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Schenkung Immobilie: Wertermittlung und Steuern 2023

Viele Besitzer von Immobilien machen sich frühzeitig Gedanken über die Zukunft ihres Hauses oder Grundstücks. Schenken oder vererben – diese Entscheidung muss gut überlegt sein. Um einer ggf. überhöhten Schenkungssteuer zu entgehen, kann der Neueigentümer den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert bei einer Immobilienschenkung erbringen. Dies ist mit der Vorlage eines Wertgutachtens möglich, das ein unabhängiger Sachverständiger für Immobilienbewertung erstellt.

Haus im Geschenk

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Schenkung ist eine Übertragung von Eigentum auf eine andere Person zu Lebzeiten.
  • Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, deren Wert den Freibetrag übersteigt muss Steuern bezahlen.
  • Die grundlegende Einschätzung des Wertes einer Immobilie wird vom Finanzamt vorgenommen.
  • Dieser Wert bestimmt über die Höhe der Schenkungssteuer.
  • Schenkende können einen Immobiliensachverständigen hinzuziehen und so die Steuerlast senken.

Immobilie verschenken oder vererben: Was lohnt sich?

Für immer mehr Immobilienbesitzer ist die Schenkung ihres Grundbesitzes an ihre Lieben eine echte Option. Es sprechen einige Gründe dafür, diese Variante dem klassischen Vererben vorzuziehen . Zum einen werden sich die Begünstigten in der Regel sehr darüber freuen, zum anderen kann man sich auch beim Verschenken das eigene, lebenslange Wohnrecht sichern.

Zudem resultieren daraus handfeste steuerrechtliche Vorteile für den Beschenkten , die in dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) genau definiert werden. Analog zur Erbschaftssteuer kann zwar eine Schenkungssteuer anfallen – sie kann aber mittels gesetzlichen Freibetrags reduziert werden . Denn im Unterschied zur Erbschaftssteuer, die nur den einmaligen Abzug des Freibetrags ermöglicht, kann der Steuerfreibetrag bei einer Schenkung alle 10 Jahre genutzt werden.

Neben der ansehnlichen Steuerersparnis spielen auch sonstige Gedanken des Eigentümers eine Rolle : Wenn dieser z. B. den Verbleib des Hauses innerhalb seiner Familie wünscht und verhindern will, dass die Immobilie nach seinem Tod durch die – möglicherweise zerstrittene – Erbengemeinschaft verkauft wird, ist eine Schenkung ideal.

Immobilienbewertung Schenkung: Freibeträge 2023

Bei jeder Übertragung von Immobilien hält der Fiskus die Hand auf: Die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer wird fällig. Zwar steht jedem Neueigentümer ein Freibetrag zu , auf den man keine Steuern entrichten muss. Doch dessen Höhe wird vom Verwandtschaftsgrad bestimmt. Während nächste Angehörige (Steuerklasse I) Werte von bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben können, sieht das für entferntere Verwandte oder Bekannte wesentlich anders aus.

Gerade bei Neffen und Nichten (Steuerklasse II) und noch mehr bei guten Freunden (Steuerklasse III) kann es sinnvoll sein, das Schenken dem Vererben vorzuziehen . Denn bei diesen Personen fallen die Freibeträge deutlich geringer aus. Entscheidet sich der Immobilienbesitzer für eine Schenkung, wird der Steuerfreibetrag alle zehn Jahre ermöglicht . Diese Regelung lässt es zu, Werte über Jahrzehnte ohne steuerliche Abzüge zu übertragen.

Die aktuelle Erbschafts- und Schenkungssteuer hat sich im Jahr 2023 nicht geändert. Der Steuersatz richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad sowie der Steuerklasse des Begünstigten und liegt zwischen 7 % und 50 %.

Schenkungssteuer Freibertrag Infografik Heid

Infografik von Heid zum Freibetrag bei der Schenkungssteuer

Je nach Immobilie kann es sogar sein, dass der Verkehrswert noch in den Rahmen eines Freibetrags fällt und somit gar keine Steuer entrichtet werden muss. Eine Schenkung erfolgt schließlich ohne die Zahlung eines Kaufpreises . Um eine Immobilie zu verschenken, muss lediglich eine Überschreibung erfolgen und ein Überlassungsvertrag aufgesetzt werden, mit dem die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie bei Schenkung?

Wer aus einer Schenkung oder Erbschaft Immobilien erhält, muss Steuern zahlen. Deren Höhe wird durch den Verkehrswert bestimmt, den das Finanzamt über typisierende Standardverfahren ermittel t. Es spielt also eine große Rolle, ob der Wert einer Immobilie tendenziell sehr hoch oder niedriger eingeschätzt wird. Nicht selten stuft das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie viel höher ein, als dieser tatsächlich ist.

Denn die individuellen Merkmale des betreffenden Objekts bleiben bei diesem Standardverfahren vom Finanzamt weitgehend außen vor. Dies sind beispielsweise:

  • Ausstattung der Immobilie (z. B. Gebäude mit Keller, Fahrstuhl, Tiefgarage…),
  • Zustand der Immobilie (z. B. erfolgte Renovierungen bei Gebäuden),
  • Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie,
  • Besonderheiten der Mikrolage (z. B. Gebäude im Hinterhof).

Die Finanzbehörden gehen bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie von vereinfachten Annahmen und Standards aus, die nur marginal den Gegebenheiten sowie Entwicklungen am lokalen Markt entsprechen . Der Wert des Hauses bzw. Grundstücks wird somit nicht objektgerecht erfasst. Auch eine aufschlussreiche Vor-Ort-Besichtigung ist nicht Bestandteil des Verfahrens.

Die Praxis zeigt: Bisweilen resultiert aus dieser pauschalen Wertermittlung ein wesentlich höherer Verkehrswert , als bei einem Verkauf des übertragenen Objekts am Immobilienmarkt erzielbar wäre. Ruft der Bescheid eines hohen Werts bei Grundbesitzern in der Regel Begeisterung hervor, ist das bei einer Schenkung oder Erbsache genau umgekehrt.

Dem Neueigentümer steht es jedoch glücklicherweise gesetzlich frei, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Das geschieht im besten Fall, indem Sie einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit der Wertermittlung bei einer Schenkung beauftragen . Dasselbe gilt übrigens auch bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien!

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Immobilienbewertung: Schenkung ohne Verkehrswertermittlung klappt nicht

Dass der Verkehrswert als Grundlage für die Besteuerung dient, ist im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt. Herangezogen wird der Wert zum Todestag des Erblassers oder zum Schenkungstermin („Datum der Überlassung“).

So ist gerade bei einer geplanten Schenkung eine frühzeitige Ermittlung des aktuellen Wertes des Hauses oder Grundstücks unabdingbar – um zu prüfen, welche steuerliche Belastung dieser sog. Verkehrswert nach sich zieht. Insofern wirkt sich eine frühe Wertermittlung ggf. auch auf die Regelung des Nachlasses – Schenkung oder doch Erbschaft – aus.

Wertermittlung durch Sachverständige kann Ergebnis korrigieren

Der Gesetzgeber hat eingeräumt, dass der Begünstigte den Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert – und damit eine geringere steuerliche Belastung – selbst erbringen kann. Wie das aussehen soll, ist in § 198 des BewG geregelt (eine sog. „Öffnungsklausel“).

Eine Möglichkeit ist die Hilfe durch unabhängige Gutachter für Immobilienbewertung . Diese kann der steuerpflichtige Beschenkte oder Erbe auf eigene Kosten mit einer objektiven Verkehrswertermittlung beauftragen . Die erfahrenen Experten bestimmen den tatsächlichen Wert des übertragenen Grundbesitzes auf Basis ihrer umfangreichen Kenntnisse.

Dabei greifen die Sachverständigen je nach Art der Immobilie und Aufgabenstellung auf die drei gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren zurück:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
Infografik Heid - Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts

Infografik Heid - Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts

Muss das Finanzamt das Wertgutachten eines Sachverständigen anerkennen?

Die Ergebnisse der Wertermittlung müssen in einem ausführlichen Verkehrswertgutachten festgehalten werden, das alle wertrelevanten Faktoren berücksichtigt. Das Gutachten wird dem Finanzamt als Nachweis für die geforderte Neuberechnung der Schenkungssteuer vorgelegt. Erwartungsgemäß ist der ermittelte Verkehrswert für die Behörde nicht bindend, sondern wird genau überprüft – auch um Gefälligkeitsgutachten auf die Spur zu kommen.

Wann ein Sachverständigengutachten besonders anzuraten ist

Damit ein niedrigerer Verkehrswert als jener des Finanzamtes zustande kommt , können verschiedene Indikatoren herangezogen werden. Aus Sicht der Experten sind das u. a.:

  • Modernisierungsrückstand
  • Schäden am Gebäude
  • lang anhaltender Leerstand bei Mietobjekten
  • Mehrfamilienhäuser mit ortsüblicher geringer Miete
  • keine alternative Nutzung möglich

Bei einem geplanten Verkauf der übertragenen Immobilie ist ein durch unabhängige Sachverständige erstelltes Verkehrswertgutachten ohnehin unverzichtbar, da es die beste Entscheidungsgrundlage für Preisverhandlungen darstellt . Auch ein ungeplanter Immobilienverkauf ist nie auszuschließen.

So kann es nach einer Schenkung passieren, dass die Beschenkten unvorhersehbar in eine finanzielle Notsituation kommen – die eine Veräußerung bspw. des Elternhauses doch notwendig macht. Insofern geht man mit einem vorliegenden Wertgutachten stets auf Nummer sicher.

Schenkung: Immobilien-Wertermittlung durch Experten

Sowohl vor der Erbschaft als auch vor der Schenkung einer Immobilie ist die Wertermittlung dieser unabdingbar. Dabei steht die Frage im Raum, welchen Wert der Fiskus für die Bestimmung der fälligen Steuer festlegen wird. Damit dieser Wert aufgrund einer falschen Berechnungsgrundlage vonseiten des Finanzamtes nicht zu hoch ausfällt, sollten Sie einen unabhängigen Gutachter zu Rate ziehen , der den Verkehrswert korrekt berechnet und Ihnen so bares Geld spart.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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