Bauabnahme mit Sachverständigem: Checkliste, typische Mängel, Kosten & Bauabnahmeprotokoll

Der letzte Schritt vor Abschluss eines genehmigungspflichtigen Bauprojektes ist die Bauabnahme. Als Bauherr sollten Sie die Baustelle kritisch auf Mängel und Schäden prüfen. Unterschreiben Sie das Bauabnahmeprotokoll erst, wenn festgestellte Baumängel behoben wurden. Holen Sie sich mit einem Sachverständigen einen kompetenten Partner für die Bauabnahme an Ihre Seite.

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André Heid
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Bekannt aus

*Bausachverständige unternimmt Bauabnahme.*

Das Wichtigste in Kürze

Die Bauabnahme markiert das Ende der Bauphase einer Immobilie. Der Bauherr überprüft sein in Auftrag gegebenes Bauwerk und stellt fest, dass die im Vertrag vereinbarten Leistungen erfüllt wurden.
Bei einem gemeinsamen Abnahmetermin vor Ort besichtigen Bauherr und Bauunternehmer das Objekt. In einem schriftlichen Bauabnahmeprotokoll werden alle Mängel und Streitpunkte festgehalten.
Mit der Bauabnahme bescheinigt der Bauherr, dass alle Leistungen gemäß Bauvertrag erfüllt wurden. Damit gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherren über. Die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens beginnt.
Insbesondere für Laien empfiehlt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen zu beauftragen. Dieser prüft die Immobilie kritisch auf Mängel und Schäden, erkennt auch weniger offenkundige Baumängel und steht dem Bauherren während der gesamten Bauabnahme als kompetenter Berater zur Seite.

Was ist eine Bauabnahme?

Endlich sind die Bauarbeiten abgeschlossen und Ihre Immobilie steht! Doch ein wesentlicher Schritt steht für Sie als Bauherr noch aus: die Bauabnahme. Die Bedeutung dieses abschließenden Schrittes und die Genauigkeit, die das Bauabnahmeprotokoll erfordert, sollten Sie nicht unterschätzen. Die Bauabnahme markiert gleichzeitig den Abschluss der Bauarbeiten und den Beginn der Nutzungsphase. Sorgfalt bei der Bauabnahme entscheidet darüber, wie hoch der Nutzwert der Immobilie in Folgejahren ist.

Die Bauabnahme ist dazu da, Mängel auszuschließen beziehungsweise festgestellte Mängel beheben zu lassen. Nur so lassen sich schwerwiegende Folgeschäden und hohe Kosten für ihre Behebung vermeiden. Sie sollten das Abnahmeprotokoll nie „blind“ unterschreiben!

Wohnimmobilie im Außenbereich – Beispielbild zur Immobilienbewertung

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Rechtliche Bedeutung der Bauabnahme

Die Bauabnahme ist der wichtigste Moment vor dem Einzug. Ab hier tragen Sie als Bauherr alle Risiken. Deshalb sollte sie niemals ohne unabhängigen Bausachverständigen erfolgen.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.

Die Bauabnahme hat ldrei unmittelbare Auswirkungen auf Bauherren und Bauunternehmer:

1. Gewährleistungsfrist beginnt

Die Bauabnahme durch den Bauherren beendet das Stadium der Vertragserfüllung. Damit beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) niedergeschrieben. Das heißt, werden innerhalb dieser Frist Baumängel erkannt, muss das Bauunternehmen diese beheben. Nach Ablauf der Frist bleibt jedoch der Bauherr auf den Kosten für die Mängelbeseitigung sitzen. Daher ist es umso wichtiger, die Bauabnahme gründlich und gewissenhaft durchzuführen und etwaige Bauschäden und Mängel rechtzeitig anzuzeigen und vom Bauunternehmen beheben zu lassen.

2. Geld fließt

Sobald die Bauabnahme erfolgt ist, darf der Bauunternehmer die Schlussrechnung stellen.

Achtung: Eine vollständige Bezahlung gilt als Bauabnahme und hat entsprechende Rechtsfolgen. Warten Sie also mit dem Bezahlen der Schlussrechnung, bis alle Mängel beseitigt wurden. Ebenso kann der Einzug in die Immobilie vor Gericht als Bauabnahme gewertet werden – daher warten, bis alle Mängel beseitigt sind.

3. Risiko geht auf den Bauherren über

Mit dem Tag der Bauabnahme geht das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf den Bauherren über. Ebenfalls ab diesem Tag kehrt sich die Beweislast um: Nun müssen Sie als Bauherr beweisen, dass Mängel an der Bauleistung, die nicht bereits gerügt wurden, vom Bauunternehmer verursacht wurden.

Rechtsanwältin Gabriele Hein-Röder erklärt die juristischen Details und Fallstricke der Bauabnahme in einem Video des Bauherren-Schutzbund e.V..

Checkliste für Ihre erfolgreiche Bauabnahme

In der Regel fordert der Bauunternehmer den Bauherren zur Abnahme auf, sobald er seine Leistung als fertiggestellt erachtet. Als Bauherr haben Sie dann in der Regel 14 Tage Zeit, um einen Termin zur Bauabnahme zu vereinbaren. Sie sind zur Abnahme verpflichtet, wenn die erbrachte Werkleistung tatsächlich im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist und Abnahmereife vorliegt – andernfalls können Sie die Bauabnahme verweigern.

Eine gründliche Vorbereitung ist das A und O für eine gelungene Bauabnahme. Unsere ausführliche Checkliste hilft Ihnen Schritt für Schritt, am Tag X bestens gewappnet zu sein.

1. Vorbereitung

Kamera/Smartphone zum Fotografieren mitnehmen.
Mindestens eine weitere Person zur Abnahme mitnehmen.
Termin bei Tageslicht vereinbaren.
Ausreichend Zeit einplanen (ohne Druck durch Anschlusstermine).
Zollstock, Wasserwaage, Feuchtemessgerät und Taschenlampe mitnehmen.
Vorab Notizen machen, was und wie Sie alles genauestens auf Funktion und Mängelfreiheit testen wollen. Unsere Vorlage für ein Abnahmeprotokoll hilft Ihnen dabei.
Alle wichtigen Unterlagen mitnehmen, die relevant werden können: Bauverträge, Leistungsbeschreibungen, Baupläne, Baugenehmigung, zusätzliche Vereinbarungen mit dem Bauunternehmer und mehr.

2. Vorbegehung

Die Baubegehung (Vorbegehung) führen Sie und ein Bausachverständiger am besten schon rund 8 bis 10 Tage vor Abnahmetermin durch. Überprüfen Sie dabei, ob Mängel bestehen oder Restleistungen offen sind und lassen Sie diese bis zum Abnahmetermin beseitigen. In unserer Infografik zeigen wir, wie es mit Mängeln bei der Bauabnahme weitergeht.

Infografik zu Mängel bei der Bauabnahme. — Das passiert, wenn bei der Bauabnahme Mängel auftreten.

Gut zu wissen: Sobald beide Parteien das Abnahmeprotokoll unterschrieben haben, gilt der Hausbau als abgeschlossen und das Bauunternehmen kann die Schlussrechnung stellen. Sollten jetzt noch Mängel bestehen, müssen Bauherren nicht die komplette Rechnung begleichen. Laut § 641 BGB kann der Bauherr das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten einbehalten.

3. Begehung

Abnahmeprotokoll selbst führen oder Ihren Bausachverständigen führen lassen – sofort mit Beginn der Begehung.
Ausreichend Zeit für die Begehung nehmen.
Alles aufmerksam prüfen. Im Zweifel nachfragen.
Alles festhalten: Fotos und Notizen machen, ggf. Diktierfunktion des Smartphones nutzen.
Kontrolle in verschiedene Kategorien gliedern: Außenkontrolle, Innenkontrolle, Kontrolle bereits bekannter Mängel.
Alle Raummaße nachmessen und prüfen, ob sich alles am richtigen Ort befindet.
Einwandfreie Funktion der Haustechnik sowie aller Fenster, Türen und Schlösser testen.
Schlüssel zählen und sperren.
Prüfen, ob alle Bauvorschriften eingehalten wurden.
Zählerstände abgleichen.

Nicht vergessen

Bedienungsanleitungen vorhanden?
Einweisung durch Handwerker erfolgt?

Teaserbild der Checkliste zur Bauabnahme.

So sieht unsere Checkliste für die Bauabnahme aus.

Laden Sie unsere Bauabnahme-Checkliste (PDF) kostenlos herunter!

Checkliste herunterladen

Bauabnahmeprotokoll: Vorlage zum Download

Jede Bauabnahme sollte protokolliert werden. Nehmen Sie sich Zeit und inspizieren Sie nicht nur die Räumlichkeiten Ihres Neubaus, sondern auch die Außenanlagen, Garage, Keller und Dachboden. Führen Sie die Bauabnahme zusammen mit dem Bauunternehmer und einem Zeugen durch und lassen Sie das gemeinsam ausgefüllte Bauabnahmeprotokoll von allen Beteiligten unterschreiben. Idealerweise ist Ihr Zeuge ein qualifizierter Bausachverständiger, der die nötige Erfahrung und Ausrüstung hat, um Mängel wie undichte Stellen direkt zu erkennen.

Unsere Sachverständigen unterstützen Sie gerne bei der Bauabnahme. Und das nicht nur mit einer Abnahmeprotokoll-Vorlage, die Sie gratis als PDF herunterladen können.

Bauabnahmeprotokoll herunterladen

Mit unserem Bauabnahmeprotokoll behalten Sie stets den Überblick.

Typische Mängel, die bei der Bauabnahme zutage treten

Ein Bauprojekt ist ein komplexes Unterfangen, an dem viele verschiedene Firmen, Arbeiter und Handwerker beteiligt sind. Dass hier kleinere oder größere Fehler unterlaufen können, liegt in der Natur der Sache. Aber: nicht oder zu spät bemerkte Baumängel können teure Folgen haben! Die Bauabnahme ist dazu da, Mängel auszuschließen beziehungsweise festgestellte Mängel beheben zu lassen. Nur so lassen sich schwerwiegende Folgeschäden und hohe Kosten für ihre Behebung vermeiden. Sie sollten das Abnahmeprotokoll nie „blind“ unterschreiben!

Typische Baumängel:

Fundament und Keller sind ungenügend abgedichtet.
Unfertige Bauteile sind nicht richtig vor Feuchtigkeit geschützt.
Bau konnte nicht ausreichend austrocknen.
Unzureichender Schallschutz durch falschen Einbau von Treppen und Trennwänden.
Schlecht eingebaute Fenster.
Schlampig installierte Haustechnik.

Infografik zu typischen Mängeln bei der Bauabnahme

Typische Mängel bei der Bauabnahme.

Eine gründliche und umfassende Bauabnahme spielt daher eine entscheidende Rolle hinsichtlich des Lebenszyklus Ihrer Immobilie. Während auch Laien offensichtliche Mängel wie Risse in der Fassade oder die falsche Fliesenfarbe im Bad leicht erkennen, sind andere unzureichende Schalldämmung oder Wärmebrücken nicht so leicht zu identifizieren.

Gerade solche Baumängel münden jedoch in teure Nachbesserungen, wenn sie unentdeckt bleiben: Wärmeverlust, hohe Heizenergiekosten, Schimmelbildung und mehr trüben die Freude an der eigenen Immobilie und lassen die Kosten explodieren. Daher empfiehlt es sich, die Bauabnahme immer mit einem qualifizierten Experten durchzuführen. Unsere DIN 17024 zertifizierten Gutachter sind qualifizierte Bausachverständige und stehen Ihnen bei der Bauabnahme professionell mit Rat und Tat zur Seite.

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Kosten einer Bauabnahme

Führen Sie die Bauabnahme als Bauherr selbst durch, kostet diese nur Zeit (und Nerven). Langfristig kommen auf Laien ohne fachkundigen Beistand häufig enorme Summen für notwendige Nachbesserungen hinzu, die bei der Übergabe unbemerkt geblieben sind. Ziehen Sie rechtzeitig einen Sachverständigen hinzu, kommt es auf verschiedene Faktoren wie den Leistungsumfang und die Beschaffenheit des Bauobjekts (Art, Größe, Lage…) an. Handelt es sich um reine Beratung oder führt der Experte auch technische Prüfungen durch?

Gebäudearten, die wir für Sie bewerten

Wohnimmobilien

Ein- und Zweifamilienhäuser
Doppel- & Reihenhäuser
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser
Wohn- & Geschäftshäuser
Ferienhäuser & Wohnungen
Pflegeappartments

Gewerbeimmobilien

Bürogebäude
Ärztezentren
Logistik- & Hallenflächen
Handels- & Dienstleistungsflächen
Produktionsflächen & Werkstätten
Industrie- & Technologieparks
Landwirtschaftliche Betriebe

Sonderimmobilien

Grundstücke & Rechte

Eine ordnungsgemäße Bauabnahme erfordert mehrere Stunden: Es werden vorbereitende Beratungsgespräche geführt, vor Ort die Baustelle begutachtet und ein Protokoll erstellt. Die Kosten einer Bauabnahme durch einen ausgewiesenen Bausachverständigen von Heid belaufen sich bei einfachen Immobilien wie Wohnhäusern auf rund 500 – 600 Euro pro Termin.

Selbstverständlich unterstützen wir unsere Kunden auch mit der nötigen Expertise bei der Bauabnahme für Gewerbeimmobilien sowie Industrieimmobilien und jeglichen Spezialimmobilien.

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Bauabnahme verweigern

Als Bauherr sind Sie grundsätzlich zur Abnahme verpflichtet. Werden Mängel festgestellt, sind diese von der Bauabnahme ausgenommen. Um die Bauabnahme komplett verweigern zu können, muss ein wesentlicher Mangel bestehen. Ein größerer/wesentlicher Mangel kann nur unter erheblichem Aufwand und verbunden mit ebensolchen Kosten beseitigt werden.

Als Bauherr sollten Sie die erbrachte Bauleistung genau prüfen, bevor Sie die Abnahme erklären oder verweigern. Lassen Sie sich nicht zur Bauabnahme drängen, sondern nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Prüfung. Insbesondere Laien sollten einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Dieser misst beispielsweise Fenster und Türen nach, prüft Anschlüsse und achtet darauf, dass Wände und Böden gerade sind. Zudem erkennt er versteckte Mängel, die Laien verborgen bleiben.

Idealerweise erfolgt bereits ab Baubeginn eine baubegleitende Qualitätskontrolle, um verdeckte, bei der Bauabnahme nicht mehr erkennbare Mängel zu vermeiden.

Als Bauherr müssen Sie in jedem Fall die erbrachte Bauleistung genau prüfen, bevor Sie die Abnahme erklären oder verweigern. Lassen Sie sich nicht zur Bauabnahme drängen, sondern nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Prüfung. Insbesondere Laien sollten einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Dieser misst beispielsweise Fenster und Türen nach, prüft Anschlüsse und achtet darauf, dass Wände und Böden gerade sind.

Idealerweise erfolgt bereits ab Baubeginn eine baubegleitende Qualitätskontrolle, um verdeckte, bei der Bauabnahme nicht mehr erkennbare Mängel zu vermeiden.

Gut zu wissen: Auch, wenn der Bauvertrag vor Fertigstellung gekündigt wird, hat der Bauherr die Pflicht zur Abnahme. Als Beurteilungsmaßstab gilt dabei die bis zur Kündigung erbrachte Teilleistung. Sie dürfen die Bauabnahme nicht verweigern, weil die gekündigte Leistung nicht fertiggestellt ist. Stellen Sie beziehungsweise Ihr Bausachverständiger jedoch Mängel an der Teilleistung bis zur Kündigung fest, können Sie die Abnahme verweigern.

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Bauabnahme durch unabhängige Sachverständige

Sie planen ein Neubauprojekt oder stehen bereits kurz vor dem Abschluss Ihres Bauprojekts? Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen als unabhängige Berater vor und bei der Bauabnahme zur Seite. So können Sie sichergehen, dass Baumängel und -schäden rechtzeitig erkannt und beseitigt werden und Sie guten Gewissens die Bauabnahme erklären oder verweigern können.

Darum sollten Sie einen Sachverständigen zur Bauabnahme mitbringen

Bauherren sollten zur Bauabnahme unbedingt einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Denn bei der Bauabnahme geht das Risiko für Mängel offiziell auf den Bauherren über. Wer hier ohne fachliche Unterstützung handelt, übersieht leicht verdeckte Baumängel oder handwerkliche Unzulänglichkeiten.

Ein erfahrener Sachverständiger erkennt nicht nur technische Fehler, sondern dokumentiert sie auch rechtssicher. Für spätere Forderungen auf Nachbesserung ist das eine wichtige Grundlage. Zudem schützt die professionelle Begleitung vor vorschnellen Unterschriften und hilft, den Bauvertrag korrekt abzuschließen. Gerade bei Schlüsselfertigbau, Eigenleistung oder Modellen mit Bauträger ist die neutrale Prüfung essenziell.

Unsere Bausachverständigen verfügen sowohl über bautechnisches Wissen als auch über rechtliche Expertise. Die Büros der Heid Immobilienbewertung sind in ganz Deutschland ansässig, sodass Sie problemlos einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bauabnahme aus Ihrer Region finden.

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Vergleichstabelle: Bauabnahme mit und ohne Sachverständigen

Kriterium	Mit Bausachverständigem	Ohne Bausachverständigen
Mängelerkennung	Systematische und fundierte Prüfung	Subjektive Einschätzung, viele Mängel bleiben unentdeckt
Dokumentation	Rechlich sichere Protokolle und Fotodokumentation	Oft nicht vollständig oder lückenhaft
Verhandlungsposition gegenüber Bauunternehmen	Stark dank Objektivität und Fachkompetenz	Schwach. Bauherr ist oft auf Aussagen des Bauleiters angewiesen
Haftungsrisiko nach Abnahme	Minimiert durch rechtlich abgesicherte Übergabe	Hoch. Bauherr haftet trotz eventueller versteckter Mängel
Kostenkontrolle	Erhöht durch frühzeitige Mängelerkennung	Folge- und Sanierungskosten oft erst später sichtbar
Sicherheit und Vertrauen	Fundierte Bewertung durch unabhängigen Experten	Unsicherheit und Risiko durch fehlendes Know-how
Rechtliche Absicherung	Gutachten dient im Streitfall als Beweismittel	Keine fundierte Grundlage bei Auseinandersetzungen

André Heid
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FAQs: Häufige Fragen zur Bauabnahme

Es sind noch Fragen rund um die Bauabnahme offengeblieben? Hier beantworten wir häufige Fragen zum Thema.

Muss die Bauabnahme im Bauvertrag erwähnt werden?

Vereinbaren Sie eine förmliche Abnahme und regeln Sie die Modalitäten im Bauvertrag. Dazu gehören Details wie

die schriftliche Abnahmeerklärung,
einen gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort,
die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer sowie

Einladungsfristen zum Abnahmetermin.

Wichtig: Nur das, was im Bauvertrag festgeschrieben ist, muss vom Bauunternehmen fertiggestellt werden. Wir empfehlen Ihnen, einen Bausachverständigen den Bauvertrag vor Unterzeichnung prüfen zu lassen! Dieser kann zudem die Beweissicherung am Bau bei einer Inspektion der Baustelle vor Baubeginn vornehmen.

Wer macht die Bauabnahme und wer unterschreibt sie?

In der Regel führt der Auftraggeber, also der Bauherr, die Bauabnahme durch. Am besten holt er sich die Unterstützung eines sachkundigen Experten. Um die Abnahme abzuschließen, unterschreibt der Bauherr anschließend das Bauabnahmeprotokoll. In manchen Fällen unterschreibt nur der Bauleiter oder der Architekt die Bauabnahme – dann benötigen sie jedoch eine Vollmacht oder Prokura des Bauherren, da die Abnahme sonst ungültig ist.

Wann erfolgt die Bauabnahme?

Die Bauabnahme erfolgt am Ende eines Bauprojekts; sie markiert den Schlusspunkt der Bauphase. In der Regel fordert das Bauunternehmen den Bauherren zur Abnahme auf, wenn die im Bauvertrag festgelegte Leistung aus seiner Sicht erbracht ist. Anschließend hat der Bauherr 14 Tage Zeit zu reagieren und einen Abnahmetermin zu vereinbaren.

Was wird bei der Bauabnahme geprüft?

Bei der Bauabnahme wird geprüft, ob das Bauunternehmen alle im Bauvertrag vereinbarten Leistungen erfüllt hat oder ob gravierende Mängel bestehen, die behoben werden müssen.

Wann gilt ein Haus als abgenommen?

Akzeptiert der Bauherr die Bauleistung des Bauunternehmers als vertragsgemäß, gilt ein Gebäude als abgenommen. In der Regel erfolgen dazu eine Schlussbegehung und die anschließende Bauabnahme. Findet diese formale Bauabnahme jedoch nicht statt oder Sie ziehen bereits zuvor in die Immobilie ein, gilt diese als abgenommen.

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Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.

Wir nehmen kurzfristige Aufträge in unseren zahlreichen Sachverständigenbüros in ganz Deutschland an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

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