfolge, Steu­er­op­ti­mie­rung, Versorgung des Ehepartners, Unterstützung der Kinder beim Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum in München oder darum, spätere Konflikte in der Familie zu vermeiden? Das Ziel beeinflusst, ob die Immobilie vollständig übertragen wird oder ob Rechte wie Nießbrauch, ein dauerhaftes oder temporäres Wohnrecht oder Rück­for­de­rungs­vor­be­hal­te vereinbart werden.

2. Immobilie in München bewerten lassen

Der Sachverständige zieht aktuelle Kauf­preis­samm­lun­gen und den Grund­stücks­markt­be­richt des Gut­ach­ter­aus­schus­ses München heran. Zudem spielen auch der Zustand des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums und das Verhältnis innerhalb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG), der In­stand­hal­tungs­rück­la­ge und eventueller Beschlüsse eine Rolle. Bei unbebauten Grundstücken sind Bebaubarkeit, Er­schlie­ßungs­grad und Zuschnitt entscheidend.

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3. Freibeträge und Schenkungsteuer prüfen

Erst nach der Bewertung lässt sich einschätzen, ob der Immobilienwert innerhalb des persönlichen Freibetrags liegt. In München, wo selbst Zwei­zim­mer­woh­nun­gen häufig Verkehrswerte von mehr als 500.000 € erzielen, überschreitet der Marktwert der Immobilie in vielen Fällen den Freibetrag. Zusätzlich müssen frühere Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre berücksichtigt werden.

4. Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten abstimmen

Ist der Immobilienwert hoch oder möchte der Schenkende abgesichert bleiben, kommen Gestaltungen wie Nießbrauch, Wohnrecht, Pfle­ge­ver­pflich­tung, Rück­for­de­rungs­rech­te oder eine schrittweise Übertragung in Betracht. Gerade in München, wo die monatlichen Mieteinnahmen und damit der kapitalisierte Nießbrauchwert besonders hoch sein können, lohnt sich eine sorgfältige Abstimmung mit Steuerberater und Notar.

5. Schen­kungs­ver­trag notariell beurkunden lassen

Der Notar erstellt den Schen­kungs­ver­trag, beurkundet die Übertragung und veranlasst die weiteren Schritte. Dazu gehören bei Immobilien insbesondere Auflassung, Grund­buch­än­de­rung beim Amtsgericht München, steuerliche Anzeige und gegebenenfalls die Eintragung von Rechten im Grundbuch. Das Grundbuchamt für das Münchner Stadtgebiet befindet sich im Amtsgericht München (In­fan­te­rie­stra­ße 5, 80797 München).

6. Unterlagen für das Finanzamt bereithalten

Nach der Schenkung können Rückfragen zum angesetzten Immobilienwert entstehen. Für München ist das Finanzamt München (mit mehreren Dienststellen, je nach Stadtteil) zuständig. Ein nach­voll­zieh­ba­res Wertgutachten, das die Methodik sauber darlegt und individuelle wertmindernde Faktoren benennt, hilft, den Wert gegenüber dem Finanzamt zu begründen und überhöhte Steu­er­for­de­run­gen zu vermeiden.

Steuer, Freibeträge und Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten bei der Schenkung in München

Ob bei einer Im­mo­bi­li­en­schen­kung in München Schenkungsteuer anfällt, hängt vor allem vom Verkehrswert der Immobilie und vom Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis zwischen Schenkendem und Beschenktem ab. Zusätzlich prüft das zuständige Finanzamt, ob innerhalb der letzten zehn Jahre bereits weitere Schenkungen erfolgt sind. Der persönliche Freibetrag wird vom steuerlich relevanten Erwerb abgezogen – nur der dar­über­hin­aus­ge­hen­de Betrag kann steuerpflichtig sein.

Angesichts des Münchner Preisniveaus ist dabei besonders wichtig: Je genauer der tatsächliche Verkehrswert ermittelt wird und je konsequenter wertmindernde Faktoren (besondere ob­jekt­spe­zi­fi­sche Grund­stücks­merk­ma­le) berücksichtigt werden, desto besser lässt sich beurteilen, ob die Freibeträge ausreichen oder ob Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten wie Nießbrauch, Wohnrecht, Rück­for­de­rungs­rech­te oder eine schrittweise Übertragung sinnvoll sind.

Rechenbeispiel: Wie Nießbrauch und Sa­nie­rungs­be­darf den Schenkungswert in München beeinflussen

Frau Griebl (48) möchte ihrer Tochter eine Altbauwohnung (Baujahr 1908, ca. 90 m²) in München-Schwabing schenken. Der grob geschätzte Marktwert liegt bei 750.000 €. Die Tochter hat einen Freibetrag von 400.000 €. Ohne weitere Gestaltung läge der übersteigende Betrag bei 350.000 €.

Bei der professionellen Bewertung stellt sich heraus, dass die Wohnung energetisch dringend sa­nie­rungs­be­dürf­tig ist (ein­fach­ver­glas­te Kastenfenster, keine Dämmung), dass die WEG-Rücklage gering ist und kurzfristig eine Ge­mein­schafts­sa­nie­rung ansteht, und dass die Mutter ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der Wohnung vereinbaren möchte. Dieses hat angesichts der Münchner Mietpreise und der statistisch hohen Lebenserwartung der Schenkerin einen erheblich kapitalisierten Wert. Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter ermittelt den tatsächlichen Verkehrswert nachvollziehbar und berücksichtigt diese Faktoren sachgerecht.

Das Beispiel zeigt: In München, wo Immobilienwerte die Freibeträge regelmäßig deutlich übersteigen, kann ein objektbezogenes Gutachten und eine kluge Ausgestaltung mit einer Grund­dienst­bar­keit den Unterschied zwischen einer erheblichen Steuerlast und einer steuerfreien Übertragung ausmachen. Eine Bewertung ersetzt keine steuerliche Beratung, schafft aber die notwendige Datengrundlage für Steuerberater, Notar und Familie.

FAQ: Häufige Fragen zur Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung bei Schenkung in München

Sie möchten eine Immobilie in München schenken? Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen.