Was haben Bergwerkseigentum, Erbbaurecht und eingetragene Luftfahrzeuge gemeinsam? Alle sind grundstücksgleiche Rechte. Was es damit auf sich hat, welche Arten von grundstücksgleichen Rechten es gibt und wie sie steuerlich erfasst werden, das erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein grundstücksgleiches Recht umfasst Eigentum, welches wie ein Grundstück behandelt wird und durch einen Grundbucheintrag belastbar ist.
- Zu den grundstücksgleichen Rechten zählen Wohnungseigentum und Teileigentum , das Erbbaurecht sowie das Bergwerkseigentum und eingetragene Luftfahrzeuge .
- Grundstücksgleiche Rechte werden in einem öffentlichen Register im Grundbuch registriert.
Definition: Was sind grundstücksgleiche Rechte?
Nach deutschem Sachenrecht sind grundstücksgleiche Rechte dingliche Eigentumsrechte , die im Bestandsverzeichnis des Grundbuches wie Grundstücke verzeichnet sind und materiell-rechtlich sowie formell-rechtlich wie Grundstücke behandelt werden. Klar definiert wird der Begriff „grundstücksgleiches Recht“ allerdings weder im Baugesetzbuch (BauGB) noch in einem anderen Gesetz, er findet jedoch im Liegenschaftsrecht sowie bei Zwangsversteigerungen Anwendung.
Grundstücksgleiche Rechte können mit Pfandrechten belastet werden – somit können auf ihnen Hypotheken und (Sicherungs-)Grundschulden eingetragen werden. Für grundstücksgleiche Rechte wird ein öffentliches Register im Grundbuch geführt, Eintragungen und Löschungen werden von den zuständigen Registergerichten der jeweiligen Amtsgerichte durchgeführt.
Die Bezeichnung „grundstücksgleiche Rechte“ resultiert daraus, dass auf diese Rechte die für Grundstücke geltenden Vorschriften, vor allem das in den §§ 873ff BGB geregelte Grundstücksrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, anzuwenden sind:
§ 873 BGB Erwerb durch Einigung und Eintragung
- Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
- Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragsbewilligung ausgehändigt hat.
Durch den Grundbucheintrag wird der Eigentümer belastbar. Abweichungen und Einschränkungen zum normalen Grundstückseigentum ergeben sich aus der konkreten Beschaffenheit des grundstücksgleichen Rechts.
Achtung : Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten, die ebenfalls im BGB geregelt sind und bei denen einer anderen Person ein Recht auf Nutzung eines fremden Grundstücks einräumt wird, haben die Inhaber von grundstücksgleichen Rechten eine größere Gestaltungsfreiheit und zudem auch das Recht, ihre Rechte zu veräußern.
Beispiele für grundstücksgleiche Rechte
Grundstücksgleiche Rechte umfassen das Wohnungs- und Teileigentum , das Erbbaurecht sowie das Bergwerkseigentum und eingetragene Luftfahrzeuge . In den folgenden Abschnitten werden diese Rechte genauer erläutert.
Wohnungseigentum und Teileigentum
Das im Wohnungseigentumsgesetz geregelte Wohnungs- und Teileigentum ist nach § 1 WEG das Sondereigentum an der Wohnung und das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes , jeweils in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Das Eigentum wird im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch geführt.
Die Person, die das Wohnungs- und Teileigentum innehat, ist alleiniger Eigentümer der Räumlichkeiten und zugleich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Grundstück gehört. Mit seinem Sondereigentum kann der Wohnungs- oder Teileigentümer verfahren, wie jeder andere Eigentümer auch, solange er die Interessen der anderen Eigentümer nicht negativ beeinträchtigt.
Lesetipp: Wohnungseigentum vs. Teileigentum? Was ist was? Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Erbbaurecht
Wird ein Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) vereinbart, wird das Grundstück für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum dem Erbbauberechtigten überlassen. Dieser kann auf dem Grundstück ein Gebäude errichten und zahlt für die Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks an dessen Eigentümer, dem Erbbaugeber, einen Erbbauzins.
Das Erbbaurecht gibt dem Berechtigten eine weitgehend gleichwertige Stellung wie einem richtigen Grundstückseigentümer und wird im Erbbaugrundbuch öffentlich registriert. Nach Ablauf der vereinbarten Erbbauzeit gehen das Grundstück und das darauf errichtete Gebäude wieder auf den Erbbaurechtsgeber, also den eigentlichen Eigentümer des Grundstücks, über.
Bergwerkseigentum und Abbaurechte an Bodenschätzen
Zu den grundstücksgleichen Rechten gehören auch das Bergwerkseigentum (§ 9 BBergG) sowie Abbaurechte an Bodenschätzen . Das Bergwerkseigentum beinhaltet das Recht, ein Bergwerk zu betreiben, Bodenschätze aufzusuchen, zu gewinnen und das Eigentum an ihnen zu erwerben. Ein Bergwerkseigentum ist also äquivalent zu einer Bergbauberechtigung und ist in der Fläche begrenzt .
Eingetragene Luftfahrzeuge
Rechte an Luftfahrzeugen sind ebenso ein grundstücksgleiches Recht. Ein Registerpfandrecht im Register für Pfandreche an Luftfahrzeugen ähnelt einer Schiffshypothek und kann als Sicherheit für eine Schuld verwendet werden.
Grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurecht oder Wohnungseigentum erfordern ein besonders genaues Verständnis der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Nur eine fundierte Bewertung schafft hier Klarheit – für Eigentümer, Käufer und Finanzbehörden gleichermaßen.
Ing. André Heid M.Sc.
Keine grundstücksgleichen Rechte
Das Jagd- und Fischereirecht sowie das Schiffseigentum ist nach dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) nur noch in einigen Bundesländern ein grundstücksgleiches Recht.
Jagd- und Fischereirecht
Das Jagdrecht gibt die Befugnis, auf einem bestimmten Gebiet wildlebende Tiere, die dem Jagdrecht nach Bundesjagdgesetz unterliegen, zu hegen, zu jagen und sie sich anzueignen (§ 1 BJagdG).
Das Fischereirecht ist die ausschließliche Befugnis, in einem oberirdischen Gewässer Fische, Neunaugen und Krebse sowie Fluss-, Teich- und Perlmuscheln zu hegen, zu fangen und sich anzueignen (vgl. Bayerisches Fischereirecht, Art. 1 Abs. 1 BayFiG).
Schiffseigentum
Eingetragene Schiffe, Schiffsbauwerke und Schwimmdocks unterliegen besonderen Vorschriften, die in der Schiffsregisterordnung (SchiffsRegG) festgelegt sind. Das Eigentum an diesen Objekten ähnelt dem Eigentum an einem Grundstück zwar in seiner Funktionsweise, jedoch ist es streng genommen kein grundstücksgleiches Recht. Eine mögliche Belastung ist nur eine Schiffshypothek (§ 24 SchiffsRegG).
Die Schiffsregister werden von den Amtsgerichten als Registergericht geführt, in dessen Gebiet sich der Heimathaften oder der Heimatort des Schiffes befindet. Fehlt ein Heimathaften oder soll die Schifffahrt von einem ausländischen Ort aus betrieben werden, kann das Schiffsregister frei gewählt werden.
Generell wird zwischen Binnenschiffs- und Seeschiffsregistern unterschieden:
- In das Binnenschiffsregister werden Schiffe eingetragen, die entweder zur Beförderung von Gütern bestimmt sind und eine maximale Tragfähigkeit von 10 Tonnen haben oder nicht zur Beförderung von Gütern bestimmt sind, wenn ihre Wasserverdrängung bei größter Eintauchung mindestens 5 Kubikmeter beträgt, sowie Schubboote, Schlepper und Tankschiffe.
- In das Seeschiffsregister werden Schiffe eingetragen, die die Bundesflagge führen.
Schiffseigentum ist ähnlich wie Grundstücke dem Zwangsversteigerungsgesetz (§ 162ff ZVG) unterworfen.
Grundstücksgleiche Rechte – Abschreibung
Die Bewertung von grundstücksgleichen Rechten erfolgt gemäß § 341b Abs. 1 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs (HGB) nach den Regeln für das Anlagevermögen (AV). Ist die Nutzungsdauer der grundstücksgleichen Rechte begrenzt, unterliegen sie den Regelungen der planmäßigen und gegebenenfalls außerplanmäßigen Abschreibung (AfA).
Grundstücksgleiche Rechte werden als Sachanlagevermögen wie Grundstücke behandelt, sind jedoch gemäß § 6b des Einkommensteuergesetzes (EstG) nicht begünstigt.
Veräußerungsgewinne von grundstücksgleichen Rechten sind steuerfrei, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre vergangen sind.
In der Steuererklärung für 2022 sind in der Anlage SO (für sonstige Einkünfte) Angaben zu Entnahmen oder Veräußerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie zur Abschreibung dieser Rechte erforderlich.
Grundstücksgleiches Recht beim Immobilienverkauf
Beim Immobilienverkauf werden grundstücksgleiche Rechte wie normales Eigentum behandelt. Dies bedeutet, dass Sie die Möglichkeit haben, diese Rechte zu entnehmen und eigenständig zu veräußern.
Um den richtigen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist es wichtig, eine detaillierte Wertermittlung durch einen Fachmann durchzuführen. Ein seriöses Verkehrswertgutachten der Heid Immobilien GmbH kann helfen, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.
Wenn Sie Hilfe beim Immobilienverkauf benötigen, können Sie uns gerne telefonisch kontaktieren oder unser Kontaktformular nutzen.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
FAQ zu grundstücksgleichen Rechten
Wir beantworten häufig gestellte Fragen zu grundstücksgleichen Rechten sowie zu Rechten, die ein Grundstück betreffen, aber nicht als grundstücksgleiches Recht betrachtet werden.
Wie wirkt sich das Jagdrecht auf die Grundstücksbewertung aus?
Das Jagdrecht ist untrennbar mit dem Eigentum an Grund und Boden verbunden, sofern die Fläche größer als 75 Hektar ist oder in einer Jagdgenossenschaft organisiert ist. Für die Bewertung von Immobilien kann das Jagdrecht dann relevant sein, wenn es separat verpachtet wird oder jagdliche Nutzung den Grundstückswert steigert – etwa bei Wald- oder landwirtschaftlichen Flächen mit hoher Wilddichte. Der Wertzuwachs ist jedoch meist gering und stark regional abhängig.
Welchen Einfluss hat ein Fischereirecht auf den Grundstückswert?
Ein Fischereirecht kann ein eigenständiges Recht oder mit einem Grundstück verbunden sein, etwa bei Teichen, Flüssen oder Seen. In der Bewertung kommt es darauf an, ob das Recht veräußerbar oder verpachtet ist und ob es wirtschaftlich genutzt wird (z. B. in der Aquakultur oder für Angelvereine). Für Freizeit- und Tourismusobjekte kann es den Wert positiv beeinflussen. Bei reiner Zier- oder Naturnutzung bleibt der Einfluss meist gering.
Wird Schiffseigentum wie eine Immobilie bewertet?
Schiffe sind keine Immobilien, können jedoch ähnlich wie grundstücksgleiche Rechte behandelt werden, wenn sie dauerhaft stationiert sind, etwa als Wohnschiffe oder Gastronomiebetrieb mit Liegeplatzrecht. In der Bewertung kommt es darauf an, ob ein fester Nutzungsbezug zu einem Grundstück besteht. Schiffe ohne immobilienähnliche Verankerung (z. B. Binnenschiffe oder Frachter) fallen in der Regel nicht in den Anwendungsbereich der klassischen Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB.
Können eingetragene Luftfahrzeuge Teil einer Immobilienbewertung sein?
Luftfahrzeuge sind keine Grundstücke und gehören nicht zu den bewertbaren Immobilien im klassischen Sinn. Sie werden im Luftfahrzeugregister geführt und wie mobile Wirtschaftsgüter bewertet. Eine Ausnahme ergibt sich, wenn sie fest an einen Standort (z. B. Hangar mit exklusiver Nutzung) gebunden sind und dadurch der Verkehrswert der Immobilie beeinflusst wird – etwa bei Flugplätzen oder luftfahrtgewerblich genutzten Immobilien. Stationierte Luftfahrzeuge bringen bei einem Flughafen häufig Miet- oder Pachtverträge für Hangars und Nebengebäude mit sich. Diese Erträge sind bewertungsrelevant – das Flugzeug selbst wird jedoch nicht als Bestandteil der Immobilie bilanziert.
Was ist bei der Bewertung von Bergwerkseigentum zu beachten?
Bergwerkseigentum ist ein grundstücksgleiches Recht und wird im Berggrundbuch geführt. Es verleiht das Recht zur Ausbeutung bestimmter Bodenschätze im festgelegten Feld. Für die Bewertung ist entscheidend, ob es tatsächlich genutzt wird, ob Konzessionen bestehen und ob Erträge erzielt werden. Bei stillgelegten oder brachliegenden Feldern ist der Wert meist symbolisch. Besteht aktive Förderung oder Entwicklungspotenzial, kann das Bergwerkseigentum erheblichen Einfluss auf den Grundstückswert haben.
