Rund 6 Milliarden Euro Mehreinnahmen sollte die Abschaffung der steuerfreien Veräußerung von Immobilien nach 10 Jahren bringen. So stand es in einem Gesetzentwurf der Grünen, den der Bundestag am 8. Oktober 2026 abgelehnt hat. ¹ Für die Spekulationsfrist bei Erbe gilt deshalb weiterhin die 10-Jahres-Regel: Liegen zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf mehr als 10 Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an. Wir zeigen, wann Sie auch früher steuerfrei verkaufen können, wie Sie den Gewinn berechnen und was gilt, wenn Sie Miterben auszahlen.
- Die Spekulationsfrist beginnt beim Erbe nicht neu. Maßgeblich ist das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.
- Liegen zwischen diesem Kauf und Ihrem Verkauf mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn steuerfrei.
- Früher steuerfrei ist der Verkauf bei Eigennutzung. Die Nutzung durch den Erblasser wird Ihnen dabei zugerechnet.
- Versteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers, gemindert um seine oder ihre Abschreibungen.
- Ein Gesetzentwurf zur Abschaffung der Frist ist im Oktober 2026 im Bundestag gescheitert. Es gilt weiter die 10-Jahres-Regel.
Was ist die Spekulationsfrist bei Erbe?
Die Spekulationsfrist bei Erbe ist der Zeitraum von 10 Jahren, in dem der Gewinn aus dem Verkauf eines geerbten Hauses steuerpflichtig ist. Sie gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke gleichermaßen. Rechtsgrundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG): Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als 10 Jahre, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Umgangssprachlich heißt die Frist auch Haltefrist, die Steuer darauf ist die Spekulationssteuer.
Für die Spekulationsfrist bei Erbe gelten drei Grundregeln:
- Dauer: Die Frist beträgt 10 Jahre. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Eintragung im Grundbuch.
- Besteuert wird der Gewinn: Nicht der Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn unterliegt der Einkommensteuer, und zwar mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
- Ausnahme Eigennutzung: Selbst bewohnte Immobilien können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf der Frist steuerfrei verkaufen.
Beginnt die Spekulationsfrist bei Erbe neu?
Nein, die Spekulationsfrist bei Erbe beginnt nicht neu. Erben übernehmen die laufende Frist des Erblassers. Das regelt § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Wenn Sie ein Haus erben, gilt das also nicht als Kauf, sondern Sie treten steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Ob die Frist noch läuft, hängt deshalb nicht vom Todestag ab, sondern davon, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat.
Beispiel: So läuft die Frist weiter
Ihre Mutter hat im Juni 2019 eine Wohnung gekauft und seitdem vermietet. Im März 2025 haben Sie die Wohnung geerbt. Zu diesem Zeitpunkt waren schon knapp 6 der 10 Jahre vergangen. Für Sie bleiben also gut 4 Jahre: Ab Juni 2029 können Sie die Wohnung verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen. Verkaufen Sie früher, müssen Sie den Gewinn versteuern.
Spekulationsfrist bei geerbter Immobilie: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist steuerfrei, wenn mindestens eine dieser Bedingungen erfüllt ist:
- Zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf liegen mehr als 10 Jahre.
- Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Die Immobilie wurde seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften liegt im Kalenderjahr unter 1.000 Euro (Freigrenze nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei Immobilien kommt das kaum vor.
Die 10-Jahres-Frist ab dem Kauf durch den Erblasser
Entscheidend ist allein der Zeitraum zwischen dem Kaufvertrag des Erblassers und Ihrem Verkaufsvertrag. Wie lange Sie die Immobilie selbst besitzen, spielt keine Rolle. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, können Sie sofort nach dem Erbfall steuerfrei verkaufen. Hat er sie selbst geerbt oder geschenkt bekommen, gehen Sie noch einen Schritt zurück: Dann zählt der Kauf durch den letzten entgeltlichen Erwerber, also zum Beispiel durch Ihre Großeltern.
Den Kaufvertrag finden Sie meist in den Unterlagen des Erblassers. Fehlt er, hilft das Grundbuchamt oder der Notar, der den Kauf beurkundet hat.
Nicht verwechseln: 10 Jahre beim Familienheim
Bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien gibt es eine zweite 10-Jahres-Frist. Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder können das Familienheim steuerfrei erben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c Erbschaftsteuergesetz (ErbStG)). Voraussetzung: Der Erblasser hat bis zuletzt selbst darin gewohnt, und Sie ziehen unverzüglich selbst ein. Kinder erben nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, für die Fläche darüber fällt Erbschaftsteuer an. Für Ehepartner gilt diese Grenze nicht.
Ab dem Erbfall müssen Sie die Immobilie 10 Jahre lang selbst bewohnen. Verkaufen oder vermieten Sie vorher, entfällt die Befreiung rückwirkend, und zwar unabhängig davon, ob die Spekulationsfrist schon abgelaufen ist. Ausnahme: Zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit hindern Sie am Wohnen.
Eigennutzung durch Erblasser oder Erben
Erben Sie eine Immobilie, rechnet Ihnen das Finanzamt die Wohnzeit des Erblassers an. Seine und Ihre Eigennutzung zählen also zusammen. Wichtig ist das Kalenderjahr des Verkaufs. Die Immobilie muss in diesem Jahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt worden sein, im Verkaufsjahr reicht ein Teil des Jahres.
Ein Beispiel: Ihr Vater hat das Haus 2020 gekauft und bis zu seinem Tod im Februar 2026 darin gewohnt. Verkaufen Sie noch 2026, ist der Gewinn steuerfrei, denn 2024, 2025 und ein Teil von 2026 sind abgedeckt. Steht das Haus dagegen leer und unterschreiben Sie den Verkaufsvertrag erst 2027, fehlt die Nutzung im Verkaufsjahr. Dann ist der Gewinn bis zum Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerpflichtig.
Ziehen Sie selbst ein, zählt auch Ihre eigene Nutzung. Als Eigennutzung gilt außerdem, wenn ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, allein und unentgeltlich darin wohnt.
Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien: typische Fälle
Ob Sie auf den Gewinn Spekulationssteuer zahlen, hängt von zwei Fragen ab: Wann hat der Erblasser die Immobilie gekauft, und wer hat zuletzt darin gewohnt? Die Tabelle zeigt typische Fälle im Überblick:
| Situation beim Verkauf | Gewinn steuerpflichtig? |
| Erblasser hat vor mehr als 10 Jahren gekauft | nein |
| Kauf vor weniger als 10 Jahren, Erblasser hat im Todesjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt, Verkauf im Todesjahr | nein |
| Kauf vor weniger als 10 Jahren, Erblasser hat bis zum Tod selbst gewohnt, Verkauf erst in einem späteren Jahr nach Leerstand | ja |
| Kauf vor weniger als 10 Jahren, Erbe zieht ein und wohnt im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin | nein |
| Kauf vor weniger als 10 Jahren, Immobilie war und bleibt vermietet | ja |
| Unbebautes Grundstück, Kauf vor weniger als 10 Jahren | ja (keine Eigennutzung möglich) |
Wird die Spekulationsfrist abgeschafft?
Nein, die Spekulationsfrist gilt weiter. Die Grünen hatten im Juni 2026 einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Haltefrist von 10 Jahren für Immobilien ganz aufheben sollte (Drucksache 21/6637). Gewinne wären dann unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Steuersatz besteuert worden. Steuerfrei sollte der Verkauf nur noch bleiben, wenn die Immobilie in den 36 Monaten davor selbst bewohnt wurde.
Der Bundestag hat den Entwurf am 8. Oktober 2026 mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt (Deutscher Bundestag). Für Erben gilt deshalb weiter: Nach 10 Jahren ab dem Kauf durch den Erblasser ist der Verkauf steuerfrei.
Spekulationssteuer bei Erbschaft berechnen
Die Spekulationssteuer bei Erbschaft berechnen Sie auf den Gewinn, nicht auf den Verkaufspreis. Den Gewinn versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Liegt Ihr Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an. Bei Immobilien kommt das allerdings kaum vor. Die allgemeine Formel und weitere Beispiele finden Sie im Ratgeber Spekulationssteuer.
So ermitteln Sie den Gewinn bei einer geerbten Immobilie
Als Erbe rechnen Sie mit den Anschaffungskosten des Erblassers, nicht mit dem Wert am Todestag. Der Gewinn ergibt sich so:
- Verkaufspreis
- minus Anschaffungskosten des Erblassers (Kaufpreis und Kaufnebenkosten)
- plus Abschreibungen für Abnutzung (AfA), die der Erblasser und Sie während einer Vermietung steuerlich geltend gemacht haben (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG)
- minus Verkaufskosten, zum Beispiel Maklerprovision und Notarkosten
- = steuerpflichtiger Gewinn
Den dritten Punkt übersehen viele Erben. Hat der Erblasser die Immobilie vermietet und abgeschrieben, erhöht das Ihren Gewinn. Das gilt auch für die Abschreibungen, die Sie selbst nach dem Erbfall absetzen. Wie Sie die AfA fortführen, erklärt unser Ratgeber zur Abschreibung geerbter Immobilien.
Rechenbeispiel: Spekulationssteuer bei Erbschaft
Ein fiktives Beispiel: Eine Mutter hat am 15. Juni 2019 eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro einschließlich Kaufnebenkosten gekauft und vermietet. Bis zu ihrem Tod im März 2025 hat sie 30.000 Euro Abschreibung abgesetzt. Ihre Tochter erbt die Wohnung, vermietet sie weiter und setzt selbst 10.000 Euro Abschreibung ab. Im März 2027 verkauft sie die Wohnung für 380.000 Euro.
| Rechenschritt | Betrag |
| Verkaufspreis der Tochter | 380.000 € |
| minus Anschaffungskosten der Mutter (Kaufpreis inkl. Nebenkosten) | – 300.000 € |
| = Wertsteigerung | 80.000 € |
| plus Abschreibungen der Mutter | + 30.000 € |
| plus Abschreibungen der Tochter | + 10.000 € |
| = steuerpflichtiger Gewinn | 120.000 € |
Die Wohnung war vermietet, und seit dem Kauf durch die Mutter sind keine 10 Jahre vergangen. Die Tochter muss deshalb 120.000 Euro Gewinn versteuern, obwohl die Wohnung nur 80.000 Euro mehr eingebracht hat. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % wären das rund 50.400 Euro Einkommensteuer (vereinfacht, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Verkauft sie erst ab dem 16. Juni 2029, fällt auf denselben Gewinn keine Spekulationssteuer an.
Spekulationssteuer-Rechner
Mit unserem Spekulationssteuer-Rechner ermitteln Sie Ihre Spekulationssteuer in wenigen Schritten. Wichtig bei einer geerbten Immobilie: Tragen Sie als „Kaufpreis mit Kaufnebenkosten“ die Anschaffungskosten des Erblassers abzüglich aller Abschreibungen ein. Im Beispiel oben wären das 260.000 Euro.
Spekulationsfrist Immobilien Erbschaft: Was gilt in der Erbengemeinschaft?
Für eine Erbengemeinschaft gilt dieselbe Regel wie für Alleinerben: Die Frist läuft ab dem Kauf durch den Erblasser. Verkaufen Sie das Haus gemeinsam innerhalb der Frist, versteuert jeder Miterbe seinen Anteil am Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz.
Wenn ein Miterbe das Haus übernimmt
Komplizierter wird es, wenn ein Miterbe das Haus behalten will und die anderen auszahlt. Das Finanzamt sieht darin einen Teilkauf: Seinen eigenen Anteil hat der Miterbe geerbt, die Anteile der anderen kauft er hinzu (BMF-Schreiben vom 14.03.2006, Rz. 26). Daraus folgt:
- Für den geerbten Anteil läuft die Frist des Erblassers weiter.
- Für den gekauften Anteil beginnt mit dem Notarvertrag eine neue 10-Jahres-Frist.
- Wer sich auszahlen lässt, verkauft seinen Anteil. Liegt der Kauf durch den Erblasser weniger als 10 Jahre zurück, zahlt er auf seinen Gewinn Spekulationssteuer, außer die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift.
Das gilt auch, wenn der Miterbe nicht das Haus übernimmt, sondern den anderen ihren Erbteil abkauft, also ihren Anteil am gesamten Nachlass. Der Bundesfinanzhof hatte das 2023 noch anders gesehen (BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22). Seit dem Jahressteuergesetz 2024 zählt aber auch der Erbteilskauf als anteiliger Kauf des Hauses (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Für die Spekulationsfrist ist es also mittlerweile egal, welchen Weg Sie wählen.
Ein Beispiel: Zwei Geschwister erben je zur Hälfte ein Haus im Wert von 400.000 Euro. Die Schwester übernimmt es und zahlt ihrem Bruder 200.000 Euro aus ihren Ersparnissen. Für die geerbte Hälfte läuft die Frist der Eltern weiter. Für die gekaufte Hälfte beginnt die Frist neu. Der Bruder hat seine Hälfte verkauft. Haben die Eltern das Haus vor weniger als 10 Jahren gekauft, muss er seinen Gewinn versteuern. Das ist nicht die volle Auszahlung, sondern die 200.000 Euro abzüglich der Hälfte des Kaufpreises, den die Eltern damals bezahlt haben. Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, wenn die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift.
Wie groß der gekaufte Anteil ist, richtet sich nach dem Verkehrswert des Hauses. Ein Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen schafft dafür eine Grundlage, die Miterben und Finanzamt akzeptieren.
Die Abfindung ist unter Geschwistern mehr als eine Frage der Fairness. Sie legt fest, welchen Gewinn der Ausgezahlte versteuern muss und welchen Kaufpreis der Übernehmende für den hinzugekauften Anteil steuerlich ansetzen kann. Ein Gutachten gibt beiden Seiten einen Wert, den auch das Finanzamt nachvollziehen kann.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Wann kein Kauf vorliegt
Ein Kauf liegt vor, wenn der Miterbe die anderen mit eigenem Vermögen ausgleicht, das nicht aus dem Nachlass stammt. Das sind zum Beispiel Ersparnisse, ein neu aufgenommener Kredit oder eine eigene Immobilie. Gleichen Sie die Anteile mit geerbtem Vermögen aus, beginnt keine neue Frist (BMF-Schreiben vom 14.03.2006, Rz. 22, 23 und 30). Das ist etwa in diesen Situationen der Fall:
- Ein Miterbe bekommt das Haus, der andere das Bankguthaben.
- Ein Miterbe übernimmt Haus und Bankguthaben und zahlt die anderen aus dem Guthaben aus.
- Ein Miterbe übernimmt statt einer Zahlung Schulden des Erblassers.
Wichtig: Wie Sie die Übernahme steuerlich am günstigsten gestalten, hängt vom Einzelfall ab. Bevor Sie Ihre Geschwister auszahlen, sollten Sie den Vertrag von einem Steuerberater prüfen lassen.
Spekulationssteuer bei Erbe vermeiden: 3 Wege
Wer die Spekulationssteuer bei Erbe vermeiden will, plant vor allem den Zeitpunkt des Verkaufs. Drei Wege kommen in Betracht:
- Frist abwarten: Läuft die 10-Jahres-Frist bald ab, lohnt es sich oft, den Verkaufsvertrag erst danach zu unterschreiben. Bis dahin können Sie die Immobilie zum Beispiel vermieten.
- Im Todesjahr verkaufen: Hat der Erblasser bis zuletzt selbst in der Immobilie gewohnt, und zwar auch in den beiden Kalenderjahren vor seinem Tod? Dann fällt keine Spekulationssteuer an, wenn Sie den Verkaufsvertrag noch im Todesjahr unterschreiben.
- Selbst einziehen: Bewohnen Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an. Die Wohnzeit des Erblassers zählt dabei mit.
Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen, sollten Sie aber nicht allein von der Steuer abhängig machen. Vermieten Sie nur, um die Frist zu überbrücken, bedenken Sie: Wenn Sie später ein vermietetes Haus verkaufen, geht der Mietvertrag auf den Käufer über (§ 566 BGB). Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das Haus damit uninteressanter. Es bleiben vor allem Kapitalanleger als Interessenten.
Lesetipp: Immobilie zu Lebzeiten verschenken
Die Regeln zur Spekulationsfrist gelten genauso, wenn Eltern ihren Kindern eine Immobilie schenken: Die Frist läuft ab dem Kauf durch die Eltern weiter (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Anders ist es, wenn das Kind etwas dafür leistet und zum Beispiel bei der Schenkung einer Immobilie mit Schulden den Kredit übernimmt. Dann gilt die Übertragung teilweise als Kauf.
Nicht verwechseln: Für die Schenkung einer Immobilie gilt bei der Schenkungsteuer eine eigene 10-Jahres-Regel. Kinder können von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, nach 10 Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung. Wenn Eltern ein Haus an Kinder verschenken, können sie sich mit einem Nießbrauch oder einem lebenslangen Wohnrecht die weitere Nutzung sichern.
Warum Erben den Verkehrswert ihrer Immobilie kennen sollten
Beim Verkauf zählt für die Spekulationssteuer der tatsächliche Preis. Den Verkehrswert brauchen Erben trotzdem fast immer, und zwar an drei Stellen:
- Erbschaftsteuer: Das Finanzamt setzt den Wert der Immobilie pauschal an. Ist sie tatsächlich weniger wert, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Dann sinkt die Erbschaftsteuer.
- Auszahlung von Miterben: Wer das Haus übernimmt, profitiert von einem niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, von einem hohen.
- Spekulationsfrist bei einer Abfindung: Übernimmt ein Miterbe das Haus gegen Abfindung, bestimmt der Verkehrswert, welcher Anteil als gekauft gilt. In der Regel legt das Finanzamt den Wert zugrunde, auf den sich die Erben geeinigt haben (BMF-Schreiben vom 14.03.2006, Rz. 26). Davon hängt ab, für welchen Teil die Frist neu beginnt.
Ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen beendet die Diskussion in der Erbengemeinschaft. Am besten beauftragen Sie es gemeinsam, dann kann niemand dem Gutachter Parteilichkeit vorwerfen. Dasselbe Gutachten können Sie beim Finanzamt für die Erbschaftsteuer vorlegen. Und wollen Sie verkaufen, wissen Sie, welchen Preis Sie verlangen können.
Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen ein Verkehrswertgutachten ab 2.990 Euro zum Festpreis. Die Erstberatung ist kostenlos.
Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Erbe
In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen rund um die Spekulationsfrist und die Spekulationssteuer bei Erbschaft.
Muss ich den Verkauf einer geerbten Immobilie in der Steuererklärung angeben?
Den Verkauf einer geerbten Immobilie müssen Sie in der Steuererklärung angeben, wenn er innerhalb der Spekulationsfrist liegt und nicht wegen Eigennutzung steuerfrei ist. Den Gewinn tragen Sie in die Anlage SO für sonstige Einkünfte ein. Das Finanzamt erfährt ohnehin von jedem Verkauf, denn der Notar muss den Kaufvertrag melden (§ 18 GrEStG).
Welcher Wert gilt als Anschaffungskosten bei einer geerbten Immobilie?
Bei einer geerbten Immobilie gelten die Anschaffungskosten des Erblassers, nicht der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Dazu zählen der damalige Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und spätere Herstellungskosten, etwa für einen Anbau. Hat der Erblasser die Immobilie vermietet, ziehen Sie die Abschreibungen (AfA) ab, die er geltend gemacht hat (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Wann beginnt die Spekulationsfrist, wenn der Erblasser selbst gebaut hat?
Hat der Erblasser selbst gebaut, beginnt die Spekulationsfrist mit dem Kauf des Grundstücks. Der Bau des Hauses startet keine neue Frist. Verkaufen Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Grundstückskauf, versteuern Sie auch den Gewinn aus dem Gebäude (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Ein Beispiel: Ihre Eltern haben das Grundstück 2012 gekauft und 2020 darauf gebaut. Verkaufen Sie das geerbte Haus 2026, ist der Gewinn steuerfrei, denn der Grundstückskauf liegt mehr als 10 Jahre zurück.
Gilt die Spekulationsfrist bei Erbe auch für ein Vermächtnis?
Die Spekulationsfrist bei Erbe gilt auch für ein Vermächtnis. Erhalten Sie eine Immobilie als Vermächtnis, erwerben Sie sie ebenfalls unentgeltlich. Deshalb rechnet Ihnen das Finanzamt den Kauf durch den Erblasser zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), und die Frist läuft weiter.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nur den Pflichtteil erhalte?
Wenn Sie nur den Pflichtteil erhalten, zahlen Sie in der Regel keine Spekulationssteuer. Der Pflichtteil ist ein Anspruch auf Geld gegen die Erben, Sie erwerben also keine Immobilie. Anders ist es, wenn die Erben Ihnen statt Geld die Immobilie übertragen. Das gilt steuerlich als Verkauf durch die Erben und als Kauf durch Sie. Die Erben müssen dann innerhalb der Frist einen Gewinn versteuern, und für Sie beginnt eine neue 10-Jahres-Frist. Wie hoch Ihr Pflichtteil ausfällt, hängt vom Wert des Nachlasses ab.
Kann ich einen Verlust aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie verrechnen?
Einen Verlust aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist können Sie verrechnen, allerdings nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften. Das ist im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren möglich (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Mit Ihrem Gehalt oder Ihren Mieteinnahmen können Sie den Verlust nicht verrechnen.
Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich die geerbte Immobilie verschenke?
Wenn Sie die geerbte Immobilie verschenken, fällt keine Spekulationssteuer an, denn eine Schenkung ist kein Verkauf. Die laufende Frist geht dann auf den Beschenkten über (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Verkauft er innerhalb der Frist, muss er den Gewinn versteuern. Übernimmt der Beschenkte einen Kredit oder zahlt er etwas dafür, gilt die Übertragung teilweise als Kauf. Für diesen Teil müssen Sie innerhalb der Frist einen Gewinn versteuern, und für den Beschenkten beginnt eine neue Frist. Behalten Sie sich nur ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, zählt das nicht als Gegenleistung.
Achtung: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er gibt einen Überblick über die gesetzliche Lage. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie bitte mit einer Fachanwältin, einem Fachanwalt für Erbrecht oder einer Steuerberatung.
