Restnutzungsdauer-Gutachten – Immobilie schneller abschreiben
Die Restnutzungsdauer, die das Finanzamt für eine Immobilie veranschlagt, hat oft wenig mit der Realität gemein. Sie glauben, Ihre Immobilie hat eine deutlich geringere wirtschaftliche Restnutzungsdauer? Sie möchten Ihr Gebäude entsprechend schneller abschreiben? Ein Restnutzungsdauer-Gutachten, auch als Bausubstanzgutachten oder Nutzungsdauergutachten geläufig, kann Ihnen bei dieser Steuerersparnis helfen.
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Unsere Gutachten überzeugen – auch Gerichte und Finanzämter: 99,9 % Anerkennungsquote bestätigen uns höchste Qualität und Fachkompetenz.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit einem geeigneten Wertgutachten von Heid weisen Sie gegenüber dem Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer für Ihre Immobilie nach.
- Hauptkriterien für eine geringere Lebensdauer und damit die Möglichkeit einer deutlich verkürzten Abschreibung für Abnutzung (AfA) sind eine wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen sowie technischer Verschleiß.
- Der Nachweis erfolgt durch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Solche Gutachten, die genau diesen Zweck verfolgen, tragen üblicherweise Namen wie Bausubstanzgutachten, Nutzungsdauergutachten oder Restnutzungsdauergutachten.
- Die Verkürzung der Restnutzungsdauer kann niemals pauschal erfolgen, sondern bedarf einer Einzelfallentscheidung.
Wir zeigen Ihnen im Video, wie Sie mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten Ihre steuerlichen Vorteile maximieren.
Ihre Vorteile auf einen Blick
Gesetzeskonform
Unsere Restnutzungsdauer-Gutachten werden vom Finanzamt anerkannt.
Besichtigung
Wir nehmen Ihre Immobilie mit allen Bauteilen persönlich in Augenschein.
Tech + Business
Unsere Gutachter beurteilen den technischen und wirtschaftlichen Zustand der Immobilie.
Festpreisgarantie
Wir erstellen Ihnen ein Festpreisangebot zur Ermittlung der Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes.
Nachbetreuung
Unsere Gutachter stehen Ihnen bei Rückfragen des Finanzamts zur Klärung zur Verfügung.
Zu den Gebäuden und Immobilienarten, die wir für Sie bewerten, zählen unter anderem die folgenden Grundstückstypen:
Wohnimmobilien
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Pflegeappartments
Gewerbeimmobilien
- Bürogebäude
- Ärztezentren
- Logistik- & Hallenflächen
- Handels- & Dienstleistungsflächen
- Produktionsflächen & Werkstätten
- Industrie- & Technologieparks
- Landwirtschaftliche Betriebe
Sonderimmobilien
- Hotelgebäude
- Pflegeimmobilien
- Krankenhäuser
- Gastronomiebetriebe
- Einkaufszentren
- Freizeitimmobilien
- Betreiberimmobilien
Grundstücke & Rechte
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Sanierungsgebiete
- Wohnrecht & Wohnungsrecht
- Nießbrauch
- Erbbaurecht
- Leitungs- & Wegerecht
- Baulasten
Warum gibt es Restnutzungsdauer-Gutachten?
Restnutzungsdauer-Gutachten resultieren aus einer Vorgabe des Einkommensteuergesetzes. Dort heißt es in § 7 Abs. 4 S. 2 EStG: „Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes [weniger als x] Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“.
Eine verkürzte Restnutzungsdauer können Steuerpflichtige dem Finanzamt gegenüber selbstständig glaubhaft machen. Das Finanzamt prüft die Argumentation des Steuerpflichtigen und begründet die Ablehnung. Reicht der Steuerpflichtige allerdings ein Restnutzungsdauer-Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zumindest von Instituten wie TÜV und DEKRA zertifizierten Sachverständigen ein, der die Immobilie besichtigt hat und eine angemessene Nutzungsdauer-Verkürzung nachweist, wird es für den Finanzbeamten sehr schwer, die niedriger angesetzte Restnutzungsdauer abzuerkennen.
Restnutzungsdauer-Gutachten verkürzt wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden auf dem Papier
Die Nutzungsdauer wird gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11c Absatz 1 Satz 1 EStDV) als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entspricht. Wird ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt als die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) oder Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) vorsehen, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) laut Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) in Ausnahmefällen entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.
Damit die AfA verkürzt werden kann, muss das Gebäude bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das Bundesfinanzministerium hat die Finanzbehörden der Länder in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 darüber in Kenntnis (vgl. Punkt 2) gesetzt und erklärt genau, welche Rechtfertigungsgründe für eine verkürzte AfA gelten und wie diese nachzuweisen sind.
Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen, müssen eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweisen, wenn der Bauantrag zwischen 1. April 1985 und 31. Dezember 2000 gestellt wurde. Bei neueren Gebäuden in Firmeneigentum gilt es, eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren zu unterschreiten.
Bei Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen – also hauptsächlich Wohngebäude in Privateigentum –, gelten folgende Maßstäbe:
- Wurde das Haus vor 1925 fertiggestellt, muss die Restnutzungsdauer weniger als 40 Jahre betragen, um eine AfA-Verkürzung zu beantragen.
- Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, muss die Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreiten.
- Für Immobilien, die ab 2023 fertig gebaut wurden, lohnt sich der Versuch einer AfA-Verkürzung nur bei einer Restnutzungsdauer von unter 33,33 Jahren.
Wer den tatsächlichen Zustand und die verbleibende Lebensdauer seiner Immobilie kennt, kann mit Hilfe eines Restnutzungsdauer-Gutachtens gezielt Abschreibungen optimieren.
Ing. André Heid M.Sc.
Kriterien zur Verkürzung der Restnutzungsdauer
Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Nutzungsbeschränkungen können die Restnutzungsdauer einer Immobilie verkürzen. Wenn diese Faktoren zutreffen, lässt sich durch ein Gutachten die Restnutzungsdauer verkürzen.
Dies spiegelt Punkt 4 im besagten Schreiben des Bundesfinanzministeriums wider. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten macht der Sachverständige glaubhaft, dass die rechtlichen, technischen oder wirtschaftlichen Umstände des konkreten Gebäudes vom Normalfall abweichen. Er bestimmt die reale Restnutzungsdauer mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit und begründet diese. Wirtschaftlich ist die Nutzung nur, wenn die Erträge die Kosten übersteigen.
Expertentipp: Aufgrund der wachsenden rechtlichen Anforderungen an die zulässige Nutzung von Gebäuden scheint die Beurteilung perspektivisch zu erwartender Investitionen in eine energetische Sanierung im Vergleich zur Ertragsfähigkeit sinnvoll.
Nehmen wir als konkretes Beispiel die sich ständig ändernden Brandschutzvorgaben. Der Brandschutz erfordert bei öffentlich zugänglichen Gebäuden – also so ziemlich jedem Ladengeschäft – kostspielige Umbauten. Die Restnutzungsdauer eines Baumarkts verkürzt sich aufgrund von Vorgaben aus den Bereichen Energie und Brandschutz auf schätzungsweise zehn Jahre. Eigentlich sind für einen solchen Fachmarkt 30 Jahre Gesamtnutzungsdauer vorgesehen.
Besonders interessant wird es, wenn das Gebäude unterschiedlich genutzt wird, also zum Beispiel zu einem Teil als Büroimmobilie und zum anderen von Einzelhändlern. Wir gehen in unserem Ratgeber genauer auf die Berechnung der Restnutzungsdauer ein.
Ob und um wie viel die Restnutzungsdauer mit Hilfe des Gutachtens verkürzt werden kann, wird stets im Einzelfall entschieden. Die Bausubstanz ist zwar selten ein Grund für die Verringerung der Restnutzungsdauer, dennoch wird ein entsprechendes Nutzungsdauergutachten gemeinhin auch als Bausubstanzgutachten angeboten.
Bausubstanzgutachten sorgt für schnellere Abschreibung
Eine verkürzte Restnutzungsdauer gilt nicht nur für Gebäude, sondern ebenso für Teile davon, die als selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter und Gebäudeteile zu betrachten sind. Das betrifft also Einbauten in zum Beispiel Läden, Freizeitimmobilien (Paradebeispiel: Diskothek oder Escape Room – die Räume werden im Abstand von wenigen Jahren komplett neu konzipiert) und Gaststätten (vgl. Einkommensteuer-Richtlinie R 4.2 Absatz 3 Satz 3 EStR). Allerdings steht die Möglichkeit der AfA-Verkürzung hierfür nur zur Verfügung, wenn es sich nicht um Betriebsvorrichtungen oder Scheinbestandteile handelt. Sobald Einbauten wesentlich für die Statik sind, kann die Abschreibedauer ebenfalls nicht verkürzt werden.
Ein- und Umbauten von Mietern können ebenfalls eine AfA-Verkürzung nach sich ziehen, wenn sich daraus eine tatsächliche Nutzungsdauerverkürzung aufgrund einer gegebenenfalls verkürzten Mietdauer ergibt. Dies geht aus besagtem Schreiben des Bundesfinanzministeriums, Punkt 3.1 hervor.
Nachweismethoden im Nutzungsdauergutachten
Das Bundesfinanzministerium erklärt den Finanzämtern in Punkt 5 seines Schreibens, welche Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer gestellt werden. Demnach genügt ein Nutzungsdauergutachten unter bestimmten Voraussetzungen:
„Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist.„
Ferner gilt, dass der Sachverständige, der das Restnutzungsdauer-Gutachten erstellt hat, öffentlich bestellt und vereidigt sein muss – und zwar für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Alternativ sollen die Beamten auch die Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm anerkennen. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind vollumfänglich qualifiziert und zertifiziert. Wir helfen Ihnen dabei, die Abschreibung Ihrer vermieteten, nicht modernisierten Immobilie deutlich zu verkürzen.
Achtung: Viele Finanzämter akzeptieren Restnutzungsdauer-Gutachten nur, wenn der Sachverständige das zu bewertende Grundstück wirklich besichtigt hat. Es gibt zwar bislang keine einheitlichen Vorgaben und Prozesse, wie ein solches Gutachten angefertigt werden muss. Aber achten Sie bei der Beauftragung eines Restnutzungsdauer-Gutachters darauf, dass dieser das Grundstück beziehungsweise die Immobilie persönlich in Augenschein nimmt.
Darüber hinaus ist eine Beschreibung der Bausubstanz zwingend erforderlich. Daher wird das Restnutzungsdauer-Gutachten oft als Bausubstanzgutachten bezeichnet.
Um Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vorzubeugen, sollte der Sachverständige auf gesetzeskonforme Bewertungsmethoden zurückgreifen.
Zählen Sie beim Nutzungsdauergutachten auf Heid
- Unsere Gutachten überzeugen – auch Gerichte und Finanzämter: 99,9 % Anerkennungsquote bestätigen uns höchste Qualität und Fachkompetenz.
- Kostenlose Nachbetreuung: Sollten Finanzbeamte Zweifel an der verkürzten Nutzungsdauer haben, räumen wir diese gerne aus. Ohne Aufpreis.
- Mit rund 180 Sachverständigen deutschlandweit haben wir auch in Ihrer Region einen kompetenten Experten vor Ort.
- Unsere Restnutzungsdauer-Experten sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Selbstverständlich zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
- Die Behörden legen Wert auf Gründlichkeit. Für die Heid-Gutachter ist eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie daher obligatorisch.
- Schnelle Bearbeitung: Sobald alle Unterlagen vorliegen, erhalten Sie Ihr Gutachten meist innerhalb von 10 Werktagen.
- Das Nutzungsdauergutachten selbst ist steuerlich absetzbar. Gerne erstellen wir ein kostenloses Anschreiben für das Finanzamt.
Beispiel Freizeitimmobilie: Höhere Abschreibung dank Restnutzungsdauer-Gutachten
Nehmen wir an, Sie sind Eigentümer einer Freizeitimmobilie, in der Escape Rooms auf Spieler warten, die sich freiwillig eine Stunde einsperren lassen, um durch Rätselraten und Interaktion mit dem Inventar zu entkommen. Gehen wir davon aus, Sie haben diese Betreiberimmobilie in Ihrem privaten Portfolio und müssen diese mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. (Hinweis: Das ist für eine Kapitalanlage-Immobilie nicht sinnvoll.)
Sie haben die Immobilie für 300.000 Euro gekauft. Der Bodenwert liegt im konkreten Fall bei zwei Fünftel, das Gebäude macht drei Fünftel des Verkehrswerts aus. Der Gebäudewertanteil ist die Basis für Abschreibung für Abnutzung, denn der Grund und Boden wird durch den Escape Room nicht schlechter.
Das Finanzamt setzt eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren an. Pro Jahr können Sie knapp 6.000 Euro abschreiben. Da Sie anderweitig hohe Gewinne gemacht haben und diese Immobilie eventuell nicht lange halten möchten, streben Sie eine höhere, schnellere Abschreibung an. Sie geben ein Restnutzungsdauer-Gutachten für 1.500 Euro (brutto) in Auftrag.
Der Gutachter schafft es problemlos, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufgrund der Notwendigkeit zum regelmäßigen Komplettumbau der Räume im Einklang mit sicherheitsrelevanten Aspekten auf 10 Jahre zu verkürzen. Plötzlich können Sie dadurch 18.000 Euro im Jahr geltend machen. Somit verdienen Sie auf dem Papier rund 12.000 Euro weniger pro Jahr. Das ergibt eine Steuerersparnis von gut 5.000 Euro pro Jahr innerhalb der Dekade. Danach ist das Gebäude komplett abgeschrieben und hat keinen steuerlichen Nutzen mehr für Sie als Eigentümer.
| Kostenpunkt | bisher | neu |
|---|---|---|
| Anschaffungskosten | 300.000 € | 300.000 € |
| minus Bodenwert | 120.000 € | 120.000 € |
| Gebäudewert | 180.000 € | 180.000 € |
| Restnutzungsdauer | 30 | 10 |
| AfA (%) | 3,33% | 10% |
| AfA/Jahr | 5.994 € | 18.000 € |
| Einkommensteuersatz | 42% | 42% |
| weniger Einkommen | 12.006 € | |
| Steuerersparnis/Jahr | 5.043 € |
Steuerersparnis ein Restnutzungsdauer-Gutachten für einen Escape Room bringen
kann.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Muster als Download
Um Ihnen die Vorgehensweise verständlicher zu machen, stellen wir Ihnen hier ein Restnutzungsdauer-Gutachten-Muster zur Verfügung. Es dient Ihnen als Orientierungshilfe und zeigt, welche Punkte behandelt werden. Dieses Beispiel-Gutachten enthält alle wesentlichen Faktoren wie die Bestandsaufnahme des Gebäudes, die Bewertung der Bausubstanz sowie die Argumentation für eine verkürzte Restnutzungsdauer. Mit dem Muster erhalten Sie eine realistische Vorstellung davon, wie ein Gutachten aufgebaut ist, um die Restnutzungsdauer einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt realistisch darzustellen.
Wann ein Restnutzungsdauer-Gutachten gegenüber eines Verkehrswertgutachtens im Vorteil ist
Ein Verkehrswertgutachten kostet ab 2.890 Euro und ist ein umfassender Wertnachweis für die Immobilie. Sobald der Wert der Immobilie für buchhalterische, steuerliche oder juristische Belange relevant wird, ist ein Verkehrswertgutachten die richtige Wahl. Die Restnutzungsdauer wird in diesem Rahmen mittels Punktrastermethode ermittelt. Diese reicht nicht als Nachweis für eine Verkürzung der Restnutzungsdauer aus.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist günstiger. Es bietet sich an, wenn es rein um die Verkürzung der Nutzungsdauer zu steuerlichen Zwecken geht – und die Immobilie stark abgenutzt ist. Für eine modernisierte Immobilie ist ein Nutzungsdauergutachten zur AfA-Senkung nicht sinnvoll, da die Restnutzungsdauer damit erhöht wird.
| Nutzungsdauergutachten | Vergleich | Verkehrswertgutachten |
|---|---|---|
| ab 1.690€ | Kosten | ab 2.890€ |
| 20 – 30 | Seiten | 60 – 120 |
| schnellere Abschreibung | Zweck | vielseitige Wertermittlung |
| vermietet | Gebäude | alle |
| abgenutzt, unmodernisiert | Zustand | alle |
Tatsächlich begrüßt das Bundesfinanzministerium das Restnutzungsdauer-Gutachten.
„Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet.“ heißt es im erwähnten Schreiben. Und weiter pro Nutzungsdauergutachten: „Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17) berücksichtigen. Hierbei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen.
Ihr Vorteil bei Heid: Unabhängig davon, welches Gutachten Sie bei den Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung in Auftrag geben – Sie profitieren von einer kostenfreien Nachbetreuung.
Erfahrungen unserer Kunden
Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung erstellen rund 5.000 Gutachten pro Jahr. Unsere Kunden haben bislang sehr gute Erfahrungen mit unseren Gutachten zur Restnutzungsdauer gemacht.
Diese Urteile legitimieren Gutachten zur Restnutzungsdauer
Folgende Urteile legitimieren Restnutzungsdauer-Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Finanzamt muss diese daher anerkennen.
Bundesfinanzhof
Als höchste Instanz hat der Bundesfinanzhof am 28. Juli 2021 ein Urteil (Aktenzeichen IX R 25/19) gefällt, das Nutzungsdauergutachten als Nachweis zur schnelleren Abschreibung legitimiert. In seinem Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2023 lockert der BFH die harten Regeln des Bundesfinanzministeriums zur verkürzten Abschreibeperiode deutlich.
Ein frisches Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 21.01.2024 – IX R 14/23) steht den Vorgaben des Finanzministeriums teilweise entgegen. Leitsatz des Urteils: Der Steuerpflichtige darf sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet erscheint. Ein Verweis auf modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV, reicht dafür nicht aus.
Tenor der höchstrichterlichen Urteile: Nicht nur die technische, auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer muss vom Finanzamt anerkannt werden. Der Steuerpflichtige kann sich für die Verkürzung der Nutzungsdauer „jeder Darlegungsmethode“ bedienen, „die im Einzelfall geeignet erscheint“.
Bundesfinanzministerium
Das Bundesministerium für Finanzen bezieht sich auf das Urteil des Bundesfinanzhofs und legt im Schreiben vom 22. Februar 2023, veröffentlicht im Bundessteuerblatt, die Regeln für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz) fest.
FG Köln
Das Finanzgericht Köln hat im Urteil vom 09. Juli 2022 (Az. 6 K 923/20) bestätigt: Eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, rechtliche Nutzungsbeschränkungen u.a.) genügt als Grundlage des AfA-Satzes. Ein Bausubstanzgutachten mit Fokus auf eben der Bausubstanz ist demzufolge nicht notwendig.
FG Münster
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Gewerbeimmobilien kann als Grundlage des AfA-Satzes gelten, wenn sie in einem entsprechenden Wertgutachten plausibel dargelegt wurde. Das hat das Finanzgericht Münster am 27. Januar 2022 bekannt gegeben (Az. 1 K 1741/18 E) und in seinen Urteilen 1 K 3840/19 und 1 K 3841/19 F noch einmal bestätigt.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Nutzungsdauergutachten.
Welchen Umfang hat ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ein Nutzungsdauergutachten umfasst zirka 20 bis 30 Seiten, abhängig vom Gebäude. Neubauten benötigen generell weniger Seiten als ein Altbau.
Welche Daten und Unterlagen sind für ein Restnutzungsdauer-Gutachten relevant?
Grundsätzlich benötigt ein Sachverständiger für ein Nutzungsdauergutachten die gleichen Unterlagen wie für ein Verkehrswertgutachten. Das wichtigste Dokument ist die Baubeschreibung und eine Auflistung über wesentliche Schäden, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre.
Außerdem sollten Sie Ihrem Gutachter Kopien der folgenden Dokumente übergeben:
- aktueller Grundbuchauszug
- Baugenehmigung
- Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
- Flächen- und Raumberechnungen (Wohnfläche, Kubaturberechnung, Nutzfläche sowie Bruttogrundfläche)
- amtlicher Lageplan
- Energieausweis
Unser Gutachter wird die Immobilie persönlich in Augenschein nehmen und dabei Merkmale und Gegebenheiten entdecken, die die Restnutzungsdauer des Gebäudes verkürzen.
Technische vs. wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer – was sind die Unterschiede?
Die technische Nutzungsdauer von Immobilien unterscheidet sich häufig davon, wie lange sie wirtschaftlich genutzt werden können. Der Gesetzgeber hat in der Immobilienwertermittlungsverordnung und in der Beleihungswertermittlungsverordnung modellhaft die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudetypen festgelegt. Davon leitet sich die Restnutzungsdauer ab, kann jedoch durch Modernisierung verlängert und durch zum Beispiel erhöhten Verschleiß verkürzt werden. Wir erklären Ihnen alles zur Nutzungsdauer von Immobilien im verlinkten Beitrag.
Wie stark verkürzt ein Restnutzungsdauer-Gutachten den AfA-Zeitraum?
Wie stark die Restnutzungsdauer auf dem Papier – also in der Steuererklärung – verkürzt werden kann, hängt vom konkreten Objekt ab. Der Sachverständige betrachtet dazu den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Nutzung und rechtliche Einschränkungen. Bei nicht modernisierten Wohnimmobilien, hochkomplexen Spezialimmobilien mit rapider Abnutzung sowie stark beanspruchten Gewerbeimmobilien ermöglicht ein Restnutzungsdauer-Gutachten oft eine erheblich schnellere Abschreibung.
Seit wann werden Restnutzungsdauer-Gutachten anerkannt?
Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs im Juli 2021 sollten Restnutzungsdauer-Gutachten vom Finanzamt anerkannt werden, wenn es um die Verkürzung der Nutzungsdauer geht. Da Finanzämter aber eher träge reagieren, geschweige denn von sich aus für den Steuerpflichtigen handeln, hat das Bundesministerium der Finanzen im Februar 2023 ein Schreiben verfasst. Darin wird Bezug nehmend auf das Urteil aufgeschlüsselt, wie die Verkürzung der Restnutzungsdauer zu erfolgen hat und welche Anforderungen an das Nutzungsdauergutachten sowie an den ausstellenden Sachverständigen gestellt werden.
Gratis bei Heid: Sollte Ihr Finanzbeamter unser Nutzungsgutachten anzweifeln, erklären wir ihm gerne und für Sie kostenlos, warum die von uns ermittelte Restnutzungsdauer anzuerkennen ist.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Sie benötigen ein Nutzungsdauergutachten, wenn Sie den Abschreibungszeitraum für Ihre Immobilie verkürzen möchten. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann sich lohnen, wenn die wirtschaftliche Restnutzungsdauer erheblich kürzer ist als die in der ImmoWertV vorgesehene Nutzungsdauer der Immobilie.
Der Vorteil der verkürzten Restnutzung betrifft nicht nur das Gebäude, sondern auch Einbauten. Gehört Ihnen eine Immobilie, die zur Erfüllung Ihres Zwecks in relativ kurzen Intervallen grundlegend umgebaut werden muss, lohnt sich das Nutzungsdauergutachten definitiv.
Kann ich ein Restnutzungsdauer-Gutachten mit einer Energieberatung kombinieren?
Die Kombination kann helfen einzuschätzen, ob sich energetische Investitionen lohnen, wenn die Restnutzungsdauer des Gebäudes noch ausreichend lang ist, oder ob ein baldiger Ersatzbau mit besserer Energieeffizienz wirtschaftlich sinnvoller ist.
Welche Restnutzungsdauer-Gutachten erkennt das Finanzamt an?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes anhand von zwei Berechnungsvarianten nach. Es geht damit weit über die Punktrastermethode hinaus. Eine Grundvoraussetzung für die Anerkennung des Gutachtens ist, dass der Sachverständige die nötige Qualifizierung hat (ideal: öffentlich bestellt und vereidigt + Fortbildung als Bausachverständiger) und diese vor Ort besichtigt. Bei den Gutachtern der Heid Immobilienbewertung sind Sie somit in den richtigen Händen.
Steuerzahlungen mit Gutachten zur Restnutzungsdauer senken
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen Restnutzungsdauer-Gutachten für sämtliche Gebäudearten, von Mehrfamilienhäusern und klassischen Gewerbeimmobilien bis hin zu Spezialimmobilien. Dabei legen wir mittels zwei Varianten dar, warum die Restnutzungsdauer verkürzt werden kann – und in welcher Höhe. Der Detailgrad geht dabei weit über die Punktrastermethode hinaus. Der Verschleiß wird bis auf die einzelnen Bauteile heruntergebrochen.
Profitieren Sie bei einem Restnutzungsdauer-Gutachten der Heid Immobilienbewertung im Vergleich zu Online-Gutachten und Nutzungsdauergutachten einiger anderer Sachverständigenbüros vom Vier-Augen-Prinzip, einer Objektbegehung und der kostenlosen Nachbetreuung bei Rückfragen.
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Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.
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31.07.2024
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Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure
