Im Schnitt hält eine Ehe in Deutschland bis zur Scheidung 14 Jahre und 7 Monate.¹ Selbst wer den Hauskredit direkt zur Hochzeit aufgenommen hat, ist dann meist noch weit von der vollständigen Tilgung entfernt: Bei 3,5 % Zins und 2 % Anfangstilgung sind nach dieser Zeit erst rund 38 % abbezahlt. Die Scheidung ändert daran zunächst nichts: Zahlen muss weiter, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, auch nach dem Auszug. Wir zeigen, wer wofür haftet, wie Sie aus dem Hauskredit nach der Scheidung herauskommen und was das für den Zugewinn bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze
- Gegenüber der Bank haften alle, die unterschrieben haben, für die volle Restschuld – auch nach Auszug und Scheidung.
- Untereinander tragen die Ex-Partner die Raten ab der Trennung in der Regel je zur Hälfte. Wer mehr zahlt, kann Ausgleich verlangen.
- Für den Zugewinn zählt die Restschuld am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Ein Ausgleichsanspruch für allein gezahlte Raten gehört mit in die Rechnung.
- Raus aus dem Hauskredit führen drei Wege: Schuldhaftentlassung, Schuldnerwechsel oder Umschuldung. Jeder braucht die Zustimmung der Bank.
- Ein Festzinskredit ist 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündbar, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was passiert mit dem Hauskredit nach der Scheidung?
Bei einer Scheidung mit Haus läuft der Hauskredit zunächst unverändert weiter. Die Scheidung beendet den Vertrag nicht und ist für die Bank auch kein Kündigungsgrund. Haben beide Ehepartner unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner nach § 421 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Bank darf die volle Rate und im Ernstfall die gesamte Restschuld von jedem einzelnen verlangen. Auch auf eine Aufteilung der Raten muss sie sich nicht einlassen. Aus der Haftung kommt ein Ehepartner nur heraus, wenn die Bank zustimmt. Eine Vereinbarung zwischen den Ex-Partnern allein reicht dafür nicht.
Wer muss den Hauskredit nach der Scheidung zahlen?
Den Hauskredit nach der Scheidung muss zahlen, wer den Darlehensvertrag oder eine Bürgschaft dafür unterschrieben hat, unabhängig davon, wem das Haus gehört. Eigentum, Zahlungspflicht und Sicherheit sind an drei verschiedenen Stellen geregelt: Das Eigentum steht im Grundbuch, die Zahlungspflicht im Darlehensvertrag, die Sicherheit für die Bank in der Grundschuld. Diese drei Ebenen können auseinanderfallen. So kann ein Ehepartner etwa Miteigentümer sein, ohne für den Kredit zu haften. Umgekehrt kann jemand für den Kredit haften, dem das Haus gar nicht gehört.
Die folgende Tabelle zeigt, welche Rolle Sie haben können und was das nach der Scheidung für Sie bedeutet.
| Ihre Situation | Haftung gegenüber der Bank | Risiko nach der Scheidung |
| Sie haben beide den Kreditvertrag unterschrieben und das Haus gehört Ihnen beiden. | Sie sind beide Gesamtschuldner nach § 421 BGB: Jeder haftet für die volle Rate und die volle Restschuld. | Zahlt Ihr Ex-Partner nicht, fordert die Bank alles von Ihnen. Zahlungsausfälle belasten die Schufa beider. |
| Sie haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, das Haus gehört aber nur Ihrem Ex-Partner. | Sie sind beide Gesamtschuldner und haften für die volle Restschuld, obwohl Ihnen das Haus nicht gehört. | Sie haften für ein Haus, das Ihnen nicht gehört und das Sie nach der Trennung meist nicht mehr nutzen. |
| Nur Sie haben den Kreditvertrag unterschrieben, das Haus gehört aber Ihnen beiden. | Nur Sie haften persönlich. | Sie zahlen allein für ein Haus, das Ihnen beiden gehört. Zahlen Sie nicht, kann die Bank aus der Grundschuld vollstrecken. |
| Nur Sie haben den Kreditvertrag unterschrieben und das Haus gehört Ihnen allein. | Nur Sie haften. Ihr Ex-Partner hat mit dem Kredit nichts zu tun. | Sie tragen den Kredit allein. Ob Ihr Ex-Partner am Wertzuwachs des Hauses beteiligt wird, regelt der Zugewinnausgleich für ein Haus im Alleineigentum. |
| Sie haben eine Bürgschaft für den Kredit Ihres Partners unterschrieben. | Sie haften nach § 765 BGB für seine Schuld, wenn er nicht zahlt. | Sie haften weiter für einen Kredit, auf den Sie nach der Trennung keinen Einfluss mehr haben. |
| Sie sind Miteigentümer des Hauses, den Kreditvertrag haben Sie aber nicht unterschrieben. | Sie haften nicht persönlich, aber die Grundschuld lastet auf dem ganzen Haus. | Zahlt Ihr Ex-Partner nicht, droht die Zwangsversteigerung. Dann verlieren Sie auch Ihren Anteil. |
Grundschuld bei der Baufinanzierung: Risiko auch ohne Unterschrift
Die Bank sichert eine Baufinanzierung fast immer über eine Grundschuld im Grundbuch ab. Gerät der Kredit in Verzug, lässt sich mit der Bank oft zunächst eine Stundung oder geringere Tilgung vereinbaren. Kommt es doch zur Zwangsversteigerung, verliert auch der Miteigentümer seinen Anteil am Haus, selbst wenn er den Kreditvertrag nie unterschrieben hat. Aus dem Erlös wird zuerst die Bank bedient. Nur was danach übrig bleibt, wird zwischen den Eigentümern aufgeteilt.
Die Grundschuld bleibt bestehen, bis die Bank sie freigibt. Eine Löschungsbewilligung erteilt die Bank erst, wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Lösen Sie den Kredit im Zuge der Scheidung durch eine Umschuldung bei einer anderen Bank ab, gibt es zwei Wege: Die alte Grundschuld wird gelöscht und für die neue Bank eine neue eingetragen. Oder die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue ab. Die Abtretung ist meist günstiger, weil weniger Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Bleiben Sie bei Ihrer Bank, etwa bei einer Anschlussfinanzierung, bleibt die Grundschuld einfach stehen.
Bürgschaft: Haftung endet nicht mit der Scheidung
Haben Sie für den Kredit Ihres Ex-Partners gebürgt, haften Sie nach § 765 BGB weiter. Die Scheidung ändert daran nichts. Bei der üblichen selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich die Bank direkt an Sie wenden, sobald Ihr Ex-Partner nicht zahlt. Sprechen Sie die Bank deshalb früh auf eine Entlassung aus der Bürgschaft an. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Die Bank stimmt meist nur zu, wenn der Kreditnehmer die Raten allein tragen kann oder eine andere Sicherheit stellt.
Wer zahlt den Hauskredit im Trennungsjahr?
Den Hauskredit im Trennungsjahr schulden gegenüber der Bank weiterhin beide Kreditnehmer. Wer die Raten tatsächlich überweist, ist der Bank egal. Untereinander gilt ab der Trennung in der Regel: Jeder trägt die Hälfte. Das folgt aus § 426 Abs. 1 BGB. Danach sind Gesamtschuldner zu gleichen Teilen verpflichtet, „soweit nicht ein anderes bestimmt ist“. Eine solche abweichende Regelung kann ausdrücklich vereinbart sein, sie kann sich aber auch aus den Umständen ergeben. Zahlt einer mehr als seine Hälfte, kann er den Rest vom anderen zurückverlangen. Juristen sprechen vom Gesamtschuldnerausgleich.
Solange die Ehe intakt ist, gilt etwas anderes. Zahlt ein Partner die Raten allein, weil er allein oder deutlich mehr verdient, kann er dafür später meist keinen Ausgleich verlangen. Das gemeinsame Eheleben gilt dann als abweichende Regelung, auch ohne ausdrückliche Absprache. Scheitert die Ehe, fällt dieser Grund weg. Für Raten ab diesem Zeitpunkt kann der zahlende Partner grundsätzlich die Hälfte vom anderen zurückfordern. Er muss das nicht vorher ankündigen und kann den Ausgleich auch erst später verlangen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.11.1994, XII ZR 59/93).
Von der hälftigen Teilung gibt es drei wichtige Ausnahmen:
- Raten beim Unterhalt berücksichtigt: Mindern die Raten das Einkommen bei der Berechnung des Trennungsunterhalts, gibt es dafür keinen zusätzlichen Ausgleich. Sonst würden die Raten doppelt zählen.
- Einer wohnt allein im Haus: Der Ausgezogene kann nach § 1361b Abs. 3 BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn das der Billigkeit entspricht. Er muss sie aber ausdrücklich fordern, rückwirkend gibt es sie nicht. Oft verrechnen die Ex-Partner sie mit den Raten. Rechnet das Familiengericht dem Bleibenden beim Unterhalt bereits einen Wohnvorteil an, entfällt die Nutzungsentschädigung in der Regel.
- Vereinbarung zwischen den Ehepartnern: Haben Sie vereinbart, wer die Raten zahlt, gilt diese Absprache statt der hälftigen Teilung. Damit es später keinen Streit gibt, halten Sie schriftlich fest, wer ab welchem Monat welchen Anteil der Rate trägt und ob dafür später ein Ausgleich verlangt werden kann.
Achtung: Raten nie einfach einstellen
Stellt ein Partner die Zahlung ein, sollte der andere die volle Rate übernehmen. Sonst gerät der Kredit in Verzug. Im schlimmsten Fall kündigt die Bank das Darlehen und verwertet die Grundschuld bis hin zur Zwangsversteigerung. Zusätzlich kann sie auf das übrige Vermögen aller Kreditnehmer zugreifen. Das trifft beide Ehepartner, auch in der Schufa. Zahlen Sie deshalb weiter und klären Sie den Ausgleich untereinander. Halten Sie jede Zahlung fest, etwa über getrennte Überweisungen mit klarem Verwendungszweck.
Kredit im Trennungsjahr: Zugewinn & Ausgleich
Ein Kredit im Trennungsjahr zählt für den Zugewinn mit dem Betrag, der am Stichtag noch offen ist. Stichtag für das Endvermögen ist nicht die Scheidung, sondern der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird (§ 1384 BGB). Was bis dahin getilgt ist, mindert die Schulden in der Bilanz. Was danach gezahlt wird, spielt für den Zugewinn keine Rolle mehr.
Den Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum und die Grundlagen der Berechnung erklären wir in einem eigenen Ratgeber. Hier geht es nur darum, wie der Hauskredit in die Rechnung eingeht.
Gemeinsame Schulden und Raten im Endvermögen
Für den Hauskredit im Zugewinnausgleich sind vier Punkte entscheidend:
- Gemeinsamer Kredit: Die offene Gesamtschuld steht im Endvermögen beider Ehegatten in voller Höhe als Schuld. Gleichzeitig zählt der Anspruch auf Ausgleich gegen den anderen als Vermögen. Im Ergebnis trägt so jeder nur seinen Anteil, ab der Trennung in der Regel die Hälfte (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20.05.2015, XII ZB 314/14).
- Raten zwischen Trennung und Stichtag: Zahlt einer die Raten bis zum Stichtag allein, hat er gegen den anderen einen Anspruch auf Erstattung der Hälfte. Dieser Anspruch erhöht sein Endvermögen. Richtig gerechnet ändert die Tilgung durch nur einen Partner deshalb am Zugewinnausgleich nichts (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.10.2010, XII ZR 10/09). Wer den Anspruch zusätzlich gesondert einfordert, muss ihn in der Bilanz ansetzen. Sonst zählt er doppelt.
- Raten nach dem Stichtag: Sie fließen nicht mehr in den Zugewinn. Hier hilft nur der Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Solange die Ehe besteht, ist die Verjährung allerdings gehemmt (§ 207 BGB).
- Neuer Kredit nach der Trennung: Nimmt ein Partner im Trennungsjahr einen Kredit auf, steht die Restschuld am Stichtag in seinem Endvermögen. Ist das geliehene Geld noch da, gleicht sich das aus. Hat er es verschwendet oder dem anderen bewusst geschadet, rechnet das Gericht den Betrag wieder hinzu (§ 1375 Abs. 2 BGB).
Tipp: Vermögen zum Trennungszeitpunkt festhalten lassen
Seit 2009 kann jeder Ehegatte vom anderen Auskunft über dessen Vermögen zum Zeitpunkt der Trennung verlangen, auf Anforderung mit Belegen (§ 1379 BGB). Liegt das Endvermögen am Stichtag unter dem Betrag aus dieser Auskunft, kehrt sich die Beweislast um. Der andere muss dann darlegen und beweisen, dass die Minderung nicht auf einer Schenkung, auf Verschwendung oder auf einer Handlung in Benachteiligungsabsicht beruht (§ 1375 Abs. 2 Satz 2 BGB). Gelingt ihm das nicht, wird der fehlende Betrag seinem Endvermögen hinzugerechnet. Fordern Sie die Auskunft deshalb früh an, besonders wenn Ihr Ehepartner nach der Trennung neue Kredite aufnimmt.
Scheidung mit Hauskredit: Rechenbeispiel
Fiktionales Beispiel: Thomas und Anna gehört das Haus je zur Hälfte, beide haben den Kredit unterschrieben. Die monatliche Rate beträgt 1.500 Euro. Sie trennen sich Ende Januar 2026, Anna wohnt bis zum Verkauf allein im Haus. Thomas zahlt die Raten von Februar 2026 bis Januar 2027 allein weiter, also insgesamt 18.000 Euro. Trennungsunterhalt zahlt er nicht. Annas Scheidungsantrag wird Thomas im Februar 2027 zugestellt.
- Raten bis zum Stichtag: Nach § 426 BGB kann Thomas von Anna die Hälfte verlangen, also 9.000 Euro. Zusätzlich kann er für Annas alleinige Nutzung des Hauses eine Nutzungsentschädigung fordern.
- Im Zugewinn: Die 9.000 Euro stehen am Stichtag als Forderung in Thomas’ Endvermögen und als Schuld in Annas Endvermögen. Fordert Thomas den Betrag nicht gesondert ein, gleicht ihn der Zugewinnausgleich rechnerisch aus. Zählen darf er aber nur einmal. Sicherer ist der direkte Anspruch, weil der Zugewinnausgleich nicht in jedem Fall greift.
- Raten nach dem Stichtag: Thomas und Anna schulden der Bank den Kredit weiter gemeinsam. Zahlt Thomas die Raten weiter allein, fließt davon nichts mehr in den Zugewinn. Auch hier kann er die Hälfte nach § 426 BGB von Anna verlangen. Diesen Anspruch muss er aber selbst einfordern, denn der Zugewinnausgleich berücksichtigt ihn nicht mehr.
Hauskredit nach Scheidung allein übernehmen: 3 Wege
Den Hauskredit nach der Scheidung allein übernehmen können Sie auf drei Wegen: per Schuldhaftentlassung, per Schuldnerwechsel oder per Umschuldung. Alle drei haben eine Bedingung gemeinsam: Die Bank muss zustimmen. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Die Bank prüft, ob der verbleibende Kreditnehmer die Rate allein tragen kann und ob die Immobilie als Sicherheit ausreicht.
| Schuldhaftentlassung | Schuldnerwechsel | Umschuldung | |
| Was passiert? | Ein Partner wird aus dem Vertrag entlassen | Ein Dritter übernimmt die Schuld des Ausscheidenden | Neuer Kredit löst den alten ab |
| Zustimmung der Bank | nötig | nötig (§ 415 BGB) | neue Bank prüft neu, alte Bank muss Ablösung akzeptieren |
| Bonitätsprüfung | verbleibender Kreditnehmer | neuer Schuldner | neuer Kreditnehmer |
| Zins und Laufzeit | bleiben in der Regel | bleiben in der Regel | neu verhandelt, zum aktuellen Zinsniveau |
| Vorfälligkeitsentschädigung | nein | nein | möglich, außer nach Ende der Zinsbindung oder nach § 489 BGB |
| Auszahlung mitfinanzierbar | nein, separat nötig | nein, separat nötig | ja, wenn der Beleihungsrahmen reicht |
Schuldhaftentlassung
Bei der Schuldhaftentlassung entlässt die Bank einen Ehepartner aus dem bestehenden Darlehensvertrag. Der andere führt den Kredit allein weiter. Zinssatz und Laufzeit bleiben in der Regel gleich. Weil kein neuer Kredit entsteht, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das ist der günstigste Weg, wenn die Bonität des Übernehmenden reicht.
Achtung: Nie ohne Haftentlassung übertragen
Übertragen Sie Ihren Anteil am Haus erst, wenn die Bank Sie schriftlich aus dem Kredit entlassen hat oder der alte Kredit abgelöst ist. Sonst gehört Ihnen am Haus nichts mehr, Sie haften aber weiter für die volle Restschuld.
Schuldnerwechsel
Beim Schuldnerwechsel der Immobilienfinanzierung wegen Scheidung tritt eine andere Person an die Stelle des ausscheidenden Partners, zum Beispiel ein neuer Lebenspartner oder ein Elternteil. Rechtlich ist das eine Schuldübernahme nach §§ 414 ff. BGB. Sie wird erst wirksam, wenn die Bank sie genehmigt. Die Bank prüft dann die Bonität des neuen Schuldners. Denken Sie daran: Wer neu in den Kredit eintritt, wird dadurch nicht Eigentümer. Soll er auch Miteigentum erhalten, ist ein eigener Notarvertrag nötig.
Umschuldung mit Auszahlung
Bei der Umschuldung nimmt der Partner, der das Haus behält, einen neuen Kredit auf. Damit löst er den alten gemeinsamen Kredit ab und finanziert oft zugleich die Auszahlung an den Ex-Partner. Das kann bei der bisherigen oder einer neuen Bank geschehen. Läuft die Zinsbindung noch, muss die alte Bank der Ablösung zustimmen und verlangt dafür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mehr zum Ablauf lesen Sie im Ratgeber Immobilienkredit umschulden.
Hauskredit nach Scheidung übernehmen: So gehen Sie vor
Wer den Hauskredit nach der Scheidung allein übernehmen will, sollte nichts unterschreiben, bevor Restschuld, Hauswert und Bankzusage feststehen. Die folgenden sechs Schritte zeigen, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen:
- Vertragsdaten anfordern: Restschuld, Ende der Zinsbindung, Datum der vollständigen Auszahlung und Sondertilgungsrechte bei der Bank erfragen.
- Hauswert ermitteln: Der Verkehrswert bestimmt die Auszahlung und den Zugewinn.
- Haushaltsrechnung aufstellen: Kann der Übernehmende Rate, Auszahlung und laufende Hauskosten allein tragen?
- Mit der Bank sprechen: Schuldhaftentlassung, Schuldnerwechsel oder Umschuldung anfragen und die Zusage schriftlich einholen.
- Notarvertrag schließen: Übertragung des Miteigentumsanteils, Auszahlung und Haftentlassung so verknüpfen, dass niemand vorleistet.
- Grundbuch und Grundschuld anpassen: Der Notar beantragt die Eigentumsänderung. Bei einer Umschuldung wird die Grundschuld abgetreten oder gelöscht.
Wie viel der übernehmende Partner auszahlen muss, hängt direkt vom Verkehrswert des Hauses ab. Bei hälftigem Miteigentum steht dem ausziehenden Partner in der Regel die Hälfte des Werts nach Abzug der Restschuld zu. Schon kleine Abweichungen beim Wert kosten deshalb viel Geld. Warum Scheidungen so oft am Immobilienwert eskalieren und wie ein unabhängiges Gutachten den Streit entschärft, erklären wir im Video.
Ein Verkehrswertgutachten von Heid Immobilienbewertung bewertet das Haus neutral, wie für einen Verkauf an Dritte. Es ist gerichtsfest und liegt in der Regel zwei bis vier Wochen nach Eingang aller Unterlagen vor. Beauftragen Sie das Gutachten am besten gemeinsam. Dann streiten Sie später nicht über den Wert, weder bei der Auszahlung noch im Zugewinnausgleich. Das Verkehrswertgutachten gibt es ab 2.990 Euro zum Festpreis, die Erstberatung ist kostenlos.
Bei der Übernahme zählt der Hauswert gleich doppelt: Er bestimmt, wie viel Sie Ihrem Ex-Partner auszahlen, und er ist die Grundlage dafür, wie viel Kredit die Bank Ihnen gibt. Wer sich nur auf einen geschätzten Wert einigt, geht mit unsicheren Zahlen ins Bankgespräch. Lassen Sie den Wert deshalb neutral ermitteln, bevor Sie mit der Bank verhandeln.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Was kostet der Ausstieg aus dem Hauskredit?
Was der Ausstieg aus dem Hauskredit kostet, hängt vom Weg ab. Entlässt die Bank einen Partner aus dem Vertrag, läuft der Kredit einfach weiter, es fallen meist nur geringe Gebühren an. Teuer kann es werden, wenn der alte Kredit vorzeitig abgelöst wird, zum Beispiel bei einer Umschuldung. Dann verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein Ausgleich dafür, dass ihr durch die frühe Rückzahlung Zinsen entgehen. Je nach Restschuld und Zinsniveau kann sie recht hoch ausfallen. Hinzu kommen Kosten für Notartermine und die Änderung des Grundbucheintrages.
In zwei Fällen dürfen Sie den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB):
- Die Zinsbindung endet. Dann können Sie mit einem Monat Frist kündigen.
- Seit der vollständigen Auszahlung des Kredits sind zehn Jahre vergangen. Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung noch länger läuft.
Fiktionales Beispiel: Ihr Kredit wurde im März 2017 vollständig ausgezahlt, die Zinsbindung läuft bis 2032. Ab März 2027 dürfen Sie trotzdem kündigen, der Vertrag endet dann sechs Monate später, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfen Sie dieses Datum deshalb, bevor Sie mit der Bank über einen teuren Ausstieg verhandeln.
Rechenbeispiel: Partner auszahlen und Hauskredit nach Scheidung übernehmen
Wer das Haus behält, muss den Ex-Partner auszahlen und zugleich die Restschuld allein tragen. Die Auszahlung berechnet sich so: (Verkehrswert − Restschuld) × Eigentumsanteil des Weichenden.
Fiktionales Beispiel: Kerstin und Bernd gehört das Haus je zur Hälfte. Ein Gutachten ermittelt einen Verkehrswert von 480.000 Euro. Die Restschuld beträgt 280.000 Euro. Kerstin will das Haus behalten.
| Position | Betrag |
| Verkehrswert | 480.000 Euro |
| − Restschuld | 280.000 Euro |
| = Nettowert | 200.000 Euro |
| Auszahlung an Bernd (200.000 Euro × 50 %) | 100.000 Euro |
| Finanzierungsbedarf Kerstin (280.000 Euro Restschuld + 100.000 Euro Auszahlung) | 380.000 Euro |
Kerstin muss also nicht nur ihre halbe Restschuld von 140.000 Euro finanzieren, sondern 380.000 Euro allein schultern. Bevor die Bank ihr diesen Betrag leiht, prüft sie zwei Dinge:
- Erstens, ob Kerstin die monatliche Rate von ihrem Einkommen allein zahlen kann.
- Zweitens, wie viel das Haus als Sicherheit wert ist. Dabei rechnet die Bank vorsichtig und setzt meist einen niedrigeren Wert an als den Verkehrswert, den sogenannten Beleihungswert.
Leiht die Bank Kerstin weniger als 380.000 Euro, gibt es Auswege: Bernd kann ihr zum Beispiel erlauben, einen Teil später zu zahlen. Schuldet Bernd Kerstin Zugewinnausgleich, können die beiden die Beträge auch miteinander verrechnen.
Lesetipp: Muss Bernd die Auszahlung versteuern?
Für Bernd gilt die Auszahlung steuerlich als Verkauf seines Hausanteils. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann Spekulationssteuer anfallen. Dabei zählt nicht nur das Geld, das er bekommt, sondern auch, dass Kerstin ihm seine Hälfte der Restschuld abnimmt. Ob die Steuer anfällt, hängt meist davon ab, in welchem Jahr Bernd auszieht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Auszahlung Haus bei Scheidung: Wann ist sie steuerpflichtig?.
Bank stimmt nicht zu: 4 Alternativen bei der Scheidung mit Hauskredit
Lehnt die Bank Schuldhaftentlassung, Schuldnerwechsel und Umschuldung ab, bleibt der gemeinsame Kredit bestehen. Dann haben Sie diese Alternativen:
- Scheidung und Haus verkaufen: Der Erlös löst den Kredit ab, der Rest wird geteilt. Ein Verkauf ist ein berechtigtes Interesse für die vorzeitige Kündigung des Kredites, die Vorfälligkeitsentschädigung fällt aber trotzdem an.
- Vermieten und gemeinsam behalten: Die Miete trägt die Raten, beide bleiben Eigentümer und Schuldner. Das setzt eine funktionierende Absprache voraus.
- Bis zur Kündigungsmöglichkeit warten: Steht das Ende der Zinsbindung oder die 10-Jahres-Kündigung bevor, kann eine Übergangsvereinbarung über die Raten günstiger sein als ein sofortiger Ausstieg.
- Letzter Ausweg: Können Sie sich gar nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Der Erlös liegt oft deutlich unter dem Verkehrswert.
Für jede dieser Alternativen brauchen Sie die Unterschrift Ihres Ex-Partners, bei der Bank wie beim Notar. Wer sich nicht mehr an einen Tisch setzen kann, findet in einer Immobilienmediation einen geschützten Rahmen dafür. Ein neutraler Mediator strukturiert die Gespräche, entscheidet aber nichts. Was Sie gemeinsam vereinbaren, halten Sie am Ende in einer schriftlichen Abschlussvereinbarung fest. Die Kosten teilen sich meist beide Partner, auch manche Rechtsschutzversicherungen übernehmen sie.
Fazit: Aus dem Hauskredit kommen Sie nur mit Bank und klaren Zahlen
Eine Scheidung beendet die Ehe, aber nicht den Hauskredit. Wer unterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber weiter für die volle Restschuld. Untereinander tragen die Ex-Partner die Raten ab der Trennung in der Regel je zur Hälfte. Wer mehr zahlt, sollte das dokumentieren: Bis zum Stichtag gehört der Anspruch in die Zugewinnbilanz, danach muss er ihn selbst einfordern.
Aus dem Kredit führen drei Wege: Schuldhaftentlassung, Schuldnerwechsel oder Umschuldung, alle nur mit Zustimmung der Bank. Bevor Sie verhandeln, sollten Sie drei Zahlen kennen: die Restschuld, das Datum Ihrer Kündigungsmöglichkeit und den Wert des Hauses. Übertragen Sie Ihren Hausanteil erst, wenn die Haftentlassung schriftlich vorliegt.
Für den Wert gibt es zwei Gutachten mit unterschiedlichem Zweck. Das Verkehrswertgutachten legt fest, wie viel der übernehmende Partner auszahlen muss, und hält auch vor dem Familiengericht. Wer vorab wissen will, wie viel Kredit die Bank auf das Haus geben könnte, kann zusätzlich ein Beleihungswertgutachten erstellen lassen. Es ermittelt den vorsichtigeren Wert, mit dem Banken rechnen. Unsere Gutachten sind:
- Neutral: Die Sachverständigen bewerten das Haus wie für einen Verkauf an Dritte, unabhängig von den Interessen beider Partner.
- Gerichtsfest: Verkehrswertgutachten halten auch vor dem Familiengericht, etwa im Streit um den Zugewinnausgleich.
- Schnell: Das Verkehrswertgutachten liegt in der Regel zwei bis vier Wochen nach Eingang aller Unterlagen vor.
- Doppelt geprüft: Ein zweiter Sachverständiger kontrolliert jedes Gutachten vor dem Versand.
- Festpreis: Beide Gutachten gibt es ab 2.990 Euro zum Festpreis, die Erstberatung ist kostenlos.
Häufige Fragen zur Scheidung mit Hauskredit
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Hauskredit nach der Scheidung.
Muss ich den Hauskredit weiterzahlen, wenn ich ausgezogen bin?
Den Hauskredit müssen Sie auch nach Ihrem Auszug weiterzahlen, wenn Sie den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Der Auszug ändert an Ihrer Pflicht gegenüber der Bank nichts. Zahlen Sie mehr als Ihren Anteil, können Sie den Überschuss ab der Trennung von Ihrem Ex-Partner zurückverlangen (§ 426 BGB). Wohnt er allein im Haus, kommt zusätzlich eine Nutzungsentschädigung in Betracht.
Darf die Bank die Schuldhaftentlassung ablehnen?
Die Bank darf die Schuldhaftentlassung ablehnen, denn sie muss auf keinen ihrer Schuldner verzichten. Zustimmen wird sie in der Regel nur, wenn der verbleibende Kreditnehmer die Rate aus eigenem Einkommen tragen kann und das Haus als Sicherheit ausreicht.
Kann ich den gemeinsamen Hauskredit allein kündigen?
Den gemeinsamen Hauskredit können Sie in der Regel nicht allein kündigen, denn die Kündigung müssen alle Kreditnehmer gemeinsam erklären. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist sie zum Ende der Zinsbindung möglich oder zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung (§ 489 BGB). Bei einem berechtigten Interesse wie einem Verkauf können Sie vorzeitig kündigen, zahlen dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
Werde ich mit der Entlassung aus dem Kredit automatisch aus dem Grundbuch gestrichen?
Mit der Entlassung aus dem Kredit werden Sie nicht automatisch aus dem Grundbuch gestrichen. Kredit und Eigentum sind getrennt geregelt. Um Ihren Anteil zu übertragen, brauchen Sie einen notariellen Vertrag. Umgekehrt beendet die Übertragung Ihres Anteils nicht Ihre Haftung für den Kredit.
Zählt ein Kredit, den mein Partner nach der Trennung aufgenommen hat, beim Zugewinn?
Ein Kredit, den Ihr Partner nach der Trennung aufgenommen hat, zählt beim Zugewinn mit der Restschuld, die am Stichtag noch offen ist. Ist das geliehene Geld noch vorhanden, gleicht sich das in seinem Endvermögen aus. Hat er es verschwendet oder wollte er Sie bewusst benachteiligen, wird der Betrag seinem Endvermögen wieder hinzugerechnet (§ 1375 Abs. 2 BGB). Verlangen Sie deshalb früh Auskunft über sein Vermögen zum Trennungszeitpunkt (§ 1379 BGB). Ist sein Endvermögen später geringer, muss er beweisen, dass der Verlust nicht auf Verschwendung, Schenkung oder Benachteiligungsabsicht beruht.
Wie wirkt sich der Hauskredit auf den Unterhalt aus?
Der Hauskredit wirkt sich auf den Unterhalt aus, wenn die Raten vom unterhaltsrelevanten Einkommen abgezogen werden. Dann gelten sie mit dem Unterhalt als ausgeglichen, einen zusätzlichen Gesamtschuldnerausgleich gibt es dafür nicht. Wohnt einer mietfrei im Haus, rechnet ihm das Gericht einen Wohnvorteil als Einkommen an. Klären Sie Unterhalt und Raten deshalb immer zusammen.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert liegt im Zweck. Der Verkehrswert ist der Preis, der für das Haus am Bewertungsstichtag auf dem Markt zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch). Er bestimmt bei der Scheidung, wie viel der übernehmende Partner auszahlen muss. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank über die gesamte Kreditlaufzeit für dauerhaft erzielbar hält. Er liegt deshalb meist unter dem Verkehrswert und entscheidet, wie viel Kredit die Bank auf das Haus gibt.