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4,5 Tricks, mit denen Sie beim Hauskauf Steuern sparen!

Sie möchten beim Immobilienkauf Steuern sparen? Kapitalanlegern steht eine breite Palette an Sparmaßnahmen zur Verfügung. Aber auch Immobilienkäufern, die ein Eigenheim zur Selbstnutzung erwerben möchten, können beim Hauskauf Steuern sparen.

Sie erfahren in diesem Ratgeber, wie Ihnen der Makler beim Wohnungskauf dabei helfen kann, Steuern zu sparen. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen einen Weg auf, wie Sie Steuern beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sparen können, wenn Sie selbst darin wohnen! Nutzen Sie vier legale Tricks, mit denen auch Privatanleger beim Hauskauf Steuern sparen.

Fuchs vor Haus

Seien Sie schlau wie ein Fuchs und sparen Sie beim Immobilienkauf Steuern!

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch bei Selbstnutzung Steuern sparen.
  • Wir verraten Ihnen in diesem Ratgeber 4,5 Tricks, wie Sie beim Immobilienkauf Steuern sparen.
  • 1: Ihr Makler vermittelt die Bankfinanzierung.
  • 2: Der Verkäufer bezahlt die Maklercourtage.
  • 3: Nutzen Sie im Erwerbsjahr das Disagio.
  • 4: Selbst bei Bezug einer Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus winkt bei cleverer Finanzierung eine enorme Steuerersparnis.

Hinweis: Worauf wir in diesem Beitrag nicht eingehen werden, sind Tipps zur Vermeidung von

In unserem Grundsteuer-Ratgeber erfahren Sie, welchen Anteil Sie auf Mieter umlegen dürfen. In unserem AfA-Ratgeber informieren wir, wie Sie Immobilien abschreiben. Über Steuervorteile für Denkmäler klären wir Sie im Beitrag „Denkmalgeschützte Immobilien kaufen“ auf.

In eigener Sache: Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater, bevor Sie diese Tipps anwenden. Unser Ratgeber stellt keine Steuerberatung dar. Unser Fachgebiet ist die Immobilienbewertung.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Steuertrick 1: Makler als Finanzierungsvermittler

Die Finanzierungsvermittlungsgebühr und die Grundschuldbereitstellungskosten sind bei einem Immobilienkauf noch im Jahr des Erwerbs vollständig steuerlich absetzbar. Die Maklergebühr (meist 3,57 %) kann hingegen nur langfristig über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Klären Sie mit Ihrem Makler ab, ob er die Maklergebühr reduziert und dafür eine Finanzierungsvermittlungsgebühr erhebt. Gleiches gilt, wenn der Makler einen Gutachter vermittelt.

Achtung:

  1. Dieser Trick gilt nur für vermietete Immobilien, nicht für selbstbewohnte!
  2. Der Deal darf nicht fingiert sein. Der Makler muss tatsächlich mit der Bank in Kontakt getreten und die Finanzierung angeleiert haben.
  3. Die drei Parteien (Bank, Käufer, Makler) unterschreiben den Darlehensvertrag gemeinsam und legen darin die Finanzierungsvermittlungsgebühr fest.

Beherzigen Sie diese Anforderungen an die Finanzierungsvermittlungsgebühr, wenn Sie steuerlich davon profitieren wollen. Andernfalls wird Ihnen das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung machen und ihren daraus entstehenden Steuervorteil nicht anerkennen.

Bonustipp (oder ein halber Trick): Bis zu zwei Prozent der Finanzierungssumme sind von der Umsatzsteuer befreit. Die steuersparende Musterlösung wäre, die Ausgaben für den Makler in zwei Prozent Finanzierungsvermittlungsgebühr und 1,5 Prozent Maklercourtage (Mehrwertsteuer-Ersparnis!) aufzuteilen.

Maklerin mit potenziellen Hauskäufern

Ihre Maklerin erweist sich als doppelt nützlich, wenn Sie Ihnen nicht nur Ihr Traumhaus, sondern zudem die Finanzierung vermittelt.

Gut zu wissen: Die Bank vergibt den Immobilienkredit auf Basis eines Beleihungswertgutachtens. Schließlich möchte sie auf Nummer sicher gehen, dass sie im Fall eines Zahlungsrückstandes durch die Veräußerung der Immobilie an ihr Geld gelangt.

Jetzt anfragen

Steuertrick 2: Verkäufer übernimmt Maklergebühren

Eine weitere Lösung zur Steuerersparnis beim Hauskauf kann sein, den Verkäufer zu bitten, die Maklergebühren komplett zu tragen und den Kaufpreis dementsprechend höher anzusetzen. Lassen Sie sich in diesem Fall vom Makler schriftlich bestätigen, dass kein Anspruch auf eine Provision besteht.

Nachteile dieser Variante sind eine längere Rückzahlungsdauer beziehungsweise höhere Raten sowie entsprechend höhere Kaufnebenkosten.

Steuertrick 3: Von Disagio profitieren

Disagio bedeutet Abschlag. Dabei handelt es sich um eine Zins-Vorauszahlung im ersten Jahr, die den laufenden Zins eines Darlehens senkt. Das Disagio beträgt maximal fünf Prozent. Mehr erkennt das Finanzamt nicht an. Es ist sinnvoll ein Disagio mit der Bank für das Immobiliendarlehen zu vereinbaren, wenn die Steuerlast im Erwerbsjahr gesenkt werden muss.

Wie funktioniert ein Disagio in der Praxis?

Schließen Sie ein Disagio in Höhe von fünf Prozent mit der Bank ab, bekommen Sie nur 95 Prozent des Darlehens ausbezahlt.

Wann ist ein Disagio zu empfehlen?

  • Sie sind selbstständig tätig und hatten ein Jahr mit überdurchschnittlich hohen Einnahmen. Senken Sie Ihre Steuerlast durch eine Zins-Vorauszahlung!
  • Sie sind angestellt und haben im laufenden Jahr einen schönen Gehaltsbonus bekommen oder eine Abfindung.
  • Wenn Sie eine Investment-Immobilie erwerben, können Sie so die laufenden Zinsen senken. Dadurch steht Ihnen mehr Cashflow zur Verfügung.

Steuertrick 4: Selbstgenutzte Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus

Eine besonders interessante Konstellation, bei der Immobilienerwerber viel falsch machen können, ist der Bezug einer Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus. Die große Erdgeschosswohnung mit Garten bewohnen Sie selbst, die übrigen Apartments vermieten Sie und lassen sich quasi von den Mietern bei der Abzahlung helfen.

Um hierbei das steuerliche Optimum herauszuholen, benötigen sie beim finanzierten Erwerb zwei Darlehensverträge, die Sie der Behörde vorlegen müssen: Einen Darlehensvertrag für die selbstgenutzte Wohnung und einen Darlehensvertrag für den Rest des Hauses. Denn Bankzinsen für die Abzahlung einer selbstbewohnten Immobilie können Sie nicht von der Steuer absetzen. Bei vermieteten Immobilien wiederum dürfen Sie die Zinsen Ihres Bankdarlehens gegenüber dem Finanzamt steuermindernd geltend machen.

Ihr Ziel ist es, das Darlehen für den Eigennutz-Anteil schnellstmöglich zurückzuzahlen und dessen Zinsen zu tilgen. Mit der Zinstilgung für den Kapitalanlage-Teil der Immobilie können Sie sich mehr Zeit lassen, da Sie davon Steuervorteile haben.

Wie funktioniert das in der Praxis?

Zunächst benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese ist Voraussetzung für eine Teilungserklärung. Erst die Teilungserklärung macht aus dem Grundstück mit dem Mehrfamilienhaus darauf juristisch und formal aus einem Eigentum mehrere Eigentümer.

Im Darlehensvertrag für die vermieteten Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses vereinbaren Sie mit der Bank, dass anfangs keine Tilgung erfolgt. Darauf lässt sich die Bank natürlich nur ein, wenn die Tilgungsrate auf das ganze Grundstück betrachtet, den angepeilten Zinssatz ergibt. Im Darlehensvertrag für die Eigennutz-Wohnung vereinbaren Sie dementsprechend eine sehr hohe Tilgungsrate, sodass die Tilgung der steuerlich uninteressanten Immobilie im Eiltempo erfolgt.

Ein weiterer Vorteil, der sich aus dieser Handlungsweise ergibt: Die selbstgenutzte Wohnung ist innerhalb von zehn bis 15 Jahren schuldenfrei.

Expertentipp: Stecken Sie das Eigenkapital im Rahmen dieser Konstellation nach Möglichkeit komplett in die eigens genutzte Wohnung. Lassen Sie dieses Finanzkonstrukt zur sauberen Trennung über zwei unterschiedliche Konten laufen.

Lesen Sie in unserem Ratgeber außerdem, wie

Immobilienbewertung vor dem Immobilienkauf

Sie haben noch Fragen, wie Sie beim Hauskauf Steuern sparen können? Kontaktieren Sie einen Steuerberater! In vielen Fällen ist ein Verkehrswertgutachten geeignet, ebenfalls Ihre Steuerlast zu senken. Ein solches lohnt sich für Kaufinteressenten aber aus anderen Gründen: Sie erfahren, ob Ihre Wunschimmobilie wirklich wert ist, was Sie bezahlen!

Sie benötigen eine Immobilienbewertung von einem zertifizierten Sachverständigen? Rufen Sie uns unter der Nummer 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie unser Kontaktformular ab. Wir melden uns zeitnah für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch bei Ihnen!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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