Ob Sie im Dezember oder erst im Januar ausziehen, kann bei einer Scheidung mit Haus Zehntausende Euro ausmachen. Denn liegt der Hauskauf weniger als 10 Jahre zurück, ist die Auszahlung für das Haus bei einer Scheidung meist nur dann nicht steuerpflichtig, wenn der Notartermin im selben Jahr wie Ihr Auszug stattfindet. Sonst droht Spekulationssteuer. Wir zeigen, wann die Spekulationssteuer bei einer Scheidung anfällt, wie Sie sie vermeiden und was für andere Steuerarten gilt.
Das Wichtigste in Kürze
- Zahlt Ihr Ex-Partner Sie im Rahmen einer Scheidung für Ihren Hausanteil aus, gilt das steuerlich als Verkauf. Steuerpflichtig ist, wer seinen Anteil abgibt, nicht wer auszahlt.
- Spekulationssteuer fällt nur an, wenn zwischen Kauf und Übertragung höchstens 10 Jahre liegen und Sie das Haus nicht lange genug selbst bewohnt haben.
- Steuerfrei bleiben Sie, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Jahr der Übertragung und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.
- Versteuert wird der Gewinn: Gegenleistung, inklusive übernommener Schulden, minus anteilige Anschaffungskosten. Der angesetzte Hauswert bestimmt deshalb direkt die Steuerhöhe.
- Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern in der Regel nicht an.
- Eine Steuerbefreiung für Scheidungsimmobilien ist geplant, gilt aber noch nicht (Stand: 26.10.2026).
Ist die Auszahlung für das Haus bei einer Scheidung steuerpflichtig?
Ja, die Auszahlung für das Haus bei einer Scheidung ist steuerpflichtig, wenn drei Bedingungen zusammenkommen:
- Sie geben Ihren Anteil gegen eine Gegenleistung ab,
- zwischen Kauf und Übertragung liegen höchstens 10 Jahre und
- Sie haben das Haus im gesetzlich verlangten Zeitraum nicht selbst bewohnt.
Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das Gesetz spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft, im Alltag ist häufig von Spekulationssteuer die Rede.
Die Auszahlung ist bei einer Scheidung mit Haus eine häufige Lösung: Ein Ehepartner übernimmt das gemeinsame Haus allein und zahlt den anderen für dessen Miteigentumsanteil aus. Dass die Übertragung wegen einer Scheidung erfolgt, ändert an der Steuerfrage nichts – steuerlich gilt sie als normaler Verkauf.
Für das Finanzamt zählt nicht, wie die Zahlung im Vertrag heißt, ob Abfindung, Ausgleich oder Übernahmebetrag. Entscheidend ist, dass Sie Ihren Anteil gegen Entgelt hergeben. Steuerpflichtig ist immer der weichende Ehepartner, der Gewinn wird mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Übernehmen Sie das Haus und zahlen Ihren Ex-Partner aus, fällt für Sie keine Spekulationssteuer an.
Wichtig: Eine Auszahlung gibt es nur, wenn beiden Partnern das Haus gemeinsam gehört. Steht nur einer im Grundbuch, hat der andere keinen Anteil, der ausgezahlt werden könnte. Leben die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, fließt der Wertzuwachs des Hauses während der Ehe in den Zugewinnausgleich für Immobilien im Alleineigentum ein. Zahlt der Eigentümer diesen Ausgleich in Geld, fällt keine Spekulationssteuer an. Anders ist es, wenn er statt Geld das Haus oder einen Anteil daran überträgt: Das wertet das Finanzamt als Verkauf, und der Eigentümer muss den Gewinn unter Umständen versteuern.
So prüfen Sie, ob Ihre Hausauszahlung steuerpflichtig ist
Sie bekommen Geld für Ihren Hausanteil? Mit diesen vier Fragen klären Sie in wenigen Minuten, ob Sie den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern müssen, also Spekulationssteuer anfällt.
- Gibt es eine Gegenleistung? Als Gegenleistung zählen nicht nur Geld, sondern auch eine Schuldübernahme oder eine Verrechnung mit anderen Ansprüchen. Überträgt einer den Anteil ohne Gegenleistung, liegt kein Verkauf vor. In diesem Fall stellen sich andere Steuerfragen, die wir im Ratgeber Hausüberschreibung bei Scheidung erklären.
- Liegen mehr als 10 Jahre zwischen Kauf und Übertragung? Maßgeblich ist jeweils das Datum der notariellen Verträge, nicht die Eintragung ins Grundbuch. Sind seit dem Kauf mehr als 10 Jahre vergangen, ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, wer im Haus wohnt.
- Haben Sie das Haus selbst bewohnt? Der Gewinn ist steuerfrei, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben. Alternativ genügt es, wenn Sie im Jahr der Übertragung ganzjährig und in den beiden Kalenderjahren davor zumindest teilweise darin gewohnt haben.
- Wie hoch ist der Gewinn? Den Gewinn ermitteln Sie, indem Sie von der Gegenleistung Ihre anteiligen Anschaffungskosten und die Veräußerungskosten abziehen. Liegt Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 Euro müssen Sie den gesamten Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
Fällt Grunderwerbsteuer bei Scheidung an?
Bei der Übertragung des Hausanteils im Rahmen einer Scheidung fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Überträgt ein Ehepartner seinen Anteil an den anderen, ist das nach § 3 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) steuerfrei, auch während der Trennung. Nach der Scheidung bleibt die Übertragung steuerfrei, wenn sie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt, also erkennbar auf die Scheidung zurückgeht (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Eine Frist dafür gibt es nicht. Auch eine Übertragung an die gemeinsamen Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Der Auszug entscheidet: Typische Fälle im Überblick
Liegen zwischen Kauf und Übertragung mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn ohnehin steuerfrei. Innerhalb dieser Frist kommt es fast immer darauf an, in welchem Kalenderjahr Sie ausgezogen sind:
- Auszug im selben Jahr wie der Notartermin: Ihr Gewinn bleibt steuerfrei.
- Auszug in einem früheren Jahr: Ihr Gewinn ist steuerpflichtig. Das gilt auch, wenn Sie erst kurz vor dem Jahreswechsel ausgezogen sind.
Der Grund: Steuerfrei bleiben Sie nur, wenn Sie das Haus im Vorjahr ganzjährig und im Jahr der Übertragung sowie im vorletzten Jahr zumindest teilweise selbst bewohnt haben, ohne Lücke dazwischen. Die Nutzung muss also bis ins Jahr des Notartermins reichen.
Beispiel: Der Notartermin findet im Juni 2026 statt. Ziehen Sie im März 2026 aus, haben Sie 2024 und 2025 komplett und 2026 teilweise im Haus gewohnt. Alle drei Jahre sind abgedeckt, der Gewinn ist steuerfrei. Ziehen Sie dagegen schon im Dezember 2025 aus, haben Sie 2026 keinen einzigen Tag im Haus gewohnt. Das Jahr der Übertragung fehlt, der Gewinn ist steuerpflichtig. Zwischen beiden Fällen liegen nur drei Monate, entscheidend ist der Jahreswechsel dazwischen.
| Situation des weichenden Ehepartners | Gewinn steuerpflichtig? |
| Bis zur Übertragung im Haus gewohnt, und zwar seit dem Kauf oder mindestens seit dem vorletzten Kalenderjahr | nein |
| Im Kalenderjahr der Übertragung ausgezogen, im Vorjahr ganzjährig und im Jahr der Übertragung sowie im vorletzten Jahr zumindest teilweise im Haus gewohnt, ohne Lücke dazwischen | nein |
| In einem früheren Kalenderjahr ausgezogen, Ex-Partner wohnt allein im Haus | ja |
| In einem früheren Kalenderjahr ausgezogen, gemeinsames Kind wohnt mit dem Ex-Partner im Haus | ja (Bundesfinanzhof, IX R 11/21) |
| Haus unentgeltlich und ausschließlich einem Kind überlassen, für das Sie Kindergeld erhalten | nein, gilt als Eigennutzung |
Achtung: Ein Kind im Haus schützt nicht automatisch
Oft liest man, dass die Nutzung durch ein gemeinsames Kind dem ausgezogenen Elternteil als Eigennutzung angerechnet wird. Für die typische Scheidungssituation hat der Bundesfinanzhof das 2023 verneint (Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Wohnt das Kind zusammen mit dem anderen Elternteil im Haus, nutzt der Ausgezogene seinen Anteil nicht mehr selbst. Steuerfrei bleibt es nur, wenn das Kind allein im Haus wohnt.
Geplant: Steuerbefreiung für Scheidungsimmobilien
Künftig soll keine Spekulationssteuer mehr anfallen, wenn die Immobilie bis zum trennungsbedingten Auszug selbst genutzt wurde. Das hat der Bundesrat am 25.09.2026 auf Initiative Baden-Württembergs in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vorgeschlagen (Pressemitteilung Baden-Württemberg).
Die Befreiung soll allerdings nicht für jeden Verkauf nach einer Trennung gelten. Laut Vorschlag muss der Verkauf Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens sein. Außerdem müssen Sie das Haus seit dem Kauf bis zur räumlichen Trennung ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr der Trennung und in den beiden Jahren davor. Gelten soll die Regel für alle noch offenen Steuerfälle (Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 2).
Geltendes Recht ist das noch nicht. Der Bundestag berät derzeit über das Jahressteuergesetz 2026, danach muss der Bundesrat dem gesamten Gesetz noch einmal zustimmen. Ob der Vorschlag übernommen wird und ab wann er gilt, ist offen. Verlassen Sie sich bei einer anstehenden Übertragung deshalb nicht darauf.
So berechnen Sie die Steuer auf Ihre Hausauszahlung
Wie viel Steuer bei der Auszahlung anfällt, hängt vor allem vom Wert ab, zu dem Sie Ihren Anteil abgeben. Je höher der angesetzte Hauswert, desto höher die Gegenleistung und damit Ihr Gewinn. Das folgende fiktionale Beispiel zeigt, wie Sie vom Hauswert zur Steuer kommen.
Rechenbeispiel: Spekulationssteuer bei Scheidung
Ein Ehepaar kauft 2019 ein Einfamilienhaus je zur Hälfte für 400.000 Euro einschließlich Nebenkosten. Nach der Trennung zieht der Ehemann im September 2025 aus. Im März 2026 überträgt er seinen Anteil per Notarvertrag an seine Frau. Ein Gutachten ermittelt einen Verkehrswert von 520.000 Euro, die Restschuld beträgt 240.000 Euro. Die Ehefrau übernimmt den Kredit allein, die Bank entlässt den Ehemann aus der Haftung.
| Rechenschritt | Betrag |
| Auszahlung: (520.000 € – 240.000 €) ÷ 2 | 140.000 € |
| + Befreiung von seiner Hälfte der Restschuld | 120.000 € |
| = Gegenleistung für seinen Anteil | 260.000 € |
| – anteilige Anschaffungskosten (400.000 € ÷ 2) | 200.000 € |
| = steuerpflichtiger Gewinn | 60.000 € |
Weil der Ehemann 2026 nicht mehr im Haus gewohnt hat und seit dem Kauf weniger als 10 Jahre vergangen sind, muss er die 60.000 Euro versteuern. Liegt sein übriges Einkommen bereits im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42 %, wären das rund 25.200 Euro Einkommensteuer (vereinfacht, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Hätte er den Notarvertrag noch 2025 unterschrieben, wäre der Gewinn steuerfrei gewesen.
Warum der Hauswert über die Spekulationssteuer entscheidet
Auszahlung und Schuldbefreiung ergeben zusammen genau die Hälfte des Verkehrswerts. Dass der Ehemann im Beispiel nur 140.000 Euro überwiesen bekommt, senkt seine Steuer also nicht, denn die übernommenen Schulden zählen voll zur Gegenleistung. Entscheidend ist allein, welcher Hauswert angesetzt wird. Derselbe Wert bestimmt damit zwei Dinge: wie viel Geld der weichende Partner bekommt und wie viel er davon versteuern muss.
Oft wird der Hauswert bei einer Trennung nur grob geschätzt, etwa vom eigenen Anwalt oder dem der Gegenseite. Warum das teuer werden kann, erklärt Sachverständige Katharina Heid in diesem Video:
Bei einer Scheidung haben beide Seiten gegensätzliche Interessen: Wer das Haus übernimmt, profitiert von einem niedrigen Wert. Wer ausgezahlt wird, möchte einen hohen Wert, denn trotz höherer Steuer bekommt er dann mehr Geld. Ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen beendet diese Diskussion, weil es die Immobilie neutral bewertet, so als würde sie an Dritte verkauft. Am besten beauftragen Sie das Gutachten gemeinsam. So kann keiner dem anderen vorwerfen, der Gutachter sei parteiisch.
Der Auszahlungsbetrag ist mehr als eine Verhandlungsgröße zwischen den Ehepartnern. Er bestimmt, wie hoch der steuerpflichtige Gewinn ausfällt. Wer ihn mit einem Gutachten belegt, hat gegenüber Finanzamt und Familiengericht eine nachvollziehbare Grundlage.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
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Spekulationssteuer bei Scheidung vermeiden: 3 Wege
Wer die Spekulationssteuer bei Scheidung vermeiden will, muss vor allem den Zeitpunkt der Übertragung planen. Drei Wege kommen in Betracht:
- Übertragung im Jahr des Auszugs beurkunden: Haben Sie das Haus im Vorjahr ganzjährig und im vorletzten Jahr zumindest teilweise bewohnt, ohne Lücke bis ins Jahr Ihres Auszugs, bleibt Ihr Gewinn steuerfrei, wenn der Notarvertrag bis zum 31. Dezember dieses Jahres unterschrieben ist. Entscheidend ist also das Kalenderjahr, nicht die Zeit seit dem Auszug. Am sichersten ist es, bis zur Beurkundung im Haus wohnen zu bleiben. Das setzt voraus, dass Sie sich mit Ihrem Ex-Partner früh einigen.
- 10-Jahres-Frist abwarten: Läuft die Frist bald ab, kann es sich lohnen, die Übertragung zu verschieben. Nach Ablauf ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Für die Zwischenzeit lässt sich eine Nutzungsentschädigung vereinbaren. Diese müssen Sie als Einkünfte aus Vermietung versteuern, können aber anteilige Kosten wie Kreditzinsen gegenrechnen.
- Haus einem Kind überlassen: Wohnt ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, allein und unentgeltlich im Haus, gilt das als Eigennutzung. Lebt der andere Elternteil mit im Haus, greift diese Ausnahme nicht. In der typischen Scheidungssituation kommt dieser Weg deshalb selten infrage.
Passt keiner dieser Wege, zahlt der weichende Partner die Steuer an das Finanzamt. Die Ehepartner können in der Scheidungsfolgenvereinbarung aber regeln, dass der bleibende Partner die Steuer ganz oder teilweise erstattet. Die Zahlung einfach als Zugewinnausgleich zu bezeichnen, hilft dagegen nicht: Gilt sie wirtschaftlich den Hausanteil ab, bleibt sie steuerpflichtig.
Keine Einigung in Sicht? Mediation kann helfen
Viele Wege, die Spekulationssteuer zu vermeiden, setzen voraus, dass Sie sich rechtzeitig mit Ihrem Ex-Partner einigen. Gelingt das nicht, kann eine Immobilienmediation sinnvoll sein. Ein neutraler Mediator leitet die Gespräche, sorgt für eine sachliche Kommunikation und hilft beiden Seiten, ihre Interessen klar zu benennen. So finden Sie eine faire Lösung und vermeiden gleichzeitig ein meist kostspieliges und langwieriges Gerichtsverfahren.
Es gibt außerdem zwei Alternativen zur Auszahlung. Sie können das Haus an Dritte verkaufen, mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Scheidung und Haus verkaufen. Oder Sie entscheiden sich gemeinsam dafür, Ihr Haus an Kinder überschreiben zu lassen. Erfolgt die Übertragung ohne Gegenleistung, fällt keine Spekulationssteuer an. Übernehmen Ihre Kinder dagegen den Kredit, gilt das als Gegenleistung, und die Steuerfrage stellt sich erneut. Übersteigt der Wert der Immobilie den gesetzlichen Freibetrag, fällt bei einer Schenkung einer Immobilie an Kinder außerdem Schenkungsteuer an.
Fazit: Auszugsjahr planen, Hauswert sauber belegen
Ob bei der Auszahlung für das Haus Spekulationssteuer anfällt, hängt bei einer Scheidung meist vom Zeitpunkt des Auszugs ab. Haben Sie das Haus seit dem Kauf oder zumindest in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, bleibt Ihr Gewinn steuerfrei, wenn Sie im selben Jahr ausziehen, in dem der Notarvertrag unterschrieben wird. Ziehen Sie früher aus oder läuft die 10-Jahres-Frist noch, müssen Sie den Gewinn versteuern.
Andere Steuern sind dagegen selten ein Problem. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern in der Regel nicht an. Schenkungsteuer wird nur relevant, wenn Sie das Haus zum Beispiel an Ihre Kinder oder Enkelkinder überschreiben und der Wert die Freibeträge übersteigt.
Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt vom angesetzten Hauswert ab. Derselbe Wert bestimmt, wie viel Sie ausgezahlt bekommen und wie viel Sie davon versteuern müssen. Ein Verkehrswertgutachten schafft deshalb nicht nur zwischen Ihnen und Ihrem Ex-Partner Klarheit, sondern auch gegenüber dem Finanzamt. Es dokumentiert nachvollziehbar, wie der Wert und damit Ihr Gewinn zustande gekommen ist.
Mit einem Verkehrswertgutachten der Heid Immobilienbewertung sind Sie bei der Auszahlung auf der sicheren Seite:
- Anerkannt: Unsere Gutachten werden vom Finanzamt akzeptiert und sind gerichtsfest.
- Kostenlose Nachbetreuung: Hat das Finanzamt Rückfragen, erläutern unsere Sachverständigen den Wert direkt gegenüber der Behörde.
- Schnell: Das Gutachten liegt in der Regel zwei bis vier Wochen nach Eingang aller Unterlagen vor, rechtzeitig für den Notartermin.
- Doppelt geprüft: Ein zweiter Sachverständiger kontrolliert das Gutachten vor dem Versand.
Häufige Fragen zur Steuerpflichtigkeit der Hausauszahlung bei Scheidung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um die Spekulations- und Grunderwerbsteuer im Rahmen einer Hausauszahlung bei Scheidung.
Muss der Ehepartner, der das Haus übernimmt, Steuern auf die Auszahlung zahlen?
Wer das gemeinsame Haus bei einer Trennung übernimmt und den anderen auszahlt, zahlt auf die Auszahlung keine Spekulationssteuer. Steuerpflichtig ist nur der weichende Ehepartner, der seinen Anteil abgibt. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern in der Regel ebenfalls nicht an.
Wichtig für später: Für den übernommenen Anteil beginnt mit dem Notarvertrag eine neue 10-Jahres-Frist. Verkauft der übernehmende Partner das Haus innerhalb dieser Frist und hat er es nicht selbst bewohnt, kann auf diesen Anteil Spekulationssteuer anfallen.
Zählt für die 10-Jahres-Frist der Grundbucheintrag oder der Notartermin?
Für die 10-Jahres-Frist zählt das Datum der notariellen Verträge, nicht die Eintragung ins Grundbuch. Die Frist beginnt mit dem Kaufvertrag und endet mit dem Vertrag, mit dem Sie Ihren Anteil an Ihren Ex-Partner übertragen. Liegen mehr als 10 Jahre dazwischen, ist Ihr Gewinn steuerfrei.
Ist die Auszahlung für das Haus nach 10 Jahren immer steuerfrei?
Liegen zwischen Kauf und Übertragung mehr als 10 Jahre, ist die Auszahlung für das Haus bei einer Scheidung grundsätzlich steuerfrei. Dann spielt es keine Rolle, wann Sie ausgezogen sind oder wer im Haus wohnt. Läuft die Frist bald ab, kann es sich lohnen, die Übertragung bis danach zu verschieben.
Zählt der Kredit, den mein Ex-Partner übernimmt, zur steuerpflichtigen Gegenleistung?
Wenn Ihr Ex-Partner Ihren Anteil am Kredit übernimmt, zählt diese Schuldbefreiung voll zur Gegenleistung. Steuerlich bekommen Sie also nicht nur den überwiesenen Betrag, sondern auch den Wert der abgelösten Schulden. Zusammen ergibt das in der Regel Ihren Anteil am Verkehrswert. Davon ziehen Sie Ihre anteiligen Anschaffungskosten ab, um den steuerpflichtigen Gewinn zu ermitteln.
Gibt es bei der Spekulationssteuer einen Freibetrag?
Bei der Spekulationssteuer gibt es keinen Freibetrag, sondern eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr. Liegt Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften darunter, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 Euro müssen Sie den gesamten Gewinn versteuern, nicht nur den Betrag über der Grenze. Bei einer Hausauszahlung wird die Freigrenze fast immer überschritten.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn das Haus erst nach der Scheidung übertragen wird?
Nein, auch nach der Scheidung fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Eine Frist dafür gibt es nicht. Während der Ehe und der Trennungszeit ist die Übertragung zwischen Ehepartnern ohnehin steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
